Wer wissen will, welche Beschlüsse in einer Eigentümergemeinschaft gelten, schlägt zuerst in der Beschlusssammlung nach. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Käufer einer Eigentumswohnung. Er erklärt anhand von § 24 Abs. 7 und 8 aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was einzutragen ist, wie schnell und durch wen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Beschlusssammlung ist Pflicht (§ 24 Abs. 7 WEG). Sie enthält nur den Wortlaut von Beschlüssen und Urteilsformeln nach dem 1. Juli 2007.
- Einträge, Vermerke und Löschungen sind unverzüglich vorzunehmen und zu datieren; eine Frist in Tagen nennt das Gesetz nicht.
- Zuständig ist der Verwalter, ohne Verwalter der Versammlungsvorsitzende oder eine von der Mehrheit bestellte Person (§ 24 Abs. 8 WEG).
- Jeder Eigentümer und jeder von ihm ermächtigte Dritte darf Einsicht nehmen; der Verwalter kann seit der Reform jederzeit abberufen werden.
Beschlusssammlung WEG: Definition und Pflicht
Begriff: Die Beschlusssammlung, im Gesetz „Beschluss-Sammlung“, ist ein fortlaufendes Verzeichnis der Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ältere Texte nennen sie auch Beschlussbuch.
Pflicht: Ja, sie ist Pflicht. § 24 Abs. 7 Satz 1 WEG lautet: „Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen.“ Das Wohnungseigentumsgesetz gilt hier für jede Gemeinschaft, ob mit professioneller Hausverwaltung oder in Selbstverwaltung.
Zweck und Funktion: Als Instrument der Verwaltungspraxis ist sie die schnellste Informationsquelle zur aktuellen Beschlusslage. Für Eigentümer, Erwerber und Hausverwaltung schafft sie Transparenz und Nachvollziehbarkeit und damit in der Praxis mehr Rechtssicherheit. Eine besondere rechtliche Beweiskraft ordnet § 24 WEG jedoch nicht an. Die Gültigkeit eines Beschlusses hängt nach herrschender Meinung auch nicht von der Eintragung ab.
Inhalt nach § 24 Abs. 7 WEG: Was drinstehen muss
Das Wort „nur“ in § 24 Abs. 7 Satz 2 WEG ist entscheidend: Die Inhalte sind abschließend aufgezählt. Nach dem Wortlaut ist jeweils der volle Text einzutragen, keine Zusammenfassung; auch ein bloßer Verweis auf das Protokoll genügt danach nicht.
Beschlüsse der Eigentümerversammlung: Wortlaut der verkündeten Beschlüsse mit Ort und Datum der Versammlung. Auch ein abgelehnter Antrag hat Beschlussqualität (BGH, V ZB 10/01); nach herrschender Meinung gehört ein verkündeter Negativbeschluss deshalb ebenfalls in die Sammlung.
Beschlüsse ohne Versammlung: Wortlaut mit Ort und Datum der Verkündung (§ 23 Abs. 3 WEG).
Gerichtliche Entscheidungen: Urteilsformeln aus Verfahren nach § 43 WEG mit Datum, Gericht und Parteien. Die Gründe der Urteile gehören nicht hinein. Da Satz 3 beide gemeinsam nennt, laufen Urteile nach dem Wortlaut in derselben Nummerierung wie Beschlüsse. Ein Urteil auf eine Beschlussklage wirkt für und gegen alle Eigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG).
Damit der Text später eintragungsfähig ist, muss die Beschlussvorlage klar formuliert sein; der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Wie ein Beschluss im Einzelnen aussieht, behandelt der Beitrag zum Protokoll der Eigentümerversammlung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und 3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind.
Stichtag: Beschlüsse nach dem 1. Juli 2007
Einzutragen sind nur Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen, die „nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind“. Die Beschlusssammlung ist deshalb nicht die vollständige Geschichte einer älteren Gemeinschaft.
Ältere Beschlüsse der Eigentümerversammlung bleiben trotzdem gültig. Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG); nichtige Beschlüsse ausgenommen. Eine gesetzliche Ablaufzeit gibt es nicht. Wer ältere Beschlüsse sucht, findet sie in den alten Niederschriften.
Für Altbeschlüsse, die noch wirken, lohnt sich eine eigene Übersicht außerhalb der gesetzlichen Sammlung. Grundlage dafür sind die alten Niederschriften; so bleibt die Dokumentation der Eigentümergemeinschaft lückenlos.
