Hausverwaltung ist Vermögensverwaltung: was Eigentümer ihrem Verwalter anvertrauen

Viele Eigentümer sehen im Verwalter vor allem den, der zur Versammlung einlädt und Handwerker beauftragt. Tatsächlich betreut die Hausverwaltung in der WEG das größte Vermögen, das die meisten Menschen besitzen: Gebäude, Rücklage, Konten und Verträge der Gemeinschaft. Dieser Beitrag zeigt, was zum Gemeinschaftsvermögen gehört, welche Befugnisse der Verwalter hat, was im Vermögensbericht steht und wie Wohnungseigentümer ihre Verwaltung kontrollieren.

Hausverwaltung Vermögensverwaltung: Wo liegt der Unterschied?

Im Alltag ähnlich: Der WEG-Verwalter betreut das größte Vermögen, das die meisten Wohnungseigentümer besitzen, auch wenn die Hausverwaltung rechtlich keine Vermögensverwaltung im Sinne einer Anlageberatung ist.

Bei einer Geldanlage wissen Anleger genau, wie viel sie investiert haben. Bei einer Eigentumswohnung fehlt dieser Blick auf das Ganze oft. Jeder denkt an die eigene Wohnung. Das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Leitungen, verwaltet dagegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt durch den Verwalter. Er vertritt sie gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG). Er legt keine Gelder spekulativ an, aber er hält Konten, schließt Verträge und bereitet Beschlüsse über Instandhaltung und Modernisierung vor. Damit liegt ein großer Teil des Vermögens aller Wohnungseigentümer in seiner Hand. Die Tätigkeit des Verwalters ähnelt hier der eines Vermögensverwalters, auch wenn es um Immobilien statt um Wertpapiere geht.

Um welche Werte geht es bei einer WEG?

Um den Wert des Gebäudes, um die Rücklage und um laufende Verträge. Schon bei einer Gemeinschaft mit wenigen Dutzend Wohnungen summieren sich die Wohnungswerte in München und Umgebung rasch auf Millionenbeträge.

In diesem Wert steckt auch der Anteil am Grundstück. Den Boden muss niemand erhalten, das Gebäude schon. Wie viel der Wert wirklich beträgt, hängt von Lage, Baujahr und Zustand ab; eine pauschale Zahl gibt es nicht.

Vermögenswerte sind neben dem Haus auch bewegliche Sachen wie Werkzeug oder Reinigungsgeräte. Zum Vermögen der Eigentümer gehört also nicht nur die Wohnung, sondern der Zustand des ganzen Hauses. Genau diesen Zustand erhält und dokumentiert die Verwaltung. Ein vernachlässigtes Dach mindert den Wert aller Wohnungen, nicht nur einer.

Was gehört zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Zum Gemeinschaftsvermögen gehören Erhaltungsrücklage, laufende Konten, Forderungen gegen säumige Eigentümer und die Verträge der Gemeinschaft. Es gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter und nicht einzelnen Wohnungseigentümern.

Die Gemeinschaft kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen (§ 9a Abs. 1 WEG). Die Teilungserklärung legt fest, wie das Eigentum aufgeteilt ist und welche Miteigentumsanteile zu welcher Wohnung gehören. Für ihr Gemeinschaftsvermögen gelten die Regeln zur Verwaltung nach § 18, § 19 Abs. 1 und § 27 WEG entsprechend (§ 9a Abs. 3 WEG). Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt (§ 9a Abs. 5 WEG).

Dazu kommen Verträge, die über Jahre laufen: Versicherungen, Wartung von Heizung und Aufzug, Hausmeister, Reinigung und Energielieferung. Jeder dieser Verträge bindet Geld. Ein schlecht verhandelter Vertrag kostet die Gemeinschaft jedes Jahr aufs Neue.

Welche Pflichten und Befugnisse hat der WEG-Verwalter?

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen, darf allein aber nur im gesetzlichen Rahmen handeln. Was darüber hinausgeht, entscheidet die Eigentümerversammlung. Zu den Aufgaben des Verwalters zählen Buchhaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Vorbereitung der Eigentümerversammlung.

Gegenüber der Gemeinschaft darf der Verwalter Maßnahmen treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils (§ 27 Abs. 1 WEG). Im Fall drohender Fristversäumnis darf er also handeln, ohne vorher einen Beschluss einzuholen. Die Eigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG).

Gegenüber Dritten, etwa Handwerkern oder Versicherungen, handelt der Verwalter im Namen der Gemeinschaft. Nach außen ist seine Vertretungsmacht nicht beschränkbar (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG). Einen Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag darf er aber nur aufgrund eines Beschlusses abschließen. Zu den festen Pflichten gehören Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG), die Durchführung der Beschlüsse und die Einberufung der Eigentümerversammlung. Auch die Erhebung des Hausgelds gehört zu seinen laufenden Aufgaben. Eine Übertragung einzelner Aufgaben auf Dritte ändert nichts daran: Der Verwalter bleibt der Gemeinschaft in der Regel verantwortlich. Die Kostenverteilung unter den Eigentümern richtet sich nach § 16 WEG und der Teilungserklärung.

Mehr zu Rechten bei einem Wechsel finden Sie im Beitrag Abberufung des Verwalters.

