Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Fristen, Kappungsgrenze und Begründung

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist im laufenden Mietverhältnis der Regelfall, aber nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, die Kappungsgrenze von 20 Prozent, in Teilen Bayerns 15 Prozent, ist einzuhalten, und die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Die Regeln stehen in § 558 BGB und den folgenden Vorschriften; das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform zugehen und nachvollziehbar begründet sein. Der Überblick richtet sich an Vermieter und Eigentümer in Bayern, besonders in und um München, die eine Mieterhöhung rechtssicher umsetzen wollen. Er zeigt die Voraussetzungen, Fristen und Kappungsgrenzen, die richtige Begründung, den Ablauf von Zustimmung und Klage sowie die bayerische Mieterschutzverordnung mit praktischen Beispielen. Wer einen Schritt auslässt, riskiert, dass die Erhöhung scheitert.

Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB: Voraussetzungen

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

Das Recht zur Mieterhöhung besteht nur im gesetzlichen Rahmen. Zusätzlich gilt eine Sperrfrist, die mindestens 12 Monate beträgt: Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten nach § 559 BGB bis § 560 BGB werden dabei nicht berücksichtigt.

Ein Beispiel: Die letzte Erhöhung galt ab dem 1. Januar 2025. Das neue Verlangen kann dem Mieter frühestens am 1. Januar 2026 zugehen, die höhere Miete gilt dann frühestens ab dem 1. April 2026. So ergeben sich die 15 Monate.

Eine Erhöhung nach § 558 BGB entfällt, wenn der Mietvertrag eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vorsieht oder die Erhöhung vertraglich ausgeschlossen ist. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die ortsübliche Vergleichsmiete ebenfalls nicht. Auch für eine Wohnung im Neubau gilt § 558 BGB nach Mietbeginn, sofern sie nicht preisgebunden ist. Die Mietpreisbremse betrifft dagegen den Beginn des Mietverhältnisses, mehr dazu im Beitrag Mietpreisbremse in Bayern.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und wie hoch darf die Miete sein?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum gezahlt werden (§ 558 Abs. 2 BGB).

Maßgeblich sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Diese Kriterien ordnen die Wohnung einem Feld im Mietspiegel zu. Berücksichtigt werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.

Die Vergleichsmiete ist die Obergrenze, eine Höchstgrenze für das, was der Vermieter verlangen darf. Ein Aufschlag darüber hinaus ist nicht zulässig, und die Miete darf nicht nach Belieben erhöht werden. Die Höhe lässt sich meist am Mietspiegel ablesen, der die örtlichen Mietpreise abbildet. Wie der Münchner Mietspiegel aufgebaut ist, erklärt der Beitrag zum Mietspiegel München 2025.

Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a BGB abzuziehen, etwa öffentliche Zuschüsse zu einer früheren Modernisierung (§ 558 Abs. 5 BGB).

Wie funktioniert die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung?

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete bei Erhöhungen nach § 558 BGB um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten beträgt die Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

Die Landesregierung bestimmt diese Gebiete durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre. In Bayern gilt seit dem 1. Januar 2026 eine Neufassung der Mieterschutzverordnung mit 285 Städten und Gemeinden, befristet bis zum 31. Dezember 2029 (Stand: Oktober 2026). München und Landsberg am Lech gehören dazu, ebenso viele Gemeinden im Münchner Umland. Ob eine bestimmte Gemeinde auf der Liste steht, prüfen Sie in der Verordnung selbst.

Die Kappungsgrenze wird auf die Nettokaltmiete angewendet, also die Grundmiete ohne Betriebskosten. Sie gilt auch dann, wenn die Miete weit unter der Vergleichsmiete liegt. Bei niedrigen Bestandsmieten dauert die Anpassung deshalb mehrere Schritte. Ausgangsmiete ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung galt; von diesem Ausgangsmietzins wird die Kappungsgrenze berechnet. Erhöhungen nach § 559 BGB und § 560 BGB bleiben außer Betracht.

Liegt die Vergleichsmiete darunter, bleibt sie die Grenze. Beträgt sie im Beispiel 1.100 Euro, darf der Vermieter nur bis 1.100 Euro erhöhen, auch wenn die Kappungsgrenze mehr zuließe.

Wie muss das Mieterhöhungsverlangen nach dem Gesetz begründet werden?

Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter in Textform zugehen und begründet sein (§ 558a Abs. 1 BGB). Das Mieterhöhungsverlangen ist ein Zustimmungsverlangen: Der Mieter soll den Inhalt nachprüfen können. Zur Begründung dienen vor allem vier Mittel, aus denen der Vermieter wählen kann.

Textform bedeutet: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, also in Form von Brief oder E-Mail. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Die Form ist damit gesetzlich geregelt; die Begründung kommt hinzu. Die Mieterhöhungserklärung muss die verlangte Miete oder den Erhöhungsbetrag nennen; für die Fristen zählt der Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter. Eine Bezugnahme auf den Mietspiegel mit den passenden Angaben genügt als Begründung. Weitere Möglichkeiten sind Mietdatenbank, Gutachten und Vergleichswohnungen.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter sie dem Mieter auch dann mitteilen, wenn er die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründet (§ 558a Abs. 3 BGB). Für einen qualifizierten Mietspiegel gilt die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d Abs. 3 BGB). Die Vermutung ist widerlegbar. Der Münchner Mietspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel. Gibt der Mietspiegel eine Spanne an, genügt es, wenn die verlangte Miete in der Spanne liegt. Gibt es in der Stadt oder Gemeinde keinen aktuellen Mietspiegel nach den gesetzlichen Anforderungen, darf auch ein veralteter Mietspiegel oder der einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden (§ 558a Abs. 4 BGB).

