Versicherungen WEG: Gebäude, Haftpflicht und Elementarschaden

Ein Rohrbruch im dritten Stock, ein Sturm deckt das Dach ab, nach Starkregen steht der Keller unter Wasser: In einer Wohnanlage trifft ein Schaden selten nur eine Wohnung. Deshalb schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die wichtigsten Verträge für alle gemeinsam ab.

Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Käufer von Eigentumswohnungen. Er erklärt, welche Versicherungen das Wohnungseigentumsgesetz verlangt, welche zusätzlich sinnvoll sind und wie die Abwicklung im Schadensfall läuft.

Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Beratung durch einen Versicherungsvermittler im Einzelfall.

Welche Versicherungen? WEG und Eigentümer im Überblick

Das Gesetz nennt zwei Versicherungen ausdrücklich. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG).

Gesetzlich vorgeschrieben sind in Deutschland etwa die Kfz-Haftpflichtversicherung für Fahrzeughalter (§ 1 PflVG) und die Krankenversicherung (§ 193 Abs. 3 VVG). Eine solche Pflichtversicherung ist die Versicherung der WEG nicht. Jeder Wohnungseigentümer kann aber von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG) und damit auch diesen Schutz.

Für die Eigentümer heißt das: Das Haus als Ganzes ist über die Gemeinschaft versichert, die Kosten tragen alle gemeinsam. Ein eigener Abschluss einer Gebäudeversicherung für die einzelne Wohnung ist in der WEG weder nötig noch üblich.

Das Gesetz legt nur den Rahmen fest. Welcher Schutz im Einzelnen angemessen ist, hängt von Größe, Alter und Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft ab; darüber entscheidet die Eigentümerversammlung.

Das gilt auch für eine kleine WEG in Selbstverwaltung ohne gewerblichen Verwalter: Die Pflicht zur angemessenen Versicherung bleibt dieselbe, und im Schadensfall muss ein Mitglied der Gemeinschaft die Meldung übernehmen. Gibt es im Wohnhaus Gewerbe, etwa einen Laden oder ein Büro im Erdgeschoss, sollte das bei Abschluss angegeben werden. Kommt eine solche Nutzung später hinzu, kann das ein Grund für eine Gefahrerhöhung sein, die der Versicherungsnehmer nicht ohne Einwilligung des Versicherers vornehmen darf und anzeigen muss (§ 23 VVG); das betrifft vor allem den Bereich Feuer und Haftpflicht.

Wer ist Versicherungsnehmer? Vertragspartnerin des Versicherers ist die rechtsfähige GdWE (§ 9a Abs. 1 WEG), vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG). Über den Abschluss und wesentliche Änderungen entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss.

Versichert sind die einzelnen Eigentümer. Nach dem BGH ist die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft eine Versicherung auf fremde Rechnung, und zwar für den Anteil am Gemeinschaftseigentum ebenso wie für das Sondereigentum (BGH, V ZR 69/21, Rn. 27).

Übliche Bausteine: In der Praxis besteht das Paket einer Eigentümergemeinschaft meist aus der verbundenen Gebäudeversicherung, der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, oft einer Elementarschadenversicherung, bei Öltank einer Gewässerschadenhaftpflicht und bei Bedarf einer Glasversicherung. Dazu kommen die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Verwalters und gegebenenfalls eine Absicherung des Beirats.

Gebäudeversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft: Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel

Die verbundene Wohngebäudeversicherung deckt in der Regel die Gefahren Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Sie ersetzt den Schaden am Gebäude, also am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus und Leitungen, und je nach Vertrag auch am Sondereigentum.

Ein Hagelschaden an Dachfenstern oder ein Sturm, der Ziegel löst, sind typische Fälle. Auch Trocknung und Reparatur nach einem Leitungswasserschaden gehören bei versicherten Schäden zur Leistung.

