Dieser Beitrag richtet sich an private Vermieter und Eigentümer vermieteter Wohnungen; auch Mieter finden hier die Regeln zur Rückzahlung der Mietkaution. Das Gesetz nennt für die Kaution nach dem Auszug keinen Termin. Der Bundesgerichtshof hat die Antwort entwickelt: Der Vermieter bekommt eine angemessene Prüfungszeit, muss dann abrechnen und darf die Kaution nur für berechtigte Forderungen behalten. Die allgemeinen Regeln zu Höhe und Anlage stehen im Beitrag zur Mietkaution.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine gesetzliche Frist; dem Vermieter steht eine angemessene Prüfung zu, die im Einzelfall auch mehr als sechs Monate dauern kann (BGH, VIII ZR 71/05).
- Mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter wird eine Barkaution fällig; der Vermieter kann auch mit bestrittenen Forderungen aufrechnen (BGH, VIII ZR 141/17).
- Für eine zu erwartende Betriebskostennachforderung darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten.
- Schadensersatz verjährt in sechs Monaten (§ 548 BGB), die Aufrechnung gegen die Barkaution bleibt möglich (BGH, VIII ZR 184/23); der Rückzahlungsanspruch verjährt nach herrschender Meinung in drei Jahren.
Rückzahlung der Kaution: Keine gesetzliche Frist
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Mietsicherheit in § 551 BGB. Dort steht, wie hoch sie sein darf, wie die Zahlung läuft und wie das Geld anzulegen ist. Zur Rückzahlung der Mietkaution enthält die Vorschrift keine Regelung.
Das ist Absicht: Der Gesetzgeber hat bei der Mietrechtsreform 2001 von einer Rückzahlungsfrist abgesehen, weil sich nur im Einzelfall beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az. VIII ZR 71/05, Rn. 10).
Der Anspruch auf Rückzahlung folgt aus der Sicherungsabrede, die der Kaution zugrunde liegt, auch wenn der Mietvertrag dazu nichts sagt. Der Vermieter muss die Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben, sobald er sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt (Rn. 8).
Was vor der Rückzahlung gilt
Die Höhe der Mietkaution ist nach § 551 Abs. 1 BGB auf das Dreifache der Miete je Monat ohne Betriebskosten begrenzt, in der Regel also auf drei Nettokaltmieten. Nebenkosten zählen bei der Höhe der Kaution nicht mit, auch wenn der Mietvertrag mehr als drei Nettokaltmieten nennt; zum Nachteil des Mieters kann er nicht abweichen (§ 551 Abs. 4 BGB). Bei einer Kautionszahlung in Geld darf der Mieter drei gleiche Kautionsraten leisten: Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite Rate und die dritte Rate mit den folgenden Mietzahlungen.
Der Vermieter muss die Mietkaution bei einem Kreditinstitut zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, getrennt vom eigenen Vermögen. Auf ein Privatkonto gehört die Kaution also nicht. Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine andere Anlage vereinbaren, die Trennung vom Vermögen bleibt Pflicht. Nach herrschender Meinung soll sie die Mietsicherheit vor Gläubigern des Vermieters schützen, auch in dessen Insolvenz; aussondern kann der Mieter die Kaution dort nur bei getrennter Anlage (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007, Az. IX ZR 132/06).
Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Zurückzuzahlen ist darum die Mietkaution mit Zinsen, nicht nur der ursprüngliche Betrag. Bei Studenten- und Jugendwohnheimen muss der Vermieter die Sicherheitsleistung nicht verzinsen.
Prüfungsfrist: Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Mit dem Ende der Mietzeit wird der Anspruch noch nicht fällig. Der Vermieter erhält danach eine angemessene Frist, um zu entscheiden, ob und wie er die Kaution für seine Ansprüche verwenden will. Erst danach wird die Rückzahlung der Mietkaution fällig (BGH, VIII ZR 71/05, Rn. 9).
Wie viel Zeit das ist, hängt vom jeweiligen Fall ab. Die Umstände können so liegen, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (Rn. 10; bestätigt in BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, Az. VIII ZR 184/23, Rn. 30).
In der Praxis werden oft drei bis sechs Monate genannt. Das ist nur eine grobe Orientierung, keine Regel und keine gesetzliche Frist. Ein Landgericht hielt die Freigabe einer als Sparbuch verpfändeten Kaution spätestens sechs Monate nach Mietende für fällig; der BGH beanstandete das, weil dem Vermieter noch Forderungen zustanden (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Juli 2016, Az. VIII ZR 263/14, Rn. 9, 11 und 13).
