Verwalter abberufen in der WEG: Ablauf, Mehrheit und Fristen

Die Eigentümer einer WEG können ihren Verwalter seit der WEG-Reform jederzeit abberufen: Ein Mehrheitsbeschluss genügt, ein wichtiger Grund ist nicht nötig. Dieser Beitrag zeigt, wie die Abberufung abläuft, welche Mehrheit gilt, wann der Verwaltervertrag endet und was Eigentümer und Beirat vorbereiten sollten, damit der Beschluss hält. Er richtet sich an Eigentümer und Beiräte, deren Vertrauensverhältnis zur Hausverwaltung gestört ist.

Verwalter abberufen: Was gilt in der WEG seit der WEG-Reform?

Seit der WEG-Reform kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen, ohne einen Grund zu nennen (§ 26 Abs. 3 WEG).

Vor dem 1. Dezember 2020 ließ sich die Abberufung im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung auf einen wichtigen Grund beschränken. Viele Eigentümer mussten Pflichtverletzungen nachweisen oder die Amtszeit abwarten. Diese Hürde hat das Wohnungseigentumsgesetz beseitigt.

Abweichende Regelungen, die die Abberufung erschweren, sind unwirksam. Auch ein bloßer Vertrauensverlust genügt als Grundlage für den Beschluss. Das Gesetz gilt für alle Wohnungseigentümergemeinschaften, von der kleinen Anlage mit wenigen Wohnungen bis zur großen Wohnungseigentümerversammlung mit vielen Eigentümern.

Ein Urteil ist für die Abberufung selbst nicht nötig. Gerichte kommen nur ins Spiel, wenn ein Beschluss angefochten wird oder ein Eigentümer die Abberufung per Klage durchsetzen will. Die Regelung steht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das als Gesetz für das gesamte Wohnungseigentum gilt.

Die Entscheidung liegt bei der Eigentümerversammlung, nicht beim Verwaltungsbeirat und nicht bei einzelnen Eigentümern. Der Beirat kann die Abwahl vorbereiten und einen Beschlussantrag stellen, abgestimmt wird aber von allen Eigentümern.

Abberufung, Abwahl und Kündigung: Was ist der Unterschied?

Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters, die Kündigung beendet den Verwaltervertrag. „Abwahl“ ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die Abberufung.

Der Verwalter hat zwei Rechtsverhältnisse: die Bestellung, also die organschaftliche Stellung als Verwalter, und den Verwaltervertrag mit der Gemeinschaft, in dem Aufgaben und Vergütung stehen. Wer den Verwalter abwählen will, muss beides im Blick haben, denn beide Parteien, Gemeinschaft und Verwalter, bleiben bis zum Vertragsende aneinander gebunden. Änderungen am Vertrag bedürfen dann der Zustimmung beider Seiten.

Seit der Reform sind beide Wege verknüpft: Nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate später, auch ohne gesonderte Kündigung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Längere Vertragslaufzeiten binden die Eigentümer nicht.

Welche Gründe rechtfertigen die Abberufung des Verwalters?

Für die Abberufung braucht es keinen Grund, für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags dagegen einen wichtigen Grund. Gute Gründe sind aus Sicht der Eigentümer trotzdem hilfreich, weil sie die Mehrheit überzeugen.

Typische Anlässe sind Pflichtverletzungen: verspätete oder fehlerhafte Abrechnungen, nicht umgesetzte Beschlüsse, ausbleibende Eigentümerversammlungen oder verweigerte Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Schwer wiegen Verstöße gegen die Pflicht zur getrennten Geldführung oder zweckwidrig verwendete Gelder. Dann kommt je nach Fall eine fristlose Kündigung in Betracht, in Extremfällen auch strafrechtliche Folgen. Fälle aus der Rechtsprechung finden Sie im Beitrag Verwalter abberufen: Was der Bundesgerichtshof dazu sagt.

Weniger greifbar, aber legitim ist ein zerrüttetes Vertrauensverhältnis: Wenn Hausverwalter, Beirat und Eigentümer nicht mehr gut zusammenarbeiten und die Zusammenarbeit dauerhaft gestört ist, dürfen die Eigentümer den Verwalter abwählen.

