Mieteinnahmen versteuern: Was Vermieter einer Eigentumswohnung absetzen können

Wer eine Eigentumswohnung oder eine andere Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Das Finanzamt besteuert aber nicht die gesamten Mieteinnahmen, sondern nur den Überschuss: Von den Einnahmen werden die Werbungskosten abgezogen, also Schuldzinsen, Abschreibung, Hausgeld, Reparaturen und Verwaltungskosten. Wer die Regeln kennt, zahlt oft deutlich weniger Steuer, als die Höhe der Mieteinnahmen vermuten lässt. Dieser Ratgeber richtet sich an private Vermieter und Kapitalanleger mit einer oder mehreren Eigentumswohnungen oder einem vermieteten Haus. Er erklärt, wie Vermieter ihre Mieteinnahmen versteuern, das Zufluss- und Abflussprinzip, die abziehbaren Werbungskosten, die Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft und die verbilligte Vermietung an Angehörige, mit Rechenbeispiel auf dem Stand 2026. Er ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.

Mieteinnahmen versteuern: Wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteuert werden

Wer Grundstücke, ein Haus oder eine Wohnung zur Vermietung oder Verpachtung überlässt, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, eine der sieben Einkunftsarten (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG). § 21 EStG nennt ausdrücklich Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile, also auch eine Eigentumswohnung. Wer Mieteinnahmen erzielt, muss sie deshalb in der Steuererklärung angeben.

Versteuert werden aber nicht die gesamten Mieteinnahmen, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG). Diese Mieteinkünfte fließen mit den übrigen Einkünften, etwa Lohn oder Rente, in das zu versteuernde Einkommen. Eine eigene Steuer auf Mieteinnahmen gibt es nicht; es gilt der persönliche Einkommensteuersatz.

Steuersatz und Grundfreibetrag 2026
Für 2026 bleibt ein zu versteuerndes Einkommen bis 12.348 Euro als Grundfreibetrag steuerfrei. Darüber beginnt der Einkommensteuersatz bei 14 Prozent und steigt bis 42 Prozent ab 69.879 Euro und 45 Prozent ab 277.826 Euro (§ 32a Abs. 1 Satz 2 EStG). Bei Zusammenveranlagung von Ehegatten verdoppeln sich die Beträge durch das Splitting-Verfahren (§ 32a Abs. 5 EStG). Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Die Höhe der Steuerlast auf Mieteinnahmen hängt also vom gesamten Einkommen ab. Die gleichen Mieteinnahmen aus einer Immobilie führen bei einer Rentnerin mit kleiner Rente zu einer anderen Steuerbelastung als bei einem Angestellten mit hohem Einkommen.

Kein Pauschbetrag, kleine Nebeneinkünfte
Anders als bei Arbeitnehmern sieht § 9a EStG für Vermieter keinen Pauschbetrag vor; abziehbar sind nur Kosten, die belegt sind. Arbeitnehmer müssen Überschüsse aus Mieteinnahmen allein deshalb erst ab mehr als 410 Euro erklären (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Wird veranlagt, bleiben sie bis 410 Euro steuerfrei (§ 46 Abs. 3 EStG), bis 820 Euro mildert ein Härteausgleich die Steuer (§ 70 EStDV).

Einnahmen aus Vermietung: Was zu den Mieteinnahmen zählt und wann

Einnahmen sind nach § 8 Abs. 1 EStG alle Güter in Geld oder Geldeswert, die im Rahmen der Vermietung zufließen. Zu den Mieteinnahmen einer vermieteten Wohnung gehören vor allem die Kaltmiete, die Miete für Stellplatz oder Garage und die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten.

Viele Vermieter übersehen, dass auch Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung zu den Mieteinnahmen gehören. Im Gegenzug sind die Betriebskosten, die der Vermieter über das Hausgeld oder direkt zahlt, Werbungskosten. Ein Guthaben, das der Vermieter erstattet, mindert die Mieteinnahmen im Jahr der Zahlung. Mehr zur Umlage der Betriebskosten in einem eigenen Beitrag.

