Hausordnung WEG: Beschluss, Inhalt und Durchsetzung

Wann ist Ruhe im Haus, wer putzt das Treppenhaus, und darf auf dem Balkon gegrillt werden? In einer Wohnungseigentümergemeinschaft beantwortet das die Hausordnung. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und vermietende Eigentümer. Er zeigt, wie die Hausordnung zustande kommt, welche Regeln sie enthalten darf, wann sie Mieter bindet und wie die Einhaltung durchgesetzt wird.

Hausordnung WEG: Zweck und Rechtsgrundlage

Die Hausordnung ist das wichtigste Instrument der Hausgemeinschaft: eine Sammlung von Verhaltensregeln für das Miteinander im Haus. Ihr Zweck ist, das Zusammenleben vieler Menschen, deren Bedürfnisse verschieden sind, in Ordnung zu halten und Konflikte zu vermeiden. Die Hausordnung regelt vor allem die Nutzung des Gemeinschaftseigentums, etwa Treppenhaus, Hof und Waschküche, und gilt für alle Bewohner.

Gesetzliche Grundlage ist § 19 WEG (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, kurz Wohnungseigentumsgesetz): Soweit die Nutzung nicht durch Vereinbarung geregelt ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Dazu gehört ausdrücklich die Aufstellung einer Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1).

Ist eine Hausordnung Pflicht? Jeder Eigentümer kann die Aufstellung einer Hausordnung verlangen, weil er Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung hat (§ 18 Abs. 2 WEG). Lehnt die Eigentümerversammlung ab, kann das Gericht den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Aufstellung einer Hausordnung: Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung

Eine Hausordnung entsteht auf zwei Wegen. Häufig steht die Hausordnung schon in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, also in einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 1). Fehlt eine solche Regelung, beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausordnung per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung; bei der Beschlussfassung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Der Tagesordnungspunkt muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2).

Der Unterschied zeigt sich bei Änderungen. Eine beschlossene Hausordnung kann jederzeit per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung geändert werden. Steht die Hausordnung in der Gemeinschaftsordnung, geht sie vor (§ 19 Abs. 1) und ist grundsätzlich nur einstimmig oder aufgrund einer Öffnungsklausel änderbar.

Die beschlossene Hausordnung bindet auch spätere Käufer einer Eigentumswohnung ohne Grundbucheintragung (§ 10 Abs. 3 Satz 2). Für die Wirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses genügt die Verkündung; die Eintragung in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7) ist Pflicht des Verwalters, aber keine Voraussetzung. Anfechten lässt sich der Beschluss binnen eines Monats (§ 45).

Typische Inhalte und Muster: Hausordnung im Überblick

Das Gesetz schreibt keine Inhalte der Hausordnung vor, und eine gesetzliche Vorlage gibt es nicht. Eine im Internet als Muster Hausordnung angebotene Fassung ist ein Startpunkt, passt aber selten ohne Anpassung zur Anlage. In der Praxis enthalten Hausordnungen Regeln zu folgenden Bereichen; die Inhalte sollten die Bedürfnisse der Bewohner abbilden:

Ruhezeiten. Üblich sind Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr und oft eine Mittagsruhe. Bundeseinheitliche Ruhezeiten für das Wohnhaus gibt es nicht; die Ruhezeiten der Hausordnung sind für Eigentümer bindend, für Mieter über den Mietvertrag. Auch sonst gilt: Kein Eigentümer darf andere über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus stören (§ 14 Abs. 2 Nr. 1).

Treppenhaus und Flure. Fluchtwege frei halten, Kinderwagen und Fahrräder nur an festgelegten Stellen, Haustür nachts schließen.

Müllentsorgung. Mülltrennung nach den Vorschriften der Gemeinde, kein Sperrmüll an den Tonnen. Wer die Tonnen hinausstellt, regeln die Eigentümer am besten über einen Hausmeistervertrag.

Grillen. Üblich ist in der Praxis eine beschränkende Regelung per Beschluss, etwa nur Elektrogrill auf dem Balkon; ob solche Regeln ordnungsmäßig sind, hängt von der Anlage ab.

Waschküche und Gemeinschaftseinrichtungen. Nutzungszeiten für Waschküche, Trockenraum und Spielplatz. Für Tiere auf Gemeinschaftsflächen entscheidet der Einzelfall (BGH, Urteil vom 8. Mai 2015, Az. V ZR 163/14); ein generelles Haustierverbot per Beschluss geht nach herrschender Meinung zu weit. Mehr dazu in „Haustiere in der WEG“ und „Haustiere in der Mietwohnung“.

Grenzen der Hausordnung: Rechte und Pflichten der Eigentümer

Die Hausordnung regelt Gebrauch und Zusammenleben, kann den Eigentümern aber nicht beliebig Arbeit zuteilen. Der BGH entschied am 9. März 2012 (Az. V ZR 161/11): Eine Pflicht der Eigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. Ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Die Mehrheit darf Eigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten keine Leistungspflichten auferlegen. Im Fall entsprach allein die Vergabe an einen Dritten, etwa eine Fachfirma, ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach herrschender Meinung gilt das nach der Reform weiter. Ob der Grundsatz auch einen Putzplan im Treppenhaus erfasst, ist nicht höchstrichterlich entschieden; viele Stimmen übertragen ihn darauf. Mehr im Beitrag Winterdienst in der WEG.

