Mietkaution Rückzahlung: Höhe, Anlage und Abrechnung für Vermieter

Die Mietkaution sichert den Vermieter gegen offene Forderungen aus dem Mietverhältnis. Im Mietrecht für Wohnraum regelt § 551 BGB, wie hoch sie sein darf und wie sie anzulegen ist. Das Gesetz begrenzt ihre Höhe auf drei Nettokaltmieten und schreibt eine getrennte, verzinste Anlage vor. Wann die Kaution nach dem Auszug zurückzuzahlen ist, hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen konkretisiert. Dieser Beitrag erklärt für Vermieter, wie Höhe, Anlage, Abrechnung und Rückzahlung der Mietkaution rechtssicher ablaufen.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete.

Die Höchstgrenze gilt für die Mietsicherheit insgesamt. Wer neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft verlangt, darf mit beiden zusammen die drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Eine Klausel im Mietvertrag, die mehr verlangt, ist insoweit unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Die Kaution ist eine Obergrenze, keine Pflicht: Der Vermieter kann auch weniger vereinbaren oder ganz darauf verzichten. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass der Mietvertrag eine Regelung zur Kaution enthält, die bei Abschluss des Vertrags vereinbart wird.

Betriebskostenvorauszahlungen und Pauschalen bleiben bei der Berechnung außen vor.

Wie wird die Kaution gezahlt: Raten, Bürgschaft oder Sparbuch?

Bei einer Barkaution darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB).

Die Ratenzahlung ist zwingend. Verlangt der Mietvertrag die volle Kaution vor dem Einzug, benachteiligt das den Mieter und ist insoweit unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Zahlt der Mieter die Kaution nicht, kann der Vermieter unter Umständen kündigen: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 569 Abs. 2a BGB). Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen zählen dabei nicht mit. Vorab sollten Vermieter dennoch zur Zahlung auffordern und die Rückstände genau belegen.

Neben der Barkaution gibt es weitere Möglichkeiten, die Mietsicherheit zu gestalten, wenn beide Seiten sie vereinbaren. Welche Variante gewählt wird, sollte der Mietvertrag klar benennen.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Der Vermieter muss eine Geldsumme als Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt sein (§ 551 Abs. 3 BGB).

In der Praxis eröffnen Vermieter dafür ein Mietkautionskonto oder ein Treuhandkonto, das mit der Bezeichnung Mietkaution und dem Namen des Mieters geführt und nicht mit privaten oder geschäftlichen Konten vermischt wird. Das Mietkautionskonto ist damit eindeutig zuzuordnen. So bleibt die Sicherheit auch dann abgegrenzt, wenn Gläubiger des Vermieters auf dessen Vermögen zugreifen.

Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren, etwa eine Anlage mit höherer Rendite. Dann gelten die Regeln der Vereinbarung, die Anlage muss aber weiterhin vom Vermögen des Vermieters getrennt bleiben.

Es empfiehlt sich, dem Mieter Bank, Kontobezeichnung und Anlagedatum schriftlich mitzuteilen. Dann kann er die Anlage nachvollziehen, und der Vermieter hat den Nachweis, dass er seine Pflicht erfüllt hat.

Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?

Ja. Die Erträge aus der Anlage stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Der Vermieter darf die Zinsen also nicht für sich behalten.

Die Höhe des Zinses hängt vom jeweiligen Zinsniveau ab; das Gesetz verweist dafür auf den üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Eine gesonderte Regelung zur Auszahlung der Zinsen während des Mietverhältnisses sieht das Gesetz nicht vor: Die Zinsen wachsen der Kaution zu und werden bei der Rückzahlung mit ausgezahlt.

Ausgenommen von der Verzinsungspflicht ist Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Bei einer Bürgschaft oder einem verpfändeten Sparbuch gelten die Regeln der jeweiligen Vereinbarung.

Legt der Vermieter die Kaution nicht oder nicht getrennt an, verletzt er seine gesetzliche Pflicht. Der Mieter kann dann verlangen, dass die Anlage nachgeholt wird.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug behalten?

Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Der Vermieter muss innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist erklären, ob und welche Ansprüche er aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter geltend macht (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).

Mit dieser Erklärung ist die Kaution abgerechnet. Das kann ausdrücklich in einer Abrechnung geschehen, aber auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine Aufrechnung oder eine Klage. Ab diesem Zeitpunkt muss der Vermieter den nicht beanspruchten Teil zurückzahlen.

Als Orientierung wird in der Praxis häufig ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten genannt. Das ist keine gesetzliche Frist. Wie lange der Vermieter sich Zeit nehmen darf, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob Schäden zu begutachten sind oder Handwerkerangebote fehlen.

Verstreicht die angemessene Frist ohne Abrechnung, wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig. Für eine verspätete Zahlung kommen Verzugszinsen in Betracht (§ 288 BGB). Der Anspruch verjährt in der Regel in drei Jahren (§§ 195, 199 BGB).

So rechnen Vermieter die Kaution ab: Schritt für Schritt

Die Abrechnung besteht aus fünf Schritten: Wohnung zurücknehmen, Zustand dokumentieren, Forderungen ermitteln, Kaution samt Zinsen aufstellen und den Rest überweisen.

Eine einfache Checkliste hilft: Mietvertrag mit Kautionsklausel, Nachweis über das Mietkautionskonto und den Kautionsbetrag samt Zinsen, Übergabeprotokolle von Einzug und Auszug, Belege zu Schäden, Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre und die Kontoverbindung des Mieters für die Überweisung.

Darf der Vermieter einen Teil der Kaution für die Betriebskostenabrechnung einbehalten?

Ja, aber nur einen angemessenen Teil und nur, solange mit einer Nachforderung zu rechnen ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kaution auch noch nicht fällige Ansprüche absichert, zum Beispiel eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nach dem Auszug (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05).

Der Vermieter darf den Betrag bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist zurückbehalten. Diese Frist beträgt zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach kann er Nachforderungen in der Regel nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten.

Wie hoch der einbehaltene Teil sein darf, richtet sich nach der zu erwartenden Nachzahlung. Hinweise geben die Abrechnungen der Vorjahre und die gezahlten Vorauszahlungen. Den übrigen Betrag sollte der Vermieter nicht länger als nötig behalten. Wer die Abrechnung früher erstellt, kann auch den Rest früher auszahlen.

Wie die Abrechnung selbst aufgebaut sein muss, welche Fristen gelten und wann Mieter Belege einsehen dürfen, erklärt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.

Welche Abzüge von der Kaution sind zulässig?

Zulässig sind Abzüge für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis: ausstehende Miete, Betriebskostennachzahlungen und Schadensersatzansprüche wegen Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.

Veränderungen durch normale Abnutzung hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Das gilt etwa für Gebrauchsspuren auf dem Boden oder leicht abgenutzte Wände. Ein Schaden liegt erst vor, wenn die Wohnung über das vertragsgemäße Maß hinaus verschlechtert wurde.

Kosten für Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nur dann abziehen, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist. Viele Klauseln sind unwirksam. Wann das der Fall ist, steht im Beitrag zu den Schönheitsreparaturen.

Der Vermieter muss seine Forderungen belegen können. Dazu zählen Rechnungen, Kostenvoranschläge und Fotos. Pauschale Abzüge ohne Nachweis halten einer Prüfung meist nicht stand.

Schäden und Verjährung: Wann der Vermieter noch aufrechnen kann

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Gegen die Kaution kann der Vermieter trotzdem noch aufrechnen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache auch dann gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution aufrechnen kann, wenn diese Ansprüche bereits verjährt sind (Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23). Voraussetzung ist, dass sich beide Forderungen schon vor Ablauf der Verjährung aufrechenbar gegenüberstanden (§ 215 BGB).

Das hilft nur bis zur Höhe der Kaution. Für darüber hinausgehende Beträge bleibt es bei der kurzen Verjährung. Wer Schäden entdeckt, sollte deshalb zügig handeln und die Sechsmonatsfrist notieren.

