Die Fliesen sollen raus, unter dem Parkett ist es feucht oder der Nachbar unten hört jeden Schritt: Dann stellt sich die Frage, welcher Teil vom Fußboden wem gehört. Dieser Beitrag richtet sich an Wohnungseigentümer, Beiräte und Käufer einer Eigentumswohnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenbelag ist Sondereigentum; Trittschalldämmung und Rohdecke sind Gemeinschaftseigentum.
- Estrich gilt überwiegend als Gemeinschaftseigentum, jedenfalls wenn er dämmt. Ob stets, hat der BGH offengelassen (V ZR 276/16).
- Die Teilungserklärung kann zwingendes Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum machen, aber Kostenpflichten regeln.
- Die Kosten tragen grundsätzlich alle nach Miteigentumsanteilen; per Beschluss ist eine Abweichung möglich (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Estrich Gemeinschaftseigentum: Die kurze Antwort
In den meisten Fällen ja. Der BGH hält fest, dass der Estrich überwiegend als Gemeinschaftseigentum eingeordnet wird, und er steht jedenfalls dann im Gemeinschaftseigentum, wenn er auch der Dämmung und Isolierung dient (BGH, Urteil vom 16. März 2018, V ZR 276/16, Rn. 6 f., im Folgenden Estrichurteil).
Ob der Estrich stets Gemeinschaftseigentum ist, hat der BGH ausdrücklich offengelassen. Eine pauschale Aussage gibt es also nicht, auch wenn die überwiegende Ansicht in der Praxis in dieselbe Richtung weist.
Dieser Fall zeigt, worum es geht: In einer Wohnanlage von 1990 ließen die Eigentümer einer Wohnung bei der Badsanierung den Estrich entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Die Eigentümerin darunter erhob Klage, ihr Antrag zielte auf einen besseren Schallschutz (Estrichurteil, Rn. 1). Für die Frage nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterstellte der BGH dort, dass der entfernte Estrich auch der Dämmung und Isolierung diente (Estrichurteil, Rn. 7).
§ 5 WEG: Wo die Grenze im Gebäude verläuft
Maßstab für die Zuordnung zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist § 5 WEG. Sondereigentum kann nach § 5 Abs. 1 WEG nur ein Bestandteil des Gebäudes sein, den man verändern oder beseitigen kann, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder andere Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen.
Teile des Gebäudes, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum, auch innerhalb der Wohnung. Das betrifft etwa Rohdecke, Bodenplatte, Fenster und Treppenhaus.
Das Wohnungseigentum verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Deshalb ist jedes Bauteil einzeln zu prüfen. Wie bei Fenster und Rohdecke kommt es nicht darauf an, ob es im Bereich der Wohnung liegt.
Im Zusammenhang mit dem Fußboden lautet die Prüffrage: Beeinträchtigt die Änderung den Schallschutz, die Schallisolierung oder die Wärmedämmung für andere? Dann ist der betreffende Teil in der Regel kein Sondereigentum. So hat der BGH auch den Estrich beurteilt, der der Dämmung und Isolierung dient (Estrichurteil, Rn. 7).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
Wohnung und Fußboden: Sonder und Gemeinschaftseigentum Schicht für Schicht
Bodenbelag. Der Oberbodenbelag wie Parkett, Teppich oder Fliesen gehört als Bestandteil der Wohnung zum Sondereigentum. Seine Auswahl steht grundsätzlich im Belieben des Sondereigentümers (BGH, Urteil vom 26. Juni 2020, V ZR 173/19, Rn. 10, im Folgenden Fliesenurteil; § 13 Abs. 1 WEG).
Trittschalldämmung. Sie ist jedenfalls Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (Estrichurteil, Rn. 6). Sie schützt die Wohnung darunter und lässt sich nicht beseitigen, ohne andere Eigentümer zu beeinträchtigen.
Estrich. Für die überwiegende Einordnung als Teil des Gemeinschaftseigentums nennt der BGH als Fundstellen unter anderem das OLG Düsseldorf, das OLG Köln und das OLG München (Estrichurteil, Rn. 6); eine Mindermeinung sieht ihn als Sondereigentum. Der Estrich kann eine Doppelfunktion für Schallschutz und Wärmedämmung erfüllen. Fehlt jede dämmende Funktion, ist die Zuordnung nach einer im Urteil genannten Ansicht anders zu beurteilen.
Rohdecke und Bodenplatte. Geschossdecke und Bodenplatte sind als tragender Bestandteil des Gebäudes nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum.
Sanitärobjekte. Waschbecken und ähnliche Objekte sind nach herrschender Meinung Sondereigentum. Der Boden darunter ist ein eigener Bestandteil und gesondert zu beurteilen.