Für die fristlose Kündigung gilt: Die Gemeinschaft muss den Grund im Streitfall belegen können. In der Regel empfiehlt sich zuerst eine schriftliche Abmahnung mit Frist, außer der Verstoß ist so schwer, dass eine Abmahnung nichts mehr ändert.

Wie läuft die Abberufung des Verwalters Schritt für Schritt ab?

Die Abberufung läuft in sechs Schritten: Lage klären, Ersatz suchen, Tagesordnung anmelden, Versammlung einberufen, Beschlüsse fassen und die Übergabe organisieren.

Der wichtigste Grundsatz: Nur was ordnungsgemäß angekündigt ist, kann beschlossen werden. Setzen Sie deshalb Abberufung, Kündigung und Neubestellung gemeinsam auf die Tagesordnung.

Lädt der Verwalter nicht ein, können mehr als ein Viertel der Eigentümer die Versammlung verlangen, und der Beiratsvorsitzende darf selbst einladen (§ 24 Abs. 2 und 3 WEG). Wie das gelingt, zeigt der Beitrag Wenn der Verwalter nicht einlädt.

Der komplette Weg bis zum Einzug der neuen Verwaltung steht im Fahrplan für den Verwalterwechsel. Eine außerordentliche Kündigung muss in der Regel innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des wichtigen Grundes erklärt werden (§ 626 Abs. 2 BGB).

Wie formuliert man den Beschlussantrag und welche Mehrheit gilt?

Es genügt die einfache Stimmenmehrheit. Die Versammlung ist ohne Mindestzahl anwesender Eigentümer beschlussfähig (§ 25 Abs. 1 und 3 WEG).

Enthaltungen zählen nicht mit. Das Stimmrecht richtet sich nach dem Kopfprinzip, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt (§ 25 Abs. 2 WEG). Prüfen Sie diese Regel vorab, denn Wert- oder Objektprinzip verschieben die Mehrheiten.

Ein Beschlussantrag kann etwa so lauten: „Die Eigentümer berufen den bisherigen Verwalter ab. Der Verwaltervertrag wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt. Der Beiratsvorsitzende wird ermächtigt, die Kündigung zu erklären.“ Setzen Sie die Neubestellung als eigenen Antrag direkt dahinter.

Wer die Kündigung erklärt, muss im Beschluss stehen: Vertragspartnerin des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie wird bei Verträgen mit dem Verwalter vom Beiratsvorsitzenden oder von einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer vertreten (§ 9b Abs. 2 WEG). Das Kündigungsschreiben sollte dem Verwalter nachweisbar zugehen. Teilen Sie Abberufung und Kündigung dem Verwalter am besten schriftlich mit. Erst mit dem Zugang erhält der Verwalter Kenntnis und die Kündigungsfrist beginnt.

Wie lange läuft der Verwaltervertrag nach der Abberufung weiter?

Höchstens sechs Monate. Bis zum Vertragsende kann der abberufene Verwalter seine Vergütung beanspruchen, wenn der Vertrag nicht aus wichtigem Grund fristlos gekündigt wurde.

Das Amt endet mit der Abberufung sofort, die Leistungen der neuen Verwaltung beginnen zum Stichtag. Welche Aufgaben der Verwalter in der Übergangszeit noch erfüllen muss, regelt der Vertrag; praktisch übernimmt die neue Verwaltung ab dem Stichtag.

Die Höhe der Verwaltervergütung bis dahin richtet sich nach dem Vertrag. Oft lässt sich ein früheres Ende vereinbaren, etwa durch einen Aufhebungsvertrag zum Übergabetermin. Das schont die Kasse der Gemeinschaft und vermeidet Streit um die Vergütung und weitere Kosten. Vertragslaufzeit und Vertragsablauf sollten Sie deshalb vor der Versammlung prüfen. Wie lange man an eine Hausverwaltung gebunden ist, hängt also von der Laufzeit der Bestellung (höchstens fünf Jahre) und vom Zeitpunkt der Abberufung ab.