Für die Berechnung zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht eine abweichende Angabe im Mietvertrag (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Die Kappungsgrenze gilt auch dann.

Wie Vergleichswohnungen und Gutachten richtig eingesetzt werden, erläutert der Beitrag Mieterhöhung begründen.

Was gehört in das Mieterhöhungsschreiben? Ein Rechenbeispiel

Ins Mieterhöhungsschreiben gehören die bisherige Miete, die neue Miete, die Begründung und die Angaben zur Berechnung. Die Zustimmung des Mieters bleibt erforderlich.

Angenommen, die Nettokaltmiete beträgt seit mehr als 15 Monaten 900 Euro, vor drei Jahren waren es 850 Euro, und der Mietspiegel weist für die Wohnung 1.000 Euro aus. In einer Gemeinde mit 15 Prozent Kappungsgrenze sind höchstens 977,50 Euro möglich, also 15 Prozent auf 850 Euro. Die Vergleichsmiete von 1.000 Euro wird dann erst in einem späteren Schritt erreicht.

Nennen Sie im Schreiben die bisherige Miete, den neuen Betrag, den Erhöhungsbetrag und das Datum, ab dem die höhere Miete gelten soll. Fügen Sie die Begründung bei, etwa mit dem Mietspiegelfeld und der Einordnung der Wohnung. Die Kappungsgrenze müssen Sie im Schreiben nicht berechnen, sie muss aber eingehalten sein.

Richten Sie das Schreiben an alle Mieter, die im Mietvertrag stehen. Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 558 Abs. 6 BGB), eine pauschale Klausel im Mietvertrag ersetzt das Verlangen also nicht.

Wie läuft eine Mieterhöhung ab und welche Fristen gelten?

Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit zur Zustimmung. Zur Frage, ab wann die höhere Miete fällig wird: Stimmt der Mieter zu, ist sie ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang zu zahlen (§ 558b BGB).

Ein Beispiel: Geht das Schreiben am 15. März zu, kann der Mieter bis zum 31. Mai zustimmen, und die höhere Miete gilt ab dem 1. Juni. Stimmt er nicht zu, hat der Vermieter bis zum 31. August Zeit für die Klage.

Der Mieter kann auch teilweise zustimmen. Soweit er zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete. Für den Rest bleibt dem Vermieter die Klage. Ohne Zustimmung ändert sich nichts an der bisherigen Miete.

Zusätzlich kann der Mieter nach § 561 BGB außerordentlich kündigen. Dann tritt die Erhöhung nicht ein. Die Folgen beschreibt der Beitrag zum Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung.

Verweigert der Mieter die Zustimmung, führt der Weg über das Gericht. Wie die Zustimmungsklage abläuft und welches Kostenrisiko besteht, zeigt der Beitrag zur Zustimmungsklage.

Was passiert bei Fehlern im Mieterhöhungsverlangen?

Ein Verlangen, das den Anforderungen des § 558a BGB nicht entspricht, führt nicht zur Zustimmungspflicht des Mieters. Der Vermieter kann es aber nachholen oder die Mängel beheben (§ 558b Abs. 3 BGB).

Dem Mieter steht dann die Zustimmungsfrist erneut zu. Das kostet Zeit, weil die höhere Miete erst später gilt. Häufige Ursachen sind eine fehlende Begründung, eine falsche Wohnfläche oder ein Verstoß gegen die Sperrfrist.

Welche Formfehler typisch sind und wie Sie sie vermeiden, steht im Beitrag Mieterhöhung: Formfehler.

Was gilt bei Modernisierung und Betriebskosten?

Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) folgen eigenen Regeln und werden bei der Kappungsgrenze und der Sperrfrist nicht mitgezählt.

Die Modernisierungsumlage ist an die Kosten der Maßnahme gebunden, nicht an die Vergleichsmiete. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung.

Wer beides verbindet, sollte die Reihenfolge der Erhöhungen planen, damit die Fristen nicht kollidieren.

Wie gehen Vermieter im Raum München vor?

Prüfen Sie zuerst die Fristen und die Kappungsgrenze, ordnen Sie die Wohnung dann in den Mietspiegel ein und formulieren Sie ein nachvollziehbares Mieterhöhungsschreiben.

Klären Sie, wann die letzte Erhöhung wirksam wurde, wie hoch die Miete vor drei Jahren war und ob die Gemeinde in der Mieterschutzverordnung steht.

Ordnen Sie die Wohnung nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung in den Mietspiegel ein und dokumentieren Sie die Merkmale. Unklare Ausstattung klären Sie vorher, etwa anhand von Rechnungen über Modernisierungen.

Ein verständliches Schreiben mit nachvollziehbarer Rechnung erleichtert dem Mieter die Zustimmung. Das spart im Fall einer Weigerung oft die Klage.

Wie LIKKA bei der Mieterhöhung begleitet

Wer die Mieterhöhung nicht selbst vorbereiten möchte, kann Vermietung und Verwaltung der Mietverwaltung von LIKKA anvertrauen.

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Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 558, 558a, 558b, 558d, 561 BGB; Mieterschutzverordnung Bayern; BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.