Die Tagesordnung ist das Gerüst jeder Eigentümerversammlung. Sie legt fest, worüber die Wohnungseigentümer beraten und abstimmen können, denn ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand in der Einladung bezeichnet war (§ 23 Abs. 2 WEG).
Das Wichtigste in Kürze
- Beschlossen werden kann nur, was in der Einladung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG); eine schlagwortartige Bezeichnung genügt regelmäßig (BGH, V ZR 129/11).
- Unter einem Punkt „Sonstiges“ wird nur beraten; Beschlüsse dort sind nach herrschender Meinung anfechtbar.
- Jeder Eigentümer kann die Aufnahme eines Punkts verlangen, wenn das ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (BGH, V ZR 101/16).
- Die Einladung soll mindestens drei Wochen vorher in Textform zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG); Fehler machen Beschlüsse in der Regel nur anfechtbar.
Tagesordnung Eigentümerversammlung: Was das WEG verlangt
Dieser Ratgeber gibt Eigentümern, Verwaltungsbeirat und Verwaltern einen Überblick darüber, worauf es beim Thema Tagesordnung ankommt, wenn sie eine Versammlung vorbereiten oder einen eigenen Antrag einbringen wollen. Er erklärt die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Die Eigentümerversammlung wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Mit diesem Recht korrespondiert nach dem Bundesgerichtshof auch das Recht und die Pflicht, die Tagesordnung zu erstellen; über die Aufnahme einzelner Punkte entscheidet der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen (BGH, Urteil vom 23. Februar 2018, V ZR 101/16, Rn. 62). Als Einberufender ist der Verwalter damit auch für die korrekte Formulierung der TOPs verantwortlich.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Tagesordnung große Bedeutung, denn nur in der Eigentümerversammlung entstehen Beschlüsse, die alle Miteigentümer und auch spätere Käufer binden. Die Gemeinschaftsordnung kann zusätzliche Regeln zur Einladung enthalten; sie gehört deshalb zur Vorbereitung jeder Wohnungseigentümerversammlung. Wie eine Hausverwaltung die Versammlung organisiert, zeigt die Seite WEG-Verwaltung.
Die Einladung erfolgt in Textform, also auch per E-Mail (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG). Das Einladungsschreiben nennt Versammlungstermin, Ort und Raum, in der Praxis etwa ein Tagungsraum oder das Nebenzimmer einer Gaststätte, und die Tagesordnung mit allen Tagesordnungspunkten, über die Beschlüsse gefasst werden sollen.
Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gibt es kein Quorum für die Beschlussfähigkeit mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann beschließen, es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Umso wichtiger ist eine saubere Einladung. Wer einlädt, wenn der Verwalter untätig bleibt, steht im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Bezeichnung der TOPs: Wie genau muss die Tagesordnung sein?
Wie genau der Beschlussgegenstand zu bezeichnen ist, folgt aus dem Zweck der Vorschrift. Der Wohnungseigentümer soll vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden und sich anhand der Tagesordnung vorbereiten und entscheiden können, ob er an der Versammlung teilnimmt (BGH, Urteil vom 13. Januar 2012, V ZR 129/11, Rn. 9).
Erforderlich, aber auch ausreichend ist nach diesem Urteil, dass die Tagesordnungspunkte so genau bezeichnet sind, dass die Eigentümer verstehen, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beschlossen werden soll und welche Auswirkungen das hat. Jeder Tagesordnungspunkt muss also klar und konkret formuliert sein, regelmäßig reicht dafür eine schlagwortartige Bezeichnung.
Für bestimmte Gegenstände kann es im Einzelfall nötig sein, Unterlagen beizufügen, etwa bei Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan (V ZR 129/11, Rn. 12). In der Praxis gehören bei größeren Maßnahmen Angebote oder Vergleichsangebote, Kostenrahmen und Finanzierung in die Einladung, damit sich jeder Miteigentümer vorbereiten kann. Wann mehrere Angebote nötig sind, steht im Beitrag Vergleichsangebote.
