Allstimmigkeit klingt nach Ausnahme, und genau das ist sie im Wohnungseigentumsrecht seit dem 1. Dezember 2020. Trotzdem scheitern in der Praxis viele Beschlüsse daran, dass die Zustimmung aller Eigentümer fehlt oder die Eigentümergemeinschaft gar nicht hätte beschließen dürfen. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwalter, die vor der Abstimmung wissen wollen, welche Mehrheit ihre Entscheidungen brauchen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Unterschied: Allstimmigkeit heißt Zustimmung aller Eigentümer; Einstimmigkeit nur, dass keine Stimme der Anwesenden dagegen ist.
- Alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen zustimmen bei Vereinbarungen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), beim Umlaufbeschluss ohne Mehrheitsregel (§ 23 Abs. 3) und bei Eingriffen in den Kernbereich.
- Bauliche Veränderungen gehen seit 2020 in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit; nur wer unbillig benachteiligt wird, muss nach § 20 Abs. 4 zustimmen.
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung ohne Beschlusskompetenz sind nichtig (BGH, V ZB 58/99).
Allstimmigkeit WEG: Bedeutung und Unterschied zur Einstimmigkeit
Allstimmigkeit bedeutet: Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der Gemeinschaft stimmen zu, nicht nur die Anwesenden. Hat ein Käufer vom teilenden Eigentümer schon eine Vormerkung und den Besitz, zählt er als werdender Eigentümer an dessen Stelle (§ 8 Abs. 3 WEG). Wer nicht zur Eigentümerversammlung kommt, sein Stimmrecht nicht ausübt oder sich enthält, verhindert die Allstimmigkeit.
Der Begriff Einstimmigkeit bezieht sich im üblichen Sinn nur auf die abgegebenen Stimmen der in der Versammlung Anwesenden und Vertretenen. Beschlüsse sind einstimmig, wenn keine Nein-Stimme fällt, auch wenn die Hälfte der Eigentümer fehlt. Das Wohnungseigentumsgesetz verwendet den Begriff etwa in § 48 Abs. 6 beim Verzicht auf die Präsenzversammlung neben einer virtuellen Eigentümerversammlung.
Der Unterschied hat praktische Bedeutung: Allstimmigkeit ist deutlich strenger als Einstimmigkeit. Sie schützt den einzelnen Eigentümer davor, dass ein Mehrheitsbeschluss über ein Recht entscheidet, das ihm allein zusteht.
| Allstimmigkeit | Einstimmigkeit |
|---|---|
| Zustimmung aller Wohnungseigentümer, auch der abwesenden; Enthaltung oder Schweigen lässt sie scheitern | Keine Nein-Stimme unter den abgegebenen Stimmen der Anwesenden und Vertretenen |
Vereinbarung statt Beschluss: Wann alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen
Der wichtigste Fall ist die Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer können vom Gesetz abweichende Regelungen vereinbaren, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Vereinbarung ist ein Vertrag aller Eigentümer, keine Beschlussfassung in der Versammlung.
Typisch sind Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Begründung eines Sondernutzungsrechts an Flächen des Gemeinschaftseigentums oder eine andere Zweckbestimmung einer Wohneinheit. Gegen einen Käufer wirkt die Vereinbarung nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG); in der Regel heißt das notarielle Beglaubigung aller Unterschriften.
Allstimmige Beschlüsse sind nicht automatisch eine Vereinbarung. Wer die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung ändern will, braucht die Vereinbarung aller Eigentümer mit Eintragung im Grundbuch oder eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung, die Beschlüsse über diesen Beschlussgegenstand erlaubt.
Verweigert ein Eigentümer die Zustimmung, bleibt nach geltendem Recht der Anspruch auf Anpassung, wenn das Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann außerdem abweichende, auch strengere Mehrheiten vorsehen, soweit das Gesetz das nicht ausschließt.
In der Praxis scheitert Allstimmigkeit oft nicht am Inhalt, sondern an der Kommunikation: Missverständnisse, ungleich verteilte Informationen unter den Mitgliedern der Gemeinschaft oder Gruppendruck in der Versammlung haben Einfluss darauf, ob eine Person zustimmt. Transparente Unterlagen der Verwaltung vor der Versammlung und Kompromisse oder Paketlösungen für diejenigen, die einen Nachteil tragen, erhöhen die Möglichkeit, gerade bei Umlaufbeschlüssen alle Stimmen zu erhalten.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
Umlaufbeschluss: Allstimmigkeit ohne Versammlung
Ohne Eigentümerversammlung sind Beschlüsse in der Regel nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Fehlt die Zustimmung einer einzigen Person, scheitert der Umlaufbeschluss im Umlaufverfahren. Bei Umlaufbeschlüssen genügt E-Mail.
