Miteigentumsanteil: Was der MEA bedeutet und wofür er zählt

Wer eine Eigentumswohnung besitzt oder eine Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kaufen will, findet im Kaufvertrag, im Grundbuch und in der Hausgeldabrechnung dieselbe Zahl: den Miteigentumsanteil, kurz MEA, etwa 85/1.000. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, Käufer, Vermieter und Verwaltungsbeiräte in München und im Umland. Er erklärt die Bedeutung, die Berechnung und den Eintrag im Grundbuch sowie die Auswirkungen des Miteigentumsanteils auf Kostenverteilung, Stimmrecht, Haftung und den Verkauf einer Immobilie.

Miteigentumsanteil WEG: Was ist der Miteigentumsanteil?

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert Wohnungseigentum als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Für Gewerberäume oder Stellplätze mit eigenem Grundbuch gilt dasselbe als Teileigentum.

Der Miteigentumsanteil ist also der ideelle Anteil am Gemeinschaftseigentum, ein Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB). Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück und die Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen, etwa Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und Heizung. Ein bestimmtes Stück Garten oder Dach gehört dem Eigentümer damit nicht; er ist rechnerisch am Ganzen beteiligt.

Jeder Eigentümer einer Wohnung ist damit zugleich Miteigentümer des Grundstücks und des Gebäudes. Alle Eigentümer zusammen bilden die Eigentümergemeinschaft, nach dem Wohnungseigentumsgesetz die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG). Über die Instandhaltung des Gebäudes, die Verteilung von Kosten und die Hausordnung entscheidet die Eigentümerversammlung.

Die Bedeutung des Miteigentumsanteils liegt in seinen Auswirkungen: Nach ihm richten sich Lasten, Erträge und die Haftung gegenüber Gläubigern. Rechte und Pflichten in der Eigentümerversammlung hängen dagegen nur ausnahmsweise am Miteigentumsanteil.

Miteigentumsanteile (MEA) und Teilungserklärung

Miteigentumsanteile (MEA) entstehen meist durch die Teilungserklärung. Der Eigentümer eines Grundstücks, etwa ein Bauträger, teilt das Eigentum durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist (§ 8 Abs. 1 WEG). Alternativ können Miteigentümer ihr Miteigentum durch Vertrag so aufteilen (§ 3 Abs. 1 WEG).

Die Teilungserklärung legt fest, welcher Miteigentumsanteil zu welcher Einheit gehört. Was sie außerdem regelt, erklärt der Beitrag „Teilungserklärung: Inhalt, Gemeinschaftsordnung, Vorrang“ im LIKKA Magazin.

Sondereigentum und Miteigentumsanteil sind untrennbar: Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil nicht veräußert oder belastet werden (§ 6 Abs. 1 WEG). Eine Grundschuld auf der Wohnung erfasst deshalb immer auch den Miteigentumsanteil.

Miteigentumsanteil berechnen: Wohnfläche und Tausendstel

Einen gesetzlichen Maßstab für die Berechnung gibt es nicht. Weder § 3 noch § 8 WEG schreiben vor, wie hoch ein Miteigentumsanteil sein muss; er muss auch nicht der Wohnfläche oder dem Wert entsprechen.

In der Praxis beruht die Berechnung meist auf der Wohn- oder Nutzfläche: Wohnfläche der Einheit geteilt durch die Gesamtwohnfläche aller Einheiten. Manche Teilungserklärungen berücksichtigen zusätzlich Lage, Stockwerk oder Wert. Für Stellplätze wird oft ein kleiner pauschaler Anteil am Gemeinschaftseigentum vergeben.

Die Berechnung nach der Gesamtfläche hat einen Vorteil: Jede Wohnung im Haus trägt ungefähr den Anteil, den sie am Gebäude hat. Wert und Lage einer Einheit, zum Beispiel einer Dachgeschosswohnung mit Terrasse, bleiben dabei aber außen vor.

