Hausverwaltung wechseln München: so gelingt der Verwalterwechsel
Eine WEG in München wechselt zur besten Hausverwaltung, indem die Eigentümerversammlung den bisherigen Verwalter mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen abberuft und im selben Termin eine neue Verwaltung bestellt, die sie vorher über mehrere Angebote ausgewählt hat. Dieser Artikel zeigt Wohnungseigentümern und Vermietern Schritt für Schritt Rechtslage, Mehrheiten, Auswahl und Übergabe. Das ist wichtig, weil die Verwaltung über Rücklagen, Abrechnungen und den Zustand Ihrer Immobilie entscheidet.
Wie wechsle ich in München zur besten Hausverwaltung?
Der Wechsel der Hausverwaltung in München braucht eine strukturierte Vorgehensweise. In der Regel sind es fünf Schritte.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften entscheidet die Eigentümerversammlung, für Vermieter zählt allein der eigene Vertrag mit dem Hausverwalter. Der bisherige Verwalter muss dem Wechsel nicht zustimmen, es genügen die Beschlüsse der Eigentümer.
- Lage klären: Verwaltervertrag, Laufzeit, Bestellung und offene Beschlüsse prüfen.
- Angebote einholen: mehrere Hausverwaltungen nach festen Kriterien vergleichen.
- Versammlung vorbereiten: Tagesordnung mit Abberufung, Kündigung des Vertrags und Bestellung.
- Beschlüsse fassen: Abberufung und Bestellung im selben Termin mit einfacher Mehrheit.
- Übergabe organisieren: Unterlagen, Bankzugänge und laufende Vorgänge geordnet übertragen.
Die folgenden Informationen gelten überall, denn das Wohnungseigentumsgesetz gilt bundesweit. Mehr zu unserem Vorgehen unter Verwaltung wechseln.
Was tun, wenn Sie mit der Hausverwaltung unzufrieden sind?
Häufige Gründe für einen Wechsel sind schlechte Kommunikation, verspätete Abrechnungen und hohe oder intransparente Kosten. Dazu kommen oft diese Punkte:
- Die Jahresabrechnung enthält Fehler.
- Beschlüsse der Eigentümer werden nicht umgesetzt.
- Es gibt keinen Einblick in Konten, Belege und Verträge.
- Baumängel und Instandhaltung werden nicht verfolgt.
- Der Verwalter ist nicht zertifiziert, obwohl jeder Eigentümer seit dem 1. Dezember 2023 einen zertifizierten Verwalter verlangen kann.
Sprechen Sie Probleme zuerst schriftlich beim Verwalter an und halten Sie fest, was nicht funktioniert. Bleibt eine Besserung aus, ist das ein guter Grund für einen Wechsel.
Fehlt die Grundlage für eine gute Zusammenarbeit, etwa nach dem Verlust des Vertrauensverhältnisses, sollten Sie nicht bis zum Ende der Bestellung warten.
Im Fall schwerer Pflichtverletzungen, etwa bei Verdacht auf Veruntreuung, liegt in der Regel ein wichtiger Grund vor. Dann sollten die Eigentümer den Verwalter rasch abberufen und rechtlichen Rat einholen.
Abberufung und Vertrag: warum das nicht dasselbe ist
Beim Wechsel des WEG-Verwalters gibt es zwei rechtliche Ebenen. Abberufung und Kündigung sind nicht dasselbe, deshalb sind in der Praxis mehrere Beschlüsse nötig.
Organstellung: das Amt des WEG-Verwalters
Die Bestellung verleiht dem Verwalter seine Organstellung. Er ist dann gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und diese Stellung verschafft ihm weitreichende Befugnisse.
Die Abberufung beendet diese Stellung als Organ und damit das Amt. Ab diesem Zeitpunkt darf der Verwalter die Gemeinschaft nicht mehr vertreten.
Wirksam wird die Abberufung, sobald sie dem Verwalter zugeht, zum Beispiel durch die Verkündung des Beschlusses in der Versammlung.
Verwaltervertrag: der Dienstvertrag
Der Verwaltervertrag ist von der Organstellung getrennt. Er ist ein Dienstvertrag mit Elementen der Geschäftsbesorgung und regelt Leistungen, Vergütung und Laufzeit.
Seine Beendigung ist ein eigener Gegenstand der Beschlussfassung. Viele Verträge sehen vor, dass der Vertrag mit der Abberufung endet. Sonst endet er nach § 26 Abs. 3 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Kann die WEG Verwalter jederzeit abberufen?
Ja. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 kann die WEG Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen. Weder Vertrag noch Gemeinschaftsordnung können das einschränken (§ 26 Abs. 5 WEG).
Ein Grund spielt nur noch beim Vertrag eine Rolle. Ohne Grund kann der bisherige Verwalter seine Vergütung bis zur Beendigung des Vertrags verlangen, höchstens sechs Monate, abzüglich ersparter Aufwendungen.
Liegt ein wichtiger Grund vor, lässt sich der Verwaltervertrag in der Regel fristlos kündigen.
