Ein Beispiel: Die Einladung nennt einen Saal 30 Kilometer entfernt, Beginn Dienstag um 10 Uhr: Muss man das hinnehmen? Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und alle, die eine Versammlung selbst einberufen. Er erklärt anhand von Gesetz und geprüfter Rechtsprechung, welcher Ort und welche Zeit zulässig sind und was bei Fehlern gilt.
Das Wichtigste in Kürze
- Das WEG regelt Ort und Zeit nicht; der Einberufende, meist der Verwalter, entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts vorgibt.
- Die Versammlung gehört in den näheren Umkreis der Wohnanlage; das Interesse der dort wohnenden Eigentümer wiegt stärker als das auswärtiger Anleger (16 Wx 188/05).
- Die Zeit muss verkehrsüblich und zumutbar sein. Werktags nicht vor 17 Uhr ist nach herrschender Meinung eine Faustregel, keine feste Regel; auch die Ferienzeit ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen.
- Ein unzumutbarer Ort macht Beschlüsse nach herrschender Meinung regelmäßig nur anfechtbar, nicht nichtig. Die Klage muss innerhalb eines Monats erhoben werden (§ 45 WEG).
Ort Eigentümerversammlung: wer über Ort und Zeit entscheidet
Die Eigentümerversammlung, im Gesetz Wohnungseigentümerversammlung genannt, ist das zentrale Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier fallen die Beschlüsse über Angelegenheiten wie Jahresabrechnung, bauliche Veränderungen und Erhaltung am Gemeinschaftseigentum (§ 23 Abs. 1 WEG).
Ein Überblick über die Grundlage: Regelungen zu Ort und Uhrzeit fehlen im WEG, auch seit dem WEMoG. Sagt auch die Gemeinschaftsordnung nichts, entscheidet die zur Einberufung zuständige Person, meist der Verwalter, nach pflichtgemäßem Ermessen (LG München I, Urteil vom 18.05.2022, Az. 1 S 8843/21, Rn. 16, noch zum alten Recht). Dieser Ermessensspielraum hat Grenzen, die die Rechtsprechung aus der Zumutbarkeit ableitet.
Der Bundesgerichtshof sagt: Die Auswahl des Versammlungsortes obliegt dem Einberufenden, und verlegen darf ihn nur der Einberufungsberechtigte. Einzelne Wohnungseigentümer dürfen den Versammlungsort nicht eigenmächtig ändern, selbst wenn ihnen der Zutritt verwehrt wird (BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az. V ZR 222/10, Rn. 9 und 10).
Einladung und Frist: Die Eigentümerversammlung wird mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG), die Form ist die Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Einladung nennt Ort und Uhrzeit und muss die Tagesordnungspunkte bezeichnen (§ 23 Abs. 2 WEG). Mehr dazu im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
Ort der Versammlung: Regeln zur Nähe zur Wohnanlage
Die maßgebliche Leitlinie zum Ort der Versammlung stammt vom OLG Köln: Eigentümerversammlungen haben im näheren Umkreis der Wohnanlage stattzufinden, wo ein redlicher Wohnungseigentümer sie billigerweise erwarten darf. Jeder soll in zumutbarer Weise teilnehmen können (Beschluss vom 06.01.2006, Az. 16 Wx 188/05).
Auswärtige Eigentümer müssen eine Anreise von vornherein in Kauf nehmen, nicht aber diejenigen, die in der Wohnanlage oder in derselben Gemeinde wohnen. Das Interesse der Bewohner der Wohnanlage wiegt laut dem Gericht regelmäßig stärker als das reiner Anleger, auch wenn die Mehrheit auswärts wohnt.
Einen Zwang, die Versammlung immer in der Wohnanlage selbst abzuhalten, gibt es nach herrschender Meinung nicht. Auch ohne Zwang zur Wohnanlage gilt: Der Ort der Versammlung muss zum Kreis der Mitglieder passen. Eine feste Kilometergrenze nennt keine der geprüften Entscheidungen; es kommt auf den Einzelfall an.