Fehlen solche Unterlagen, haften Eigentümer für eine verweigerte Zustimmung zu dringenden Erhaltungsmaßnahmen nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich nur, wenn sie mit der Einladung hinreichend deutlich über den Bedarf informiert wurden (V ZR 101/16, Leitsatz, zum alten Recht). Eine gute Vorbereitung der TOPs schützt also alle Beteiligten.
| Zu ungenau | Ausreichend |
|---|---|
| „Dach“, „Sonstiges“, „Anträge der Eigentümer“ | „Sanierung der Dachentwässerung nach Angebot, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage“ |
Verschiedenes: Warum unter diesem Punkt keine Beschlüsse fallen
Ein Punkt „Verschiedenes“ oder „Sonstiges“ bezeichnet keinen Beschlussgegenstand im Sinne des Gesetzes. Nach herrschender Meinung darf dort nur beraten und informiert werden, etwa über Termine oder Anregungen für die nächste Versammlung.
Werden unter diesem Punkt trotzdem Beschlüsse gefasst, sind sie nach herrschender Meinung nicht nichtig, aber anfechtbar. Ausgenommen sind Fragen der Geschäftsordnung, etwa eine Änderung der Reihenfolge der TOPs, die die Versammlung mit Mehrheit beschließen kann.
Antrag zur Tagesordnung: Wie entsteht ein neuer Tagesordnungspunkt?
Jeder Eigentümer kann vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte verlangen, wenn deren Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (BGH, V ZR 101/16, Rn. 62, noch zu § 21 Abs. 4 WEG a. F.). Nach herrschender Meinung folgt dieser Anspruch heute aus § 18 Abs. 2 WEG; er richtet sich gegen die Gemeinschaft, für die der Verwalter die Einladung vorbereitet.
Eigentümer oder Gruppen können nach demselben Urteil aber nicht selbst Tagesordnungspunkte ankündigen und die Versammlung so zu einer Beschlussfassung zwingen. Der Weg führt über den Antrag an die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft, am besten in Textform mit einem ausformulierten Beschlussantrag und Gründen.
In der Praxis sollte der Antrag eingehen, bevor die Einladung verschickt wird. Lehnt der Verwalter ab, kann mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung verlangen und muss dabei Zweck und Gründe nennen (§ 24 Abs. 2 WEG); mehr dazu im Beitrag „außerordentliche Eigentümerversammlung“. Verweigert die Versammlung später einen notwendigen Beschluss, bleibt die Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie 2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Antrag | Beschlussantrag mit Gründen in Textform an den Verwalter |
| Prüfung | Verwalter nimmt den Punkt auf, wenn ordnungsmäßige Verwaltung es erfordert |
| Einladung | Zugang unter Wahrung der Ladungsfrist |
| Versammlung | Abstimmung und Verkündung des Ergebnisses |
Drei Wochen: Ladungsfrist und Nachschieben von Punkten
Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Es handelt sich um eine Soll-Vorschrift, die alte Einladungsfrist von zwei Wochen gilt seit der Reform nicht mehr.
In der Praxis sollte die Tagesordnung deshalb mehr als drei Wochen vor der Versammlung feststehen, denn sie muss bereits beim Versand der Einladung vollständig sein. Geht ein Antrag erst nach dem Versand ein, kann der Verwalter die Tagesordnung ergänzen. Nach herrschender Meinung gilt die Ladungsfrist auch für die Ergänzung: Nachgeschobene TOPs sollten den Eigentümern ebenfalls innerhalb dieser Frist in Textform vorliegen.
Wird die Frist unterschritten, ohne dass Dringlichkeit besteht, sind Beschlüsse zu diesem Punkt angreifbar. Kommen Punkte zu spät, werden sie in der Regel in die nächste Eigentümerversammlung verschoben, im Fall echter Eile in eine außerordentliche Versammlung.
Für dringende Fälle, etwa nach einem Wasserschaden, kann die Frist kürzer sein. Wer einlädt, sollte die Dringlichkeit im Einladungsschreiben kurz begründen, damit die TOPs später nicht wegen der Frist angegriffen werden.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
Beschlussantrag formulieren: So werden TOPs klar
Gute Tagesordnungspunkte bestehen aus einer kurzen Überschrift und einem ausformulierten Beschlussantrag. Beispiel: „TOP 5: Erneuerung der Dachentwässerung. Die Gemeinschaft beauftragt die Firma laut Angebot vom … Die Kosten werden aus der Erhaltungsrücklage entnommen.“
Der Antrag darf in der Versammlung nach herrschender Meinung angepasst werden, solange er im Rahmen des angekündigten Gegenstands bleibt. Wer etwa eine „Änderung der Hausordnung zur Ruhezeit“ ankündigt, kann nicht unter diesem Punkt über eine Sonderumlage abstimmen.