Eine Mietkaution ist in der Praxis keine Einnahme, solange sie zurückzuzahlen ist. Verrechnet der Vermieter sie beim Mieterwechsel mit Mietrückständen oder Schadensersatz, zählt der einbehaltene Betrag zu den Mieteinnahmen und erhöht die Einkünfte.

Zufluss- und Abflussprinzip
Einnahmen sind in dem Kalenderjahr bezogen, in dem sie zugeflossen sind (§ 11 Abs. 1 Satz 1 EStG); Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG). Entscheidend ist der Zahlungstag, nicht der Zeitraum, für den gezahlt wird.

Ausnahme: Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen kurz vor oder nach dem Jahreswechsel gehören zu dem Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören (§ 11 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 EStG); in der Praxis gilt ein Zeitraum von bis zu zehn Tagen. Die Januarmiete, die am 28. Dezember eingeht, zählt also zu den Einnahmen aus Vermietung des neuen Jahres.

Für die Steuer bedeutet das beim Hausgeld der vermieteten Wohnung: Abziehbar sind die im Jahr gezahlten Vorschüsse, nicht die Zahlen der Jahresabrechnung. Nachzahlungen und Guthaben wirken im Jahr der Zahlung.

Anlage V Werbungskosten: Was Vermieter von der Steuer absetzen können

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Vermieter können vor allem die folgenden Kosten steuerlich geltend machen; sie mindern die Einkünfte und damit die Steuer.

Schuldzinsen
Zinsen für das Darlehen, mit dem die Immobilie gekauft oder renoviert wurde, sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), die Tilgung dagegen nicht. Ein marktübliches Disagio ist im Jahr der Zahlung abziehbar (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG).

Grundsteuer und Versicherungen
Grundsteuer und Versicherungsbeiträge für die vermietete Immobilie sind abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG), auch wenn der Vermieter sie über die Betriebskosten auf den Mieter umlegt.

Hausgeld
Das Hausgeld an die WEG ist in voller Höhe abziehbar, und zwar nicht nur der nicht umlagefähige Teil wie Verwaltervergütung, Kontoführung und Instandhaltung, sondern auch die umlagefähigen Kosten, deren Ersatz durch den Mieter als Einnahme erfasst wird. Ausgenommen ist nur der Anteil für die Erhaltungsrücklage.

Verwaltungskosten
Abziehbar sind die Kosten einer Mietverwaltung, Inserate bei der Suche nach einem neuen Mieter, Mietvertrag und Formulare, Kontoführung, Porto, Fahrten zur Immobilie, Rechtsberatung im Mietverhältnis und der auf die Vermietung entfallende Teil der Steuerberatung.

Leerstand
Steht die Immobilie zwischen zwei Mietern leer, fehlen zwar Mieteinnahmen, laufende Kosten wie Grundsteuer, Hausgeld und Schuldzinsen bleiben aber nach herrschender Meinung abziehbar. Voraussetzung ist der Nachweis der Vermietungsabsicht, etwa durch Inserate oder einen Maklerauftrag; auch die Maklergebühr für die Suche nach einem neuen Mieter zählt dann zu den Werbungskosten.

Der Steuerbonus nach § 35a EStG für Handwerker und Dienstleistungen gilt für die vermietete Wohnung nicht, weil er Werbungskosten ausschließt (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG).

AfA und Reparaturen: Kosten der Immobilie steuerlich geltend machen

Den Kaufpreis der Immobilie kann ein Vermieter nicht sofort von der Steuer absetzen. Für das Gebäude AfA (Absetzung für Abnutzung) gelten feste Sätze: jährlich 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent vor 1925 und 3 Prozent ab 2023 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Grundstücke werden nicht abgeschrieben, nur Gebäude; mehr dazu im Beitrag zur AfA für Vermieter.

Die Abschreibung ist oft der größte Abzugsposten gegenüber den Mieteinnahmen, weil sie jedes Jahr ohne Zahlung wirkt. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, lässt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere AfA zu; den Nachweis der Restnutzungsdauer prüft das Finanzamt kritisch.