Die Urteile knüpfen die Frist an die Beendigung des Mietverhältnisses, nicht ausdrücklich an die Rückgabe. Tatsächlich prüfen kann der Vermieter die Mietwohnung aber erst nach dem Auszug. In der Regel sollten Vermieter die Frist nicht ausreizen, sondern die Kaution zügig abrechnen. Das spart Streit und senkt die Risiken für Vermieter und Mieter.
Abrechnung: Wann die Rückzahlung der Mietkaution fällig wird
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter erklären, ob und welche Ansprüche er aus dem beendeten Mietverhältnis erhebt. Mit dieser Erklärung hat der Vermieter die Mietkaution abgerechnet (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019, Az. VIII ZR 141/17, Rn. 20). Eine bestimmte Form schreibt das Mietrecht nicht vor; die Abrechnung kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten erfolgen (Rn. 21).
Ausdrücklich rechnet der Vermieter ab, wenn er alle Forderungen einzeln bezeichnet und dem Rückzahlungsanspruch gegenüberstellt, entsprechend § 259 BGB (Rn. 22). Schlüssig rechnet er ab, wenn er gegen den Anspruch aufrechnet oder Forderungen einklagt, ohne weitere vorzubehalten (Rn. 23).
Mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter wird eine Kaution in bar zur Rückzahlung fällig (Rn. 24). Für Vermieter folgen daraus zwei Punkte. Erstens beschränkt die Erklärung das Interesse an der Mietkaution auf die genannten Forderungen; ein Vermieter, der noch etwas erwartet, muss das vorbehalten. Zweitens zählt der Zugang: Im Fall VIII ZR 184/23 blieb streitig, ob ein früheres Abrechnungsschreiben angekommen war, und das Gericht legte erst das spätere zugrunde (Rn. 3 und 27).
In der Praxis nennt ein gutes Schreiben die Mietkaution samt Zinsen, jede Forderung mit Grund und Betrag, einen Vorbehalt für noch ausstehende Betriebskosten und den Betrag, der überwiesen wird. Es geht auf nachweisbarem Weg an den Mieter.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Mietende | Rückgabe der Wohnung und Protokoll |
| Prüfung | Angemessene Frist, abhängig vom Einzelfall |
| Abrechnung | Forderungen nennen, Vorbehalt für Betriebskosten |
| Zugang | Kaution in bar wird zur Rückzahlung fällig |
| Aufrechnung und Zahlung | Restbetrag der Kaution samt Zinsen überweisen |
Betriebskosten: Wann der Vermieter die Kaution einbehalten darf
Die Mietkaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung, auch noch nicht fällige. Dazu gehören Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, die erst nach dem Auszug erstellt wird (BGH, VIII ZR 71/05, Leitsatz und Rn. 12). Darum darf der Vermieter die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (Rn. 11). Maßstab ist die Höhe, die zur Sicherung seiner Ansprüche angemessen ist (Rn. 9).
Dass die Nachforderung noch nicht fällig ist, schadet nicht. Das Recht, die Kaution einbehalten zu dürfen, ergibt sich unmittelbar aus der Kautionsabrede, nicht aus § 273 BGB, weil auch die Rückzahlung erst nach der Überlegungsfrist fällig wird (Rn. 13).
Die Frist für die Betriebskostenabrechnung beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 BGB). Im entschiedenen Fall endete das Mietverhältnis am 30. Juni 2003, die Mietkaution wurde am 1. März 2004 abgerechnet, die Betriebskostenabrechnung für 2003 folgte Mitte Juni 2004. Der BGH sah in diesem Fall weder bei der Dauer noch bei der Höhe des Einbehalts Bedenken (Rn. 1, 2 und 15).
Eine feste Quote für die Höhe nennt das Urteil nicht. In der Praxis orientiert sich der Betrag an den Nachzahlungen der Vorjahre. Ohne erkennbare Nachforderung darf er wegen der Betriebskosten keine Kaution einbehalten; den übrigen Betrag zahlt der Vermieter dem Mieter aus. Den Ablauf erklärt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt die Jahresfrist grundsätzlich auch dann, wenn die Eigentümergemeinschaft über ihre Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat (BGH, Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15).
Abzüge: Schäden, Mietrückstände und normale Abnutzung
Einbehalten darf der Vermieter die Mietkaution nur für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis; ein Recht auf pauschale Abzüge hat er nicht. Typisch sind Mietrückstände, also offene Miete, Nachforderungen aus Betriebskosten und Mietschäden, im Mietrecht jeweils mit Nachweis.
