Aufzug in der WEG: Prüfpflichten, Betrieb, Modernisierung

Ein Aufzug erhöht den Wohnkomfort und den Wert eines Hauses, verursacht aber auch laufende Pflichten und Kosten. Beim Thema Aufzug Eigentümergemeinschaft stellen sich deshalb immer wieder dieselben Fragen: Wer ist als Betreiber verantwortlich, wie oft muss die zugelassene Überwachungsstelle den Aufzug prüfen, wer trägt Wartung und Reparatur, darf ein Aufzug nachgerüstet werden und welche Kosten können Vermieter auf Mieter umlegen? Dieser Ratgeber beantwortet sie nach dem Gesetzestext der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und der Betriebskostenverordnung (BetrKV), nennt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, soweit sie im Volltext bestätigt ist, und zeigt, wie Verwaltung und Eigentümerversammlung Aufzugsanlagen sicher und wirtschaftlich betreiben.

Aufzug Eigentümergemeinschaft: Wer ist Betreiber?

Die Betriebssicherheitsverordnung richtet ihre Pflichten an den Arbeitgeber. Dem Arbeitgeber steht gleich, wer, ohne Arbeitgeber zu sein, zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken eine überwachungsbedürftige Anlage verwendet (§ 2 Abs. 3 BetrSichV). Aufzugsanlagen gehören zu den überwachungsbedürftigen Anlagen (Anhang 2 Abschnitt 2 BetrSichV). Die Verordnung schützt bei überwachungsbedürftigen Anlagen zugleich andere Personen im Gefahrenbereich, soweit diese durch die Verwendung durch Arbeitgeber im Sinne des § 2 Abs. 3 gefährdet werden können (§ 1 Abs. 1 Satz 4 BetrSichV). Dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beim Aufzug ihrer Wohnanlage einem Arbeitgeber gleichsteht und damit Betreiberin im Sinne der Verordnung ist, steht so nicht im Verordnungstext; es entspricht der herrschenden Meinung. Der Verwalter veranlasst für die Gemeinschaft die Prüfungen und führt die Unterlagen. Ob bei einer rein selbstgenutzten Anlage ein wirtschaftlicher Zweck vorliegt, ist im Einzelfall zu beurteilen; in der Verwaltungspraxis werden die Prüfpflichten bei Wohnanlagen einheitlich beachtet.

Für Eigentümer heißt das: Der Aufzug ist keine Privatsache des Hausmeisters, sondern eine Pflichtaufgabe der Gemeinschaft. Nach dieser Auffassung muss die Gemeinschaft ihn instand halten (§ 10 Abs. 1 BetrSichV), wiederkehrend prüfen lassen (§ 16 BetrSichV) und die Ergebnisse aufbewahren (§ 17 BetrSichV). Eine gute WEG-Verwaltung führt dafür einen Prüfkalender und beauftragt Wartungs- und Prüffirmen rechtzeitig.

Prüfpflichten: Hauptprüfung und Zwischenprüfung nach BetrSichV

Vor der erstmaligen Inbetriebnahme und nach prüfpflichtigen Änderungen ist die Aufzugsanlage von einer zugelassenen Überwachungsstelle zu prüfen (Anhang 2 Abschnitt 2 Nr. 3.1 und 3.2 BetrSichV). Danach folgen die wiederkehrenden Prüfungen. Aufzugsanlagen sind regelmäßig von einer zugelassenen Überwachungsstelle zu prüfen (Hauptprüfung); die Prüffrist darf zwei Jahre nicht überschreiten (Nr. 4.1). Die Fristen legt der Betreiber nach § 3 Abs. 6 BetrSichV unter Berücksichtigung der erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen fest. Stellt die Überwachungsstelle fest, dass eine Frist unzutreffend ist, ist sie in Abstimmung mit ihr zu verkürzen.

Zusätzlich ist in der Mitte des Prüfzeitraums zwischen zwei Hauptprüfungen eine Zwischenprüfung durchzuführen, die Sicht- und einfache Funktionsprüfungen sicherheitstechnischer Einrichtungen sowie die Prüfung ausgewählter sicherheitsrelevanter Bauteile umfasst (Nr. 4.3). Auch sie führt eine zugelassene Überwachungsstelle durch. Bei einer Prüffrist von zwei Jahren liegt die Zwischenprüfung also ungefähr nach einem Jahr. Als zugelassene Überwachungsstellen arbeiten unter anderem TÜV-Gesellschaften und andere nach dem Gesetz über überwachungsbedürftige Anlagen zugelassene Stellen.