Reparaturen und Erhaltungsaufwand
Reparaturkosten und Renovierungen sind als Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung abziehbar. Größere Erhaltungsaufwendungen an Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen, kann der Vermieter auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen (§ 82b Abs. 1 EStDV); das glättet die Steuerbelastung bei schwankendem Einkommen. Gehört die Immobilie mehreren Personen, wählen alle Eigentümer denselben Zeitraum (§ 82b Abs. 3 EStDV). Beim Verkauf während des Verteilungszeitraums ist der Rest im Jahr des Verkaufs abziehbar (§ 82b Abs. 2 EStDV).

Vorsicht nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, wirken sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten nur über die Abschreibung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG).

Eigentumswohnung vermieten: Steuer, Hausgeld und Erhaltungsrücklage

Bei einer Eigentumswohnung in einer WEG fließt ein Teil des Hausgelds in die Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Dieser Anteil mindert die Einkünfte bei Zahlung noch nicht.

Der Bundesfinanzhof hat das auch für die Rechtslage seit der WEG-Reform bestätigt: Der Veranlassungszusammenhang zur Vermietung besteht erst, wenn und soweit die Gemeinschaft die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, Az. IX R 19/24). Erst dann kann der Eigentümer seinen Anteil von der Steuer absetzen, gegebenenfalls verteilt nach § 82b EStDV.

In der Praxis heißt das: Vom gezahlten Hausgeld wird die Zuführung zur Rücklage abgezogen; die Entnahmen für Erhaltungsmaßnahmen kommen im Jahr der Verausgabung hinzu. Beide Beträge weist die Jahresabrechnung der Verwaltung aus. Hintergründe zur Erhaltungsrücklage als Vermögen der Gemeinschaft erklärt ein eigener Beitrag.

Sonderumlagen für Erhaltungsmaßnahmen sind in der Regel im Jahr der Zahlung abziehbar; dienen sie einer Modernisierung oder Erweiterung, kann es sich um Herstellungskosten handeln. Ob solche Kosten sofort wirken, klärt die Steuerberatung.

Tipp: Jahresabrechnung richtig lesen Nehmen Sie für die Steuer die im Jahr gezahlten Hausgeldvorschüsse, ziehen Sie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ab und ergänzen Sie Entnahmen aus der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen. Beide Werte weist die Jahresabrechnung der Verwaltung aus.

Vermietung an Angehörige: Die 66-Prozent- und die 50-Prozent-Grenze

Wer eine Wohnung an Kinder, Eltern oder Bekannte günstiger vermietet, muss die Grenzen des § 21 Abs. 2 EStG beachten. Maßgeblich ist die Höhe der ortsüblichen Miete. Beträgt die Miete bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent davon, gilt die Vermietung als entgeltlich; alle Werbungskosten bleiben von der Steuer absetzbar.

Liegt das Entgelt unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar. Für den Bereich dazwischen nennt das Gesetz keine Rechtsfolge; nach herrschender Meinung prüft die Finanzverwaltung, ob auf Dauer ein Überschuss zu erwarten ist (Totalüberschussprognose).

Bei Angehörigen prüft das Finanzamt in der Praxis außerdem, ob der Mietvertrag wie unter Fremden gestaltet ist und durchgeführt wird; ein schriftlicher Mietvertrag wird empfohlen, um die steuerliche Anerkennung zu sichern, und Überweisungen helfen beim Nachweis. Ohne Prognoseprüfung zu 100 Prozent absetzbar bleiben die Werbungskosten nur, solange die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete erreicht. Steigt die Vergleichsmiete laut Mietspiegel, kann die Miete unter die Grenze rutschen.

Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Finanzamt: Was Vermieter noch wissen sollten

Die Vermietung von Grundstücken ist von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG). Auf die Miete für eine Wohnung fällt deshalb keine Umsatzsteuer an. Die Umsatzsteuer aus Handwerkerrechnungen ist keine Vorsteuer, sondern Teil der abziehbaren Kosten.

Ausnahme ist die kurzfristige Beherbergung von Fremden, etwa in einer Ferienwohnung (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG); dann kann Umsatzsteuer anfallen.

