Der Versorger rechnet nach dem Hauptwasserzähler ab, im Haus wird nach Wohnungszählern verteilt. Zwischen beiden Werten bleibt fast immer eine Lücke. Dieser Beitrag richtet sich an Vermieter, Mieter, Wohnungseigentümer und Beiräte in Mehrfamilienhäusern: Er erklärt die Ursachen, die Verteilung der Differenz nach Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und was die Rechtsprechung zu großen Abweichungen sagt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Summe der Wohnungswasserzähler weicht fast immer vom Hauptzähler ab: wegen Fehlergrenzen, kleiner Durchflussmengen, Allgemeinverbrauch und Ablesezeitpunkten.
- Eine gesetzliche Toleranz gibt es nicht; die Differenz wird in der Praxis im Verhältnis der Einzelverbräuche verteilt (§ 556a BGB, BGH VIII ZR 69/09).
- Über 20 Prozent spricht nach einzelnen Amts- und Landgerichten der Anschein für Leitungsverluste, die Mieter nicht tragen müssen (AG Rheine, 10 C 331/14).
- In der WEG regelt ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, wie die Differenzmenge in der Jahresabrechnung verteilt wird.
Differenz Hauptwasserzähler: Warum Hauptzähler und Summe der Wohnungszähler abweichen
Der Hauptwasserzähler sitzt am Hausanschluss und misst den gesamten Wasserverbrauch des Gebäudes. Er gehört in der Regel dem Wasserversorgungsunternehmen: Lieferung, Anbringung, Überwachung und Unterhaltung der Messeinrichtungen sind seine Aufgabe (§ 18 Abs. 2 AVBWasserV). Sein Wert ist Grundlage der Abrechnung des Wasserversorgers.
Wohnungswasserzähler, auch Einzelwasserzähler oder Unterzähler genannt, erfassen dagegen den Verbrauch innerhalb einer Wohneinheit. Sie dienen nur der Aufteilung im Gebäude. Die Summe der Wohnungszähler weicht fast immer vom Hauptzähler ab, meist nach unten: Am Hauptzähler steht dann ein Mehrverbrauch gegenüber den Wohnungen.
Solche Messdifferenzen sind in Mehrfamilienhäusern technisch üblich und kein Hinweis auf einen Fehler. Erst ihre Höhe und ihre Entwicklung über die Jahre sagen etwas darüber, ob im Haus etwas nicht stimmt.
Ursachen der Abweichungen: Messgenauigkeit, kleine Durchflussmengen, Leckagen
Fehlergrenzen. Jeder Wasserzähler hat eine Genauigkeit, die nur innerhalb gesetzlicher Grenzen garantiert ist. Die europäische Messgeräterichtlinie (Anhang MI-001) teilt die Messbereiche in einen oberen und einen unteren Bereich: Bei Kaltwasser bis 30 °C liegen die Fehlergrenzen dort bei 2 und 5 Prozent, bei wärmerem Wasser bei 3 und 5 Prozent. Im Betrieb gilt die Verkehrsfehlergrenze; sie gilt als eingehalten, wenn sie nicht mehr als das Doppelte der Fehlergrenze beträgt (Vermutung nach § 22 Abs. 2 MessEV).
Kleine Durchflussmengen. Unterhalb des Mindestdurchflusses muss ein Zähler keine genauen Werte liefern. Sehr kleine Durchflüsse wie tropfende Wasserhähne oder eine leise laufende Toilettenspülung werden als kleine Wassermengen an Wohnungszählern oft nicht oder nur ungenau erfasst, am Hauptzähler aber auch nicht immer. Eine pauschal genauere Wassermessung bietet keiner von beiden.
Allgemeinverbrauch. Zapfstellen im Gemeinschaftseigentum wie Gartenanschluss, Waschküche oder Reinigung des Treppenhauses laufen nur über den Hauptzähler. Fehlt dort eine eigene Erfassung, landet diese Menge vollständig in der Differenzmenge.
Ablesung und Leckagen. Werden der Hauptzähler und die Wohnungswasserzähler nicht am selben Stichtag abgelesen, entsteht eine weitere Zählerabweichung zwischen Hauptzähler und Unterzählern. Im ungünstigen Fall steckt hinter einer wachsenden Differenz ein Leck in einer Leitung vor den Wohnungszählern.
Wasserzähler und Eichung: Was geeichte Werte beweisen
Jeder Zähler im Haus muss geeicht sein; die Eichfrist für Kaltwasserzähler und Warmwasserzähler beträgt sechs Jahre nach Anlage 7 der Mess- und Eichverordnung. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag „Eichfrist Wasserzähler“.
Für die Differenz zählt vor allem die Beweislage der Wassermessung. Beruhen die Verbrauchswerte auf einem geeichten Zähler, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass sie den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben (BGH, Urteil vom 17. November 2010, Az. VIII ZR 112/10).