Den wichtigen Grund sollten die Eigentümer dokumentieren, etwa mit Schreiben, gesetzten Fristen und Protokollen.
Welche Mehrheit braucht der Verwalterwechsel?
Die Abberufung des alten und die Bestellung des neuen Verwalters beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 WEG).
Für beide Beschlüsse genügt also ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Es zählen nur Ja- und Nein-Stimmen, Enthaltungen sind keine abgegebenen Stimmen.
Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer verlangt das Gesetz seit der WEG-Reform nicht mehr. Die Versammlung ist stets beschlussfähig, auch wenn nur wenige Eigentümer mit ihren Stimmen vertreten sind. Einen Grund für die Abberufung muss der Beschluss nicht nennen.
Stimmkraft prüfen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann die Stimmkraft anders regeln, zum Beispiel nach Miteigentumsanteilen.
Prüfen Sie diese Regel vor der Versammlung, damit klar ist, wie viele Stimmen für die Mehrheit nötig sind. Wer nicht kommen kann, sollte einem Miteigentümer seines Vertrauens eine Vollmacht geben.
Die Beschlüsse sind sofort wirksam. Wer sie für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben (§ 45 WEG).
Eigentümerversammlung einberufen, wenn der Verwalter nicht einlädt
Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann vom Verwalter verlangen, eine Versammlung einzuberufen, schriftlich und unter Angabe von Zweck und Gründen (§ 24 Abs. 2 WEG).
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Die Einberufungsfrist beträgt mindestens drei Wochen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Einladung muss die Punkte der Tagesordnung genau bezeichnen (§ 23 Abs. 2 WEG).
Für eine sichere Beschlussfassung stehen Abberufung, Beendigung des Vertrags und Bestellung deshalb als eigene Punkte in der Tagesordnung. Hilfreich ist eine enge Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat (mehr zum Beirat).
Wie wählt man eine neue Hausverwaltung?
Vor der Neubestellung sollten der Eigentümergemeinschaft mehrere Vergleichsangebote vorliegen. Nach der Rechtsprechung braucht die Gemeinschaft in der Regel Alternativangebote, damit die Wahl ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Vor einem Wechsel sollten mindestens drei Angebote vorliegen.
Der Vergleich gelingt besser, wenn alle Bewerber dieselben Informationen erhalten: Zahl der Einheiten, Baujahr, Heizung, anstehende Maßnahmen und den Bestand an Verträgen.
Kriterien für die beste neue Hausverwaltung
- Einen zertifizierten Verwalter und eine Erlaubnis nach § 34c GewO.
- Eigene Konten je Gemeinschaft statt Sammelkonten und ein Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG.
- Persönliche Ansprechpartner und klare Zuständigkeiten.
- Eine verständliche Abrechnung und digitale Einsicht in Belege, Protokolle und Beschlüsse.
- Erfahrung mit Objekten Ihrer Größe in der Region.
- Ein Verwaltervertrag mit klar beschriebenen Grundleistungen und besonderen Leistungen.
Lassen Sie sich die Zertifizierung vor der Bestellung nachweisen.
Ein scheinbar günstiger Verwalter kann durch Sonderhonorare teurer werden. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die Grundvergütung, sondern den ganzen Vertrag.
Die Höhe der Vergütung hängt vom Leistungsumfang, von Größe und Zustand der Anlage und von anstehenden Maßnahmen ab. Eine günstige Verwaltung wird oft teuer, wenn Instandhaltung liegen bleibt und der Wert der Immobilie leidet.
Mehr zu Kostenfaktoren unter Kosten einer Hausverwaltung in München, mehr zur Auswahl unter die passende Hausverwaltung in München finden.
Gespräche mit den Bewerbern
Laden Sie zwei oder drei Verwalter in die engere Wahl ein. Stimmen Sie vorher mit dem Beirat ab, welche Bewerber eingeladen werden.
Ein guter Verwalter sieht sich das Objekt vor Ort an, bevor er ein Angebot abgibt. Achten Sie auch auf Aspekte wie Erreichbarkeit und verständliche Sprache.
Bitten Sie jeden Verwalter, sich in der Eigentümerversammlung vorzustellen. So können sich alle Eigentümer ein Bild machen, und die Beschlüsse stehen auf einer breiten Grundlage.
Beschlussvorlage für Abberufung und Bestellung
Eine gute Vorlage formuliert die Beschlüsse so, dass jeder Eigentümer sie versteht.
Ein Wechsel umfasst meist drei Beschlüsse: die Abberufung des bisherigen Verwalters zu einem bestimmten Datum, die Bestellung des neuen Verwalters und den Abschluss des neuen Verwaltervertrags.
Bewährt hat sich, den Beirat oder einen Eigentümer als Vertreter der Gemeinschaft zur Unterzeichnung des Vertrags zu bevollmächtigen.