Die Tagesordnung sollte logisch aufgebaut sein: Formalien, dann Beschlüsse über Abrechnung und Wirtschaftsplan, Verwalter und Verwaltungsbeirat, Maßnahmen, zuletzt Sonstiges. Beschlüsse kommen grundsätzlich erst mit Feststellung und Verkündung durch den Versammlungsleiter zustande (BGH, Beschluss vom 23. August 2001, V ZB 10/01). Wie die Abstimmung läuft, zeigt der Beitrag „Ablauf der Eigentümerversammlung“; die gefassten Beschlüsse werden in einer Niederschrift festgehalten (§ 24 Abs. 6 WEG), mehr dazu unter „Protokoll der Eigentümerversammlung“.
Tipp: Beschlussantrag vorab ausformulieren Schicken Sie mit der Einladung einen fertigen Beschlussantrag und legen Sie Angebote, Kosten und Finanzierung bei. Das schützt vor Überraschung und vor Anfechtung.
Fehler in der Tagesordnung: anfechtbar, nicht nichtig
Nichtig sind Beschlüsse nur, wenn sie gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 WEG). Die Formvorschriften des § 24 WEG zur Ladung gehören nach dem Bundesgerichtshof nicht dazu, weil sie durch Vereinbarung abänderbar sind (BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, V ZR 235/11, Rn. 5). Nichtigkeit kommt nur in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn ein Eigentümer gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen wird (Rn. 8).
Nach herrschender Meinung gilt das ebenso für eine fehlende oder ungenaue Bezeichnung des Gegenstands: Die Beschlüsse sind wirksam, bis ein Gericht sie für ungültig erklärt. Fehlende oder unklare Tagesordnungspunkte können also zu Anfechtungen führen, nicht zur Nichtigkeit. Ist sicher, dass sie bei korrekter Ladung genauso gefasst worden wären, scheitert die Anfechtung in der Regel.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Wie das Verfahren läuft, zeigt der Beitrag „Beschluss anfechten“. Für die erste Versammlung im Neubau gibt es eigene Punkte, siehe „erste Eigentümerversammlung“.
Im Rechtsstreit berücksichtigt das Gericht in der Regel nur Gründe, die der Kläger innerhalb der Begründungsfrist ihrem wesentlichen Kern nach vorgetragen hat (vgl. BGH, V ZR 129/11, Rn. 21, zum alten Recht). Wer als Miteigentümer einen notwendigen Beschluss vermisst, den die Versammlung abgelehnt hat, hat einen anderen Weg: die Beschlussersetzungsklage, beschrieben im Beitrag „Blockade in der WEG“.
Häufige Fragen
Wer erstellt die Tagesordnung für eine Eigentümerversammlung?
Der Verwalter, der die Versammlung einberuft. Er entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen, muss aber Punkte aufnehmen, deren Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 1 WEG; BGH, V ZR 101/16
Was muss eine Tagesordnung enthalten?
Neben Termin und Ort alle Gegenstände, über die beschlossen werden soll, so bezeichnet, dass die Eigentümer verstehen, worum es geht und welche Auswirkungen der Beschluss hat.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 2 WEG
Wie kommt mein Anliegen als Eigentümer auf die Tagesordnung?
Mit einem Antrag an den Verwalter in Textform, am besten mit ausformuliertem Beschlussantrag und Begründung, rechtzeitig vor dem Versand der Einladung.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2 WEG
Wann muss ein Tagesordnungspunkt vorliegen?
Die Einladung soll mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen. Auch Ergänzungen sollten nach herrschender Meinung innerhalb dieser Frist bei den Eigentümern sein.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 4 WEG
Kann unter Verschiedenes ein Beschluss gefasst werden?
Nein, dort wird nur beraten. Trotzdem gefasste Beschlüsse sind nach herrschender Meinung anfechtbar.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 4 WEG
Kann die Eigentümerversammlung die Reihenfolge der Tagesordnung ändern?
Ja. Die Reihenfolge ist eine Frage der Geschäftsordnung, über die die Versammlung mit Mehrheit entscheiden kann.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 18, 23, 24, 25, 44, 45 WEG; BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01; Urteile vom 13.01.2012 – V ZR 129/11, 20.07.2012 – V ZR 235/11 und 23.02.2018 – V ZR 101/16
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