Für jeden Schaden gilt: Die Versicherung zahlt nur für versicherte Gefahren und bis zur vereinbarten Versicherungssumme. Ein Unwetter ist nach den üblichen Bedingungen erst ab einer bestimmten Windstärke als Sturm versichert; ein Schaden durch Grundwasser oder Überschwemmung fällt nicht unter die Grunddeckung.

Neuwert statt Zeitwert: Ohne besondere Vereinbarung gilt bei Sachen der Wiederbeschaffungswert abzüglich des Unterschieds zwischen alt und neu (§ 88 VVG). Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt dagegen den Neuwert. Der Vertrag der Gemeinschaft muss also den Wiederaufbau in neuwertigem Zustand abdecken. Ersetzt wird der Wiederaufbauwert, nicht der Zeitwert.

Unterversicherung vermeiden: Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Versicherungswert, zahlt der Versicherer nur anteilig (§ 75 VVG). Nach Arbeiten am Gemeinschaftseigentum wie einem Ausbau des Dachgeschosses, einer Sanierung oder neuen Aufzügen sollte die Hausverwaltung die Versicherungssumme deshalb prüfen lassen.

Glas: Ein Schaden durch Glasbruch an Fenstern, Türen und Treppenhausverglasung ist oft nicht Teil der Grunddeckung. Die Glasversicherung lohnt sich vor allem bei großen Glasflächen im Gemeinschaftseigentum.

Der Unterschied zur Hausratversicherung: Die Hausratversicherung des einzelnen Eigentümers oder Mieters schützt Möbel, Kleidung und Geräte in der Wohnung. Sie ersetzt nicht das Sondereigentum als Gebäudeteil, etwa Estrich, Innenwände oder Bodenbeläge; dafür kann die Gebäudeversicherung Schutz bieten.

Elementarschadenversicherung für die Eigentümergemeinschaft: Starkregen, Hochwasser, Rückstau

Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen sind keine Gefahren der Grunddeckung. Schutz gegen sie bietet erst die Elementarschadenversicherung, meist als Baustein der Wohngebäudeversicherung. Ob und zu welchen Kosten der Baustein erhältlich ist, hängt in der Praxis von der Gefährdung des Standorts ab.

Nach dem Datenservice des Gesamtverbands der Versicherer (GDV) waren 2025 rund 59 Prozent der Wohngebäude in Deutschland gegen Elementargefahren versichert, das sind 10,6 Millionen Gebäude. 2017 lag die Quote noch bei 41 Prozent.

Bayern: kaum noch Soforthilfe für Versicherbares. Die Staatsregierung hat mit Ministerratsbeschluss vom 28. März 2017 festgelegt, ab dem 1. Juli 2019 grundsätzlich keine Soforthilfen nach Überschwemmungen mehr zu gewähren. Ziel ist eine höhere Versicherungsquote gegen Elementargefahren (Landtag, Drs. 19/3157).

Beim Pfingsthochwasser 2024 gab es eine Ausnahme. Selbst dort wurde bei versicherbaren Schäden ein Abschlag von 50 Prozent vorgenommen. Für Eigentümergemeinschaften an Flüssen, in Senken oder mit tiefliegenden Tiefgaragen ist der Schutz gegen Elementargefahren damit ein Thema der ordnungsmäßigen Verwaltung.

Ob die Elementarschadenversicherung zur angemessenen Versicherung im Sinne des Gesetzes gehört, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Ein Schaden durch Hochwasser trifft in Eigentümergemeinschaften meist Keller, Tiefgarage und Heizung, also Gemeinschaftseigentum. Ohne Versicherungsschutz trägt die WEG jeden solchen Schadensfall aus Rücklage oder Sonderumlage selbst.

Bei einem versicherten Elementarschaden übernimmt die Versicherung die Kosten für Reparaturen und Trocknungsarbeiten, etwa an Keller, Heizung und Tiefgarage. Schäden durch Starkregen in einer überfluteten Tiefgarage können schnell sehr hohe Kosten verursachen, etwa für Trocknung, Elektrik und Tore.