Eintragung: Unverzüglich, nummeriert, mit Datum
Beschlüsse und Entscheidungen sind „fortlaufend einzutragen und zu nummerieren“ (§ 24 Abs. 7 Satz 3 WEG). Eintragungen, Vermerke und Löschungen sind „unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen“ (Satz 7).
Eine Zahl von Tagen oder Werktagen nennt das Gesetz nicht. Unverzüglich heißt nach der gesetzlichen Bestimmung in § 121 Abs. 1 BGB „ohne schuldhaftes Zögern“. Das beurteilt sich im Einzelfall.
Anfechtung und Aufhebung: Ist ein Beschluss angefochten oder aufgehoben worden, ist das anzumerken (Satz 4). Die Klage selbst macht der Verwalter den Eigentümern unverzüglich bekannt (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Fristen erklärt der Beitrag „Beschluss anfechten: Fristen und Ablauf“.
Löschung: Bei einer Aufhebung kann der Eintrag statt eines Vermerks gelöscht werden (Satz 5), ebenso wenn er aus einem anderen Grund keine Bedeutung mehr für die Eigentümer hat (Satz 6). Nach dem Wortlaut betrifft die Löschung nur die Eintragung; einen geltenden Beschluss hebt sie nicht auf.
Muster für den Aufbau: Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor. Bewährt hat sich eine Tabelle mit laufender Nummer, Ort und Datum der Versammlung, Beschlusstext, Datum der Eintragung und einer Spalte für Vermerke wie „angefochten“, jeweils mit Datum. Ein solches Muster ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern eine Arbeitshilfe.
Beschlusssammlung und Protokoll: Die Abgrenzung
Beide stehen nebeneinander, das Gesetz bildet keine Rangfolge; jedes Dokument hat seine eigene Rolle. Die Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG hält die in einer Versammlung gefassten Beschlüsse fest und wird unterschrieben. Die Beschlusssammlung läuft über alle Jahre und enthält nur die Texte aus Absatz 7; eine Unterschrift verlangt Absatz 7 nicht.
Keines der beiden Dokumente erzeugt den Beschluss. Der Feststellung und Bekanntgabe des Ergebnisses durch den Vorsitzenden kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu (BGH, V ZB 10/01, Leitsatz b).
Im Alltag ergänzen sich beide: Wer die Beschlusslage sucht, beginnt mit der Sammlung. Wer die Beschlussfassung mit den Abstimmungen nachvollziehen will, braucht das Protokoll. Weicht der Text eines Beschlusses in beiden ab, sollte die Hausverwaltung das klären und berichtigen.
| Protokoll (§ 24 Abs. 6 WEG) | Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) |
|---|---|
| Je Versammlung, unterschrieben, mit den gefassten Beschlüssen | Fortlaufend über alle Jahre, nur Wortlaut, auch Urteilsformeln, mit Vermerken |
Pflicht zur Führung: Aufgabe der WEG Verwaltung
Die Beschlusssammlung ist „von dem Verwalter zu führen“ (§ 24 Abs. 8 Satz 1 WEG). Diese Pflicht zur Führung folgt damit unmittelbar aus dem Gesetz. Abweichende Zuständigkeiten nennt das Gesetz nur für den Fall, dass ein Verwalter fehlt.
Fehlt ein Verwalter, führt sie der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung, sofern die Eigentümer nicht durch Stimmenmehrheit einen anderen bestellt haben (Satz 2). Selbstverwaltende Gemeinschaften sollten das per Beschluss klären, damit die Sammlung nicht mit jedem Vorsitz wandert.
Beim Verwalterwechsel gehört die Sammlung zu den Unterlagen, die übergeben werden; was dazugehört, zeigt die Checkliste zur Übergabe. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg führen wir die Sammlung im Rahmen der WEG-Verwaltung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.
Einsicht: Wer die Beschlusssammlung lesen darf
„Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben“ (§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG). Das Einsichtsrecht ist an keinen besonderen Anlass gebunden, denn einen Grund verlangt Satz 8 nicht; diese Rechte haben alle Eigentümer. Für die Verwaltungsunterlagen insgesamt gilt § 18 Abs. 4 WEG, Details stehen im Beitrag zum Einsichtsrecht.