Werte eines nicht mehr geeichten Zählers sind nicht automatisch unverwertbar. Ihnen fehlt aber diese Vermutung, sodass der Vermieter die Richtigkeit nachweisen muss, etwa über eine staatlich anerkannte Prüfstelle (BGH, VIII ZR 112/10). Das schafft rechtliche Unsicherheiten, die eine Abrechnung der Differenz zusätzlich angreifbar machen.
Differenz in der Betriebskostenabrechnung: Was Mieter tragen
Ist eine Abrechnung nach Verbrauch vereinbart oder wird der Verbrauch aller Wohnungen erfasst, verteilt der Vermieter den Betrag des Versorgers nach den Wohnungszählern (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Unterschied zum Hauptzähler wird in der Regel im Verhältnis der Einzelverbräuche auf alle Nutzer umgelegt, seltener nach Wohnfläche. Grundlagen der Wasserabrechnung, Grundgebühr und Abwasser erklärt der Beitrag „Kaltwasser Abrechnung“.
Eine gesetzliche Toleranz zwischen Hauptzähler und Wohnungszählern gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof betont, dass § 556a BGB keine generelle Verbrauchserfassung vorschreibt und die damit verbundenen Ungenauigkeiten in Kauf nimmt (BGH, Urteil vom 25. November 2009, Az. VIII ZR 69/09, Tz. 15). Dort ließ er auch die Differenzmethode mit Zwischenzähler für eine Gewerbeeinheit zu.
Die Grenze zieht der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Mehrkosten durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung, etwa ein bekanntes, aber nicht repariertes Leck, darf der Vermieter nach herrschender Meinung nicht auf die Mieter umlegen. Fristen für Einwendungen nennt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Tipp: Rechenbeispiel Differenzmenge Konstruiertes Beispiel: Hauptzähler 1.200 m³, Summe der Wohnungszähler 1.080 m³: Die Differenz von 120 m³ entspricht rund 11 Prozent der Wohnungswerte. Bei Verteilung nach Verbrauchsanteil trägt eine Wohnung mit 90 m³ zusätzlich 10 m³.
Summe der Abweichungen über 20 Prozent: Was Gerichte sagen
Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu einer festen Prozentgrenze gibt es nicht. Die oft genannte 20-Prozent-Schwelle stammt aus der Rechtsprechung einzelner Amts- und Landgerichte und ist keine Toleranz des einzelnen Zählers.
Ein Beispiel stammt aus Rheine: Das Amtsgericht entschied am 26. Januar 2015 (Az. 10 C 331/14) über Kubikmetermengen von 418 m³ am Hauptzähler und zusammen 318,58 m³ an den Einzelzählern der Wohnungen, also rund 31 Prozent Mehrverbrauch. Das Gericht folgte der überwiegenden Ansicht: Übersteigt die Differenz 20 Prozent des Werts der Wohnungszähler, spricht der Anschein für Verluste durch unterlassene Instandhaltung von Leitungen, Dichtungen oder Ventilen.
Die Folge im Fall: Die Mietpartei musste den auf die Differenz entfallenden Anteil der Wasserkosten nicht zahlen. Ein anderes Gericht kann anders entscheiden; die Schwelle ist ein Richtwert, kein Gesetz.
Differenz in der WEG-Jahresabrechnung: Verteilung per Beschluss
In der Eigentümergemeinschaft gehört die gesamte Wasserrechnung als Ausgabe in die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG). Ohne andere Regelung gilt der Schlüssel der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG); per Mehrheitsbeschluss kann die Gemeinschaft einen anderen Verteilerschlüssel festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Ein guter Beschluss zur Wasserabrechnung regelt auch die Differenzmenge ausdrücklich: üblich ist die Aufteilung im Verhältnis der gemessenen Verbräuche, nach Miteigentumsanteilen oder nach Fläche. Schon zum alten Recht hielt der Bundesgerichtshof die verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten im Allgemeinen für ordnungsmäßige Verwaltung und ließ den Eigentümern dabei Ermessen (BGH, Beschluss vom 25. September 2003, Az. V ZB 21/03).
Vermietende Eigentümer übernehmen diesen Maßstab ohne andere Vereinbarung in die Nebenkostenabrechnung des Mieters, sofern er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB). Welche Posten der Beirat dabei prüfen sollte, zeigt der Beitrag zum Prüfungsumfang des Beirats.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Hauptwasserzähler prüfen: Was bei großen Messdifferenzen zu tun ist
Vergleichen. Steigt die Messdifferenz gegenüber dem Vorjahr deutlich, vergleicht die Verwaltung zuerst Ablesedaten an Hauptzähler und Wohnungszählern, Zählernummern und Eichjahre; fällt ein Einzelzähler aus dem Rahmen, wird er zuerst geprüft. Gartenwasserzähler und Allgemeinzähler gehören in die Rechnung: Wasser für den Garten gelangt nicht in die Kanalisation und kann je nach Entwässerungssatzung von der Abwassergebühr abgezogen werden.