Pflichtversicherung: Stand Oktober 2026. Eine gesetzliche Pflicht zur Elementarschadenversicherung gibt es derzeit nicht. Die Bundesjustizministerin kündigte am 23. September 2026 an, dass jede angebotene Wohngebäudeversicherung künftig in einem bestimmten Umfang auch Elementargefahren abdecken muss und Bestandsverträge umgestellt werden sollen.

Die Eckpunkte waren zu diesem Zeitpunkt noch in der Abstimmung innerhalb der Bundesregierung, ein Gesetzentwurf lag nicht vor. Eigentümer und Verwaltung sollten deshalb nicht auf eine Neuregelung warten, sondern den Versicherungsschutz jetzt prüfen.

Rückstau: Viele Bedingungen verlangen eine funktionsfähige Rückstausicherung. Fehlt sie oder wird sie nicht gewartet, kann der Versicherer bei Verletzung einer vereinbarten Obliegenheit kürzen (§ 28 Abs. 2 VVG).

Haftpflicht der Gemeinschaft: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und Gewässerschaden

Löst sich ein Dachziegel vom Gebäude und beschädigt ein Auto, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn die Ablösung auf mangelhafter Unterhaltung beruht (§ 836 BGB). Dazu kommt die allgemeine Haftung bei verletzter Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB), etwa bei nicht geräumten Wegen.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht stellt die Gemeinschaft und die Eigentümer von solchen Ansprüchen frei und wehrt unbegründete Forderungen ab (§ 100 VVG). In der Praxis richten sich solche Ansprüche meist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Für das Grundstück einer Wohnanlage mit Spielplatz, Tiefgarage und Aufzug ist die Police unverzichtbar.

Ohne Deckung müsste die Gemeinschaft berechtigte Grundbesitzerhaftpflicht Ansprüche eines Geschädigten aus ihrem eigenen Vermögen erfüllen und den Fehlbetrag am Ende über eine Sonderumlage auf alle Eigentümer verteilen.

Öltank und Gewässerschaden: Wer eine Anlage betreibt, aus der Stoffe in ein Gewässer gelangen, haftet für den Schaden auch ohne Verschulden (§ 89 Abs. 2 WHG). Dazu zählt auch das Grundwasser. Die normale Police für Haus und Grundstück schließt dieses Risiko in der Praxis oft aus; für Heizöltanks ist eine eigene Gewässerschadenhaftpflicht üblich.

Die Haftpflicht des einzelnen Eigentümers für seine Wohnung und sein Verhalten, etwa einen vergessenen Wasserhahn, ist Sache der privaten Haftpflichtversicherung. Die Police der Gemeinschaft deckt nur Risiken aus dem gemeinschaftlichen Haus und Grundstück.

Für den einzelnen Eigentümer: Die Verbraucherzentralen halten eine private Haftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme für unverzichtbar; sie zählt dort zu den Policen, die jeder braucht. Eine Hausratversicherung ist nach ihrer Einschätzung sinnvoll, weil viele Haushalte eine Neuanschaffung etwa nach einem Brand oder großen Wasserschaden nicht stemmen könnten. Von Kleinschadenversicherungen, etwa für Reisegepäck, raten Verbraucherschützer ab: Kleine Schäden lassen sich in der Regel selbst ersetzen, und wer unnötige Zusatzversicherungen vermeidet, spart Kosten. Eine Beratung zu den eigenen Verträgen im Einzelfall bieten die Verbraucherzentralen an.

Je nach Lebenslage nennen die Verbraucherzentralen weitere Policen: eine Berufsunfähigkeitsversicherung für Erwerbstätige, weil sie vor dauerhaften Verdienstausfällen durch Krankheit oder Unfall schützt, und eine Risikolebensversicherung vor allem für Familien, die Angehörige im Todesfall finanziell absichert. In der Praxis spielt sie auch eine Rolle, wenn Paare den Kauf einer Eigentumswohnung gemeinsam mit einem Kredit finanzieren. Welcher Schutz zum eigenen Bedarf passt, klärt die Versicherungsberatung der Verbraucherzentralen.