Die Eigentümer können aber für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass für Entscheidungen im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Nach dem BGH-Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 190/25, Rn. 32) steht das Erfordernis der Allstimmigkeit zur Disposition der Eigentümer. Ein Verstoß macht Beschlüsse im Umlaufverfahren deshalb nur anfechtbar, nicht nichtig.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Bauliche Veränderungen: einfache Mehrheit statt Zustimmung aller Eigentümer
Nach altem Recht, also bis zum 30. November 2020, brauchten bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG alter Fassung die Zustimmung jedes Eigentümers, der über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt war. Jeder so beeinträchtigte Eigentümer konnte die Maßnahme damit verhindern, auch gegen die Mehrheit bei der Abstimmung.
Nach geltendem Recht können bauliche Veränderungen in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Einen Anspruch auf Gestattung hat ein Eigentümer, wenn alle einverstanden sind, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3).
Grenzen bleiben: Eine Maßnahme, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt, darf nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG). In der Praxis heißt das: Der Benachteiligte muss zustimmen; eine grundlegende Umgestaltung ist nach herrschender Meinung nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Unbillig ist ein Nachteil nach dem BGH-Urteil vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 244/22, Leitsatz) erst, wenn er einem verständigen Eigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf.
Bei den Kosten schützt § 21 WEG die Gegenstimmen. Wer nach § 21 Abs. 1 bis 4 keine Kosten tragen muss, dem dürfen spätere Beschlüsse der Gemeinschaft über eine abweichende Kostenverteilung keine Kosten auferlegen (§ 21 Abs. 5 Satz 2).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
Kernbereich: Wann der einzelne Eigentümer zustimmen muss
Auch eine Öffnungsklausel deckt nicht jeden Mehrheitsbeschluss. Nach dem BGH-Urteil vom 12. April 2019 (Az. V ZR 112/18, Leitsätze b und c) gehört die Zweckbestimmung einer Einheit zu den mehrheitsfesten Rechten des Sondereigentümers. Ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung, etwa an Feriengäste, ist nur mit Allstimmigkeit rechtmäßig, also wenn alle Eigentümer zustimmen.
Ebenso geschützt ist das Belastungsverbot: Neue Leistungspflichten, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, dürfen keinem Eigentümer ohne Zustimmung auferlegt werden (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2014, Az. V ZR 315/13, Leitsatz b).
Diese Rechte bilden den Kernbereich, den das Wohnungseigentum jedem Eigentümer sichert. Bisher sah der BGH solche Beschlüsse ohne die nötige Zustimmung als schwebend unwirksam an (V ZR 315/13, Leitsatz a). Ob daran festzuhalten ist oder sie nichtig bzw. anfechtbar sind, hat er in V ZR 112/18 (Rn. 25 f.) ausdrücklich offengelassen.
Stimmrecht und einfache Mehrheit: Was ohne Allstimmigkeit geht
Gesetzliche Mehrheitsregeln machen Allstimmigkeit in vielen Fällen entbehrlich: Alle übrigen Entscheidungen, für die Gesetz oder Gemeinschaftsordnung eine Beschlusskompetenz vorsehen, trifft die Mehrheit der abgegebenen Stimmen bei der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Dazu gehören Beschlüsse zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, zur Hausordnung, zum Wirtschaftsplan und zur Jahresabrechnung (§§ 19, 28 WEG). Wer sich enthält, nutzt sein Stimmrecht nicht: Enthaltungen zählen bei der Abstimmung nicht mit, also auch nicht als Nein (BGH, Urteil vom 18. Januar 2019, Az. V ZR 324/17, Rn. 8).
Auch die Kostenverteilung der Gemeinschaft lässt sich per Mehrheitsbeschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das gilt nach dem BGH-Urteil vom 22. März 2024 (Az. V ZR 81/23, Leitsatz a) selbst dann, wenn Eigentümer von Kosten befreit oder erstmals belastet werden.
Beim Stimmrecht gilt nach dem Gesetz das Kopfprinzip: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2), auch wer mehrere Wohnungen besitzt. Viele Gemeinschaftsordnungen ersetzen das Kopfprinzip durch das Wertprinzip, also ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen, oder durch das Objektprinzip mit einer Stimme je Wohneinheit. Welche Regelungen gelten, zeigt ein Blick in die Teilungserklärung, deren Bestandteil die Gemeinschaftsordnung in der Regel ist.