Versammlungsort: Raum, Erreichbarkeit und Barrierefreiheit
Bei der Wahl des Versammlungsortes zählt zuerst die Größe. Der Verwalter darf sich bei der Wahl an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientieren und muss nicht für alle Mitglieder Platz vorhalten, wenn erfahrungsgemäß nur ein Teil kommt (AG München, Urteil vom 27.03.2025, Az. 1293 C 21442/23, Rn. 24, Haftungsstreit gegen die Verwaltung zu einer Eigentümerversammlung in der Pandemie).
Erreichbarkeit: Der Versammlungsort sollte verkehrsüblich erreichbar sein. In der Praxis ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wichtig; eine Pflicht zu Parkplätzen enthält das WEG nicht.
Barrierefreiheit: Ausdrücklich geregelt ist sie für den Raum nicht. Ist bekannt, dass ein Wohnungseigentümer auf einen Rollstuhl angewiesen ist, muss der Raum nach herrschender Meinung für ihn zugänglich sein, weil ihm sonst die Teilnahme unzumutbar erschwert wird.
Neutralität: Herrscht Streit in der Gemeinschaft, ist nach herrschender Meinung ein neutraler Ort zu bevorzugen, also nicht die Wohnung oder das Büro einer Konfliktpartei. In der Praxis erleichtern gute Lüftung, angemessene Technik wie Beamer oder Leinwand und eine angenehme Arbeitsatmosphäre die Durchführung; Ausstattung und Kosten sollten im Verhältnis zum Nutzen stehen. Auch ein Raum im Gemeinschaftseigentum kann ein geeigneter Versammlungsort sein, wenn er groß genug ist.
Tipp: Checkliste für den Raum Vor der Wahl des Raums prüfen: Nähe zur Wohnanlage, genug Platz, abgetrennt, gut erreichbar, stufenfrei und neutral.
Nichtöffentlichkeit: Gaststätte und Nebenraum
Eigentümerversammlungen sind nach herrschender Meinung nicht öffentlich; dieses Prinzip schützt die Willensbildung vor äußeren Einflüssen. Teilnahmeberechtigt sind die Wohnungseigentümer, ihre Vertreter mit Vollmacht und der Verwalter. Auch der Versammlungsort muss die Nichtöffentlichkeit gewährleisten.
Das LG München I hält fest, dass zahlreiche Eigentümerversammlungen im Nebenraum einer Gaststätte stattfinden. Es begründe allein keinen Verstoß, wenn nicht ausgeschlossen ist, dass eine Bedienung oder ein fremder Gast den Raum kurz betritt (Urteil vom 09.08.2023, Az. 1 S 16489/22, Rn. 82).
Anders der offene Gastraum: Dort können Unbeteiligte dauerhaft mithören, weshalb er nach herrschender Meinung ungeeignet ist. Verstöße machen Beschlüsse nach herrschender Meinung anfechtbar. Wer dabei sein darf, erklärt der Beitrag „Teilnahme Eigentümerversammlung“.
Uhrzeit der WEG Versammlung: Werktag, Abend, Wochenende
Der Maßstab für die Versammlungszeit: Der Zeitpunkt der Versammlung muss verkehrsüblich und zumutbar sein und darf die Teilnahme nicht ungebührlich erschweren. Gerade bei großen Gemeinschaften muss aber nicht auf die individuellen Belange aller Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden, weil das eine Eigentümerversammlung kaum noch möglich machen würde (LG München I, 1 S 8843/21, Rn. 16).
Werktag und Abend: Als Faustregel gilt nach herrschender Meinung, dass eine Versammlung an Werktagen nicht vor 17 Uhr beginnen sollte, damit Berufstätige teilnehmen können. Eine feste Regel ist das nicht; die Gerichte entscheiden nach dem Einzelfall.