Wichtig ist der Unterschied zwischen beiden Ebenen: Die Versicherung der Gemeinschaft schützt vor Ansprüchen Dritter aus dem Gemeinschaftseigentum, die private Absicherung vor Ansprüchen aus dem eigenen Verhalten der Eigentümer. Ein Haus mit vermieteten Wohnungen braucht beides.

WEG Verwalter und Beirat: Vermögensschadenhaftpflicht und D&O

Verwalter: Wer gewerbsmäßig das Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümern verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Sie wird versagt, wenn der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung fehlt (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO).

Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres (§ 15 Abs. 2 MaBV). Versichert sind Vermögensschäden, etwa wenn der Verwalter eine Frist versäumt oder eine Versicherung nicht rechtzeitig verlängert.

Der Beirat kann sich die Police vorlegen lassen. Wie Sie einen geeigneten Verwalter erkennen, zeigt der Beitrag zum zertifizierten Verwalter.

Beirat: Unentgeltlich tätige Mitglieder des Verwaltungsbeirats haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Ein Restrisiko bleibt, etwa bei der Prüfung der Jahresabrechnung.

In der Praxis beschließen viele Gemeinschaften deshalb eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Beirat, die oft als D&O-Versicherung angeboten wird; die Kosten trägt dann die Wohnungseigentümergemeinschaft. Hintergründe zur Haftung stehen im Beitrag Beirat: Haftung und Belegprüfung.

Selbstbehalt: Was der BGH zu Leitungswasserschäden entschieden hat

Ein Selbstbehalt senkt die Prämie, verlagert aber bei jedem Schaden einen Teil auf die Gemeinschaft. Nach einer Häufung von Leitungswasserschäden verlangen Versicherer ihn oft als Bedingung für die Fortsetzung des Vertrags.

Lange war umstritten, welche Eigentümer ihn tragen, wenn der Schaden im Sondereigentum entsteht. Der BGH hat das mit Urteil vom 16. September 2022 (V ZR 69/21) entschieden.

Kernaussage: Ein in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt ist wie die Versicherungsprämie nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer zu verteilen. Das gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum entstanden ist.

Der Fehlbetrag wird mit der Jahresabrechnung oder per Sonderumlage umgelegt (Rn. 33). Müsste der zufällig betroffene Eigentümer den Selbstbehalt allein tragen, hätte er ein Sonderopfer zugunsten der anderen zu erbringen (Rn. 29).

Für die Eigentümer heißt das: Der Selbstbehalt gehört zu den Kosten der Gemeinschaft, auch wenn der Schaden nur eine Wohneinheit betrifft. Im Gegenzug profitieren alle von der niedrigeren Prämie.

Abweichende Verteilung: Die Eigentümer können per Beschluss einen anderen Schlüssel für den Selbstbehalt festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; BGH, Rn. 35). Einen Anspruch darauf hat der einzelne Eigentümer aber nur unter den engen Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG.

Der BGH betont zudem: Akzeptiert die Gemeinschaft einen Selbstbehalt, um eine Kündigung nach einem Schadensfall abzuwenden, nützt das allen, weil sonst die angemessene Versicherung zum Neuwert nicht gesichert wäre (Rn. 32).

Tipp: Selbstbehalt per Beschluss regeln Legen Sie in der Eigentümerversammlung fest, wie die Hausverwaltung den Selbstbehalt abrechnet. Das schafft Klarheit, bevor der nächste Schaden eintritt.

