Die Kaution sichert den Vermieter gegen ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das Gesetz begrenzt ihre Höhe und schreibt vor, wie sie anzulegen ist. Wann sie zurückzuzahlen ist, hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen konkretisiert. Wer die Regeln kennt, vermeidet Streit beim Auszug.
Höhe und Ratenzahlung
Die Kaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete. Bei einer Barkaution darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Anlage getrennt vom eigenen Vermögen
Der Vermieter muss eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In jedem Fall muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt sein. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Ein gesondertes, als Kaution gekennzeichnetes Konto macht die Trennung nachvollziehbar.
Abrechnung nach dem Auszug
Eine feste Frist für die Rückzahlung nennt das Gesetz nicht. Nach dem BGH muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist erklären, ob und welche Ansprüche er gegen den Mieter geltend macht (Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17). Mit dieser Erklärung ist die Kaution abgerechnet. Das kann auch stillschweigend geschehen, etwa durch eine Aufrechnung oder eine Klage.
Ist eine Nachzahlung aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist zurückbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Den übrigen Betrag sollte er nicht länger als nötig einbehalten. Eine nachvollziehbare Aufstellung der Abzüge erleichtert die Abwicklung.
- RückgabeProtokoll mit Fotos und Zählerständen
- PrüfenSchäden zeitnah feststellen; Verjährung nach sechs Monaten
- ErklärenAnsprüche in angemessener Frist benennen
- EinbehaltAngemessener Teil für die ausstehende Betriebskostenabrechnung
- AuszahlungRestbetrag mit Erträgen an den Mieter
Schäden und Verjährung
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution auch dann aufrechnen kann, wenn diese Ansprüche bereits verjährt sind (Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23). Das hilft nur bis zur Höhe der Kaution. Für darüber hinausgehende Beträge bleibt es bei der kurzen Verjährung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
Die Übergabe als Grundlage
Ob ein Schaden vorliegt, lässt sich nur durch einen Vergleich von Einzug und Auszug belegen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und Schlüsselliste ist deshalb die wichtigste Unterlage. Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Wer bei der Rückgabe zeitnah prüft und dokumentiert, kann die Frist des § 548 BGB sicher einhalten.
- Höchstens drei Nettokaltmieten; der Mieter darf in drei Monatsraten zahlen.
- Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu.
- Abrechnung in angemessener Frist; ein Teil darf für die ausstehende Betriebskostenabrechnung einbehalten werden.
- Schadensersatz verjährt nach sechs Monaten, kann aber noch gegen die Kaution aufgerechnet werden.
Häufige Fragen
Wie lange darf ich die Kaution nach dem Auszug behalten?
Eine feste Frist gibt es nicht. Sie müssen in angemessener Frist erklären, welche Ansprüche Sie geltend machen. Für eine zu erwartende Betriebskostennachzahlung dürfen Sie einen angemessenen Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist zurückbehalten.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteile vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17 und vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05
Muss ich die Kaution verzinsen?
Ja. Eine Barkaution ist bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, sofern keine andere Anlageform vereinbart ist. Die Erträge stehen dem Mieter zu.
Rechtsgrundlage: § 551 Abs. 3 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 538, 548, 551 BGB; BGH, Urteile vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17 und vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23
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