Eine Indexmieterhöhung wirkt einfach: Mit der Inflation steigt der Verbraucherpreisindex, also steigt die Indexmiete. Trotzdem scheitert die Anpassung in der Praxis oft an Details, etwa an der Jahresfrist, am falschen Index oder am Zeitpunkt des Zugangs. Dieser Ratgeber richtet sich an private Vermieter und Kapitalanleger mit einem Indexmietvertrag über Wohnraum. Er zeigt, was § 557b BGB im Wortlaut verlangt, was der Bundesgerichtshof dazu entschieden hat und wo die typischen Fehler liegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mieterhöhung braucht bei der Indexmiete eine Erklärung in Textform mit Indexänderung und neuer Miete oder Erhöhungsbetrag, aber keine Zustimmung und keine Prozentangabe.
- Die Indexmiete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (Ausnahme: §§ 559 bis 560 BGB); die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
- Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist ausgeschlossen, § 559 BGB nur eng möglich, § 560 BGB bleibt anwendbar. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete.
- Eine Begrenzung der Indexmiete steht bisher nur im Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6807), sie gilt nicht.
§ 557b BGB: Was das Gesetz bei der Indexmiete regelt
Bei der Indexmiete vereinbaren die Vertragsparteien, dass der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex die Miete bestimmt (§ 557b Abs. 1 BGB). Die Indexmiete muss der Vermieter mit dem Mieter schriftlich vereinbaren. Nach § 126 Abs. 1 und 2 BGB bedeutet das: Unterschrift der Parteien, im Mietvertrag oder in einer Anlage. Eine einfache E-Mail reicht für die Indexvereinbarung nicht. Fehlt die Form, ist die Vereinbarung nach § 125 Satz 1 BGB nichtig.
Maßgeblich ist allein der Index vom Statistischen Bundesamt. Das Gesetz nennt diesen Index noch „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte“. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass damit der heutige Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gemeint ist (BGH, VIII ZR 291/16, Rn. 12). Der Index eines Landesamts ist für die Berechnung nicht maßgebend (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 49).
Eine Mietänderung bei der Indexmiete tritt nicht automatisch in Kraft. Der Vermieter muss die Mieterhöhung aktiv geltend machen, denn § 557b Abs. 3 BGB verlangt eine Erklärung. Eine Zustimmung des Mieters ist dagegen nicht vorgesehen, anders als bei der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Eine Zustimmungsklage entfällt also.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, es sei denn, es wurde eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a durchgeführt. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Indexmieterhöhung: Textform und Pflichtangaben nach Abs. 3
Die Indexmieterhöhung braucht keine Unterschrift, sondern Textform (§ 557b Abs. 3 Satz 1 BGB). Nach § 126b BGB genügt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Eine E-Mail kann die Textform nach herrschender Meinung ebenfalls erfüllen; in der Praxis ist der Nachweis des Zugangs der schwierigere Teil.
Zwei Angaben sind Pflicht (§ 557b Abs. 3 Satz 2 BGB): die eingetretene Änderung des Verbraucherpreisindex und die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Eine bloße Ankündigung ohne Werte, die Indexmiete werde „entsprechend der Inflation“ steigen, genügt also nicht.
Eine Prozentangabe verlangt das Gesetz bei der Indexmiete nicht. Der Bundesgerichtshof nennt den Wortlaut eindeutig und abschließend: Der Vermieter muss dem Mieter einfache Rechenschritte nicht vorrechnen (BGH, VIII ZR 291/16, Leitsatz und Rn. 10 f.). Im entschiedenen Fall reichten der Indexstand zu Beginn, der aktuelle Indexstand, die Mieterhöhung und die künftige Miete. Auch die Indextabelle muss der Mieterhöhung nicht beigefügt werden (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 49).
Nennen Sie in der Praxis trotzdem die Monate der beiden Indexstände, das Basisjahr des VPI und den Prozentsatz. Nur für den Prozentsatz hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass er keine Wirksamkeitsvoraussetzung ist; Monat und Basisjahr zählt die Fachliteratur teils zur Pflichtangabe der Indexänderung. Formfragen bei der Vergleichsmiete nach § 558 BGB behandelt unser Beitrag zu Formfehlern; dort gelten andere Anforderungen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizIst durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden.
| Pflicht nach Abs. 3 | Nicht erforderlich |
|---|---|
| Textform, Änderung des Preisindexes, neue Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag | Prozentangabe, beigefügte Indextabelle, Zustimmung des Mieters |
Wirkung: Ab wann darf der Vermieter die Miete verlangen?
