Energetische Sanierung WEG: Beschluss, Finanzierung, Förderung

Die energetische Sanierung ist für viele Eigentümergemeinschaften das größte Projekt seit dem Bau der Immobilie. Fassade, Dach, Fenster und Heizung gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, deshalb entscheidet nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss. Dieser Artikel richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und die Hausverwaltung: Er erklärt nach dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Gebäudemodernisierungsgesetz (Stand 16.10.2026), welche Mehrheit nötig ist, wer die Kosten trägt, wie finanziert wird und welche Förderung es 2026 gibt.

Energetische Sanierung WEG: Worum es geht und wer entscheidet

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Typische Maßnahmen für die energetische Sanierung sind die Dämmung von Fassade, Dach oder oberster Geschossdecke, neue Fenster, die Erneuerung der Heizung und die Optimierung der Anlagentechnik.

Die Vorteile liegen in der Praxis auf der Hand: Die energetische Sanierung senkt Energieverbrauch, Heizkosten und CO2-Kosten, und die Immobilie steht beim Verkauf oder bei der Vermietung besser da. Dazu kommt, dass Sanierungsmaßnahmen nach einem Plan günstiger sind als Reparaturen unter Zeitdruck; was ein Aufschub kostet, zeigt Sanierung aufschieben.

Technisch greifen die Maßnahmen ineinander: Eine Fassadendämmung verringert den Wärmeverlust im Winter, neue Fenster mit Dreifachverglasung verbessern die Energiebilanz, und eine moderne Heizung arbeitet umweltfreundlicher und effizienter, wenn die Gebäudehülle gut gedämmt ist. In der Praxis verliert eine unsanierte Immobilie langfristig an Wert, weil Käufer und Mieter auf Energieausweis und Heizkosten achten. Für die Eigentümergemeinschaft ist die energetische Sanierung damit Chance und Herausforderung zugleich; Handlungsdruck entsteht vor allem, wenn ohnehin Bauteile erneuert werden müssen.

Die Vorgaben für den Wärmeschutz bestehender Gebäude stehen seit dem 29. Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Werden Außenbauteile erneuert oder ersetzt, müssen die betroffenen Flächen die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten; ausgenommen sind Änderungen bis 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe (§ 36 GModG).

Eine allgemeine Pflicht zur Sanierung der ganzen Immobilie gibt es nicht. Eine Pflicht zur Nachrüstung besteht aber für oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen (§ 35 Abs. 1 GModG). Verantwortlich für diese Pflicht ist der Eigentümer (§ 8 Abs. 1 GModG), für das Gemeinschaftseigentum also die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Erhaltung oder bauliche Veränderungen: § 19 und § 20 Abs. 1 WEG

Ob Maßnahmen der Instandhaltung dienen oder eine bauliche Veränderung sind, entscheidet über die Kostentragung. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind eine bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG).

Erhaltungsmaßnahmen. Ist der Putz der Fassade schadhaft oder das Dach undicht, ist die Reparatur eine Erhaltungsmaßnahme. Muss dabei ein Außenbauteil erneuert werden, verlangt § 36 GModG ohnehin einen bestimmten Wärmeschutz; die Dämmung, die das Gesetz dann fordert, gehört nach herrschender Meinung zu den Erhaltungsmaßnahmen.

Modernisierende Instandsetzung. Steht eine Reparatur ohnehin an, darf die Gemeinschaft nach herrschender Meinung eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung wählen, etwa eine stärkere Dämmung als vorgeschrieben. Seit der WEG Reform durch das WEMoG nennt das Gesetz diesen Begriff nicht mehr. In der Literatur wird sie teils weiter der Instandhaltung zugeordnet; die Gesetzesbegründung behandelt sie als bauliche Veränderung, bei der sich nur die Mehrkosten gegenüber der ohnehin nötigen Reparatur amortisieren müssen (BT-Drucksache 19/18791, S. 69).

