Eigentümergemeinschaft Insolvenz: Keine Insolvenz, aber Haftung der Eigentümer

Eine Eigentümergemeinschaft kann zahlungsunfähig werden, aber nicht insolvent: Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen gibt es nach dem Wohnungseigentumsrecht nicht. Das schützt die Gemeinschaft als solche, nimmt aber die Wohnungseigentümer in die Pflicht. Dieser Beitrag richtet sich an Eigentümer und Beiräte, die wissen wollen, was bei Geldnot ihrer Gemeinschaft gilt. Sie erfahren, wer bei Geldnot haftet, was Gläubiger pfänden können, wie Sonderumlage und Hausgeldrückstände wirken und was bei der Insolvenz eines einzelnen Eigentümers gilt.

Kann eine Eigentümergemeinschaft Insolvenz anmelden?

Nein. Eine Eigentümergemeinschaft kann keine Insolvenz anmelden, denn ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nach dem Wohnungseigentumsrecht nicht statt (§ 9a Abs. 5 WEG).

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig. Sie kann Verträge schließen, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG). Zahlungsunfähig kann sie trotzdem werden, etwa wenn hohe Hausgeldrückstände, ein teurer Schaden am Gemeinschaftseigentum und eine zu knappe Rücklage zusammentreffen. Häufigster Grund für Zahlungsprobleme sind Rückstände einzelner Eigentümer. Das gilt für jedes Gebäude, unabhängig davon, wie viele Einheiten dazugehören. Für Mieter ändert sich durch Geldnot der Gemeinschaft zunächst nichts.

Die Gemeinschaft löst sich dadurch nicht auf. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch kein Pfändungs- oder Insolvenzgläubiger (§ 11 Abs. 1 und 2 WEG). Die Gemeinschaft muss ihre Schulden deshalb Schritt für Schritt aus eigenen Mitteln und mit Beiträgen der Eigentümer decken.

Wer haftet, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zahlen kann?

Zuerst haftet die Gemeinschaft mit ihrem Gemeinschaftsvermögen. Reicht das nicht, können Gläubiger sich an die einzelnen Wohnungseigentümer halten, und zwar nur anteilig nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG).

Der Miteigentumsanteil steht im Grundbuch. Ein Beispiel: Verlangt ein Handwerksunternehmen 10.000 Euro von der Gemeinschaft, kann es von einem Eigentümer mit 100 von 1.000 Anteilen 1.000 Euro fordern. Der Anspruch des Gläubigers gegen diesen Eigentümer ist auf seinen Anteil begrenzt; für die Anteile der anderen Eigentümer muss dieser nicht einstehen.

Die Haftung betrifft Verbindlichkeiten, die während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Der Eigentümer kann dem Gläubiger auch Einwendungen der Gemeinschaft entgegenhalten, etwa dass die Forderung nicht besteht (§ 9a Abs. 4 Satz 2 WEG).

Abweichende Vereinbarungen der Eigentümer untereinander, etwa in der Gemeinschaftsordnung, betreffen in der Regel nur das Innenverhältnis. Dritten gegenüber, also etwa Handwerkern oder Lieferanten, bleibt es bei der anteiligen Haftung. Die Kosten der Gemeinschaft tragen die Eigentümer im Innenverhältnis nach § 16 Abs. 2 WEG.

Was können Gläubiger bei der Gemeinschaft pfänden?

Gläubiger mit einem Vollstreckungstitel können im Wege der Zwangsvollstreckung auf das Gemeinschaftsvermögen zugreifen. Dazu zählen vor allem das Guthaben auf dem Konto der Gemeinschaft bei der Bank und Forderungen der Gemeinschaft. Wird das Konto gepfändet, darf die Bank nicht mehr an die Gemeinschaft auszahlen.