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Es zählt also der Zugang beim Mieter (§ 130 Abs. 1 BGB), nicht das Datum der Ankündigung.
Ein Beispiel: Geht die Erklärung dem Mieter am 30. November 2026 zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Januar 2027. Geht sie erst am 1. Dezember 2026 zu, gilt sie ab dem 1. Februar 2027. Die Indexmiete steigt also ab dem übernächsten Monat nach Zugang, nicht rückwirkend.
Für die Zeit davor darf der Vermieter die Miete nicht erhöht verlangen. Ein Vermieter, der die Miete jahrelang nicht angepasst hat, verliert zwar nicht den Anstieg des VPI, denn die Indexmiete kann auch nach einem längeren Zeitraum erhöht werden (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 56). Die entgangenen Monate holt er aber nicht nach: Nach dem Wortlaut von Abs. 3 Satz 3 und auch nach der Fachliteratur wirkt die Erklärung nicht zurück.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Indexmietvertrag prüfen | Schriftliche Klausel, Schwelle, Ausgangswert |
| Frist rechnen | Mindestens ein Jahr unverändert bis zur Fälligkeit |
| Wert entnehmen | Aktueller VPI vom Statistischen Bundesamt |
| Erklärung senden | Textform, Indexänderung, Miete oder Erhöhungsbetrag, Zugang nachweisbar |
| Fälligkeit | Beginn des übernächsten Monats nach Zugang |
Jahresfrist: Wann darf die Indexmiete wieder steigen?
Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Indexmiete darf also nach dem Index höchstens einmal im Jahr steigen. Die Frist läuft nach der Fachliteratur ab dem Wirksamwerden der letzten Anpassung, bei der ersten ab Mietbeginn.
Diese Frist ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Erhöhungserklärung (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 38). Im Mietvertrag muss ihr Beginn nicht stehen (Rn. 37). Nach herrschender Meinung darf die Erklärung schon vor Ablauf des Jahres zugehen, wenn die neue Miete erst danach fällig wird. Als Vermieter rechnen Sie deshalb immer vom Fälligkeitstermin zurück.
Viele Klauseln im Mietvertrag enthalten zusätzlich eine Schwelle, zum Beispiel eine Änderung des Verbraucherpreisindex um mindestens 3 Prozent. Eine solche Bagatellklausel schränkt nur ein, wann die Mietänderung verlangt werden kann, nicht ihre Berechnung (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 55). Prüfen Sie den eigenen Indexmietvertrag und seine Indexvereinbarung also vor jeder Mietanpassung.
§ 558 bis § 560: Was neben der Indexmiete noch möglich ist
§ 558 BGB: Eine Erhöhung der Indexmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Liegt die Indexmiete unter der Vergleichsmiete, hilft auch der Mietspiegel während der Indexmiete nicht weiter. Das Verfahren nach § 558 BGB mit Mietspiegel und Kappungsgrenze gilt nur für einen Mietvertrag ohne Indexklausel.
§ 559 BGB: Eine Modernisierungsumlage ist bei der Indexmiete nicht generell ausgeschlossen, aber eng begrenzt. Eine Mieterhöhung nach § 559 oder § 559e BGB setzt voraus, dass der Vermieter die baulichen Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Ausnahme ist der Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB, der sich auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bezieht (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB). Andere freiwillige Aufwertungen scheiden danach nach unserer Lesart aus; die Fachliteratur sieht das ebenso. Details zur Modernisierungsumlage stehen im eigenen Beitrag.
§ 560 BGB: Betriebskosten bleiben unberührt. Ist eine Nettokaltmiete mit abzurechnenden Vorauszahlungen vereinbart, erfasst der Index nur diese Kaltmiete. Die Vorauszahlungen nehmen an der Erhöhung der Indexmiete nicht teil, denn sie richten sich nicht nach den allgemeinen Lebenshaltungskosten; beide Seiten können sie nach § 560 BGB anpassen (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 41 f.).
Mietpreisbremse: Die Regeln der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) gelten nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung (§ 557b Abs. 4 BGB). Die spätere Erhöhung der Indexmiete prüft die Mietpreisbremse also nicht. Überschreitet aber schon die Anfangsmiete die Grenze der Mietpreisbremse, ist diese Ausgangsmiete angreifbar (§ 556g BGB). Bei der Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse dagegen für jede Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB). Den Modellvergleich finden Sie unter Indexmiete oder Staffelmiete, die Gebietsfrage unter Mietpreisbremse in Bayern.
