Darf ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen? Diese Frage stellen sich viele private Vermieter, Immobilienbesitzer und Eigentümer vermieteter Eigentumswohnungen, spätestens seit der Grundsteuerreform 2025. Die kurze Antwort: Ja, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Dieser Ratgeber richtet sich an Vermieter von Wohnraum und erklärt die Rechtsgrundlage, den richtigen Umlageschlüssel, die Besonderheit der Eigentumswohnung und den Umgang mit einer rückwirkenden Erhöhung.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig, aber nur, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.
- Bei der Eigentumswohnung kommt der Bescheid direkt zum Eigentümer; der Betrag wird ohne Umlageschlüssel an den Mieter weitergeleitet. Im ganzen Haus gilt ohne Vereinbarung die Wohnfläche.
- Ein Vorwegabzug für Gewerbe ist bei der Grundsteuer nach dem BGH nicht erforderlich (VIII ZR 79/16, noch zur alten Bewertung).
- Bei rückwirkender Festsetzung ist eine Nachforderung auch nach der Jahresfrist möglich, im Regelfall aber nur binnen drei Monaten nach dem Bescheid.
Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzung im Mietvertrag
Die Grundsteuer ist eine Steuer der Gemeinde auf Grundbesitz. Bemessen wird sie je nach Land unterschiedlich: nach Bundesrecht am Wert, in Bayern an der Fläche einer Immobilie. Schuldner ist in aller Regel der Eigentümer, dem die Immobilie steuerlich zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Gegenüber der Gemeinde haftet der Mieter nicht; er trägt die Kosten der Grundsteuer nur im Verhältnis zum Vermieter.
Die Grundlage für die Umlage steht in zwei Vorschriften. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt als erste Betriebskostenart die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und dabei namentlich die Grundsteuer.
Voraussetzung ist also eine Vereinbarung im Mietvertrag. Fehlt sie, muss der Mieter keine Grundsteuer zahlen. Auch bei einer Inklusivmiete ist die Grundsteuer mit der Miete abgegolten, eine gesonderte Umlage der Grundsteuer scheidet aus. Der Vermieter kann die Grundsteuer dann nicht nachträglich auf Mieter umlegen, nur weil sie gestiegen ist.
An die Betriebskostenklausel stellt der Bundesgerichtshof keine hohen Anforderungen. Für die Umlage genügt auch im Formularmietvertrag die Abrede, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt; der Katalog muss weder beigefügt noch die Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannt sein (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Daraus lässt sich ableiten, dass ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag erst recht ausreicht, um die Grundsteuer auf Mieter umlegen zu können; den Verweis auf den früheren Katalog hat der Senat schon genügen lassen (Rn. 11). Anders kann es liegen, wenn Zusätze unklar machen, ob nur einzelne Betriebskostenarten gemeint sind (Rn. 20).
Die Umlage der Grundsteuer läuft über die jährliche Betriebskostenabrechnung, auch Nebenkostenabrechnung genannt, denn die Grundsteuer zählt zu den Nebenkosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). In der Praxis wird die Grundsteuer dort als eigener Posten ausgewiesen, damit der Mieter sie mit dem Grundsteuerbescheid vergleichen kann. Wie die Abrechnung insgesamt aufgebaut ist, erklärt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung für Vermieter.
Für den Vermieter heißt das: Bedingungen im Mietvertrag zuerst prüfen. Steht dort eine Betriebskostenklausel, darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden; steht dort eine Pauschale oder Inklusivmiete, gelten die Regelungen weiter unten beziehungsweise bleibt die Grundsteuer beim Eigentümer.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
Eigentumswohnung und Grundsteuer umlegen: Mieter zahlen nach Bescheid
Bei der Eigentumswohnung läuft die Grundsteuer nicht über die WEG und ihre Verwaltung. Jedes Wohnungseigentum und Teileigentum gilt steuerlich als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Jeder Eigentümer bekommt deshalb seinen eigenen Grundsteuerbescheid und zahlt direkt an die Gemeinde. In der Hausgeldabrechnung taucht die Grundsteuer in der Regel nicht auf.
Wer als Eigentümer eine Eigentumswohnung vermietet und die Grundsteuer auf Mieter umlegen will, muss sie daher selbst in seine Betriebskostenabrechnung aufnehmen. Die Grundsteuer wird leicht vergessen, wenn die Nebenkostenabrechnung nur aus der Hausgeldabrechnung abgeleitet wird. Welche weiteren Nebenkosten umlagefähig sind, zeigt der Beitrag Hausgeld umlagefähig.
