Neue Fenster, eine Wärmedämmung oder ein Aufzug können die Miete erhöhen. Anders als bei der Vergleichsmiete braucht der Vermieter dafür keine Zustimmung des Mieters. Er muss die Maßnahme aber rechtzeitig ankündigen und die Erhöhung sauber berechnen. Fehler bei Ankündigung oder Erklärung kosten Zeit und oft Geld.
Modernisierung oder Erhaltung
Umlagefähig sind nur Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB. Dazu zählen etwa Maßnahmen, die Endenergie nachhaltig einsparen, den Wasserverbrauch senken, den Gebrauchswert erhöhen oder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Reine Reparaturen sind Erhaltung und erhöhen die Miete nicht.
Oft steckt in einer Modernisierung auch Erhaltung. Wer alte, verschlissene Fenster durch Wärmeschutzfenster ersetzt, hätte die Fenster ohnehin bald erneuern müssen. Dieser Anteil gehört nicht zu den umlagefähigen Kosten und ist, soweit erforderlich, zu schätzen (§ 559 Abs. 2 BGB). Dabei zählt der Abnutzungsgrad der ersetzten Bauteile.
§ 555b BGB definiert die Modernisierungsmaßnahmen; die Nummern 1, 3, 4, 5 und 6 berechtigen zur Erhöhung nach § 559 BGB. § 72 TKG regelt das Bereitstellungsentgelt für Glasfaseranschlüsse.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Dabei ist der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen.
Zum Beispiel Wärmedämmung, Wärmeschutzfenster, Aufzug oder Balkonanbau. Die Kosten sind nach Abzug des Erhaltungsanteils umlagefähig.
Zum Beispiel Reparatur eines undichten Dachs oder Austausch defekter Leitungen gleicher Art. Die Kosten trägt der Vermieter, eine Erhöhung nach § 559 BGB scheidet aus.
Ankündigung und Duldung
Der Vermieter hat die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c Abs. 1 BGB). Die Ankündigung muss Art und Umfang, Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten nennen. Er soll den Mieter außerdem auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen.
Der Mieter hat die Modernisierung grundsätzlich zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Härtegründe muss er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen. Die Frist beginnt nur, wenn die Ankündigung den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
§ 559c BGB regelt das vereinfachte Verfahren. Nach § 555c Abs. 2 BGB soll der Vermieter auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 BGB hinweisen.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über: 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
§ 559 Abs. 4 und 5 BGB regeln den Härteeinwand gegen die Mieterhöhung. § 555c BGB enthält die Anforderungen an die Ankündigung.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.
Die Berechnung: 8 Prozent und Kappungsgrenze
Die jährliche Miete darf um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen (§ 559 Abs. 1 BGB). Werden mehrere Wohnungen modernisiert, sind die Kosten angemessen aufzuteilen. Ein Beispiel: Auf eine Wohnung entfallen 20.000 Euro, davon 5.000 Euro Erhaltungsanteil. Von 15.000 Euro sind 8 Prozent 1.200 Euro im Jahr, also 100 Euro im Monat.
Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierung um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt unter den dort genannten Voraussetzungen eine Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter. Für neue Heizungsanlagen enthält § 559e BGB zusätzlich eine eigene Erhöhungsmöglichkeit.
§ 558 BGB betrifft die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete, § 560 BGB Betriebskosten. § 555b Nr. 1 und 1a BGB erfassen energetische Modernisierungen und den Einbau von Heizungsanlagen.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.
Fördermittel und Zuschüsse abziehen
Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernimmt, und Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559a Abs. 1 BGB). Bei zinsverbilligten oder zinslosen öffentlichen Darlehen verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Mittel der Förderbanken des Bundes oder eines Landes gelten als öffentliche Mittel (§ 559a Abs. 3 BGB).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
Die Erhöhungserklärung
Die Erhöhung ist in Textform zu erklären. Sie ist nur wirksam, wenn sie auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und nach den §§ 559 und 559a BGB erläutert wird (§ 559b Abs. 1 BGB). Dazu gehören die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, der Erhaltungsanteil und abgezogene Fördermittel.
Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB).
§ 555c Abs. 3 BGB erlaubt bei energetischen Maßnahmen den Verweis auf allgemein anerkannte Pauschalwerte.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn 1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder 2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Vorgehen in der Praxis
Sammeln Sie Angebote, Rechnungen und Förderbescheide von Anfang an getrennt nach Maßnahmen. Halten Sie den Zustand der alten Bauteile mit Fotos und Baujahr fest, denn davon hängt der Erhaltungsanteil ab. Wir prüfen Ankündigung und Berechnung für Sie, bevor die Schreiben an die Mieter gehen.
- Umlagefähig sind 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr.
- Erhaltungsanteile und öffentliche Fördermittel sind vorher abzuziehen.
- Kappung: höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro höchstens 2 Euro.
- Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn; Erhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung.
Häufige Fragen
Braucht eine Modernisierungsmieterhöhung die Zustimmung des Mieters?
Nein. Der Vermieter erklärt die Erhöhung in Textform mit Berechnung und Erläuterung. Die erhöhte Miete ist dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet.
Rechtsgrundlage: § 559b Abs. 1 und 2 BGB
Kann ich die Kosten für neue Fenster voll umlegen?
Nur den Modernisierungsanteil. Kosten, die für eine ohnehin fällige Erneuerung angefallen wären, sind abzuziehen und notfalls zu schätzen.
Rechtsgrundlage: § 559 Abs. 2 BGB
Was passiert, wenn ich die Modernisierung nicht angekündigt habe?
Die Erhöhung bleibt möglich, wird aber sechs Monate später fällig. Außerdem beginnt die Frist für den Härteeinwand des Mieters nicht zu laufen.
Rechtsgrundlage: § 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, § 555d Abs. 3 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 555b, 555c, 555d, 559, 559a, 559b, 559e BGB
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