Der Zeitpunkt der Rückgabe ist damit wichtig. Er sollte im Protokoll festgehalten werden, damit sich der Fristbeginn belegen lässt.

Was tun bei Streit um die Kaution?

Klären Sie den Streit zuerst schriftlich: Der Vermieter liefert zu jedem Abzug eine Begründung mit Betrag und Beleg, der Mieter benennt, was er bestreitet. Den unstreitigen Teil sollte der Vermieter sofort überweisen.

Konflikte entstehen meist wegen Schäden, wegen des Einbehalts für Betriebskosten oder wegen einer verspäteten Abrechnung. Ein sachlicher Schriftwechsel mit Fristen löst viele Fälle ohne Gericht.

Bleibt der Streit bestehen, kann der Mieter den Rückzahlungsanspruch einklagen. Dann entscheidet das Gericht, ob die Abzüge berechtigt sind. Vor einer Klage lohnt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht, bei Vermietern oft auch durch einen Eigentümerverband.

Als Alternative zur Klage bietet sich eine Einigung an, etwa eine Teilzahlung des unstreitigen Betrags und eine Vereinbarung über den Rest, eine Art Abschluss ohne Gericht. Halten Sie das Ergebnis schriftlich fest, damit die Sache mit der Beendigung des Mietverhältnisses abgeschlossen ist.

Das Übergabeprotokoll als Grundlage der Abrechnung

Ob ein Schaden vorliegt, lässt sich nur durch einen Vergleich von Einzug und Auszug belegen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und Schlüsselliste ist deshalb die wichtigste Unterlage.

Halten Sie beim Einzug fest, in welchem Zustand die Wohnung ist, und lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben. Beim Auszug vergleichen Sie Punkt für Punkt. Vermerken Sie Mängel mit Ort und Umfang, am besten mit Foto.

Wer die Wohnung sorgfältig vergibt, hat von Anfang an weniger Streit. Hinweise zur Auswahl von Mietern finden Sie im Beitrag Mieterauswahl und Datenschutz.

Was gilt bei Verkauf der Wohnung oder Wechsel der Verwaltung?

Wird die vermietete Wohnung verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein (§ 566a BGB). Kann der Mieter die Kaution bei Mietende vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.

Beim Verkauf sollte der Kaufvertrag deshalb regeln, wie die Kaution übergeben wird. Der Käufer erhält den Betrag samt Zinsen, der Mieter wird über den Wechsel informiert.

Bei einem Wechsel der Mietverwaltung gilt Ähnliches: Die bisherige Verwaltung gibt Kautionsnachweise und Unterlagen heraus, und die neue Verwaltung führt die Abrechnung am Ende des Mietverhältnisses fort. Der Vermieter bleibt Ansprechpartner des Mieters für die Sicherheit.

Fristen und Regeln zur Mietkaution auf einen Blick

Die wichtigsten Regeln sind: höchstens drei Nettokaltmieten, Zahlung in drei Raten, getrennte Anlage mit Verzinsung und eine angemessene Frist für die Abrechnung.

Welche Fehler machen Vermieter bei der Kaution?

Die häufigsten Fehler sind eine zu hohe Kaution, fehlende getrennte Anlage und eine Abrechnung ohne Nachweise.

Wie LIKKA bei der Vermietung begleitet

LIKKA übernimmt auf Wunsch die Mietverwaltung für Eigentümer. Wie weit Kautionsverwaltung und Abrechnung dazugehören, besprechen wir mit Ihnen und halten es im Verwaltungsvertrag fest.

Für die Mietverwaltung erstellen wir nach einer Besichtigung ein individuelles Angebot. Mehr dazu finden Sie unter Mietverwaltung. Wer eine Wohnung neu vermieten möchte, findet Hinweise auf der Seite Wohnung vermieten.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 215, 538, 548, 551, 556, 566a, 569 BGB; BGH, Urteile vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17 und vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23

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