In der Praxis zeigt erst das Öffnen des Bodens oder ein Plan, wie er aufgebaut ist. Die Rechtsprechung kennt deshalb keine Regel, die ohne Blick auf den Fall und die Unterlagen der Wohnanlage auskommt.
| Sondereigentum | Gemeinschaftseigentum |
|---|---|
| Bodenbelag wie Parkett, Teppich, Fliesen | Trittschalldämmung, Rohdecke, Bodenplatte; Estrich überwiegend |
Teilungserklärung: Was sie ändern kann und was nicht
Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nur zugunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben, nicht umgekehrt (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012, V ZR 57/12, Leitsatz a; § 5 Abs. 3 WEG). Steht dort, der Estrich gehöre zur Wohnung, macht das zwingendes Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum.
Davon zu trennen ist die Regelung der Pflichten. Eine Gemeinschaftsordnung kann die Instandhaltung oder die Kosten bestimmter Bauteile klar und eindeutig einzelnen Eigentümern zuweisen, ohne dass sich am Eigentum etwas ändert. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, V ZR 254/17, Rn. 7, zu Fenstern, altes Recht). Eine Umwandlung ins Sondereigentum liegt darin nicht. Was in Ihrer Anlage gilt, klärt der Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
In der Praxis finden sich Klauseln, die dem Eigentümer etwa den Fußbodenbelag oder bestimmte Bauteile zuweisen. Maßgeblich ist der Wortlaut der jeweiligen Regelung. Änderungen an der Teilungserklärung brauchen in der Regel eine Vereinbarung.
Sanierung und Kosten: Wer beauftragt, wer zahlt?
Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Sache der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Eigentümer entscheiden per Beschluss; der Verwalter darf nach § 27 Abs. 1 WEG untergeordnete Maßnahmen und Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils selbst treffen. Die Kosten tragen alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG); bezahlt wird oft aus der Erhaltungsrücklage.
Eigenmächtig sanieren. Wer den Estrich ohne Beschluss erneuert, riskiert, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Nach dem BGH hat ein Eigentümer für eigenmächtige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum keinen Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht, auch wenn er irrtümlich annahm, die Maßnahme als Sondereigentümer selbst bezahlen zu müssen (V ZR 254/17, Leitsatz, zu Fenstern und noch zum alten Recht). Ohne Beschluss erlaubt sind nur Maßnahmen gegen einen unmittelbar drohenden Schaden (§ 18 Abs. 3 WEG).
Eingriff in den Estrich. Geht ein Umbau über die Erhaltung hinaus, ist er eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG). Im Fall der Badsanierung ging der BGH für die Revision davon aus, dass das Entfernen des Estrichs eine bauliche Veränderung war (Estrichurteil, Rn. 5).
Wasserschaden. Muss nach einem Rohrbruch der Estrich getrocknet oder erneuert werden, entscheidet die Ursache über die Ansprüche. Den Ablauf mit Versicherung und Leckortung erklärt der Beitrag zum Wasserschaden in der WEG. Wird der Belag bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zerstört, kommt nach § 14 Abs. 3 WEG ein Ausgleich in Geld in Betracht, wenn die Einwirkung über das zumutbare Maß hinausgeht. Ob das auch für Schäden gilt, die vom Gemeinschaftseigentum selbst ausgehen, etwa durch eindringendes Wasser, ist umstritten; darüber verhandelt der BGH am 4. Dezember 2026 (V ZR 259/25).
Praktische Reihenfolge. Welche Maßnahmen nötig sind, sollte ein Fachbetrieb oder Sachverständiger feststellen. Die Hausverwaltung legt den Antrag zur Beschlussfassung vor; die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt und bezahlt, soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Maßnahmen am Belag bleiben Sache des Eigentümers, soweit keine abweichende Entscheidung gilt.
Tipp: Vor dem Öffnen klären Lassen Sie den Boden erst öffnen, wenn Zuordnung, Auftraggeber und Kosten mit der Verwaltung geklärt sind. Notmaßnahmen bleiben davon unberührt.
Kostenverteilung per Beschluss: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Gehört der Estrich zum Gemeinschaftseigentum, heißt das nicht zwingend, dass alle zahlen. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Kostenverteilung beschließen, auch abweichend von einer Vereinbarung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Der BGH bejaht dafür die Beschlusskompetenz, auch wenn einzelne Eigentümer von Kosten befreit oder erstmals belastet werden (Urteil vom 22. März 2024, V ZR 81/23, Leitsatz a). Der Maßstab muss angemessen sein und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen; werden Erhaltungskosten einzelnen Eigentümern auferlegt und berücksichtigt das den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs, entspricht das jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung (Leitsatz b). Ob auch die erstmalige Belastung bisher von Kosten befreiter Eigentümer ordnungsmäßig sein kann, ließ der BGH offen (Rn. 18). Entschieden wurde das für Doppelparker; ob es den Estrich einer Wohnung trägt, ist Einzelfallfrage, denn er schützt auch die Einheit darunter. Gegen einen solchen Beschluss bleibt die Klage auf Anfechtung.