Das Gemeinschaftsvermögen gehört der Gemeinschaft selbst, nicht den einzelnen Eigentümern. Das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade oder Treppenhaus, ist davon zu unterscheiden: Es steht im Miteigentum der Wohnungseigentümer.

Das Wohnungseigentum besteht aus Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum, also Ihre Eigentumswohnung selbst, ist nicht Teil des Gemeinschaftsvermögens. Auf Ihre Wohnung kann ein Gläubiger der Gemeinschaft nicht unmittelbar zugreifen; er muss sich an Sie als Eigentümer wenden und nur wegen Ihres Anteils. Das Grundbuch weist aus, wem welcher Anteil gehört.

Was tun bei Geldnot? Wirtschaftsplan, Sonderumlage und Rücklage

Im Fall von Geldnot, also wenn das Geld nicht reicht, beschließt die Eigentümerversammlung höhere Vorschüsse oder eine Sonderumlage. Beides fällt unter den Wirtschaftsplan, den der Verwalter aufstellt und die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG).

Die Sonderumlage verteilt den Fehlbetrag auf alle Eigentümer, in der Regel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Sie wird fällig, wie die Eigentümer es beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG). Inhalt des Beschlusses sind Gesamtbetrag, Verteilung und Fälligkeit. Im Zusammenhang mit einer kurzfristigen Sonderumlage verdient die Einladungsfrist Beachtung: Sie soll in der Regel mindestens drei Wochen betragen, außer in dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4 WEG).

Auch bei knapper Kasse müssen laufende Kosten wie Allgemeinstrom, Wasser und Versicherungen bezahlt werden, damit Versorgung und Versicherungsschutz des Gebäudes nicht gefährdet sind. Besser ist es, Geldnot zu vermeiden. Dazu gehören eine angemessene Erhaltungsrücklage, ein realistischer Wirtschaftsplan und ein laufender Blick auf offene Posten, damit Rechnungen für Reparaturen und andere Kosten pünktlich bezahlt werden können und Probleme gar nicht erst entstehen. Besondere Bedeutung hat der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG: Er zeigt den Stand der Rücklagen und des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen.

Als weitere Möglichkeit kommt ein Kredit der Gemeinschaft in Betracht. Ob das im Einzelfall im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung liegt, sollte vorab rechtlich geprüft werden. Mit Gläubigern lässt sich oft eine Ratenzahlung vereinbaren; auch diese Möglichkeit sollte die Verwaltung früh ansprechen.

Mehr zur Rücklage lesen Sie im Beitrag Ist unsere Erhaltungsrücklage hoch genug?

Wie gehen Hausgeldrückstände in die Zwangsversteigerung ein?

Hausgeldforderungen der Gemeinschaft haben in der Zwangsversteigerung einen Vorrang, der auf fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswerts begrenzt ist (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Wer Rückstände früh mahnt und gerichtlich durchsetzt, schützt die zahlenden Eigentümer.

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, bleibt er Schuldner des Hausgelds. Seine Mieter zahlen an ihn, gegen sie hat die Gemeinschaft in der Regel keinen Anspruch.

Das Vorrecht erfasst die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft. Das Recht auf bevorzugte Befriedigung gilt nur bis zu dieser Grenze.

Für die Praxis heißt das: Mahnen Sie früh, beschließen Sie das Vorgehen in der Eigentümerversammlung und lassen Sie die Forderung titulieren. Wie das geht und was Gerichte dazu entschieden haben, lesen Sie im Beitrag Eigentümer zahlt Hausgeld nicht.

Was passiert bei der Insolvenz eines einzelnen Wohnungseigentümers?

Wird ein einzelner Eigentümer zahlungsunfähig, fällt seine Eigentumswohnung in der Regel in die Insolvenzmasse, und ein Insolvenzverwalter entscheidet über die Verwertung. Die Gemeinschaft als Ganzes bleibt bestehen.

Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird das Hausgeld in der Regel vom Insolvenzverwalter bedient, solange die Wohnung zur Insolvenzmasse gehört. Rückstände aus der Zeit davor sind meist nur Insolvenzforderungen. Die Gemeinschaft kann sich aber über die Zwangsversteigerung mit ihrem Vorrecht Befriedigung verschaffen. Dieses Vorrecht macht sie im Insolvenzverfahren als Absonderungsrecht geltend und meldet ihre Forderungen an; das übernimmt in der Praxis der Verwalter für die Gemeinschaft. Sondernutzungsrechte, etwa an einem Stellplatz, teilen in der Regel das Schicksal des Wohnungseigentums.

Die rechtliche Beurteilung hängt im Einzelfall von der Rechtsprechung und vom Verfahrensstand ab. Ziehen Sie hier frühzeitig einen Rechtsanwalt hinzu.

Zahlt ein Eigentümer nicht, tragen am Ende die anderen Eigentümer den Ausfall über höhere Vorschüsse. Auch deshalb lohnt es sich, Rückstände früh anzugehen. Bei schweren Pflichtverletzungen kann die Gemeinschaft zudem die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen (Entziehung, § 17 WEG); das ersetzt aber nicht die Zahlung der Rückstände.

Was gilt bei Insolvenz der Verwaltung?

Das Gemeinschaftsvermögen gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Gerät ein Verwaltungsunternehmen in Zahlungsschwierigkeiten, ist das Geld der Gemeinschaft deshalb in der Regel geschützt, sofern es auf einem Konto der Gemeinschaft liegt.

Wichtig ist, dass der Verwalter die Gelder der Eigentümer getrennt von seinem eigenen Vermögen führt. Das prüfen Beirat und Eigentümer anhand der Kontoauszüge und der Jahresabrechnung. Jeder Eigentümer hat das Recht, bei Zweifeln Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Ist die Verwaltung nicht mehr handlungsfähig, brauchen die Eigentümer rasch einen neuen Verwalter. Wie das geht, lesen Sie im Beitrag Gemeinschaft ohne Verwalter.

Haftet man nach dem Verkauf der Wohnung weiter?

Ja, für Verbindlichkeiten, die vor dem Verkauf entstanden sind, kann ein früherer Eigentümer in der Regel noch bis zu fünf Jahre haften. Das richtet sich nach den Regeln für ausgeschiedene Gesellschafter (§ 9a Abs. 4 WEG i. V. m. § 728b BGB).

Der Käufer haftet für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstehen oder fällig werden. Beim Verkauf sollte deshalb geklärt sein, welche Forderungen offen sind. Mehr dazu im Beitrag Wer zahlt die Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel?

Wer trägt die Verantwortung für die Finanzen der Gemeinschaft?

Die Verantwortung liegt bei den Wohnungseigentümern: Sie beschließen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Sonderumlagen in der Eigentümerversammlung. Der Verwalter bereitet vor, führt die Beschlüsse aus und unterstützt die Wohnungseigentümer dabei.

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG). Seine Rolle ist wichtig, wenn es um Kontostände, offene Rechnungen und die Einhaltung der Beschlüsse geht.

Im Fall von Zahlungsrückständen entscheidet die Eigentümerversammlung, wie die Gemeinschaft vorgeht. Das Thema gehört deshalb rechtzeitig auf die Tagesordnung.

Wie LIKKA bei Geldnot in der Gemeinschaft begleitet

LIKKA ist WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben. Wir helfen, Liquiditätsengpässe früh zu erkennen und die Eigentümerversammlung mit klaren Zahlen vorzubereiten.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, überwachen offene Posten mit digitaler Belegprüfung und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Wenn Sie mit Ihrer Verwaltung unzufrieden sind: Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln. Die Hilfe für Gemeinschaften in schwierigen Lagen beschreibt die Seite WEG in der Krise.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 3 bis 5, § 11, § 16 Abs. 2, § 28 WEG; § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG; § 728b BGB

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.