Wichtig sind die Fristen und Nachweise. Der Fälligkeitstermin wird mit Monat und Jahr angegeben; eine wiederkehrende Prüfung gilt als fristgerecht, wenn sie spätestens zwei Monate nach dem Fälligkeitstermin durchgeführt wurde (§ 14 Abs. 5, § 16 Abs. 3 BetrSichV). Ist der Aufzug zum Fälligkeitstermin außer Betrieb gesetzt, darf er erst nach der Prüfung wieder in Betrieb gehen. Über jede Prüfung ist eine Prüfbescheinigung zu fordern, die am Betriebsort aufzubewahren ist (§ 17 Abs. 1 BetrSichV). In der Kabine muss eine Prüfplakette mit Monat und Jahr der nächsten wiederkehrenden Prüfung und der prüfenden Stelle deutlich sichtbar angebracht sein (§ 17 Abs. 2 BetrSichV).

Betreiberpflichten im Alltag: Notruf, Notfallplan und Wartung

Neben den Prüfungen kennt die Verordnung Betreiberpflichten im laufenden Betrieb. Wer einen Aufzug im Sinne der Aufzugsrichtlinie 2014/33/EU betreibt, hat dafür zu sorgen, dass im Fahrkorb ein Zweiwege-Kommunikationssystem wirksam ist, über das ein Notdienst ständig erreicht werden kann. Außerdem ist ein Notfallplan anzufertigen und einem Notdienst vor der Inbetriebnahme zur Verfügung zu stellen; er enthält unter anderem den Standort, Angaben zum verantwortlichen Arbeitgeber (Betreiber), zu den Personen mit Zugang zu allen Einrichtungen der Anlage und zu den Personen, die eine Befreiung Eingeschlossener vornehmen können, sowie die Notbefreiungsanleitung (Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV). Wer Personen befreien darf, legt also der Notfallplan fest, nicht der Zufall.

Für die Wartung nennt das Gesetz keinen festen Rhythmus. Der Betreiber hat Instandhaltungsmaßnahmen unter Berücksichtigung von Art und Intensität der Nutzung zu treffen (Anhang 1 Nr. 4.2 BetrSichV) und dabei die Angaben des Herstellers zu berücksichtigen (§ 10 Abs. 1 BetrSichV). Hinzu kommt die regelmäßige Kontrolle auf offensichtliche Mängel (Anhang 1 Nr. 4.6 BetrSichV): Der Hausmeister oder der Verwalter muss also Auffälligkeiten wie Stufen beim Halten, Türstörungen oder Geräusche erfassen und weiterleiten. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen sind unverzüglich durchzuführen (§ 10 Abs. 1 Satz 3 BetrSichV). Aufzugskosten sollten im Instandhaltungsplan berücksichtigt werden; hilfreich ist die Instandhaltungsplanung über zehn Jahre.

Tipp: Prüfkalender führen Tragen Sie Fälligkeitstermine für Haupt- und Zwischenprüfung mit Monat und Jahr in den Kalender der Verwaltung ein und lassen Sie sich nach jeder Prüfung die Bescheinigung aushändigen. So bleibt der Aufzug auch bei einem Verwalterwechsel prüfsicher dokumentiert.

Kosten für Betrieb und Erhaltung: Verteilung nach § 16 WEG

Die laufenden Kosten für Strom, Wartung, Notrufaufschaltung und Prüfung sind Kosten der Gemeinschaft. Jeder Wohnungseigentümer trägt sie nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, sofern nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das ist der Hebel, wenn Eigentümer im Erdgeschoss, die den Aufzug kaum nutzen, entlastet werden sollen. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 19 Abs. 1 WEG); eine pauschale Befreiung ohne sachlichen Grund kann deshalb anfechtbar sein.

Die Erhaltung des Aufzugs, etwa der Austausch von Steuerung oder Antrieb, gehört zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Darüber beschließen die Eigentümer mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Wie hoch die Rücklage dafür sein sollte, zeigt der Beitrag zur Erhaltungsrücklage.