So sah das AG München einen Beginn am Freitag um 14 Uhr, gerade im Sommer, als nicht grundsätzlich unzulässig an (Urteil vom 12.04.2023, Az. 1295 C 13199/22, Rn. 18). Allerdings lagen dort Besonderheiten vor: Der einzige Tagesordnungspunkt war eilbedürftig, und alle Eigentümer außer den Klägern hatten der Verwaltung Vollmachten erteilt. Das Landgericht München I wies als Berufungsgericht darauf hin, dass sich der Zeitpunkt bei dieser Vollversammlung jedenfalls nicht auf den Beschluss auswirken konnte (Hinweisbeschluss vom 05.10.2023, Az. 1 S 5857/23, Rn. 8). Eine allgemeine Regel folgt daraus nicht.
Wochenende: Der Samstag ist in der Praxis gut geeignet, weil auch auswärtige Eigentümer dann leichter anreisen können. Auch die Dauer gehört zur Planung: Bei Abrechnung und vielen weiteren Punkten sollte die Versammlung nicht bis in die Nacht laufen. Den Ablauf erklärt der Beitrag „Ablauf Eigentümerversammlung“.
| Meist unproblematisch | Kritisch prüfen |
|---|---|
| Werktag ab etwa 17 Uhr, Samstag, Ferienzeit ohne absehbare Abwesenheit der Mehrheit | Werktag am Vormittag, hohe Feiertage, Termin bei bekannter Abwesenheit der Mehrheit |
Feiertage, Schulferien und Verhinderung: Versammlung zur Unzeit
Schulferien schließen eine Eigentümerversammlung nicht grundsätzlich aus, solange nicht die Abwesenheit einer Mehrheit der Eigentümer bekannt oder zu befürchten ist (AG München, 1295 C 13199/22, Rn. 18).
Feiertage: Eine Eigentümerversammlung zur Unzeit, etwa an Heiligabend oder an hohen Feiertagen wie Ostern oder Karfreitag, gilt nach herrschender Meinung meist als unzumutbar. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu ist uns nicht bekannt.
Verhinderung: Einen Anspruch auf einen Termin, an dem jeder kann, gibt es gerade in großen Gemeinschaften nicht (LG München I, 1 S 8843/21, Rn. 16). Aus diesem Grund bleibt bei Verhinderung die Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Wer einen wichtigen Grund hat, kann die Verwaltung früh um eine Verlegung bitten.
Unzumutbarer Ort: Anfechtung der Beschlüsse
Ein unzumutbarer Ort ist ein Einberufungsmangel, ebenso eine unzumutbare Zeit. Die Beschlüsse sind dadurch nicht automatisch ungültig, sondern anfechtbar: Die Formvorschriften des § 24 WEG sind dispositiv, und die Nichteinladung einzelner Eigentümer führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse, nicht zur Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 08.03.2024, Az. V ZR 80/23, Rn. 22). Für Mängel bei Ort und Zeit gilt das nach herrschender Meinung entsprechend.
Beschlüsse gelten also, bis ein Gericht sie durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen (§ 45 WEG). Wer die Frist versäumt, muss die Beschlüsse hinnehmen.
Erfolg hat die Klage, wenn die Beschlüsse auf dem Mangel beruhen. Im Kölner Fall hatten die Antragsgegner nicht dargetan, dass dieselben Beschlüsse bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wären; die Beschlussfassung beruhte damit auf dem Mangel, und die dafür verantwortliche Beteiligte trug die Kosten (16 Wx 188/05). Auch im Fall V ZR 222/10 blieb es bei der Ungültigerklärung.
Mehr zu Fristen und Ablauf steht im Beitrag „Beschluss anfechten WEG“. Ist der Termin absehbar unzumutbar, sollten Eigentümer die Hausverwaltung vorab in Textform darauf hinweisen; das ist in der Praxis oft schneller als ein Verfahren vor Gericht.
