Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist im laufenden Mietverhältnis der Regelfall. Der Vermieter verlangt dabei die Zustimmung des Mieters. Das Gesetz setzt feste Fristen, eine Kappungsgrenze und Anforderungen an die Begründung. Wer einen Schritt auslässt, riskiert, dass die Erhöhung scheitert.
Auf Basis der Tabellen des Mietspiegels für München 2025. Die Wohnfläche übernehmen wir aus dem Rechner.
Wann eine Erhöhung möglich ist
Der Vermieter kann die Zustimmung verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Verlangen selbst kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht. Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.
§§ 559 bis 560 BGB betreffen Erhöhungen nach Modernisierung und wegen Betriebskosten. In Bayern sind die Gebiete nach Absatz 3 Satz 3 in der Mieterschutzverordnung bestimmt.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Kappungsgrenze: 15 Prozent in drei Jahren
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch Erhöhungen nach § 558 BGB um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, die die Landesregierung bestimmt hat, beträgt die Grenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). In Bayern sind das die Gemeinden der Mieterschutzverordnung, darunter München, Fürstenfeldbruck, Germering, Dachau, Starnberg und Landsberg am Lech. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht.
Die Kappungsgrenze gilt auch dann, wenn die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete liegt. Bei niedrigen Bestandsmieten dauert die Anpassung deshalb mehrere Schritte. Ein Beispiel: Bei 1.000 Euro Nettokaltmiete sind in drei Jahren höchstens 150 Euro mehr möglich, in einer nicht gelisteten Gemeinde 200 Euro.
Höchstens 15 Prozent in drei Jahren, zum Beispiel München, Germering, Landsberg am Lech
Höchstens 20 Prozent in drei Jahren, zum Beispiel Utting am Ammersee
Form und Begründung
Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Als Begründung kommen insbesondere ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen in Betracht. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, müssen diese auch dann mitgeteilt werden, wenn die Erhöhung auf ein anderes Mittel gestützt wird (§ 558a Abs. 3 BGB). In München gehören die Angaben aus dem Mietspiegel 2025 deshalb regelmäßig in das Schreiben.
Für die Berechnung zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht eine abweichende Angabe im Mietvertrag (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Wer die Fläche nicht sicher kennt, sollte sie vor der Erhöhung messen lassen. Entspricht das Verlangen nicht den Anforderungen, kann der Vermieter es im Prozess nachholen oder die Mängel beheben; dem Mieter steht dann erneut die Zustimmungsfrist zu (§ 558b Abs. 3 BGB).
§§ 558c bis 558e BGB regeln Mietspiegel, qualifizierten Mietspiegel und Mietdatenbank.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
Zustimmung, Fristen und Klage
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für seine Zustimmung (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
- 15. MärzMieterhöhungsverlangen geht dem Mieter zu
- 31. MaiEnde der Zustimmungsfrist
- 1. JuniErhöhte Miete bei Zustimmung geschuldet
- 31. AugustLetzter Tag für die Klage auf Zustimmung
Vorgehen im Raum München
Vor jeder Erhöhung lohnt eine kurze Prüfung: Wann war die letzte Erhöhung, wie hoch war die Miete vor drei Jahren, und liegt die Gemeinde in der Mieterschutzverordnung? Dann folgt die Einordnung in den Mietspiegel mit sauber dokumentierten Merkmalen. Ein verständliches Schreiben mit nachvollziehbarer Rechnung erleichtert dem Mieter die Zustimmung. Unklare Ausstattungsmerkmale sollten vorher geklärt werden, etwa anhand von Rechnungen über Modernisierungen.
- Die Miete muss zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig.
- Kappungsgrenze in den Gemeinden der bayerischen Mieterschutzverordnung: 15 Prozent in drei Jahren.
- Begründung in Textform; Angaben eines qualifizierten Mietspiegels sind immer mitzuteilen.
- Zustimmungsfrist bis Ende des zweiten Kalendermonats, danach drei Monate für die Klage.
Häufige Fragen
Kann ich die höhere Miete verlangen, bevor der Mieter zugestimmt hat?
Nein. Die Erhöhung nach § 558 BGB setzt die Zustimmung des Mieters voraus. Erteilt er sie nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Rechtsgrundlage: § 558b Abs. 2 BGB
Zählt eine Modernisierungsmieterhöhung zur Kappungsgrenze?
Nein. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht.
Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 558, 558a, 558b BGB; § 1 MiSchuV; BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