Hauptzähler prüfen lassen. Der Kunde kann jederzeit eine Nachprüfung der Messeinrichtung verlangen; die Prüfung zahlt der Versorger, wenn die Verkehrsfehlergrenzen überschritten sind, sonst der Kunde (§ 19 AVBWasserV). Überschreitet der Zähler die Verkehrsfehlergrenzen, wird zu viel Berechnetes erstattet und zu wenig Berechnetes nachgefordert, beschränkt auf den vorhergehenden Ablesezeitraum, bei länger feststellbarer Auswirkung auf höchstens zwei Jahre (§ 21 AVBWasserV). Bei kommunaler Versorgung nach Satzung gelten deren Regeln, die der Verordnung entsprechen sollen (§ 35 AVBWasserV).
Leck suchen. Ein einfacher Test ist das Ablesen des Hauptzählers in der Nacht, wenn kaum Wasser verbraucht wird. Läuft er weiter, fließt eine Menge ab, die niemand nutzt, und eine Leckortung ist sinnvoll; die Erhaltung der Leitungen im Gemeinschaftseigentum ist Aufgabe der Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), Maßnahmen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, darf der Verwalter selbst treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ablauf und Versicherung beschreibt der Beitrag „Wasserschaden Eigentumswohnung“.
Bei LIKKA-Objekten liefert der Messdienstleister MEVIO die Verbrauchswerte für Jahresabrechnung und Nebenkostenabrechnungen; die Verwaltung gleicht sie jährlich mit dem Hauptzähler ab. Unsere WEG-Verwaltung und die Mietverwaltung weisen die Differenz gesondert aus und klären auffällige Werte vor der Abrechnung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Kunde kann jederzeit die Nachprüfung der Messeinrichtung nach § 39 des Mess- und Eichgesetzes verlangen. Stellt der Kunde den Antrag auf Prüfung nicht bei dem Wasserversorgungsunternehmen, so hat er dieses vor Antragstellung zu benachrichtigen.
(2) Die Kosten der Prüfung fallen dem Unternehmen zur Last, falls die Abweichung die gesetzlichen Verkehrsfehlergrenzen überschreitet, sonst dem Kunden.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Daten | Stichtage, Zählernummern, Eichjahre, Vorjahreswerte vergleichen |
| Allgemeinverbrauch | Garten, Waschküche, Reinigung erfassen oder schätzen |
| Nachttest | Hauptzähler bei Stillstand ablesen |
| Prüfung | Nachprüfung beim Versorger, Leckortung beauftragen |
Häufige Fragen
Wie viel Abweichung darf ein Wasserzähler haben?
Bei Kaltwasser bis 30 °C 2 Prozent im oberen und 5 Prozent im unteren Messbereich als Fehlergrenze. Im Betrieb gilt die Verkehrsfehlergrenze als eingehalten, wenn sie höchstens das Doppelte beträgt.
Rechtsgrundlage: Anhang III MI-001 Nr. 5 und 6 RL 2014/32/EU; § 22 Abs. 2 MessEV
Welche Toleranz darf ein Wasserzähler haben?
Die Toleranz des einzelnen Zählers ist nicht dasselbe wie die Differenz zum Hauptzähler. Für die Differenz gibt es keine gesetzliche Grenze, einzelne Amts- und Landgerichte sehen erst ab etwa 20 Prozent Anlass zu Bedenken (Richtwert).
Rechtsgrundlage: AG Rheine, 10 C 331/14
Wie kann ich prüfen, ob die Wasseruhr richtig zählt?
Eichjahr auf dem Zähler kontrollieren und bei geschlossenen Hähnen prüfen, ob der Zähler still steht. Beim Hauptzähler kann der Kunde eine Nachprüfung beim Versorger verlangen.
Rechtsgrundlage: § 19 AVBWasserV
Wer trägt die Differenz zwischen Hauptwasserzähler und Wohnungszählern?
Grundsätzlich alle Nutzer anteilig nach dem vereinbarten Schlüssel. Beruht die Differenz auf einem Leck, das der Vermieter nicht behoben hat, muss er sie nach herrschender Meinung wegen des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit selbst tragen.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 Satz 1, § 556a BGB
Wie wird die Wasserdifferenz in der WEG-Jahresabrechnung verteilt?
Der Unterschied zwischen Hauptzähler und Wohnungszählern wird nach dem Verteilerschlüssel umgelegt, den die Eigentümer beschlossen oder vereinbart haben, ohne Regelung nach Miteigentumsanteilen.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG
Wird Wasser nach Personen oder Quadratmeter abgerechnet?
Ohne Vereinbarung grundsätzlich nach Wohnfläche. Wird der Verbrauch aller Wohnungen mit Wasserzählern erfasst, wird nach erfasstem Verbrauch abgerechnet.
Rechtsgrundlage: § 556a Abs. 1 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 556 Abs. 3, 556a BGB; §§ 16 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2, 27 Abs. 1 Nr. 2, 28 Abs. 2 WEG; §§ 18, 19, 21, 35 AVBWasserV; § 22 Abs. 2 MessEV; BGH, Urteile vom 25.11.2009 – VIII ZR 69/09 und 17.11.2010 – VIII ZR 112/10; BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03; AG Rheine, Urteil vom 26.01.2015 – 10 C 331/14
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