Ohne klar gefassten Beschluss für bestimmte Maßnahmen bleibt es bei der gesetzlichen Kostenverteilung. Für bauliche Veränderungen gilt § 21 WEG (§ 16 Abs. 3 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Bodenbelag und Trittschall: Was beim Austausch gilt
Beim Austausch des Belags bleibt der Eigentümer frei in der Wahl, muss aber die Mindestwerte der DIN 4109 aus der Bauzeit einhalten (Fliesenurteil, Rn. 9 f., 12). Das gilt grundsätzlich auch bei mangelhafter Trittschalldämmung im Gemeinschaftseigentum, solange ihm eine zumutbare Abhilfe möglich ist, etwa ein Teppich oder Zusatzbelag (Rn. 11, 13).
Wird in den Estrich eingegriffen, kommt es auf das Gewicht des Eingriffs an: Nur grundlegende Um- oder Ausbauten verlangen den aktuellen Schallschutz, eine übliche Badsanierung in aller Regel nicht. Das bisherige Niveau darf aber nicht signifikant sinken (Estrichurteil, Rn. 13 bis 15). Mehr zu Nachweis und Ansprüchen im Beitrag zu Lärm in der WEG.
Ob ein Anspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Beseitigung einer mangelhaften Trenndecke besteht, ließ der BGH offen; das müsse der Eigentümer, der den Belag getauscht hat, selbst geltend machen (Fliesenurteil, Rn. 13). Zur Abhilfepflicht verweist der BGH als gleichlautend unter anderem auf das OLG Düsseldorf und das OLG München (Rn. 11).
Heizschlangen und Rohrleitungen im Fußboden: Leitungen sind ein eigenes Thema
Versorgungsleitungen und Heizungsrohre stehen im Gemeinschaftseigentum jedenfalls bis zur ersten für den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrvorrichtung, auch wenn der Strang nur eine Wohnung versorgt (V ZR 57/12, Rn. 20 f.). Steigleitung und Hauptleitung gehören also dazu.
Hinter der Absperrvorrichtung können Rohrleitungen, Heizungsrohre und Heizkörper Sondereigentum sein. Für Heizschlangen im Estrich ist das umstritten. Heizschlangen der Heizung werden in der Fachliteratur häufig dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, teils aber als Sondereigentum gesehen, wenn die Heizschlangen nur einer Wohnung dienen und eine eigene Absperrvorrichtung haben. Eine BGH-Entscheidung, die das klärt, haben wir bis November 2026 nicht gefunden. Details im Beitrag zur Fußbodenheizung in der WEG.
Melden Sie Schäden am Fußboden zuerst der Hausverwaltung. Sie prüft die Zuordnung und bereitet den Beschluss vor; unsere WEG-Verwaltung übernimmt das für die betreuten Anlagen.
Der BGH vergleicht das mit dem Treppenhaus: Auch ein Abschnitt, der nur zu einer Wohnung führt, bleibt Teil des Ganzen (V ZR 57/12, dort Rn. 20). Bis zu diesem Punkt werden Versorgungsleitungen nicht dadurch Sondereigentum, dass sie nur einer Einheit dienen. Heizkörper und ihre Anschlussleitungen in der Wohnung können dagegen durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden (BGH, Urteil vom 8. Juli 2011, V ZR 176/10, Leitsatz a; vgl. V ZR 57/12, Rn. 21).
Häufige Fragen
Ist Estrich Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Überwiegend Gemeinschaftseigentum, jedenfalls wenn er der Dämmung und Isolierung dient. Ob das ausnahmslos gilt, hat der BGH offengelassen.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 1 WEG; BGH V ZR 276/16
Was zählt in einer Eigentumswohnung zum Gemeinschaftseigentum?
Alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, auch innerhalb der Wohnung, zum Beispiel Rohdecke, Fenster und Leitungen bis zur ersten Absperrvorrichtung.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2 WEG; BGH V ZR 57/12
Welche Reparaturkosten trägt die Eigentümergemeinschaft?
Die Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, verteilt nach Miteigentumsanteilen, sofern keine Vereinbarung und kein Beschluss etwas anderes bestimmt.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG
Wer muss die Kosten für eine defekte Fußbodenheizung in einer Eigentumswohnung bezahlen?
Das hängt von der Zuordnung und der Teilungserklärung ab. Für Heizschlangen im Estrich ist die Zuordnung umstritten; klären Sie sie vor der Reparatur mit der Verwaltung.
Rechtsgrundlage: §§ 5, 16 Abs. 2 WEG
Darf ich Fliesen oder Parkett selbst austauschen?
Ja, der Belag ist Sondereigentum. Sie müssen aber die Mindestwerte der DIN 4109 einhalten und sollten nicht ohne Beschluss in den Estrich eingreifen, weil er überwiegend als Gemeinschaftseigentum gilt.
Rechtsgrundlage: §§ 13, 14, 20 WEG; BGH V ZR 173/19, V ZR 276/16
Rechtsgrundlage: §§ 1, 5, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 27 WEG; BGH, Urteile vom 08.07.2011 – V ZR 176/10, 01.06.2012 – V ZR 195/11, 26.10.2012 – V ZR 57/12, 16.03.2018 – V ZR 276/16, 14.06.2019 – V ZR 254/17, 26.06.2020 – V ZR 173/19, 22.03.2024 – V ZR 81/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