Normale Abnutzung geht nicht zu Lasten des Mieters: Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Von der Kaution abziehen darf der Vermieter deshalb nur Mietschäden, die darüber hinausgehen, also Schäden in der Wohnung. Schäden an der Sachsubstanz, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten entstanden sind, muss der Mieter nach Wahl des Vermieters beheben oder in Geld ersetzen; eine vorherige Fristsetzung ist dafür nicht nötig (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018, Az. VIII ZR 157/17).
Kosten für Schönheitsreparaturen zählen nur, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist. Bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung hält eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich nicht stand (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Mehr dazu im Beitrag zu den Klauseln.
Forderungen muss der Vermieter nachvollziehbar darlegen und im Streit beweisen (BGH, VIII ZR 141/17, Rn. 28). Die wichtigste Dokumentation ist in der Praxis das Protokoll der Wohnungsübergabe mit Fotos, ergänzt durch Rechnungen oder Kostenvoranschläge. Schäden in der Wohnung, die schon beim Einzug notiert waren, scheiden in der Regel aus.
Aufrechnung und Verjährung: Wie der Vermieter die Mietkaution verwertet
Der Vermieter soll sich nach dem Mietende auf einfache Weise befriedigen können, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch (BGH, VIII ZR 184/23, Rn. 18). Soweit sich die Forderungen decken, erlöschen sie (§ 389 BGB). Das gilt auch für Forderungen, die der Mieter bestreitet, und entspricht nach dem BGH den Interessen beider Seiten (BGH, VIII ZR 141/17, Rn. 26 f.; bestätigt in VIII ZR 230/19, Rn. 47). Ein Mieter, der das nicht hinnimmt, muss auf Rückzahlung der Mietkaution klagen; im Prozess wird dann geklärt, ob die Forderungen bestehen (VIII ZR 141/17, Rn. 28).
Rechnet der Vermieter ab, ohne auf die Kaution zuzugreifen, hat umgekehrt der Mieter das Recht, mit seinem fälligen Rückzahlungsanspruch aufzurechnen (BGH, VIII ZR 141/17, Rn. 29). Der Vermieter kann deshalb schon im selben Schreiben gegen die Kaution aufrechnen.
Sechs Monate bei Schäden an der Wohnung
Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter sie zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB). Trotzdem kann der Vermieter danach noch gegen die Mietkaution in bar aufrechnen. Eine Forderung mit Einrede ist zwar grundsätzlich nicht aufrechenbar (§ 390 BGB), § 215 BGB macht davon aber eine Ausnahme.
Streitig war, ob der Vermieter dafür innerhalb der sechs Monate schon Geld statt Wiederherstellung verlangt haben muss. Der BGH verneint das: Die Barkautionsabrede ist typischerweise so auszulegen, dass die Aufrechnung daran nicht scheitert (BGH, VIII ZR 184/23, Leitsatz und Rn. 29). Das hilft nur bis zur Höhe der Kaution. Einen höheren Betrag kann der Vermieter nach Fristablauf in der Regel nicht mehr durchsetzen, wenn der Mieter die Einrede erhebt.
Grenze bei verjährten Betriebskosten
Anders liegt es bei Nachforderungen aus Betriebskosten. Sie sind wiederkehrende Leistungen, deshalb darf sich der Vermieter wegen bereits verjährter Nachforderungen nicht mehr aus der Mietsicherheit befriedigen (§ 216 Abs. 3 BGB; BGH, VIII ZR 263/14, Leitsatz und Rn. 21). Der Fall betraf ein verpfändetes Kautionssparbuch; der Leitsatz spricht allgemein von der Mietsicherheit. Ob das ebenso für eine Barkaution gilt, gegen die der Vermieter aufrechnet, hat der BGH dort nicht ausdrücklich entschieden. Vermieter sollten diese Forderungen deshalb rechtzeitig geltend machen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.
| Schäden an der Wohnung | Nachforderung Betriebskosten |
|---|---|
| Sechs Monate ab Rückerhalt; Aufrechnung gegen die Barkaution bleibt möglich (VIII ZR 184/23) | Drei Jahre; nach Verjährung kein Zugriff auf die Mietsicherheit (VIII ZR 263/14, Fall: verpfändetes Sparbuch) |
Rückforderung: Wie Mieter die Mietkaution einfordern
In der Praxis fordert der Mieter die Kaution schriftlich ein, mit Mietvertrag, Kontoverbindung und einer Frist. Liegt dem Mieter schon eine Kautionsabrechnung vor, ist der Anspruch fällig; andernfalls kommt es darauf an, ob die Prüfungsfrist des Vermieters abgelaufen ist.
