Viele Eigentümer sehen im Verwalter vor allem den, der zur Versammlung einlädt und Handwerker beauftragt. Tatsächlich betreut er das größte Vermögen, das die meisten Menschen besitzen. Er verwaltet das Geld der Gemeinschaft, schließt in ihrem Namen Verträge und bereitet die Entscheidungen über Erhaltung und Modernisierung vor. Dieser Beitrag zeigt, um welche Werte es geht.
Ein Haus als Vermögen
Bei einer Geldanlage wissen die meisten Anleger genau, wie viel sie investiert haben. Bei einer Eigentumswohnung fehlt dieser Blick auf das Ganze oft. Jeder denkt an die eigene Wohnung. Das gemeinschaftliche Eigentum, also Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Leitungen, verwaltet dagegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG).
Die Gemeinschaft handelt durch den Verwalter. Er vertritt sie gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG). Damit liegt ein großer Teil des Vermögens aller Eigentümer in seinen Händen.
Modellrechnung: der Wert eines Münchner Hauses
Ein Beispiel zur Veranschaulichung: eine Gemeinschaft mit 24 Wohnungen zu je 70 Quadratmetern, zusammen 1.680 Quadratmeter Wohnfläche. Der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 weist für den Weiterverkauf von Wohnungseigentum in der Landeshauptstadt München 7.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, auf Grundlage der Kaufverträge des Jahres 2025. Rechnerisch ergibt das rund 13,3 Millionen Euro.
In diesem Wert steckt auch der Anteil am Grundstück. Den Boden muss niemand erhalten, das Gebäude schon. Nimmt man zur Vorsicht an, dass die Hälfte des Werts auf den Boden entfällt, bleiben immer noch rund 6,6 Millionen Euro Gebäudewert. Die Rechnung ist ein Modell. Lage, Baujahr und Zustand verschieben das Ergebnis im Einzelfall deutlich.
- 1.680 m²24 Wohnungen zu je 70 m² Wohnfläche
- × 7.900 €/m²Weiterverkauf Wohnungseigentum München, Kaufverträge 2025 (Immobilienmarktbericht Bayern 2026)
- rund 13,3 Mio. €Marktwert einschließlich Grundstücksanteil
- rund 6,6 Mio. €Gebäudewert bei angenommenem Bodenanteil von 50 Prozent
Rücklage, Konten und Verträge
Zum Vermögen gehört nicht nur das Gebäude. Die Gemeinschaft kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen (§ 9a Abs. 1 WEG). Ihr gehören die Erhaltungsrücklage, die laufenden Konten und die Forderungen gegen säumige Eigentümer. Das Gesetz spricht vom Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG).
Dazu kommen Verträge, die über Jahre laufen: Versicherungen, Wartung von Heizung und Aufzug, Hausmeister, Reinigung und Energielieferung. Jeder dieser Verträge bindet Geld. Ein schlecht verhandelter Vertrag kostet die Gemeinschaft jedes Jahr aufs Neue.
§ 8 WEG betrifft die Teilung durch den Eigentümer. Nach § 9a Abs. 3 WEG gelten für das Gemeinschaftsvermögen § 18 (Verwaltung), § 19 Abs. 1 (Beschluss über die Verwaltung) und § 27 WEG (Aufgaben des Verwalters) entsprechend.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.
(3) Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.
Der Vermögensbericht als Rechenschaft
Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter einen Vermögensbericht erstellen. Er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Jedem Eigentümer ist er zur Verfügung zu stellen (§ 28 Abs. 4 WEG).
Lesen Sie den Bericht wie einen Depotauszug. Wie hat sich die Rücklage entwickelt? Welche Forderungen stehen aus, welche Verbindlichkeiten bestehen? Fehlen Angaben oder sind sie unklar, fragen Sie nach. Der Verwaltungsbeirat kann das in der Versammlung zum Thema machen.
Den Verwalter wählen wie einen Vermögensverwalter
Wer ein Wertpapierdepot von mehreren Millionen Euro vergibt, prüft Erlaubnis, Kosten, Berichte und Kontrollrechte. Bei der Wahl des Verwalters sollten Eigentümer dieselben Fragen stellen. Wie diese Prüfung aussieht, zeigen die weiteren Beiträge dieser Reihe.
Wir verwalten Gemeinschaften in München, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech und Umgebung und verstehen den Vermögensbericht als Rechenschaft gegenüber den Eigentümern, nicht als Formalie.
- Das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet die Gemeinschaft; sie handelt durch den Verwalter.
- Modell: 24 Wohnungen zu 70 m² in München ergeben bei 7.900 €/m² rund 13,3 Millionen Euro.
- Auch bei einem angenommenen Bodenanteil von 50 Prozent bleiben rund 6,6 Millionen Euro Gebäudewert.
- Rücklage, Konten und Forderungen sind Gemeinschaftsvermögen.
- Der Vermögensbericht zeigt jährlich den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen.
Häufige Fragen
Wem gehört die Erhaltungsrücklage?
Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie gehört zum Gemeinschaftsvermögen, nicht zum Vermögen des Verwalters oder einzelner Eigentümer.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 3 WEG
Muss der Verwalter über das Vermögen der Gemeinschaft berichten?
Ja. Nach Ablauf jedes Kalenderjahres erstellt er einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Jeder Eigentümer erhält ihn.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 4 WEG
Darf der Verwalter allein Verträge für die Gemeinschaft schließen?
Er vertritt die Gemeinschaft nach außen. Ohne Beschluss darf er im Verhältnis zur Gemeinschaft aber nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Grundstückskauf- und Darlehensverträge darf er nur aufgrund eines Beschlusses abschließen.
Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 1, § 27 Abs. 1 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 18, 27, 28 WEG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