Bauliche Veränderungen. Wird ein intaktes Bauteil allein zur Energieeinsparung verbessert, etwa eine funktionsfähige Fassade erstmals gedämmt oder eine Photovoltaikanlage auf das Dach gesetzt, liegt eine bauliche Veränderung vor. Sie darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).

Einen Anspruch auf eine energetische Sanierung als bauliche Veränderung hat der einzelne Eigentümer nicht; § 20 Abs. 2 WEG privilegiert nur bestimmte Maßnahmen wie Ladestationen oder Steckersolargeräte. Die ordnungsmäßige Instandhaltung zu verlangen, ist aber das Recht jedes Eigentümers (§ 18 Abs. 2 WEG).

Anders liegt es beim Sondereigentum: Mit seiner Wohnung, etwa Bodenbelag oder Innentüren, kann jeder Eigentümer nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz entgegensteht (§ 13 Abs. 1 WEG). Die Verantwortung für Fassade, Dach, Fenster und zentrale Heizung liegt dagegen bei der Gemeinschaft, soweit diese Teile zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Sanierung Beschluss WEG: Einfache oder doppelt qualifizierte Mehrheit?

Seit der WEG Reform genügt für Entscheidungen über Erhaltungsmaßnahmen und jede bauliche Veränderung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Beschlussfassung erfolgt in der Eigentümerversammlung; im Umlaufverfahren nur, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

Die doppelt qualifizierte Mehrheit spielt nur für die Kosten eine Rolle: Wird eine bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Für den Beschluss selbst ist die doppelt qualifizierte Mehrheit nicht nötig.

Sanierungsbeschlüsse der Eigentümerversammlung sind nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Gute Beschlüsse nennen Maßnahmen, Kostenrahmen, Finanzierung und Kostenverteilung; oft sind zwei Beschlüsse sinnvoll, einer zur Planung und einer zur Ausführung.

Die Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgt in Textform; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Den Vorsitz führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). In der Praxis moderiert der Hausverwalter damit die Entscheidungsprozesse und bereitet Themen und Inhalt der Tagesordnung so auf, dass alle WEG Mitglieder ihre Interessen abwägen können. Enthaltungen zählen nach herrschender Meinung bei der Mehrheit der abgegebenen Stimmen nicht mit.

Wer Beschlüsse für fehlerhaft hält, hat das Recht zur Anfechtungsklage; sie muss innerhalb eines Monats erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Danach sind die Beschlüsse bestandskräftig und für alle verbindlich.

Kostenverteilung: Wer zahlt die energetische Sanierung?

Bei Erhaltungsmaßnahmen tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten kann die Gemeinschaft eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG); dabei können Eigentümer auch erstmals belastet oder ganz befreit werden (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23).

Bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gilt § 21 WEG. Alle Eigentümer zahlen nach Miteigentumsanteilen, wenn die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht ist und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Gerade die Amortisation spielt bei der energetischen Sanierung der Eigentümergemeinschaft eine große Rolle: Spart die energetische Sanierung so viel Energie, dass sich die Investition in angemessener Zeit rechnet, zahlen alle, auch wer dagegen gestimmt hat. Eine feste Jahreszahl nennt das Gesetz nicht. Die Gesetzesbegründung verweist auf die Rechtsprechung zur modernisierenden Instandsetzung, nach der in der Regel rund zehn Jahre gelten (BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 224/11), will diesen Wert aber nicht starr übertragen: Für sinnvolle energetische Sanierungen darf der Zeitraum auch länger sein (BT-Drucksache 19/18791, S. 69). Grundlage der Berechnung ist die Energieberatung; Fördermittel verkürzen die Amortisation.

Liegt keiner dieser Fälle vor, zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Ist die Einordnung strittig, sollte der Beschluss ausdrücklich festhalten, auf welcher Grundlage die Kosten verteilt werden.