Was kann ein einzelner Eigentümer tun, wenn die Mehrheit nicht abwählt?

Ein einzelner Eigentümer kann den Verwalter nicht selbst abberufen. Er kann die Abberufung beantragen und, wenn nur sie noch einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, gerichtlich durchsetzen.

Zuerst setzen Sie die Abberufung auf die Tagesordnung und werben für Ihren Antrag. Scheitert er, bleibt in Ausnahmefällen die Klage auf Ersetzung des Beschlusses (§ 44 WEG). Die Gerichte prüfen dann, ob ein wichtiger Grund vorliegt und die Mehrheit ihr Ermessen überschritten hat. Das ist selten und braucht gute Belege.

Eine Abmahnung des Verwalters ist in der Regel Sache der Gemeinschaft, weil sie Vertragspartnerin ist. Einzelne Eigentümer können Mängel schriftlich rügen, andere Miteigentümer ansprechen und den Beirat einschalten. Hilft das nicht, bleibt die Anfechtung eines abgelehnten Antrags nur in Ausnahmefällen erfolgreich.

Wird ein Abberufungsbeschluss gefasst, kann der Verwalter ihn anfechten. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Das Recht zur Anfechtung erlischt nach Ablauf dieser Fristen. Wer sauber einlädt und protokolliert, mindert dieses Risiko.

Was passiert nach der Abberufung mit Unterlagen, Konto und Abrechnung?

Der abberufene Verwalter muss alle Unterlagen und Gelder der Gemeinschaft an die neue Verwaltung herausgeben. Das WEG-Konto bleibt bestehen und wird übertragen.

Zu den Unterlagen gehören Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Abrechnungen, Belege und Verträge. Eine Liste bietet die Übergabe-Checkliste. Das Gesetz verpflichtet den Verwalter dazu, alles herauszugeben, was er für die Gemeinschaft erhalten hat; in der Praxis arbeiten oft beide Seiten bei der Abrechnung zusammen. Gibt der Vorverwalter nichts heraus, hilft der Beitrag Vorverwalter gibt Unterlagen nicht heraus.

Beschließen Sie die neue Verwaltung am besten in derselben Versammlung. Seit dem 1. Dezember 2023 hat jeder Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); mehr dazu unter Zertifizierter Verwalter.

Wird ein Verwalter abberufen, ohne dass ein Nachfolger bestellt ist, steht die Gemeinschaft ohne Handlungsfähigkeit da. Wer dann handelt, erklärt Gemeinschaft ohne Verwalter.

Welche Fehler machen Abberufungsbeschlüsse angreifbar?

Die häufigsten Fehler sind eine fehlerhafte Einladung, ein unklarer Beschlusstext und fehlende Vorbereitung der Nachfolge.

Die Einladung geht zu spät oder nicht in Textform zu, der Tagesordnungspunkt ist zu vage, oder die Einberufung stammt von jemandem ohne Befugnis. Dann kann der Beschluss anfechtbar sein.

Ein weiterer Fehler: Abberufung beschließen, aber keinen Nachfolger bestellen. Die Gemeinschaft hat dann keine Verwaltung, Zahlungen und Beschlussumsetzung stocken.

Auch die Kündigung bleibt oft liegen. Wer nur abberuft und den Vertrag nicht ausdrücklich kündigt, hat zwar nach spätestens sechs Monaten Ruhe, zahlt aber bis dahin unnötig lange die Vergütung.

Klären Sie vorab auch die Kontovollmachten: Die neue Verwaltung braucht zum Stichtag Zugriff auf das WEG-Konto, damit Zahlungen und Abrechnung nahtlos weiterlaufen.

Wie LIKKA beim Wechsel der WEG-Verwaltung begleitet

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und begleitet den Wechsel von der ersten Anfrage bis zur Übergabe. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Im Erstgespräch sehen wir uns Verwaltervertrag, Beschlusslage und Unterlagen an und stimmen mit dem Beirat Beschlussanträge und Zeitplan ab. Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 2 und 3 WEG, § 25 WEG, § 24 WEG, § 9b WEG, § 44 WEG, § 45 WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.