Erwerber: Ein Käufer hat vor dem Kauf kein eigenes Recht, sondern braucht die Ermächtigung des Verkäufers. Das lohnt sich: Beschlüsse wirken gegen den Rechtsnachfolger grundsätzlich auch ohne Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG); für jeden Rechtsnachfolger ist die Sammlung darum eine wichtige Grundlage. Ausnahme sind Vereinbarungen und Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden; sie wirken nur nach Eintragung im Grundbuch (Satz 1). Mehr dazu im Beitrag „Eigentumswohnung kaufen: Unterlagen der WEG, die Käufer prüfen sollten“.
Ort und Kopien: Der BGH hat zu Verwaltungsunterlagen entschieden, dass das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist; dort kann der Eigentümer auf seine Kosten Kopien anfertigen oder anfertigen lassen (Urteil vom 11. Februar 2011, V ZR 66/10). Die Kosten für Kopien trägt also der Eigentümer. Ein Anspruch auf Versand besteht nur ausnahmsweise, wenn Treu und Glauben es gebieten. Das Urteil stammt aus der Zeit vor der WEG-Reform 2020 und betrifft nicht die Beschlusssammlung selbst; nach herrschender Meinung gelten diese Grundsätze weiter, auch für die Einsicht in die Sammlung.
Grenzen setzen nach demselben Urteil nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Schikaneverbot.
Tipp: Vor dem Kauf Lassen Sie sich vom Verkäufer schriftlich zur Einsicht ermächtigen und lesen Sie auch die älteren Protokolle.
Fehlende Führung: Rechte der Eigentümer und Folgen
§ 24 WEG selbst nennt keine Sanktion. Die Folgen ergeben sich aus den allgemeinen Regeln; fehlende Führung ist nach herrschender Meinung eine schwerwiegende Pflichtverletzung.
Nachholung verlangen: Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die den gesetzlichen Regelungen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG); notfalls vor dem Gericht am Ort des Grundstücks (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
Abberufung: Nach geltendem Recht braucht es dafür keinen Fehler in der Beschlusssammlung und keinen besonderen Grund. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Aus diesen Vorschriften folgt: Eine fehlerhafte Führung kann zur Abberufung des Verwalters führen. Automatisch führt aber kein Fehler dazu, auch kein einmaliger, denn das entscheiden die Eigentümer durch Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Den Ablauf beschreibt Verwalter abberufen.
Verwaltervertrag: Ob Mängel eine fristlose Kündigung tragen, ist eine Frage des Einzelfalls (§ 626 Abs. 1 BGB); ein einmaliger Fehler reicht dafür nicht automatisch. Entsteht der Gemeinschaft ein Schaden, kommt Schadensersatz in Betracht, sofern der Verwalter die Pflichtverletzung zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 BGB).
Rekonstruktion: In der Praxis wird eine fehlende Sammlung aus den Niederschriften und Urteilen nachgebaut. Lücken zeigen sich oft erst beim Verwalterwechsel oder Verkauf; der Verwaltungsbeirat sollte die Sammlung daher regelmäßig stichprobenartig ansehen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
Häufige Fragen
Ist eine Beschlusssammlung Pflicht?
Ja. § 24 Abs. 7 Satz 1 WEG schreibt sie für jede Wohnungseigentümergemeinschaft vor, auch ohne Verwalter.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 7, 8 WEG
Wie lange muss die Beschlusssammlung aufbewahrt werden?
§ 24 WEG nennt keine Aufbewahrungsfrist. Die Sammlung wird fortlaufend geführt; einzelne Einträge dürfen nur unter den Voraussetzungen von § 24 Abs. 7 Satz 5 und 6 WEG gelöscht werden.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 7 WEG
Wie lange ist ein Beschluss in einer WEG gültig?
Eine gesetzliche Ablaufzeit gibt es nicht. Er gilt, bis er aufgehoben oder durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird, sofern er nicht nichtig ist oder selbst eine Befristung enthält.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 4 WEG
Wie muss ein Beschluss einer WEG aussehen?
Der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein, und der Vorsitzende stellt das Ergebnis fest und gibt es bekannt. In die Sammlung kommt der Wortlaut.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 2 WEG; BGH V ZB 10/01
Wie muss eine Beschlussvorlage aussehen?
Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor. In der Praxis sollte sie so eindeutig sein, dass der Text unverändert eingetragen werden kann.
Gibt es eine Frist von fünf Werktagen für die Eintragung?
Nicht im Gesetz. § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG sagt nur „unverzüglich“, also ohne schuldhaftes Zögern.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 7 WEG; § 121 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 10, 18, 23, 24, 25, 26, 43, 44 WEG; §§ 121, 280, 626 BGB; BGH V ZB 10/01, V ZR 66/10
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