Einen Umlageschlüssel braucht es für die Umlage der Grundsteuer dann nicht. Der Bundesgerichtshof hat für diesen Fall entschieden, dass Betriebskosten, die ein Dritter wie die Gemeinde speziell für die einzelne Wohnung erhebt, schlicht weiterzuleiten sind; für einen gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel ist kein Raum, weil es nichts umzulegen gibt (BGH, Urteil vom 17.04.2013, VIII ZR 252/12).
Auch § 556a Abs. 3 BGB ändert daran nach seinem Wortlaut nichts, denn er betrifft Kosten, die zwischen den Wohnungseigentümern verteilt werden. Die Verteilung in der Gemeinschaft erklärt der Beitrag zum Umlageschlüssel in der WEG. Hat ein mitvermieteter Stellplatz oder eine Garage als Teileigentum einen eigenen Bescheid, wird dieser in der Praxis ebenso gesondert weitergegeben, sofern die Betriebskostenabrede ihn erfasst.
| Eigentumswohnung | Mehrfamilienhaus eines Eigentümers |
|---|---|
| Eigener Bescheid je Wohnung; Betrag ohne Schlüssel weiterleiten | Ein Bescheid für das Haus; Verteilung nach Vereinbarung, sonst nach Wohnfläche |
Mehrfamilienhaus: So ist die Grundsteuer auf die Mieter umlegbar
Gehört einem Grundstücksbesitzer die ganze Immobilie, gibt es einen einheitlichen Bescheid für die gesamte Immobilie. Hier muss der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter verteilen. Sie ist auf Mieter umlegbar, aber nur anteilig. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, gilt der Anteil an der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Berechnung: Summe aus dem Grundsteuerbescheid, geteilt durch die gesamte Wohnfläche, mal die Wohnfläche der Mietwohnung. Bei einem Mieterwechsel wird in der Praxis zusätzlich zeitanteilig gerechnet.
Steht eine Wohnung leer, trägt der Vermieter deren Anteil selbst. Bei einer Umlage nach Fläche bleiben die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich bei ihm (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Diesen Anteil darf der Vermieter also grundsätzlich nicht auf die übrigen Mieter umlegen.
Die Abrechnung der Grundsteuer muss ordnungsgemäß und für den Mieter nachvollziehbar sein (§ 259 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Die Rechte der Mieter umfassen die Einsicht in die Belege, also auch in den Grundsteuerbescheid; der Vermieter darf sie elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Einwendungen muss der Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
Gewerbeanteil: Darf die Grundsteuer ohne Vorwegabzug verteilt werden?
In gemischt genutzten Gebäuden stellt sich die Frage, ob der auf Läden oder Büros entfallende Anteil vorab herauszurechnen ist. Soweit nichts anderes vereinbart ist, ist bei preisfreiem Wohnraum ein solcher Vorwegabzug jedenfalls dann nicht geboten, wenn die Gewerbekosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).
Für die Umlage der Grundsteuer hat der Bundesgerichtshof das konkret entschieden: Bei einem teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzten Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage keines Vorwegabzugs für die gewerblichen Einheiten (BGH, Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16). Anders kann es liegen, wenn der Mietvertrag einen Vorwegabzug vorsieht.
Eine Einschränkung: Das Urteil erging noch zur Grundsteuer auf Grundlage der alten Einheitswerte und stellt auf das damalige System ab. In Bayern ist die Messzahl für Wohnflächen heute auf 70 % ermäßigt (Art. 4 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG), Nutzflächen zahlen also verhältnismäßig mehr. Ob sich das auf die Nebenkostenabrechnung auswirkt, ist vom Bundesgerichtshof, soweit ersichtlich, noch nicht entschieden; der Vermieter sollte den Einzelfall prüfen.