Aufzug nachrüsten: Beschluss und Kosten nach § 20 und § 21 WEG

Der nachträgliche Einbau eines Aufzugs ist eine bauliche Veränderung. Sie kann beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 reicht dafür grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Nicht beschlossen werden dürfen Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Darüber hinaus kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG); über die Durchführung ist dann im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

Der Bundesgerichtshof hat das am 9. Februar 2024 für eine denkmalgeschützte Münchner Anlage bestätigt (V ZR 244/22). Der Streit betraf einen Personenaufzug für das Hinterhaus einer 1911/1912 errichteten Anlage aus zwei Wohnhäusern. Nach dem Urteil dienen dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen alle baulichen Veränderungen, die für die Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen erforderlich oder auch nur förderlich sind; ob die Kläger selbst gehbehindert sind, ist unerheblich. Eine solche Maßnahme ist regelmäßig angemessen, und eine grundlegende Umgestaltung ist typischerweise nicht anzunehmen. Außerdem können die Eigentümer eine bauliche Veränderung nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Recht grundsätzlich auch dann beschließen, wenn der Beschluss einzelnen Eigentümern eine ausschließliche Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zuweist; einer Vereinbarung bedarf es dafür nicht mehr.

Wer zahlt, regelt § 21 WEG. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Eigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durchgeführt wurde, trägt dieser Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG); nur ihm gebühren die Nutzungen. Haben die Eigentümer die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile, es sei denn, die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG); dasselbe gilt bei Amortisation innerhalb eines angemessenen Zeitraums (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Sonst tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten (§ 21 Abs. 3 WEG). Vor dem Beschluss gehören Angebot, Schachtkonzept, Standort und Kosten in die Einladung; mehr dazu im Beitrag zur Einberufung der Versammlung.

Aufzugspflicht, Außenaufzug, Plattformlift: Was das Bauordnungsrecht verlangt

Eine Pflicht zum Einbau eines Aufzugs ergibt sich aus der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. In Bayern müssen Gebäude mit einer Höhe von mehr als 13 Metern, gemessen nach Art. 2 Abs. 3 Satz 2 BayBO, Aufzüge in ausreichender Zahl haben; mindestens ein Aufzug muss Kinderwagen, Rollstühle, Krankentragen und Lasten aufnehmen können, Haltestellen in allen Geschossen haben und von allen Wohnungen sowie von der öffentlichen Verkehrsfläche aus stufenlos erreichbar sein (Art. 37 Abs. 4 Satz 1 bis 3 BayBO). Bei der Schaffung von Wohnraum durch Aufstockung gilt das nicht, wenn die Anforderungen nur mit unverhältnismäßigem Aufwand erfüllt werden können (Art. 37 Abs. 4 Satz 5 BayBO). Für bestehende Häuser folgt aus der Vorschrift nach herrschender Meinung (Bestandsschutz) keine allgemeine Nachrüstpflicht; dort entscheidet die Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. Die Bauordnungen der übrigen Bundesländer regeln das unterschiedlich.

Wo ein klassischer Schacht im Treppenhaus nicht passt, kommen Alternativen in Betracht: ein Außenaufzug an der Fassade, ein schachtloser Aufzug neben der Treppe, ein Plattformlift, ein Homelift oder ein Treppenlift. Welche Lösung baurechtlich möglich ist, hängt von Baugenehmigung, Brandschutz, Denkmalschutz und Abstandsflächen ab. Für Prüfpflichten gilt, dass auch Plattformlifte und Homelifte Aufzugsanlagen im Sinne der Verordnung sein können, wenn sie in den Anwendungsbereich von Anhang 2 Abschnitt 2 fallen; das ist vor der Beauftragung mit dem Hersteller zu klären. Paternoster als Personen-Umlaufaufzüge sind in der Verordnung gesondert erfasst (Anhang 2 Abschnitt 2 Nr. 2 Buchst. c).

Bei der Planung im Mehrfamilienhaus entscheidet die Mehrheit der Eigentümer nicht allein über die Technik: Zu klären sind die Zahl der Etagen und Haltestellen, die Lage im Treppenhaus oder an der Fassade, die Tragfähigkeit des Schachts, die Erreichbarkeit aller Wohnungen und die Behandlung der Baugenehmigung. Ein Homelift im Einfamilienhaus lässt sich mit einem Aufzug in der Wohnanlage nicht vergleichen, weil dort kein gemeinschaftliches Eigentum betroffen ist. Zuschüsse für barrierearme Umbauten gibt es je nach Bundesland und Träger unterschiedlich; Eigentümer sollten die Förderung vor Auftragsvergabe prüfen und im Förderkatalog einen Überblick einholen.