Verzug tritt durch eine Mahnung erst nach Eintritt der Fälligkeit ein (§ 286 Abs. 1 BGB); erst dann fallen Zinsen auf die Geldschuld an (§ 288 Abs. 1 BGB). Eine zu frühe Klage kann scheitern: Im Fall VIII ZR 71/05 war der Anspruch bei Klageerhebung noch nicht fällig, die Klage wurde abgewiesen, und die Mietpartei trug die Kosten (Rn. 7 und 19 f.).
Bleibt der Streit bestehen, hilft vor einer Klage oft der Rat von einem Anwalt. Fehlt eine Kautionsabrechnung, sollte ein Anwalt auf Mieterseite vorab einschätzen, ob die Frist schon abgelaufen ist.
Drei Jahre für den Rückzahlungsanspruch
Für den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gilt nach herrschender Meinung die regelmäßige Frist von drei Jahren (§ 195 BGB); für Gewerberaum hat der BGH das so entschieden (Urteil vom 15. August 2012, Az. XII ZR 86/11, Rn. 19). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger davon Kenntnis hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit haben müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Entscheidend ist die Fälligkeit, und die steht nicht von vornherein fest. Beispiel: Geht dem Mieter die Abrechnung im März 2027 zu, beginnt die Frist am 31. Dezember 2027 und endet am 31. Dezember 2030.
Eigentümerwechsel, Bürgschaft und Sparbuch: Wer was zurückgibt
Wird die Wohnung trotz laufendem Mietvertrag verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Erlangt der Mieter die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht von ihm, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet (§ 566a BGB). In der Praxis gehört eine Regelung zur Übertragung der Mietkaution und zur Hinterlegung der Nachweise deshalb in den Kaufvertrag. Auf Vermieterseite kann der Wechsel auch durch Erbfolge eintreten; so lag der Fall VIII ZR 184/23 (Rn. 1).
Hat der Mieter ein Sparbuch verpfändet, geht es nicht um Zahlung, sondern um Freigabe und Rückgabe des Sparbuchs. Auch dieser Anspruch wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH, VIII ZR 263/14, Rn. 12).
Bei einer Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung fließt kein Geld vom Mieter an den Vermieter. In der Praxis gibt der Vermieter bei einer Mietkautionsversicherung die Urkunde zurück, sobald er sie nicht mehr benötigt. Maßgeblich sind die Bedingungen der Mietkautionsversicherung.
Nach dem Zugriff des Vermieters auf die Kaution in bar trägt der Mieter das Risiko einer Insolvenz des Vermieters (BGH, VIII ZR 141/17, Rn. 28). Unsere Mietverwaltung übernimmt auf Wunsch die Kautionsabrechnung und überwacht die Fristen.
Häufige Fragen
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine feste Frist gibt es nicht. Der Vermieter erhält nach dem Mietende eine angemessene Zeit zur Prüfung, die sich nach dem Einzelfall richtet und auch mehr als sechs Monate betragen kann. Die oft genannten drei bis sechs Monate sind nur eine Orientierung aus der Praxis.
Rechtsgrundlage: BGH VIII ZR 71/05, Rn. 9 f.; VIII ZR 141/17
Wie fordere ich die Mietkaution zurück?
Schriftlich mit Kontoverbindung und Frist; eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. Eine Mahnung begründet erst nach Fälligkeit Verzug, und eine verfrühte Klage kann abgewiesen werden.
Rechtsgrundlage: § 286 Abs. 1 BGB; BGH VIII ZR 71/05
Welche Schäden dürfen von der Kaution abgezogen werden?
Mietschäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Normale Abnutzung hat der Mieter nicht zu vertreten. Der Vermieter trägt die Beweislast.
Rechtsgrundlage: § 538 BGB; BGH VIII ZR 157/17, VIII ZR 141/17
Wie viel Zinsen gibt es auf eine Kautionsrückzahlung?
Einen festen Satz für die Mietkaution nennt das Gesetz nicht. Maßgeblich ist der übliche Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist oder der Ertrag der vereinbarten Anlage.
Rechtsgrundlage: § 551 Abs. 3 BGB
Darf der Vermieter die Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?
Ja, einen angemessenen Teil der Kaution, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist, und nur bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist. Dass die Nachforderung noch nicht fällig ist, steht dem nicht entgegen.
Rechtsgrundlage: BGH VIII ZR 71/05, Rn. 11 bis 13; § 556 Abs. 3 BGB
Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution?
Nach herrschender Meinung in drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde und der Mieter davon Kenntnis hatte oder ohne grobe Fahrlässigkeit haben müsste.
Rechtsgrundlage: §§ 195, 199 Abs. 1 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 195, 199, 215, 216, 538, 548, 551, 556, 566a BGB; BGH, Urteile VIII ZR 71/05, VIII ZR 263/14, VIII ZR 141/17, VIII ZR 184/23
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