Klimaanlage Eigentumswohnung: Erlaubnis und Beschluss in der WEG

Steigende Sommertemperaturen in Deutschland machen viele Dachgeschosswohnungen und Südwohnungen im Sommer kaum bewohnbar. Der Wunsch nach mehr Wohnkomfort ist groß, und viele Eigentümer wollen eine Klimaanlage einbauen. Wer diesen Wunsch umsetzen will, fragt sich: Ist dafür die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft nötig? Das hängt davon ab, ob ein Gerät nur in der Wohnung steht oder ob eine Außeneinheit an Außenfassade, Balkon oder Dach montiert wird. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer einer Eigentumswohnung, an Mitglieder des Verwaltungsbeirats und an Vermieter in einer WEG. Er beantwortet die wichtigsten rechtlichen Fragen und erklärt jede rechtliche Weichenstellung und alle praktischen Aspekte: mobiles Klimagerät oder Split Klimaanlage, den Gestattungsbeschluss nach § 20 WEG, die Urteile des Bundesgerichtshofs von 2025 und 2026, Lärmschutz, Kosten und die Rechte von Mietern.

Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Was ohne Zustimmung erlaubt ist

Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz entgegensteht (§ 13 Abs. 1 WEG). Mobile Klimageräte (Monoblock), die in den Räumen stehen und über einen Abluftschlauch am Fenster arbeiten, greifen in der Regel nicht in das Gemeinschaftseigentum ein. Eine Genehmigung oder Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist dafür in der Praxis nicht nötig.

Bei mobilen Klimageräten gilt in der Praxis: Sie sind meist lauter und weniger effizient als eine Split Klimaanlage. Grenzen setzt das Rücksichtnahmegebot: Jeder Eigentümer darf das Sondereigentum der anderen nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Ein lautes Gerät, das nachts am offenen Fenster läuft, kann diese Grenze überschreiten.

Anders ist es, sobald Außenwand, Dach oder Balkonbrüstung betroffen sind. Diese Bauteile sind Gemeinschaftseigentum und kein Sondereigentum, weil sie für den Bestand des Gebäudes erforderlich sind oder ihre Veränderung die äußere Gestaltung betrifft (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG). Wo genau die Grenze verläuft, klärt die Teilungserklärung.

Einbau einer Klimaanlage: Split Klimageräte als bauliche Veränderung

Split Klimageräte bestehen aus einem Innengerät, das die Räume innen kühlt, und einem Außengerät, das über Kältemittelleitungen verbunden ist. In der Praxis arbeiten Klima Splitgeräte leiser als mobile Geräte, weil der Verdichter außen sitzt; Split Geräte brauchen aber Eingriffe in die Gebäudehülle. Für die Leitungen wird meist eine Kernbohrung durch die Außenwand gesetzt. Solche Eingriffe in die Substanz des Gemeinschaftseigentums sind der rechtliche Kern des Problems. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Der mit der Durchbohrung der Fassade verbundene Einbau eines Klima-Splitgeräts ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach § 20 Abs. 1 WEG der Gestattung durch Beschluss bedarf (BGH, Urteil vom 17. Juli 2026, V ZR 162/25, Rn. 5).

Dieser Beschlusszwang gilt auch, wenn niemand beeinträchtigt wird. Wer ohne Beschluss baut, muss mit einem Unterlassungsanspruch rechnen, den die Gemeinschaft ausübt (§ 9a Abs. 2 WEG, § 1004 BGB); der Einwand, man habe ohnehin einen Anspruch, hilft dann nicht (BGH, Urteil vom 17. März 2023, V ZR 140/22, Leitsatz). Erst den Beschluss einholen, dann das Außengerät montieren: Diese Reihenfolge ist entscheidend.