Eine zweite Grenze zieht § 13 Abs. 1: Mit dem Sondereigentum darf jeder nach Belieben verfahren. Regeln wie ein Duschverbot nach 22 Uhr oder ein Besuchsverbot sind deshalb nach herrschender Meinung unzulässig. Zudem müssen alle Regeln der Hausordnung im Einklang mit den Interessen der Gesamtheit stehen (§ 18 Abs. 2); sonst sind sie anfechtbar. Rechte und Pflichten aus der Hausordnung treffen alle Eigentümer gleich.

Einhaltung der Hausordnung durch Mieter: Rolle des Mietvertrags

Mieter sind nicht Teil der Eigentümergemeinschaft. Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter richtet sich nach dem Mietvertrag (§ 535 BGB). Nach herrschender Meinung sind Mieter an die Hausordnung nur gebunden, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist, etwa als Anlage zum Mietvertrag. Ändert die Gemeinschaft die Hausordnung, braucht sie keine Zustimmung der Mieter; ob die Änderung den Mieter bindet, hängt vom Mietvertrag ab, etwa von einem Änderungsvorbehalt.

Daneben hat die Gemeinschaft einen direkten Anspruch: Verstößt ein Mieter auf dem Gemeinschaftseigentum gegen eine vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung, kann Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangt werden (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2019, Az. V ZR 271/18). Seit der Reform macht diesen Anspruch allein die GdWE geltend (BGH, Urteil vom 28. Januar 2022, Az. V ZR 86/21).

Der vermietende Eigentümer muss nach herrschender Meinung gegenüber der Gemeinschaft für die Einhaltung der Hausordnung durch seinen Mieter Sorge tragen (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Gegenüber dem Mieter kann er nach Abmahnung auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB); bei wiederholten Verstößen des Mieters kommt eine Kündigung in Betracht (§§ 543, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). § 15 regelt nur die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen durch Mieter, nicht die Hausordnung. Unsere Mietverwaltung stimmt Mietvertrag und Hausordnung ab.

Tipp: Hausordnung in den Mietvertrag Legen Sie die aktuelle Hausordnung jedem Mietvertrag als Anlage bei und informieren Sie Mieter schriftlich über Änderungen.

Verstöße gegen die Hausordnung: Abmahnung, Klage, Entziehung

Zu den Pflichten jedes Eigentümers gehört, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, also auch die Hausordnung (§ 14 Abs. 1 Nr. 1). Bei Verstößen gegen die Hausordnung auf dem Gemeinschaftseigentum, etwa zugestellten Fluchtwegen, übt die GdWE die Ansprüche aus (§ 9a Abs. 2 WEG); das gilt auch bei Verstößen von Mietern. Der einzelne Eigentümer kann insoweit nicht selbst klagen.

Anders bei Störungen, die in die eigene Wohnung wirken, etwa nächtlicher Lärm trotz Ruhezeiten: Hier kann jeder Eigentümer selbst Unterlassung verlangen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1, § 1004 BGB; BGH, Urteil vom 11. Juni 2021, Az. V ZR 41/19).

Sanktionen wie Bußgelder sieht das Gesetz bei Verstößen gegen die Hausordnung nicht vor. Grundlage jeder Abmahnung ist ein präzise benannter Verstoß; über eine Klage stimmt der betroffene Eigentümer nicht mit ab (§ 25 Abs. 4). Als letztes Mittel kann die GdWE bei wiederholten groben Verstößen trotz Abmahnung die Veräußerung der Wohnung verlangen (§ 17 Abs. 1 und 2). Einzelne Verstöße reichen dafür nicht.

Durchsetzung der Hausordnung: Aufgaben der Hausverwaltung

Muss die Hausverwaltung die Hausordnung durchsetzen? Die Umsetzung der Hausordnung ist Aufgabe des Hausverwalters: Der Verwalter vertritt die GdWE und trifft Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung selbst (§ 27 Abs. 1 WEG), etwa Hinweise und Abmahnungen, wenn Verstöße gegen die Hausordnung auftreten. Grundlage für eine Unterlassungsklage ist in der Regel ein Beschluss der Eigentümer.

In der Praxis wichtig: Dokumentation mit Datum, Uhrzeit und Zeugen. Wer vor der Abmahnung miteinander spricht, erhöht die Akzeptanz; viele Konflikte enden dort. Wie Gemeinschaften verfahrene Lagen lösen, zeigt „Streit in der Eigentümergemeinschaft: Wege aus der Blockade“ und unsere Seite WEG in der Krise.

Eine gute Hausordnung erleichtert das Zusammenleben: Sie ist kurz und in klarer Formulierung, hängt im Eingang aus und wird alle paar Jahre überprüft. Änderungen der Hausordnung teilt der Hausverwalter allen Bewohnern mit; vermietende Eigentümer geben sie an ihre Mieter weiter. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg übernehmen wir das für jede von uns betreute Eigentümergemeinschaft; mehr zur WEG-Verwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9a, 10, 13, 14, 17, 18, 19, 25, 27 WEG; §§ 535, 541, 1004 BGB; BGH V ZR 161/11, V ZR 271/18, V ZR 86/21

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