Gewerbesteuer fällt bei privater Vermietung oder Verpachtung nicht an, denn das Vermieten von unbeweglichem Vermögen ist in der Regel Vermögensverwaltung (§ 14 Satz 3 AO). Wer in kurzer Zeit mehrere Immobilien kauft und zum Verkauf stellt, kann nach herrschender Meinung gewerbliche Einkünfte erzielen (Drei-Objekt-Grenze der Rechtsprechung).

Was prüft das Finanzamt bei Vermietung?
Wer Mieteinnahmen versteuern muss, sollte mit Rückfragen rechnen. In der Praxis vergleicht das Finanzamt die Einkünfte aus Vermietung mit den Vorjahren und der ortsüblichen Miete und fordert bei Verlusten oder Vermietung an Angehörige oft Mietvertrag, Jahresabrechnung und Rechnungen an.

Mieteinnahmen versteuern in der Steuererklärung: Anlage V, Frist und Beispiel

Die Einkünfte aus Vermietung gehören in die Anlage V zur Steuererklärung, für jede Immobilie eine eigene Anlage. Ohne Steuerberatung ist die Erklärung spätestens sieben Monate nach Ablauf des Kalenderjahres abzugeben (§ 149 Abs. 2 AO), für 2025 also bis 31. Juli 2026; mit Steuerberatung gilt der letzte Tag im Februar des zweiten Folgejahres (§ 149 Abs. 3 AO).

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, sind die Mieteinkünfte negativ. Der Verlust wird mit den übrigen Einkünften wie Lohn oder Rente verrechnet und mindert die Einkommensteuer (§ 2 Abs. 3 EStG).

Beispiel (fiktive Werte)
Wie stark Werbungskosten die Steuerlast senken, zeigt ein Beispiel. Eine Eigentumswohnung, Baujahr 1995, ist für 1.100 Euro Kaltmiete plus 250 Euro Nebenkostenvorauszahlung vermietet. Die Mieteinnahmen 2026: 13.200 Euro Kaltmiete, 3.000 Euro Vorauszahlungen und 150 Euro Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, zusammen 16.350 Euro.

Werbungskosten: 4.200 Euro Hausgeld abzüglich 900 Euro Zuführung zur Rücklage, also 3.300 Euro; 4.000 Euro Zinsen; 6.000 Euro Abschreibung (2 Prozent auf 300.000 Euro Gebäudeanteil); 250 Euro Grundsteuer und 200 Euro sonstige Kosten. Zusammen 13.750 Euro. Der Überschuss nach Abzug der Kosten beträgt 2.600 Euro.

Bei einem angenommenen Steuersatz von 42 Prozent fallen darauf rund 1.092 Euro Einkommensteuer an, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Von 1.000 Euro Mieteinnahmen gehen hier also rund 67 Euro an das Finanzamt; Tilgung und Rücklage zahlt der Vermieter zusätzlich aus der Miete. Das Beispiel ist erfunden; die Rechnung für die eigene Wohnung sollte die Steuerberatung aufstellen.

Belege und Verkauf
Bewahren Sie Kaufvertrag, Darlehensunterlagen, Jahresabrechnungen und Rechnungen auf. Beim späteren Verkauf entscheidet die Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG), ob ein Gewinn steuerpflichtig ist.

Tipps im Überblick
Das Wichtigste für jede Privatperson und jeden Investor mit vermieteter Wohnung: alle Belege sammeln, Hausgeld und Rücklage aus der Jahresabrechnung trennen und den Mietpreis bei Angehörigen regelmäßig mit dem Mietspiegel vergleichen. Wer nur ein Zimmer der selbst genutzten Wohnung vermietet, erzielt ebenfalls Einkünfte aus Vermietung; die Kosten sind dann in der Praxis anteilig nach Fläche abziehbar. Die Regelungen des Mietrechts, etwa zur Betriebskostenabrechnung, gelten unabhängig von der Steuer. Bei Fragen zur eigenen Steuererklärung hilft eine Beratung durch Steuerberater; dieser Beitrag ersetzt sie nicht.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 2, 6, 7, 8, 9, 9a, 11, 21, 32a, 46 EStG; §§ 70, 82b EStDV; §§ 14, 149 AO; § 4 Nr. 12 UStG; BFH IX R 19/24

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.