Die Bestellung dauert höchstens fünf Jahre, bei der Erstbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
Wie die WEG Verwaltung und Übergabe lückenlos plant
Verwaltungslücke vermeiden
Ohne bestellten Verwalter fehlen der WEG Verwaltung und Vertretung nach außen. Rechnungen bleiben liegen, Verträge laufen ohne Ansprechpartner weiter.
Eine Verwaltungslücke vermeiden Sie, indem Abberufung und Bestellung im selben Termin beschlossen werden und die neue Verwaltung nahtlos anschließt, zum Beispiel zum Jahresende.
Legen Sie einen Stichtag fest: Bis dahin bezahlt der alte Verwalter jede fällige Rechnung, danach der neue Verwalter.
Welche Unterlagen müssen bei Verwalterwechsel übergeben werden?
Der alte Verwalter muss alle Verwaltungsunterlagen vollständig an die Gemeinschaft herausgeben (§§ 667, 675 BGB). Dazu gehören insbesondere:
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Pläne und Grundbuchauszüge
- Protokolle, Beschlüsse und die Beschluss-Sammlung
- Kontoauszüge, Bankzugänge und die Erhaltungsrücklage
- Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne (§ 28 WEG) und offene Beiträge
- Verträge mit Dienstleistern und Versicherungen
- Unterlagen zu Baumängeln, Gewährleistung und laufenden Verfahren
Zum Abschluss seiner Tätigkeit schuldet der alte Verwalter außerdem Rechnungslegung bis zum Stichtag. Gibt er Unterlagen nicht heraus, kann die Gemeinschaft ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen.
Die Übergabe sollte mit einem Protokoll dokumentiert werden. Offene Posten wie eine unbezahlte Rechnung gehören hinein, ebenso die Frage, wer die Jahresabrechnung für das Wechseljahr erstellt.
Wir prüfen bei der Übergabe, ob für jeden Beschluss Sammlung und Protokoll übereinstimmen.
Mietverwaltung wechseln als Vermieter
Wer Eigentumswohnungen oder ein Mietshaus vermietet, kann die Mietverwaltung ohne Beschluss wechseln. Ohne wichtigen Grund gelten dabei die Kündigungsfristen aus dem Vertrag.
Häufig sind Fristen von bis zu sechs Monaten zum Jahres- oder Vertragsende vereinbart.
Im Fall eines wichtigen Grundes ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Informieren Sie die Mieter rechtzeitig über Bankverbindung und Ansprechpartner.
Lassen Sie sich Mietverträge, Kautionsunterlagen und Abrechnungen übergeben. Die Kosten der Verwaltung sind nicht als Betriebskosten auf Mieter umlegbar (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Mehr zur Mietverwaltung in München.
Verwalterwechsel mit LIKKA
LIKKA betreut als Immobilienverwaltung über 2.500 Einheiten in München, den umliegenden Landkreisen und im Raum Augsburg.
Bei einem Wechsel übernehmen wir für Ihre Eigentümergemeinschaft die Vorbereitung. Wir prüfen Verwaltervertrag und Beschlusslage, sehen uns das Objekt mit dem Beirat an und bereiten Tagesordnung und Beschlüsse vor.
Nach der Bestellung als neuer Verwalter organisieren wir die Übergabe und richten jedem Eigentümer den Zugang zum Kundenportal ein. Unsere Betreuung umfasst die WEG-Verwaltung in München ebenso wie die Verwaltung vermieteter Wohnungen.
- Zertifizierte Verwalter, Erlaubnis nach § 34c GewO, Mitglied im VDIV Bayern und im IVD
- Ein eigenes Konto je Gemeinschaft und digitale Belegprüfung
- Persönliche Ansprechpartner im Büro München, Drachenseestraße 1, 81373 München
Häufige Fragen zum Wechsel der Hausverwaltung
Wie läuft ein Verwalterwechsel ab?
Die Eigentümer holen Angebote ein, laden zur Eigentümerversammlung ein und fassen dort die Beschlüsse über Abberufung, Bestellung und neuen Vertrag. Danach übergibt der alte Verwalter Unterlagen und Konten an den neuen.
Rechtsgrundlage: § 26 WEG
Kann man eine Hausverwaltung jederzeit kündigen?
Eine WEG kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bei der Mietverwaltung gelten die Fristen aus dem Vertrag.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG
Welche Mehrheit braucht die Abwahl des Verwalters?
Für die Abwahl genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wie die Stimmen gezählt werden, richtet sich nach dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1 WEG
Wie wird man den Hausverwalter los, wenn er keine Versammlung einberuft?
Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Beirats, sein Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer einladen. Dort wird über die Abberufung abgestimmt.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 3 WEG
Was passiert mit laufenden Aufträgen beim Verwalterwechsel?
Verträge, die der Verwalter im Namen der Gemeinschaft geschlossen hat, binden die Gemeinschaft und laufen weiter. Der neue Verwalter prüft Laufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten.
Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Wechsel?
Ein Wechsel zum Jahresende erleichtert die Abgrenzung der Abrechnung. Möglich ist er zu jedem Zeitpunkt, wenn die Übergabe geplant ist und keine Lücke entsteht.
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