Sonderkündigung: § 561 Abs. 1 BGB nennt nur Mieterhöhungen nach § 558 oder § 559 BGB. Die Indexanpassung ist dort nicht aufgeführt. Ein Sonderkündigungsrecht besteht deshalb nach unserer Lesart und nach der Fachliteratur nicht. Mehr dazu im Beitrag zum Sonderkündigungsrecht.
Rechenbeispiel: So wird die Indexmiete erhöht
Die Indexmiete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex (BGH, VIII ZR 291/16, Rn. 11; VIII ZR 42/20, Rn. 55). Die Formel lautet: neue Miete = bisherige Indexmiete × (aktueller Indexstand ÷ Indexstand des Ausgangszeitpunkts). Der Mietpreis folgt also allein den Verbraucherpreisen. Bei monatlich gezahlter Miete ist der monatliche VPI maßgebend, nicht der Jahresdurchschnitt (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 43 bis 45).
Ein Beispiel mit Werten vom Statistischen Bundesamt (Basisjahr 2020 = 100, Stand 13. Oktober 2026): September 2025 lag der Verbraucherpreisindex (VPI) bei 122,6, September 2026 bei 126,6. Die Rechnung lautet 126,6 ÷ 122,6 = 1,0326. Im Ergebnis steigt die Indexmiete um rund 3,26 Prozent; die bisherige Kaltmiete wird mit 1,0326 multipliziert.
Ausgangszeitpunkt ist bei der ersten Anpassung im Indexmietvertrag der Beginn des Mietverhältnisses mit der Anfangsmiete (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 55). Bei jeder späteren Anpassung zählt die Änderung seit der letzten Mietanpassung. Welcher Monat dann gilt, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden: Naheliegend ist der zuletzt verwendete Indexstand, die Fachliteratur stellt teils auf das Wirksamwerden der letzten Erhöhung ab. Die Ausgangsmiete ist bei vereinbarter Nettokaltmiete die Nettokaltmiete zu diesem Zeitpunkt. Die Berechnung im Detail, weitere Werte und den Fall sinkender Verbraucherpreise erklärt unser Beitrag „Indexmiete berechnen“.
Typische Fehler: Woran eine Indexmieterhöhung scheitert
Fehler 1: Frist nicht geprüft. Die neue Miete wird fällig, bevor die Indexmiete ein Jahr unverändert war. Damit fehlt eine Wirksamkeitsvoraussetzung (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB; BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 38).
Fehler 2: Pflichtangabe fehlt. Das Schreiben an den Mieter nennt nur die neue Miete, aber nicht die Änderung des Index, oder umgekehrt. Nach herrschender Meinung ist eine solche Erklärung unwirksam und löst keine höhere Miete aus. Ein Recht zur Zurückweisung nennt § 557b BGB nicht; der Mieter muss die höhere Miete dann aber nicht zahlen. Der Vermieter kann neu erklären, die Fälligkeit folgt dann dem neuen Zugang.
Fehler 3: Falscher Index. Grundlage ist der Verbraucherpreisindex (VPI) vom Statistischen Bundesamt, nicht der eines Landesamts. Der beigefügte Landesindex schadete im Fall VIII ZR 42/20 nur deshalb nicht, weil klar erkennbar war, dass der Bundesindex zugrunde lag (Rn. 50).
Fehler 4: Altes Basisjahr. Werte aus einem anderen Basisjahr sind nicht vergleichbar; aktuell gilt die Basis 2020. Maßgebend ist der bei Zugang der Erklärung veröffentlichte Verbraucherpreisindex, also eine durchgehende Reihe (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 34 f.). Der Vermieter nimmt beide Werte aus derselben aktuellen Tabelle. Die Entscheidung betrifft eine Klausel mit Prozentsatz; sonst den Wortlaut prüfen.
Fehler 5: Bruttomiete indexiert. Wird die Indexmiete erhöht, gilt bei einer Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen: Nur diese Kaltmiete wird angepasst (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 41). Ein Vermieter, der die Vorauszahlungen mitrechnet, verlangt vom Mieter eine zu hohe Indexmiete.
Fehler 6: Rechenfehler überschätzt oder unterschätzt. Bleibt die verlangte Miete unter dem, was der Index trägt, schadet das nicht (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 52; VIII ZR 291/16, Rn. 13). Beide Fälle betreffen aber zu niedrige Forderungen. Eine Miete oberhalb der Änderung des Index lässt sich daraus nicht ableiten.