Schadenablauf in der WEG: Versicherung richtig einschalten

Bei Eintritt des Versicherungsfalls muss der Versicherungsnehmer nach Möglichkeit für die Abwendung und Minderung des Schadens sorgen (§ 82 Abs. 1 VVG). Für Eilmaßnahmen braucht der Verwalter keinen Beschluss, wenn sie zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

So läuft es ab: Wasser im Haus abstellen oder Gefahr sichern, sofort die Hausverwaltung informieren, Fotos und Zeugen festhalten, beschädigte Teile nicht vorschnell entsorgen. Die Hausverwaltung meldet den Schaden dem Versicherer, koordiniert Handwerker und Gutachter und übernimmt die Abwicklung bis zur Auszahlung.

Betrifft der Schaden das Sondereigentum, muss der Eigentümer der betroffenen Wohneinheit Zugang gewähren; Einwirkungen auf sein Sondereigentum hat er im zumutbaren Rahmen zu dulden (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Seine Möbel meldet er der eigenen Hausratversicherung.

Bei einem Wasserschaden über mehrere Etagen klärt die Hausverwaltung zuerst, ob Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum beschädigt ist und welche Versicherung zuständig ist. Die Abwicklung über eine Stelle verhindert, dass Eigentümer, Mieter und Versicherer aneinander vorbei arbeiten.

Nach Abschluss der Reparatur rechnet der Verwalter die Kosten und die Leistung der Versicherung in der Jahresabrechnung ab. So sieht jeder Eigentümer, was der Schaden die WEG gekostet hat.

Grobe Fahrlässigkeit: Wer den Versicherungsfall grob fahrlässig herbeiführt, etwa durch unbeheizte Leitungen im Winter, riskiert eine Kürzung (§ 81 Abs. 2 VVG). Wartung, Leerstandskontrollen und eine vorausschauende Erhaltung, finanziert aus der Erhaltungsrücklage, senken dieses Risiko.

Kündigung nach dem Schaden: Nach Eintritt des Versicherungsfalls kann jede Vertragspartei kündigen, der Versicherer mit einer Frist von einem Monat (§ 92 VVG). Wie die Gemeinschaft dann schnell eine neue Versicherung findet, erklärt der Beitrag Gebäudeversicherung gekündigt.

Kosten und Prämie: Wer zahlt die Gebäudeversicherung?

Die Prämie gehört zu den Kosten der Gemeinschaft und wird nach Miteigentumsanteilen verteilt, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Sie steht im Wirtschaftsplan, und jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil über das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG).

Vermietete Eigentumswohnungen: Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich der Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden sowie der Glas- und Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug, sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Vermieter können sie auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht.

Den Selbstbehalt muss der Vermieter nach ganz überwiegender Ansicht selbst tragen; darauf weist auch der BGH hin (V ZR 69/21, Rn. 29).

Wer Eigentumswohnungen vermietet, sollte die Umlage der Kosten für die Versicherung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren. Der Mieter trägt dann seinen Anteil über die Betriebskostenabrechnung.

Zahlungsweise: In der Praxis verlangen viele Versicherer bei monatlicher oder vierteljährlicher Zahlung einen Ratenzuschlag. Die jährliche Zahlungsweise kann die Prämie deshalb senken; für die Gemeinschaft ist sie meist problemlos, weil das Hausgeld laufend eingeht.

Angebote vergleichen: Eine regelmäßige Ausschreibung der Versicherung durch die Hausverwaltung vor jedem Abschluss oder jeder Verlängerung hilft, Prämie, Deckung und Selbstbehalt im Blick zu behalten. Entscheidend ist der Leistungsumfang, nicht allein der Beitrag: Ein günstiger Vertrag nützt wenig, wenn der Versicherungsschutz Lücken hat, etwa beim Elementarschutz oder bei der Versicherungssumme. Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg legen wir der Eigentümerversammlung dazu vergleichbare Angebote vor.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 10, 14, 16, 18, 19, 27, 28, 29 WEG; §§ 28, 75, 81, 82, 88, 92, 100, 193 VVG; § 1 PflVG; § 89 WHG; §§ 823, 836 BGB; § 2 Nr. 13 BetrKV; § 34c GewO; § 15 MaBV; BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.