Die rechtliche Einordnung ist klar: Klimaanlagen gehören nicht zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG, die jeder Eigentümer verlangen kann, etwa Ladestationen, Einbruchsschutz oder Steckersolargeräte. Auch eine entsprechende Anwendung hat der BGH abgelehnt (V ZR 162/25, Rn. 6). Für die Split Klimaanlage gibt es daher zwei Wege: die Genehmigung durch Mehrheitsbeschluss oder einen Anspruch auf Zustimmung.

Der Gestattungsbeschluss in der Eigentümerversammlung wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst (§ 25 Abs. 1 WEG). Auf eine Anfechtungsklage hin ist er nur für ungültig zu erklären, wenn die Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, einen Eigentümer unbillig benachteiligt oder an einem anderen Mangel leidet (V ZR 105/24, Rn. 5). Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats erhoben werden (§ 45 WEG). Wer seine Anlage professionell betreuen lässt, findet Details zur WEG-Verwaltung.

BGH Urteil 2026: Anspruch auf Einbau einer Split Klimaanlage

Lehnt die Mehrheit ab, ist das Thema nicht erledigt. Nach § 20 Abs. 3 WEG kann jeder Eigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Wird niemand in diesem Sinne beeinträchtigt, besteht der Anspruch auf Einbau auch ohne Zustimmung der anderen (V ZR 162/25, Rn. 7).

Zum Sachverhalt: In Berlin beantragten Eigentümer, ihnen den Einbau einer Split Klimaanlage auf ihrem Balkon zu gestatten; die Eigentümerversammlung lehnte ab. Das Amtsgericht wies die Beschlussersetzungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) ab, das Landgericht gab den Klägern recht. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung im Urteil vom 17. Juli 2026: Grundsätzlich kann ein Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon durch Beschluss gestattet wird; bei späterer Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche stehen dem regelmäßig nicht entgegen (Leitsatz b).

Maßstab ist, ob sich ein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann; dafür sind die durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsrechte beider Seiten abzuwägen (Rn. 8 und 11). Auch Fassadendurchbrüche müssen die Schwelle nicht erreichen, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden (Rn. 11). Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes kann die Gestattung einer Klimaanlage beeinflussen, zählt aber nur begrenzt: Eine rechtlich erhebliche optische Beeinträchtigung setzt eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes voraus (Rn. 17).

Eine Wertminderung der Nachbarwohnungen sah der Bundesgerichtshof nicht, solche Geräte seien zunehmend üblich und akzeptiert (Rn. 37). Eine statische Berechnung hielt er bei einer Bohrung von höchstens 10 Zentimetern voraussichtlich für entbehrlich (Rn. 36). Der Bauwillige muss allerdings konkrete Angaben zur Bauausführung machen (Rn. 35). Die frühere Formel, jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung genüge, gibt der Senat ausdrücklich auf (Rn. 12). Für Eigentümer bedeutet diese Entscheidung eine deutliche Erleichterung, vor allem für Wohnungseigentum im Dachgeschoss.

Grenzen nach § 20 Abs. 4 WEG: Umgestaltung und unbillige Benachteiligung

Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG). Eine unbillige Benachteiligung liegt nur vor, wenn die Maßnahme einem verständigen Eigentümer nicht zugemutet werden dürfte; maßgeblich ist eine objektive Sicht (V ZR 105/24, Rn. 9).

Im Nürnberger Fall hatte die Gemeinschaft dem Penthouse-Eigentümer ein Split Klimagerät mit Außengerät an der Außenfassade auf eigene Kosten gestattet, montiert auf Dämpfsockeln. Eine Eigentümerin vier Stockwerke tiefer fürchtete tieffrequenten Schall. Eine grundlegende Umgestaltung hatten die Vorinstanzen verneint; der BGH bestätigte den Beschluss (Urteil vom 28. März 2025, V ZR 105/24, Rn. 7).