Grundsteuerreform 2025: Berechnung der Grundsteuer und Höhe der Grundsteuer
Die Grundsteuerreform gilt seit dem 1. Januar 2025 (§ 37 Abs. 1 GrStG). Grund der Reform: Das Bundesverfassungsgericht hat die Einheitswerte für bebaute Grundstücke in den alten Ländern als verfassungswidrig eingestuft (Quelle: Bayerische Steuerverwaltung, grundsteuer.bayern.de). Sie beruhten auf Wertverhältnissen von 1964, im Beitrittsgebiet von 1935 (BVerfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14). Die Grundsteuerreform 2025 hat die Berechnungsgrundlagen ausgetauscht. Im Mietrecht bleibt die Grundlage gleich: Wer die Kosten trägt, regelt weiter der Mietvertrag.
Nach dem Bundesrecht wird die Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert angewendet (§ 13 GrStG); das ergibt den Steuermessbetrag. Die Berechnungsgrundlagen ermittelt das Finanzamt, den Hebesatz bestimmt die Gemeinde (§ 25 Abs. 1 GrStG). Die Höhe der Grundsteuer hängt damit maßgeblich vom Hebesatz ab. Je Immobilie kann die neue Grundsteuer höher oder niedriger ausfallen als bisher; die Belastung zeigt allein der eigene Grundsteuerbescheid.
Bayern rechnet abweichend: Hier gilt seit 2025 ein wertunabhängiges Flächenmodell, bei dem sich der Grundsteuermessbetrag aus Äquivalenzbeträgen für Boden und Gebäudeflächen und den Messzahlen ergibt; die Grundsteuer ist das Produkt aus Messbetrag und Hebesatz (Art. 1 Abs. 1 und 2 BayGrStG). Die Einzelheiten erklärt der Beitrag Grundsteuer in Bayern.
Regelungen, nach denen die Grundsteuer ab 2026 nicht mehr auf Mieter umlegbar wäre, enthält das geltende Recht nicht: § 2 Nr. 1 BetrKV nennt sie weiterhin ausdrücklich. Auch Änderungen durch die Reform ändern deshalb nichts: Der Vermieter darf die Grundsteuer auf Mieter umlegen, wenn es vereinbart ist. Auf Mieter umlegen darf der Vermieter nur den tatsächlichen Betrag; sinkt die Grundsteuer, kommt das dem Mieter bei Vorauszahlungen in der Nebenkostenabrechnung zugute. Bei kalenderjährlicher Abrechnung erscheint die neue Grundsteuer in der Regel erstmals in der Nebenkostenabrechnung für 2025, die bis Ende 2026 zugehen muss. Bei abweichendem Abrechnungszeitraum kann das früher sein, bei einem späteren Bescheid auch später.
Grundsteuer A, Grundsteuer B und Grundsteuer C: Was gilt in Bayern?
Für Mietwohnungen und jede vermietete Immobilie ist die Grundsteuer B maßgeblich, sie betrifft Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (Art. 1 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG). Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und spielt für die übliche Wohnungsvermietung keine Rolle.
Die Grundsteuer C ist ein gesonderter Hebesatz, den Gemeinden nach § 25 Abs. 5 GrStG für baureife, unbebaute Grundstücke festsetzen können. In Bayern findet diese Vorschrift keine Anwendung (Art. 5 Abs. 2 BayGrStG).
Nachzahlung: Rückwirkende Erhöhung und Fristen
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).
Genau diese Ausnahme greift typischerweise, wenn das Finanzamt und die Gemeinde die Grundsteuer erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist rückwirkend festsetzen (VIII ZR 220/05). Auch ein höherer Hebesatz der Gemeinde kann unterjährig kommen: Der Beschluss ist bis zum 30. Juni mit Wirkung vom Beginn des Kalenderjahres möglich (§ 25 Abs. 3 GrStG).
Der Bundesgerichtshof billigt folgendes Vorgehen: Der Vermieter rechnet alle übrigen Kosten endgültig ab und behält sich bei der Grundsteuer die Nachberechnung vor, wenn er ohne Verschulden nur vorläufig abrechnen kann. Im entschiedenen Fall kam die Nachberechnung innerhalb von drei Monaten nach dem Bescheid und betraf auch eine bereits ausgezogene Mietpartei (BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12).
