In vielen Gemeinschaften ist die Erhaltungsrücklage der größte Geldbetrag, den der Verwalter betreut. Sie ist für künftige Reparaturen und Erneuerungen bestimmt. Damit sie diesen Zweck erfüllt, muss sie angemessen hoch, sicher angelegt und gut kontrolliert sein.
Wozu die Rücklage dient
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zu dieser Rücklage; der Verwalter stellt dafür für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf (§ 28 Abs. 1 WEG).
Was angemessen ist, sagt das Gesetz nicht in Zahlen. Maßgeblich sind Alter, Zustand und Ausstattung des Hauses und die anstehenden Maßnahmen. Ein Haus mit Aufzug, Tiefgarage und alter Heizung braucht mehr als ein junges Haus mit wenig Technik. Die Höhe sollte sich deshalb aus einer Instandhaltungsplanung ergeben und nicht aus Gewohnheit.
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG nennt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Vermögen der Gemeinschaft
Die Rücklage gehört zum Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG). Sie steht weder dem Verwalter noch einzelnen Eigentümern zu. Wer seine Wohnung verkauft, nimmt keinen Anteil mit; die Rücklage bleibt bei der Gemeinschaft.
Über das Gemeinschaftsvermögen findet kein Insolvenzverfahren statt (§ 9a Abs. 5 WEG). Umso wichtiger ist, dass das Geld auch tatsächlich auf Konten der Gemeinschaft liegt und nicht im Vermögen des Verwalters.
§ 18 WEG regelt die Verwaltung, § 19 Abs. 1 WEG den Beschluss über die ordnungsmäßige Verwaltung und § 27 WEG die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.
(5) Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt.
Sicher und verfügbar anlegen
Die Rücklage muss verfügbar sein, wenn eine Maßnahme ansteht. Üblich sind Tagesgeld- und Festgeldkonten auf den Namen der Gemeinschaft. Spekulative Anlagen wie Aktien oder Beteiligungen passen nicht zum Zweck der Rücklage, weil Kursverluste gerade dann eintreten können, wenn das Geld gebraucht wird.
Über die Anlage entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Festgeld kann sinnvoll sein, wenn die Laufzeit zum Maßnahmenplan passt. Bei großen Beträgen kann es sinnvoll sein, das Geld auf mehrere Kreditinstitute zu verteilen.
Schutz bei einer Insolvenz des Verwalters
Entscheidend ist, auf wessen Namen das Konto läuft. Ist die Gemeinschaft Kontoinhaberin, gehört das Guthaben ihr. Bei einem Verwalterwechsel ändert sich nur, wer über das Konto verfügen darf.
Bei einem Treuhandkonto ist der Verwalter Kontoinhaber und hält das Geld für die Gemeinschaft. Ob das Geld in seiner Insolvenz geschützt ist, hängt dann von der Ausgestaltung und vom Nachweis im Einzelfall ab. Das kann Streit und Verzögerungen bedeuten. Bestehen Sie deshalb auf Konten, deren Inhaberin die Gemeinschaft ist.
Kontoinhaberin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das Guthaben ist Gemeinschaftsvermögen. Beim Verwalterwechsel wird nur die Verfügungsberechtigung umgestellt.
Kontoinhaber ist der Verwalter. Er hält das Geld für die Gemeinschaft. Bei seiner Insolvenz kommt es auf Ausgestaltung und Nachweis an; das kann dauern.
Kontrolle durch Beirat und Eigentümer
Der Vermögensbericht nennt jedes Jahr den Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 WEG). Der Verwaltungsbeirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG). Lassen Sie sich dabei die Kontoauszüge der Rücklagenkonten zum Jahresende zeigen und gleichen Sie sie mit dem Bericht ab.
Jeder Wohnungseigentümer kann außerdem von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Dazu zählen auch die Kontounterlagen.
- VermögensberichtStand der Rücklagen zum Jahresende
- KontoauszugSaldo der Rücklagenkonten zum selben Stichtag
- KontoinhaberGemeinschaft der Wohnungseigentümer
- EntnahmenNur für beschlossene Maßnahmen
- PlanungZuführung passt zum Maßnahmenplan
Die Rücklage als Teil der Planung
Eine Rücklage ist kein Selbstzweck. Sie soll die Maßnahmen der nächsten Jahre tragen, ohne dass die Gemeinschaft ständig Sonderumlagen braucht. Wir stimmen Zuführung und Maßnahmenplan gern mit Beirat und Eigentümern ab.
- Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
- Die Rücklage ist Gemeinschaftsvermögen und gehört weder dem Verwalter noch einzelnen Eigentümern.
- Das Geld gehört sicher und verfügbar angelegt, nicht spekulativ.
- Konten auf den Namen der Gemeinschaft schützen am besten bei einer Insolvenz des Verwalters.
- Vermögensbericht, Prüfung durch den Beirat und Einsichtsrecht ermöglichen die Kontrolle.
Häufige Fragen
Bekomme ich meinen Anteil an der Rücklage beim Verkauf zurück?
Nein. Die Rücklage gehört zum Gemeinschaftsvermögen und bleibt bei der Gemeinschaft.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 3 WEG
Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage, nennt aber keinen Betrag. Die Höhe richtet sich nach Zustand, Ausstattung und geplanten Maßnahmen des Hauses.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Wer entscheidet, wie die Rücklage angelegt wird?
Die Wohnungseigentümer durch Beschluss im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Spekulative Anlagen passen nicht zum Zweck der Rücklage, weil das Geld verfügbar sein muss, wenn Maßnahmen anstehen.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 1 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 9a, 18, 19, 28, 29 WEG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