Online-Teilnahme und virtuelle Versammlung: wenn der Ort entfällt
Grundsätzlich setzt eine Versammlung ein physisches Zusammentreffen voraus (V ZR 80/23, Rn. 8). Die Wohnungseigentümer können aber beschließen, dass eine Teilnahme ohne Anwesenheit am Ort elektronisch möglich ist (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die hybride Eigentümerversammlung per Videokonferenz erfordert also einen vorherigen Beschluss.
Wird ohne einen solchen Beschluss jemand zugeschaltet, ist das allein kein formeller Mangel (LG München I, 1 S 16489/22, Rn. 62). Besteht er, kann eine unzureichende Technik, die Teilnahmerechte einschränkt, die Anfechtung begründen (Rn. 61).
Eine rein virtuelle Wohnungseigentümerversammlung ganz ohne Versammlungsort braucht mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen, gilt für längstens drei Jahre und muss mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a WEG). Bei Beschlüssen vor dem 1. Januar 2028 ist bis einschließlich 2028 grundsätzlich einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen (§ 48 Abs. 6 WEG). Einzelheiten stehen im Beitrag Virtuelle Eigentümerversammlung.
Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg wählen wir für jede Versammlung Ort und Termin so, dass die Wohnungseigentümer gut teilnehmen können. Mehr dazu auf der Seite WEG-Verwaltung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1a) Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Häufige Fragen
Wo muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Im näheren Umkreis der Wohnanlage, wo Wohnungseigentümer sie billigerweise erwarten dürfen. Einen Zwang, in der Wohnanlage selbst zu tagen, gibt es nach herrschender Meinung nicht.
Rechtsgrundlage: OLG Köln, 16 Wx 188/05
Welche Uhrzeit ist für eine Eigentümerversammlung zulässig?
Sie muss verkehrsüblich und zumutbar sein. Werktags gilt nach herrschender Meinung die Faustregel „nicht vor 17 Uhr“; im Einzelfall kann auch ein früherer Beginn zulässig sein.
Rechtsgrundlage: LG München I, 1 S 8843/21
Darf die Eigentümerversammlung in einer Gaststätte stattfinden?
Ja, in einem abgetrennten Nebenraum. Offene Gasträume sind nach herrschender Meinung ungeeignet.
Rechtsgrundlage: LG München I, 1 S 16489/22
Darf eine Eigentümerversammlung in den Schulferien stattfinden?
Grundsätzlich ja, solange nicht die Abwesenheit einer Mehrheit der Eigentümer bekannt oder zu befürchten ist.
Rechtsgrundlage: AG München, 1295 C 13199/22
Wie viel vorher muss eine Eigentümerversammlung angekündigt werden?
Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, die Form ist die Textform, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Die Einladung geht an alle Wohnungseigentümer.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 4 WEG
Muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Ja, der Verwalter muss sie mindestens einmal im Jahr einberufen. Auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer muss er ebenfalls einladen.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 1 und 2 WEG
Was ist, wenn keine Eigentümerversammlung stattfindet?
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 3 WEG
Wann muss ein Tagesordnungspunkt zur Eigentümerversammlung vorliegen?
Er muss bei der Einberufung bezeichnet sein, sonst droht die Anfechtung. In der Praxis sollten Wünsche deshalb vor dem Versand der Einladung bei der Verwaltung eingehen. Die Tagesordnung erstellt in der Praxis der Verwalter. Jeder Eigentümer kann die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes nach herrschender Meinung verlangen, wenn sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 2 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 23, 24, 25, 45, 48 WEG; BGH, Urteile vom 10.06.2011 – V ZR 222/10 und 08.03.2024 – V ZR 80/23; OLG Köln, Beschluss vom 06.01.2006 – 16 Wx 188/05; LG München I, Urteile vom 18.05.2022 – 1 S 8843/21 WEG und 09.08.2023 – 1 S 16489/22 WEG, Hinweisbeschluss vom 05.10.2023 – 1 S 5857/23 WEG; AG München, Urteile vom 12.04.2023 – 1295 C 13199/22 WEG und 27.03.2025 – 1293 C 21442/23 WEG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