Zu berücksichtigen sind im Grundsatz nur die unmittelbaren Auswirkungen des Einbaus, also Kernbohrung, Art und Ort der Anbringung, nicht Folgen des späteren Gebrauchs. Anders kann es nur sein, wenn schon bei der Gestattung evident ist, dass der Gebrauch zwangsläufig zu einer unbilligen Benachteiligung führt (Rn. 11). Als Beispiel nennt das Urteil ein Außengerät unmittelbar am Schlafzimmerfenster des Nachbarn, obwohl ein ebenso geeigneter Standort bestünde (Rn. 24). Auch eine Verschattung ist vorab abzuwägen (Rn. 12).

Lärmbelästigung: TA Lärm, Nachtruhe und Nutzungsregeln

Geräusche sind der häufigste Streitpunkt bei Klimageräten: Das Außengerät einer Split Klimaanlage kann je nach Standort erhebliche Geräuschimmissionen beim Nachbarn verursachen. Der BGH zieht die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) im Wohnungseigentumsrecht als Anhaltspunkt heran (V ZR 105/24, Rn. 23; V ZR 162/25, Rn. 19). Außerhalb von Gebäuden gelten danach in reinen Wohngebieten 50 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts, in allgemeinen Wohngebieten 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts (TA Lärm Nr. 6.1). Nachts ist der Zeitraum von 22 bis 6 Uhr (Nr. 6.4).

Bei Körperschallübertragung innerhalb von Gebäuden gelten für schutzbedürftige Räume tags 35 dB(A) und nachts 25 dB(A) (TA Lärm Nr. 6.2). Bei Klimageräten ist entscheidend, was im Sondereigentum der Nachbarn ankommt; das hängt auch von der Art der Anbringung ab (V ZR 162/25, Rn. 29). Einen festen Mindestabstand zum Nachbarn schreibt das WEG nicht vor.

Nach der Gestattung bleiben die Nachbarn nicht schutzlos. Wer in seinem Sondereigentum gestört wird, kann direkt gegen den störenden Eigentümer vorgehen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 in Verbindung mit § 906 BGB); der Beschluss befreit nicht vom Immissionsschutz (V ZR 105/24, Rn. 14 und 16). Eine vollständige Stilllegung kann aber in aller Regel nicht verlangt werden; meist kommt es zu zeitlichen Begrenzungen (V ZR 162/25, Rn. 19).

Die Gemeinschaft kann später Nutzungsregeln in der Hausordnung beschließen, etwa Ruhezeiten (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG; V ZR 105/24, Rn. 18). Für Abluftwärme und Kondenswasser gilt dasselbe: Austretendes Kondensat darf das übrige Eigentum nicht beschädigen (V ZR 162/25, Rn. 32).

Tipp: Standort zuerst klären Planen Sie das Außengerät dort, wo es kein Schlafzimmerfenster der Nachbarn trifft, und legen Sie Dämpfsockel und einen leisen Nachtmodus gleich in den Beschlussantrag. Das nimmt Bedenken vorweg und senkt das Anfechtungsrisiko.

Kosten: Wer zahlt die Klimaanlage in der WEG?

Die Ausgaben für eine bauliche Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet wurde, trägt dieser Eigentümer; nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Das gilt für Gerät, Montage, Kernbohrung und Leitungen ebenso wie für Betrieb, Wartung und Folgekosten. Der BGH betont, dass das Kostenrisiko beim bauwilligen Eigentümer liegt (V ZR 105/24, Rn. 20).

Der Strom läuft in der Regel über den Wohnungszähler und belastet das Gemeinschaftseigentum nicht. In der Praxis sollte der Beschluss auch regeln, wer Schäden am Gemeinschaftseigentum beseitigt und wer bei einer späteren Fassadensanierung Demontage und Wiedermontage bezahlt.

Antrag und Beschluss: So gelingt die Genehmigung

Der Weg zur Genehmigung beginnt mit einem schriftlichen Antrag an den Verwalter, damit er als Tagesordnungspunkt in die Einladung zur Eigentümerversammlung aufgenommen wird. Wie die Einladung vorbereitet wird, erklärt der Beitrag zur Einberufung der Eigentümerversammlung.

