Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: wer zahlt, wer repariert
Ob ein Bauteil zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört, entscheidet darüber, wer repariert und wer zahlt. Diese Seite erklärt Eigentümern die Abgrenzung, Teilungserklärung, Sondernutzungsrechte und bauliche Veränderungen.
Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigentum an einer Wohnung und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).
Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, ist zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn es im Bereich einer Wohnung liegt (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu zählen tragende Wände, Dach, Fassade und zentrale Haustechnik. Fenster nebst Rahmen stehen nach dem Bundesgerichtshof zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17).
Wie das Gebäude aufgeteilt ist, regeln Teilungserklärung und Aufteilungsplan; die Gemeinschaftsordnung enthält die Vereinbarungen der Eigentümer untereinander (§ 10 Abs. 1 WEG). Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das alleinige Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums zu nutzen, etwa einen Garten oder Stellplatz, ohne dass dieser Sondereigentum wird.
Über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums entscheidet die Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); die Kosten tragen ohne abweichende Regelung alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Wie das im Einzelfall aussieht, zeigen die Beiträge zur Fußbodenheizung in der WEG und zum Winterdienst in der WEG.
Bauliche Veränderungen werden mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 20 Abs. 1 WEG). Auf bestimmte Maßnahmen hat jeder Eigentümer einen Anspruch, etwa auf Barrierereduzierung, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchschutz, einen Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 WEG); die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt hat (§ 21 Abs. 1 WEG). Bei Neubauten kommen Mängel am Gemeinschaftseigentum hinzu.
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Häufige Fragen: Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Was gehört zum Sondereigentum?
Zum Sondereigentum gehören die Räume der Wohnung und die Bestandteile, die verändert oder entfernt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer übermäßig zu beeinträchtigen. Typisch sind Bodenbeläge, Innentüren und nichttragende Innenwände.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 1 WEG
Sind Fenster Gemeinschaftseigentum?
Ja, Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum; die Teilungserklärung kann sie nicht zum Sondereigentum erklären. Die Kosten können die Eigentümer aber durch Beschluss abweichend verteilen.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2, § 16 Abs. 2 WEG
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Garten, eine Terrasse oder einen Stellplatz. Es beruht auf einer Vereinbarung, meist in der Gemeinschaftsordnung; der Gegenstand bleibt Gemeinschaftseigentum.
Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1 WEG
Wer zahlt die Reparatur am Gemeinschaftseigentum?
Die Gemeinschaft beschließt und beauftragt die Reparatur. Die Kosten tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, sofern Vereinbarung oder Beschluss keinen anderen Schlüssel vorsehen.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG
Braucht ein Balkonkraftwerk einen Beschluss?
Ja, der Eigentümer braucht einen Gestattungsbeschluss, hat aber seit 17. Oktober 2024 einen Anspruch darauf. Über die Art der Durchführung entscheidet die Gemeinschaft.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 2 WEG
Wer macht Mängel am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger geltend?
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer betroffen. Die Gemeinschaft kann die Rechte der Erwerber per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen und dann gebündelt durchsetzen.
Unklar, wer zuständig ist?
Im Erstgespräch sehen wir uns Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Ihrer Anlage gemeinsam an.