Fehler 7: Indexmietvertrag weicht ab. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB). Nach verbreiteter Ansicht in der Fachliteratur betrifft das etwa einen Mietvertrag, der nur Erhöhungen zulässt oder eine Indexmiete ohne Erklärung automatisch anpasst. Abs. 3 spricht von einer „Änderung“ der Miete, nicht nur von einer Erhöhung.
Inflation und Gesetzentwurf: Was geplant, aber nicht geltendes Recht ist
Nach geltendem Recht gibt es keine Kappungsgrenze für die Indexmiete. Bei hoher Inflation kann die Indexmiete daher deutlich steigen. Das Statistische Bundesamt meldete für September 2026 eine Inflation von 3,3 Prozent.
Nur Entwurf: Der Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 21/6807 vom 1. Juli 2026) sieht einen neuen § 557b Abs. 4 BGB vor. Übersteigt die Entwicklung des Verbraucherpreisindex im Zeitraum eines Jahres 3 Prozent, soll die Hälfte des übersteigenden Teils unberücksichtigt bleiben. Laut Begründung wäre bei einer Inflation von 5 Prozent nur eine Mieterhöhung von 4 Prozent möglich. Das soll nur in Gebieten gelten, die die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt, dort aber auch für bestehende Indexmietverträge.
Stand: Der Rechtsausschuss des Bundestags hat den Entwurf am 14. Oktober 2026 in einer öffentlichen Anhörung beraten. Einen Gesetzesbeschluss fanden wir bei unserer Prüfung am 1. November 2026 auf den Seiten des Bundestags nicht; das Dokumentationssystem DIP nennt als Beratungsstand „Überwiesen“. Für Ihre Miete gilt daher weiter § 557b BGB in der heutigen Fassung.
Wer als Vermieter die Termine nicht selbst überwachen möchte, kann die Mietanpassung mit einer Mietverwaltung abgeben. Eine rechtliche Prüfung im Einzelfall ersetzt dieser Beitrag nicht.
Häufige Fragen
Wie hoch darf eine Indexmiete steigen?
So weit wie der Verbraucherpreisindex (VPI) seit dem Ausgangszeitpunkt, also seit der letzten Mietanpassung oder dem Mietbeginn. Eine feste Grenze für die Indexmiete gibt es nach geltendem Recht nicht. Vorgesehen ist sie nur in einem Gesetzentwurf. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 1 BGB; BGH VIII ZR 42/20
Wie hoch darf die Indexmiete 2026 steigen?
Eine gesetzliche Zahl für 2026 gibt es nicht. Maßgebend ist die Änderung des Verbraucherpreisindex im Einzelfall. Von September 2025 bis September 2026 stieg der VPI von 122,6 auf 126,6, also um rund 3,26 Prozent (Destatis, Stand 13. Oktober 2026).
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 1 BGB
Wie hoch ist die Indexanpassung für die Mieterhöhung 2026?
Es gibt keinen einheitlichen Satz für die Indexmiete. Die Indexanpassung ergibt sich aus der Änderung des Verbraucherpreisindex seit der letzten Anpassung.
Rechtsgrundlage: BGH VIII ZR 42/20, Rn. 43 bis 45, 55
Gibt es eine Tabelle für die Indexmiete im Jahr 2026?
Eine amtliche Tabelle für die Indexmiete gibt es nicht. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht aber die monatlichen Werte des Verbraucherpreisindex (VPI, Basisjahr 2020 = 100), aus denen Sie die Änderung selbst errechnen.
Muss der Mieter einer Indexmieterhöhung zustimmen?
Nein. § 557b Abs. 3 BGB verlangt nur die Erklärung des Vermieters in Textform. Der Mieter zahlt die Indexmiete dann ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 3 BGB
Reicht eine E-Mail für die Mieterhöhung bei der Indexmiete?
Nach herrschender Meinung ja, wenn der Erklärende genannt ist und die Pflichtangaben enthalten sind, denn § 557b Abs. 3 BGB verlangt nur Textform (§ 126b BGB). Den Zugang muss im Streit der Vermieter nachweisen können.
Rechtsgrundlage: §§ 126b, 557b Abs. 3 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 125, 126, 126b, 130, 555b, 556d bis 556g, 557a, 557b, 558, 559, 559e, 560, 561 BGB; BGH, Urteile vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16 und 26.05.2021 – VIII ZR 42/20; Entwurf: BT-Drs. 21/6807
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