Ein guter Beschlussantrag nennt das konkrete Gerät oder dessen Mindestmerkmale, den Standort und die Farbe der Außeneinheit, die Leitungsführung und die Größe der Bohrung. Zum Antrag gehören zudem Dämpfsockel, Verkleidung, Betriebsmodus, Kondensatableitung, Haftung und Rückbaupflicht. Der BGH hat Beschlüsse mit solchen Vorgaben gebilligt, etwa einem leisen Betriebsmodus (Slowmodus) und der Pflicht, das Landesimmissionsschutzrecht einzuhalten (V ZR 162/25, Rn. 28 und 31).

Die Montage gehört in die Hände eines Fachbetriebs. Bestimmte Tätigkeiten an Anlagen mit fluorierten Kältemitteln dürfen nur Personen mit Sachkundebescheinigung ausführen (§ 5 Abs. 1 ChemKlimaschutzV in Verbindung mit Art. 10 Abs. 1 der Verordnung (EU) 2024/573). Praktische Hinweise für die Auswahl: Achten Sie auf eine hohe Energieeffizienzklasse. Die Kühlleistung muss zur Raumgröße passen; in der Praxis wird der Bedarf in Watt pro Quadratmeter berechnet und hängt von Dämmung, Fensterflächen und Sonneneinstrahlung ab. Die Lautstärke des Innengeräts sollte im Schlafbereich niedrig sein.

Bauordnungsrechtlich sind in Bayern sonstige Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung verfahrensfrei (Art. 57 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b BayBO); dazu zählt nach herrschender Meinung auch ein Klimagerät. Verfahrensfrei heißt nur: keine Baugenehmigung. Die übrigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten trotzdem (Art. 55 Abs. 2 BayBO). Bei Baudenkmälern oder Gestaltungssatzungen sollte vorab bei Gemeinde oder Denkmalschutzbehörde nachgefragt werden; eine behördliche Erlaubnis ersetzt den Beschluss nicht.

Klimaanlage in der Mietwohnung: Erlaubnis des Vermieters

Mieter haben keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Split Klimaanlage. § 554 BGB nennt nur Maßnahmen für Menschen mit Behinderungen, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte. Der Vermieter schuldet den vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 Abs. 1 BGB); bauliche Veränderungen gehen darüber hinaus und brauchen seine Erlaubnis. Vermieter, die solche Anfragen nicht selbst bearbeiten wollen, können die Mietverwaltung beauftragen.

Montiert ein Mieter ohne Zustimmung ein Außengerät, ist das vertragswidriger Gebrauch; setzt er ihn trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Ein mobiles Gerät ohne Eingriff in die Bausubstanz, anders als Split Geräte, gehört nach herrschender Meinung dagegen zum normalen Wohngebrauch, solange es die Nachbarn nicht unzumutbar stört.

Liegt die Mietwohnung in einer WEG, kann der Vermieter nicht allein zustimmen, wenn die Außeneinheit an der Fassade hängen soll; er braucht selbst einen Gestattungsbeschluss nach § 20 WEG. Ob Hitze in der Wohnung einen Mangel nach § 536 BGB begründet, hängt vom Einzelfall ab. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereitet LIKKA solche Beschlüsse für Eigentümergemeinschaften vor; die persönlichen Ansprechpartner kennen die Anlage vor Ort.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 5, 9a, 13, 14, 19, 20, 21, 25, 44, 45 WEG; §§ 535, 536, 541, 554, 906, 1004 BGB; § 5 ChemKlimaschutzV; TA Lärm Nr. 6.1, 6.2, 6.4; Art. 55, 57 BayBO; BGH V ZR 162/25, V ZR 105/24, V ZR 140/22

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.