Finanzierung der Sanierung: Rücklage, Sonderumlage oder WEG-Kredit

Erhaltungsrücklage. Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); die Zuführungen beschließen die Eigentümer mit dem Wirtschaftsplan der Hausverwaltung (§ 28 Abs. 1 WEG). Ob die Rücklage für größere Investitionssummen reicht, zeigt Erhaltungsrücklage prüfen.

Sonderumlage. Reicht die Rücklage für die Sanierung nicht, beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Sonderumlage, meist nach dem geltenden Kostenschlüssel. Beschlüsse zur Sonderumlage sollten Höhe und Verteilung nennen; wann die Beträge fällig werden, kann die Gemeinschaft ebenfalls beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).

WEG-Kredit. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Verbindlichkeiten eingehen (§ 9a Abs. 1 WEG) und einen Kredit beschließen (BGH, Urteil vom 28.09.2012, V ZR 251/11). Auch ein langfristiger, hoher Kredit kann ordnungsmäßig sein, wenn das Risiko einer Pflicht zu Nachschüssen vor der Beschlussfassung erörtert und im Protokoll festgehalten wurde (BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14).

Nach dem BGH zählen bei solchen Entscheidungen vor allem Zweck, Rücklage, Vorteile und Nachteile einer Sonderumlage, Höhe je Eigentümer und Kreditkonditionen. Zu berücksichtigen ist auch, wenn die Gemeinschaft Fördermittel erhält, die bei späterer Ausführung nicht mehr sicher zur Verfügung stünden (V ZR 244/14, Rn. 22). Jeder Eigentümer haftet Gläubigern nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG).

Für die Hausverwaltung einer WEG bietet die Gabler-Saliter Bank in ihrem Verwalterkontor einen WEG-Kredit an. Vorteile nach eigener Angabe: bis zu 100 Prozent Finanzierung, Annuitätendarlehen mit bis zu zehn Jahren Laufzeit und fester Sollzinsbindung, keine Grundschulden und keine Bonitätsprüfung der Miteigentümer sowie entgeltfreie Sondertilgungen bei Erhalt von Förderungen. Verbindlich ist das Angebot der Bank.

Förderung energetische Sanierung 2026: BEG EM, KfW 458 und KfW-Kredit

Grundlage der Förderung ist § 89 GModG: Der Bund kann die Verbesserung der Energieeffizienz bestehender Gebäude nach Maßgabe des Bundeshaushalts fördern. Umgesetzt wird das über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), deren Konditionen seit dem 21. Juli 2026 neu gelten. Die KfW ist für die Heizungsförderung zuständig, das BAFA für weitere Maßnahmen wie die Gebäudehülle.

BEG EM beim BAFA. Wohnungseigentümergemeinschaften sind antragsberechtigt. Gefördert werden Dämmung, Fenster und weitere Maßnahmen an der Gebäudehülle mit einem Grundfördersatz von 15 Prozent; Pflicht ist die Einbindung eines Experten für Energieeffizienz. Förderfähig sind höchstens 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit.

iSFP Bonus. Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan vor, gibt es 5 Prozent zusätzlich, und die Höchstgrenzen verdoppeln sich auf 60.000, 30.000 und 15.000 Euro je Wohneinheit. Der iSFP Bonus gilt aber nur für den Betrag oberhalb eines Mindestinvestitionsvolumens in Höhe der normalen Höchstgrenzen. Bei zehn Wohneinheiten liegt die normale Grenze bei 137.000 Euro, mit Bonus bei 270.000 Euro.

KfW 458 für die Heizung. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum stellt eine bevollmächtigte Person den Antrag für die WEG, in der Praxis oft der Verwalter. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent; förderfähig sind 28.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit; ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Betrag für die erste Wohneinheit halbjährlich um 750 Euro. Selbstnutzende Eigentümer können Boni über einen Zusatzantrag erhalten, insgesamt höchstens 80 Prozent.

Fachplanung und Baubegleitung. Das BAFA bezuschusst auch die Fachplanung und Baubegleitung durch einen Experten für Energieeffizienz mit 50 Prozent der förderfähigen Ausgaben; bei Gebäuden ab drei Wohneinheiten sind 2.000 Euro je Wohneinheit förderfähig, insgesamt höchstens 20.000 Euro.