Wer die Jahresfrist unverschuldet nicht einhalten konnte, muss die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses erheben, sonst ist sie ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 05.07.2006, VIII ZR 220/05). Die dreijährige Verjährung beginnt frühestens mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter von der Neufestsetzung Kenntnis erlangt (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB; VIII ZR 264/12).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Fristgerecht abrechnen | Übrige Posten endgültig abrechnen |
| Vorbehalt erklären | Nachberechnung der Grundsteuer ankündigen |
| Bescheid abwarten | Zugangsdatum festhalten |
| Binnen drei Monaten | Nachberechnung dem Mieter mitteilen, auch nach dessen Auszug |
Vorauszahlung: Anpassung nach der Abrechnung
Steigt die Grundsteuerbelastung dauerhaft, darf der Vermieter die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten nicht sofort anheben. Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei erst nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Anders ist es bei einer Pauschale für die Nebenkosten. Änderungen der Grundsteuer nach oben darf der Vermieter dort nur umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist; die Erklärung in Textform muss den Grund nennen und erläutern (§ 560 Abs. 1 BGB). Eine rückwirkende Erhöhung wirkt dort höchstens bis zum Beginn des vorausgehenden Kalenderjahres zurück, wenn die Erklärung binnen drei Monaten nach Kenntnis erfolgt (§ 560 Abs. 2 Satz 2 BGB). Sinkt die Grundsteuer, ist die Pauschale herabzusetzen (§ 560 Abs. 3 BGB).
Die Grundsteuer wird in der Regel zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 Abs. 1 GrStG); der Vermieter zahlt sie selbst an die Gemeinde und legt sie erst über die Abrechnung um. Wer die laufende Verwaltung abgeben möchte, findet Informationen zur Mietverwaltung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Tipp: Bescheide vorlegen können Legen Sie jeden Grundsteuerbescheid mit Zugangsdatum zur Abrechnung des jeweiligen Jahres. So belegen Sie den Betrag und den Beginn der Drei-Monats-Frist.
Häufige Fragen
Wie viel Grundsteuer darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Bei vereinbarter Umlage den tatsächlich festgesetzten Betrag: bei einer Eigentumswohnung den Betrag aus dem eigenen Bescheid, im Mehrfamilienhaus den Anteil nach dem vereinbarten Schlüssel oder ohne Vereinbarung nach der Wohnfläche.
Rechtsgrundlage: §§ 556, 556a Abs. 1 BGB; BGH VIII ZR 252/12
Kann ich die Grundsteuer auf meinen Mieter ab 2026 umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Betriebskostenumlage vorsieht. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt die Grundsteuer weiterhin ausdrücklich, die Reform hat nur ihre Berechnung geändert.
Rechtsgrundlage: § 556 BGB; § 2 Nr. 1 BetrKV
Wie wird die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung berechnet?
Im Mehrfamilienhaus: Gesamtbetrag aus dem Bescheid geteilt durch die Gesamtwohnfläche, mal die Fläche der Wohnung, falls nichts anderes vereinbart ist. Bei der Eigentumswohnung wird der Bescheidbetrag ohne Rechenschritt übernommen.
Rechtsgrundlage: § 556a Abs. 1 BGB; BGH VIII ZR 252/12
Kann der Eigentümer die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, wenn nichts im Mietvertrag steht?
Nein. Ohne Vereinbarung trägt der Eigentümer sie selbst. Es reicht aber schon die Klausel, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt.
Rechtsgrundlage: § 556 BGB; BGH VIII ZR 137/15
Läuft die Grundsteuer über das Hausgeld?
In der Regel nicht. Jede Eigentumswohnung gilt steuerlich als eigenes Grundstück, der Eigentümer bekommt einen eigenen Bescheid und nimmt den Betrag selbst in die Abrechnung für den Mieter auf.
Rechtsgrundlage: § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG
Darf der Vermieter eine rückwirkende Grundsteuererhöhung nachfordern?
Ja, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat und die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach dem Bescheid erhebt.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 BGB; BGH VIII ZR 264/12, VIII ZR 220/05
Rechtsgrundlage: §§ 195, 199, 259, 556, 556a, 560 BGB; § 2 Nr. 1 BetrKV; §§ 10, 13, 25, 28, 37 GrStG; § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG; Art. 1, 4, 5 BayGrStG; BGH, Urteile vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, 31.05.2006 – VIII ZR 159/05, 05.07.2006 – VIII ZR 220/05, 12.12.2012 – VIII ZR 264/12, 17.04.2013 – VIII ZR 252/12, 10.02.2016 – VIII ZR 137/15, 10.05.2017 – VIII ZR 79/16, 07.02.2018 – VIII ZR 189/17; BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