Umlage auf Mieter: Aufzugskosten nach § 2 Nr. 7 BetrKV

Vermietende Eigentümer dürfen Aufzugskosten als Betriebskosten umlegen, soweit der Mietvertrag das vorsieht. Zu den Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Reinigung der Anlage (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Das sind laufende Kosten, nicht die Erneuerung. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Praktisch bedeutet das: Wird ein Wartungsvertrag mit Instandsetzungsanteil abgeschlossen, muss der Verwalter bei der Abrechnung trennen, welcher Teil der Rechnung umlagefähig ist. Der Verwalter liefert dem vermietenden Eigentümer dafür die Einzelaufstellung. Ob Mieter im Erdgeschoss an den Aufzugskosten beteiligt werden, richtet sich nach dem Mietvertrag und ist nicht pauschal zu beantworten. Der Einbau eines Aufzugs durch den Vermieter kann eine Modernisierung sein, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB); dann kommt eine Mieterhöhung um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten in Betracht (§ 559 Abs. 1 BGB), die mit Zuschüssen und Härtefällen zu verrechnen ist (§ 559a, § 559 Abs. 4 BGB). Unsere Mietverwaltung unterstützt bei Ankündigung und Abrechnung; zur Abrechnung allgemein siehe Betriebskostenabrechnung.

Betreiberpflichten im Überblick: Lift, Anspruch und Anforderungen

Wer einen Lift im Wohnungseigentum betreibt, sollte die Betreiberpflichten als feste Aufgabenliste führen: Prüfung durch die zugelassene Überwachungsstelle, Zwischenprüfung, Notrufsystem und Notfallplan, regelmäßige Kontrolle auf offensichtliche Mängel, Instandhaltung nach Herstellerangaben und Aufbewahrung der Prüfbescheinigungen. Zum Beispiel stellt sich in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Etagen die Frage, wer im Notfall erreichbar ist, wenn der Verwalter nicht im Haus ist. Die Antwort steht im Notfallplan, den der Betreiber vor der Inbetriebnahme anfertigt. Diese Pflichten sind kein Randthema, sondern die Grundlage für den sicheren Betrieb.

Wer als Eigentümer einen Anspruch auf einen Lift geltend machen will, muss die Voraussetzungen darlegen: Nach dem Bundesgerichtshof muss der klagende Wohnungseigentümer darlegen, dass die Maßnahme einem gesetzlich privilegierten Zweck dient, und er trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände der Angemessenheit; beruft sich die Gemeinschaft auf Unangemessenheit, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast (V ZR 244/22). Das Anliegen sollte im Beschlussantrag bestimmt formuliert sein, mit Angebot, Standort und Kosten. Daneben gelten die Anforderungen des Bauordnungsrechts für Bau und Baugenehmigung. Lehnen die Miteigentümer ab, kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Begriff und Bauarten: Personenaufzüge, Homelift und Schacht im Wohngebäude

Als Aufzug bezeichnet man eine Anlage, die Personen oder Lasten zwischen Etagen befördert; im Alltag sprechen Eigentümer auch von Fahrstuhl oder Lift. In einem Wohngebäude begegnen ihnen vor allem Personenaufzüge mit Schacht im Treppenhaus, Außenaufzüge an der Fassade und kleine Homelifts, die als Lösung für das Zuhause angeboten werden. Die Konstruktion des Schachts, die Zahl der Haltestellen und der Transport von Lasten oder Rollstühlen bestimmen Kosten, Genehmigung und Betreiberpflichten. Der Bau eines Aufzugs im Treppenhaus, das zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist ein Fall für die Eigentümerversammlung; das gilt auch für Homelifts in Mehrfamilienhäusern, sofern ihr Einbau in das Gemeinschaftseigentum eingreift.

In der Regel entscheidet die Mehrheit der Stimmen über die Gestattung, sofern kein Anspruch nach § 20 Abs. 2 oder 3 WEG besteht. Wie die Bundesländer den Bau und die Aufzugspflicht in Gebäuden regeln, unterscheidet sich; die Bauordnungen sind im Einzelfall zu prüfen. Wer in einem Einfamilienhaus oder einem Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten bauen oder umbauen will, sollte den Aufzug früh planen, denn der nachträgliche Einbau ist technisch und rechtlich aufwendiger als die Planung im Neubau. Für Fragen zu Ihrem Haus wenden Sie sich an die Verwaltung; im Beitrag zu den Verwalterkosten zeigen wir, welche Leistungen dazugehören.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 2, 3, 10, 14, 16, 17, Anhang 1 Nr. 4, Anhang 2 Abschnitt 2 BetrSichV; §§ 16, 19, 20, 21, 25 WEG; §§ 1, 2 Nr. 7 BetrKV; §§ 555b, 559 BGB; Art. 37 BayBO; BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.