Wer sein Stimmrecht bei der Abstimmung nicht selbst ausübt, braucht eine Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3); die Vollmacht kann auch per E-Mail erteilt werden. Kein Stimmrecht hat ein Eigentümer bei Rechtsgeschäften mit ihm oder Rechtsstreiten gegen ihn (§ 25 Abs. 4).
Beschluss ohne Kompetenz: nichtig statt anfechtbar
Erfolgt in der Wohnungseigentümerversammlung eine Beschlussfassung mit Mehrheit über eine Angelegenheit, die eine Vereinbarung erfordert, fehlt die Beschlusskompetenz. Solche Beschlüsse sind nichtig (BGH, Beschluss vom 20. September 2000, Az. V ZB 58/99, Leitsätze b und d; bestätigt in V ZR 190/25, Rn. 33). Sie binden keinen Eigentümer, auch nicht nach Ablauf der Anfechtungsfrist.
Andere Fehler machen Beschlüsse nur anfechtbar; sie gelten, bis ein Gericht sie aufhebt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats erhoben werden (§ 45). Wer einen Antrag rechtzeitig auf die Tagesordnung bringen will, sollte wissen, wie man eine Eigentümerversammlung einberufen muss.
In der WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg prüft LIKKA vor jeder Versammlung, ob Beschlüsse mit Mehrheit möglich sind oder eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft nötig ist.
Tipp: Vor der Abstimmung die Kompetenz prüfen Fragen Sie bei jedem Antrag zuerst: Erlaubt Gesetz oder Gemeinschaftsordnung einen Beschluss? Wenn nicht, hilft auch eine große Mehrheit nicht; dann braucht es eine Vereinbarung aller Eigentümer.
Häufige Fragen
Was bedeutet Allstimmigkeit?
Allstimmigkeit bedeutet, dass alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen, auch die in der Versammlung nicht Anwesenden. Eine fehlende Stimme oder Enthaltung genügt, damit sie scheitert.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG
Was ist der Unterschied zwischen Allstimmigkeit und Einstimmigkeit?
Der Unterschied: Einstimmigkeit zählt nur die abgegebenen Stimmen der Anwesenden bei der Abstimmung, Allstimmigkeit verlangt die Zustimmung aller Eigentümer. Einstimmige Beschlüsse sind daher nicht automatisch allstimmig.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 3, § 25 Abs. 1 WEG
Wann ist Allstimmigkeit erforderlich?
Voraussetzung ist sie bei Vereinbarungen, etwa zur Änderung der Teilungserklärung, beim Umlaufbeschluss ohne Mehrheitsregel und bei Eingriffen in mehrheitsfeste Rechte wie die Zweckbestimmung einer Einheit.
Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1, § 23 Abs. 3 WEG; BGH V ZR 112/18
Ist ein allstimmiger Beschluss dasselbe wie eine Vereinbarung?
Nein. Eine Vereinbarung ist ein Vertrag aller Eigentümer und wirkt gegen Käufer nur nach Eintragung im Grundbuch; Beschlüsse der Gemeinschaft wirken grundsätzlich auch ohne Grundbuch, außer sie beruhen auf einer Öffnungsklausel (§ 10 Abs. 3 WEG). Beschlüsse setzen eine Beschlusskompetenz aus Gesetz oder Vereinbarung voraus.
Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 3, § 23 Abs. 1 WEG
Wann geht ein einstimmiger Beschluss in der WEG?
Einstimmigkeit verlangt das Gesetz in der Regel nicht, nur selten, etwa beim Verzicht auf die jährliche Präsenzversammlung nach § 48 Abs. 6. Für die laufende Verwaltung reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1, § 48 Abs. 6 WEG
Hat ein Eigentümer mehrerer Wohnungen mehr Stimmen?
Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip nicht: Jeder Eigentümer hat ein Stimmrecht mit einer Stimme. Sieht die Gemeinschaftsordnung das Wertprinzip oder Objektprinzip vor, zählt das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder Einheiten.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 2 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 8, 10, 16, 19, 20, 21, 23, 25, 28, 45, 47, 48 WEG; BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99; Urteile vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, 12.04.2019 – V ZR 112/18, 09.02.2024 – V ZR 244/22, 22.03.2024 – V ZR 81/23, 18.01.2019 – V ZR 324/17 und 17.07.2026 – V ZR 190/25
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