KfW-Kredit 261. Für die Sanierung zum Effizienzhaus vergibt die KfW auch an Wohnungseigentümergemeinschaften Kredite bis 150.000 Euro je Wohneinheit. Vorteile sind bis zu 30 Jahre Laufzeit und ein Tilgungszuschuss, der von der erreichten Stufe abhängt, etwa 5 Prozent beim Effizienzhaus 55 Erneuerbare-Energien. Alle Angaben: Stand 16.10.2026, vorbehaltlich verfügbarer Haushaltsmittel. Weitere Programme nennt unser Förderkatalog.

Tipp: Tipp: Förderantrag vor dem Auftrag Lassen Sie den Vertrag für die energetische Sanierung nur unter der Bedingung der Förderzusage abschließen und halten Sie das im Beschluss fest. Ohne diese Bedingung kann die Förderung entfallen.

Energieberatung und iSFP: Bonus und Sanierungsfahrplan für die WEG

Am Anfang steht bei der energetischen Sanierung meist eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP). Ein zugelassener Energieberater bewertet die Immobilie und legt die Reihenfolge der Maßnahmen fest, damit nichts doppelt gebaut wird und die Vorgaben der Förderung erfüllt sind; in der Regel kommt die Gebäudehülle vor oder mit dem Heizungstausch.

Das BAFA fördert die Energieberatung für Wohngebäude mit 50 Prozent der Beratungskosten, höchstens 850 Euro bei Gebäuden ab drei Wohneinheiten. Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten einmalig bis zu 250 Euro zusätzlich, wenn der iSFP in einer Eigentümerversammlung erläutert wird.

Die Energieberatung liefert auch die Zahlen für die Amortisation nach § 21 Abs. 2 WEG und die technische Projektbeschreibung für den Antrag. Wie LIKKA dabei unterstützt, steht unter Energieberatung.

Ablauf: Energetische Sanierung der Eigentümergemeinschaft in fünf Schritten

1. Bestandsaufnahme. Eine wichtige Rolle spielt die Hausverwaltung: Sie sammelt Baupläne, Energieausweis, Verbrauchsdaten und bekannte Schäden; der Beirat hilft bei der Priorisierung der Sanierungsmaßnahmen.

2. Sanierungsfahrplan. Ein Energieberater erstellt im Rahmen der Energieberatung den iSFP und stellt ihn in der Eigentümerversammlung vor. Erste Entscheidungen der Eigentümerversammlung legen fest, welche Maßnahmen zuerst kommen.

3. Angebote und Förderantrag. Die Hausverwaltung holt Vergleichsangebote für die Maßnahmen ein; wie viele nötig sind, erklärt Vergleichsangebote nach BGH. Beim BAFA muss spätestens mit dem Antrag ein Vertrag vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage steht.

4. Beschluss. Die Hausverwaltung bereitet die Beschlüsse vor; die Eigentümerversammlung beschließt Maßnahmen, Auftragsvergabe, Kostenrahmen, Finanzierung und Kostenverteilung, bei einem Kredit nach Erörterung des Haftungsrisikos.

5. Umsetzung. Die Hausverwaltung setzt als Verwalter die Entscheidungen um und überwacht die Sanierung; den Verwendungsnachweis muss die Gemeinschaft spätestens sechs Monate nach Ablauf des Bewilligungszeitraums beim BAFA einreichen. LIKKA begleitet Gemeinschaften dabei im Rahmen der WEG-Verwaltung mit persönlichen Ansprechpartnern.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9a, 13, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 27, 28, 45 WEG; §§ 8, 35, 36, 89 GModG; BGH, Urteile vom 28.09.2012 – V ZR 251/11, 14.12.2012 – V ZR 224/11, 25.09.2015 – V ZR 244/14 und 22.03.2024 – V ZR 81/23

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.