Vermögensbericht nach dem WEG-Gesetz: Was steht drin?

Der Vermögensbericht zeigt den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Der Verwalter muss ihn nach Ablauf jedes Kalenderjahres erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Abs. 4 WEG).

Die Erstellung des Berichts gehört zu den Pflichten des Verwalters. Der Bericht ist ein eigenes Dokument und ergänzt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Diese zeigen Einnahmen und Ausgaben, der Vermögensbericht zeigt, was die Gemeinschaft besitzt und was sie schuldet. Das WEG-Gesetz schreibt kein festes Muster vor und gilt bundesweit. Der Gesetzgeber hat die Pflicht zum Vermögensbericht mit dem WEMoG zum 1. Dezember 2020 eingeführt. Änderungen bei Rücklagen oder Forderungen sollten daraus nachvollziehbar sein. Üblich sind Angaben zu Konten, Rücklagen, Forderungen, Verbindlichkeiten und Sachwerten der Gemeinschaft.

Lesen Sie den Bericht wie einen Depotauszug. Wie hat sich die Rücklage entwickelt? Welche Forderungen stehen aus, welche Verbindlichkeiten bestehen? Fehlen Angaben oder sind sie unklar, fragen Sie nach. Bei Zweifeln, ob der Bericht die wesentlichen Positionen vollständig erfasst, hilft eine Prüfung durch den Beirat oder Fachleute. Der Verwaltungsbeirat kann das in der Eigentümerversammlung zum Thema machen.

Wie kontrollieren Eigentümer die Verwaltung ihres Vermögens?

Eigentümer kontrollieren den Verwalter über Berichte, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und den Verwaltungsbeirat. Bei schweren Pflichtverletzungen können sie ihn abberufen. Im Fall einer Pflichtverletzung sollten Eigentümer diese schriftlich mit Datum festhalten.

Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Das ist eines der wichtigsten Rechte der Eigentümer. Wie das abläuft, erklärt der Beitrag zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Der Beirat unterstützt den Verwalter und prüft Wirtschaftsplan und Abrechnung; wie gründlich, zeigt der Beitrag zum Prüfungsumfang des Beirats.

Die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein wichtiger Grund ist nicht nötig. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Wer sich dafür interessiert, findet den Ablauf im Fahrplan zum Verwalterwechsel.

Entlastung und Transparenz: Was Eigentümer vom Verwalter erwarten dürfen

Die Entlastung ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, mit dem sie die Arbeit des Verwalters für ein Jahr billigen. Sie sollten sie erst erteilen, wenn Jahresabrechnung und Vermögensbericht vorliegen und verständlich sind.

Mit der Entlastung verzichtet die Gemeinschaft in der Regel auf Ansprüche aus dem geprüften Zeitraum, soweit sie erkennbar waren. Deshalb lohnt der kritische Blick: Fehlt der Vermögensbericht oder bleiben Fragen zu Konten und Forderungen offen, sollten die Eigentümer die Entlastung zurückstellen.

Transparenz zeigt sich in Informationen, die ohne Nachfrage kommen: Protokolle, Abrechnung, Kontostände und der Stand der Rücklage. Ein Verwalter, der diese Unterlagen gern herausgibt, schafft Vertrauen. Er gibt Wohnungseigentümern Informationen zu Kontoständen und Rücklage von sich aus weiter. Ein Urteil betrifft stets den entschiedenen Einzelfall. Ob die Gemeinschaft Ansprüche gegen einen früheren Verwalter hat, behandelt der Beitrag Schadensersatz gegen den Vorverwalter.

Den Verwalter auswählen wie einen Vermögensverwalter

Wer sein Geld einem Vermögensverwalter anvertraut, prüft Qualifikation, Berichte und Kontrollrechte. Dieselben Fragen gehören an den Verwalter einer Eigentümergemeinschaft. Die Bestellung erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung.

Eigentümer haben seit dem 1. Dezember 2023 Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Der Anspruch geht auf das WEMoG zurück. Mehr dazu im Beitrag Zertifizierter Verwalter.

Tipps für die Bestellung: Fragen Sie vorab: Besteht ausreichender Versicherungsschutz für Vermögensschäden? Führt die Verwaltung ein eigenes Konto je Gemeinschaft? Wie sieht ein Vermögensbericht aus? Wie schnell kommen Abrechnung und Protokoll? Eine Checkliste dazu finden Sie unter Den Verwalter prüfen wie einen Vermögensverwalter. Weitere Artikel dieser Reihe vertiefen einzelne Punkte. Warum ein eigenes WEG-Konto wichtig ist, erklärt der Beitrag zu WEG-Konto und Eigenkonto. Als Verwalter kommen eine natürliche Person oder eine Gesellschaft in Betracht, etwa eine GmbH, OHG oder KG.

Wie LIKKA als Hausverwaltung das Gemeinschaftsvermögen betreut

LIKKA verwaltet Eigentümergemeinschaften in München, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech und Umgebung und versteht den Vermögensbericht als Rechenschaft gegenüber den Eigentümern, nicht als Formalie.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Wenn Sie über einen Wechsel nachdenken, finden Sie den Weg unter Verwaltung wechseln. Das Erstgespräch ist kostenfrei.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 18, 19, 26, 27, 28 WEG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.