Üblich sind Miteigentumsanteile in Tausendstel, bei großen Anlagen in Zehntausendstel. Zusammen ergeben alle Anteile 1.000/1.000. Den rechnerischen Anteil in Prozent erhält man, indem man Zähler durch Nenner teilt und mit 100 multipliziert.

Beispiel: Ein Haus hat zehn Wohnungen mit 1.000 m² Gesamtfläche. Eine Wohnung mit 85 m² erhält 85/1.000, also 8,5 Prozent. Umgekehrt lässt sich der Miteigentumsanteil in Quadratmeter umrechnen: Bei einem Grundstück von 1.500 m² entsprechen 85/1.000 rechnerisch 127,5 m² Grundstück, ohne dass dem Eigentümer eine bestimmte Fläche gehört.

Als Formel für die Berechnung: Miteigentumsanteil = Wohnfläche der Einheit ÷ Gesamtfläche aller Einheiten × 1.000. Ein weiteres Beispiel aus einem Haus mit Laden: Hat die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss 150 m², erhält sie 150/1.000. Der Anteil jeder Einheit steht danach fest im Grundbuch.

Spätere Umbauten ändern den Miteigentumsanteil nicht automatisch. Wird ein Dachgeschoss des Gebäudes zu einer neuen Wohnung oder Einheit ausgebaut, bleibt der eingetragene Bruch bestehen, bis er förmlich geändert wird.

Miteigentumsanteil im Grundbuch: Wo er eingetragen ist

Für jeden Miteigentumsanteil legt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch an; das Grundbuchblatt des Grundstücks wird geschlossen (§ 7 Abs. 1 WEG). Im Bestandsverzeichnis steht der Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung laut Aufteilungsplan.

Maßgeblich ist allein, was im Grundbuch eingetragen ist: Für die Verteilung von Kosten und Erträgen zählt das gemäß § 47 der Grundbuchordnung eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Zahlen aus alten Exposés zum Verkauf zählen nicht.

Für die Bedeutung im Alltag gilt: Der Anteil im Grundbuch ist der Anteil, mit dem die Verwaltung rechnet. Den eigenen Miteigentumsanteil finden Eigentümer einer Immobilie außerdem im notariellen Kaufvertrag, in der Teilungserklärung und in der Einzelabrechnung der Verwaltung.

Verkauf: Miteigentumsanteil nur mit der Wohnung verkaufen

Ein Miteigentumsanteil kann nicht einzeln verkauft werden, auch nicht an einen anderen Miteigentümer im Haus. Wegen § 6 WEG ist Gegenstand beim Verkauf immer die ganze Wohnung samt Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Der Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); das Eigentum geht erst mit Auflassung vor dem Notar und Eintragung im Grundbuch über (§§ 873, 925 BGB).

Für Käufer einer Immobilie lohnt vor dem Verkauf ein Vergleich: Liegt der Miteigentumsanteil deutlich über dem Anteil der Wohnfläche, zahlt die Wohnung dauerhaft mehr Hausgeld und höhere Sonderumlagen. Das sind die typischen Nachteile eines hohen MEA. Der Kaufpreis einer Immobilie richtet sich nach dem Markt, nicht nach dem Miteigentumsanteil. Nach dem Verkauf haftet der frühere Eigentümer für ältere Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft nur noch zeitlich begrenzt, grundsätzlich für fünf Jahre (§ 9a Abs. 4 Satz 1 WEG mit § 728b BGB entsprechend).

Tipp: Vor dem Kauf vergleichen Den Miteigentumsanteil im Grundbuch mit dem Anteil der Wohnung an der Gesamtfläche vergleichen. Ein deutlich höherer MEA bedeutet dauerhaft höhere Vorschüsse.

Verteilung von Kosten: Kostenverteilung nach Miteigentumsanteil

Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs, trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Umgekehrt gebührt jedem ein entsprechender Anteil an den Erträgen, etwa aus einer vermieteten Werbefläche (§ 16 WEG).

In der Eigentümergemeinschaft werden ohne abweichende Regelung Versicherung, Verwaltervergütung, Hausmeister, Instandhaltung und Erhaltungsrücklage nach dem Miteigentumsanteil umgelegt. Beispiel: Die Gebäudeversicherung kostet 12.000 € im Jahr; auf die Wohnung mit 85/1.000 entfallen 1.020 €. Werden für größere Maßnahmen Sonderumlagen nötig, etwa 50.000 € für das Dach, sind es 4.250 €. Nachteile hat ein hoher Miteigentumsanteil deshalb vor allem bei großen Sanierungen.

Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Eigentümerversammlung mit Mehrheit eine andere Verteilung der Kosten beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), etwa Aufzugskosten je Einheit oder Wohnung. Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung überwiegend nach Verbrauch verteilt. Für die Verteilung von Kosten bleibt der Miteigentumsanteil aber der Regelfall der Kostenverteilung.

Rechte und Pflichten: Stimmrecht, Haftung, Grundsteuer

Stimmrecht. Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von seinem Miteigentumsanteil und von der Zahl seiner Wohnungen (§ 25 Abs. 2 WEG, Kopfprinzip). Ein Stimmgewicht nach Anteil (Wertprinzip) gilt nur, wenn die Gemeinschaftsordnung es vereinbart (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wie Abstimmungen vorbereitet werden, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Häufig liest man, ein Anteil von mindestens 50 Prozent der MEA müsse in der Versammlung vertreten sein. Das ist veraltet: Dieses Quorum für die Beschlussfähigkeit ist seit dem 1. Dezember 2020 abgeschafft; es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Der Miteigentumsanteil zählt aber bei baulichen Veränderungen: Wird eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen grundsätzlich alle die Kosten (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).

Haftung. Jeder Eigentümer haftet Gläubigern der Eigentümergemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten aus der Zeit seiner Zugehörigkeit (§ 9a Abs. 4 WEG). Bei einer offenen Rechnung von 20.000 € beträgt der Anteil bei einem Miteigentumsanteil von 85/1.000 höchstens 1.700 €. Warum die Gemeinschaft nicht insolvent werden kann, erklärt der Beitrag Eigentümergemeinschaft und Insolvenz.

Grundsteuer Bayern. Im bayerischen Flächenmodell zählt für die Fläche des Gebäudes die eigene Wohnfläche (Art. 2 Abs. 1 BayGrStG), nicht der Miteigentumsanteil. Das Grundstück als Teil vom Gemeinschaftseigentum wird dagegen mit dem Anteil nach dem Miteigentumsanteil angesetzt; so sieht es der Ausfüllhinweis des Bayerischen Landesamts für Steuern vor.

Änderung der Miteigentumsanteile: Notar und Grundbuch

Eine Änderung der Miteigentumsanteile ist per Mehrheitsbeschluss nicht möglich, denn sie verschiebt Eigentum am Gemeinschaftseigentum. Nach herrschender Meinung müssen sich die betroffenen Eigentümer in der Form der Auflassung vor einem Notar einigen, und die Änderung muss im Grundbuch eingetragen werden (§ 4 WEG entsprechend, §§ 873, 925 BGB). Gläubiger einer Grundschuld müssen in der Regel zustimmen (§§ 876, 877 BGB).

Weigert sich ein Miteigentümer, hilft unter Umständen § 10 Abs. 2 WEG: Jeder kann die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, wenn das Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Die Hürde ist hoch; ob der Anspruch den Miteigentumsanteil selbst oder nur den Kostenschlüssel erfasst, ist im Einzelfall rechtlich zu prüfen.

Oft genügt ein neuer Kostenschlüssel nach § 16 WEG. Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereiten wir solche Beschlüsse vor; mehr auf der Seite WEG-Verwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 4, 6, 7, 8, 9a, 10, 16, 21, 25 WEG; § 47 GBO; §§ 311b, 728b, 873, 876, 877, 925 BGB; Art. 1, 2 BayGrStG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.