Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 Prozent, Kappung und Drittmittel

Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist in § 559 BGB geregelt: Der Vermieter darf die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Voraussetzung sind eine rechtzeitige Ankündigung und eine nachvollziehbare Berechnung. Dieser Beitrag zeigt die Modernisierungsumlage Schritt für Schritt: welche Maßnahmen zählen, welche Kosten abzuziehen sind, wie die Kappungsgrenze wirkt, was beim Heizungstausch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz gilt und welche Rechte der Mieter hat.

Welche Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung nach Modernisierung?

Zur Mieterhöhung berechtigen bauliche Veränderungen nach § 555b BGB, vor allem energetische Modernisierungen, Maßnahmen zur Wassereinsparung, zur Erhöhung des Gebrauchswerts und zur dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse.

Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen etwa Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB). Auch eine umfassende Sanierung ist nur insoweit umlagefähig, als sie Energieeinsparung, Wassereinsparung, einen höheren Gebrauchswert oder bessere Wohnverhältnisse bringt. Typische Beispiele sind Wärmeschutzfenster, die Dämmung der Fassade oder der obersten Geschossdecke, ein Aufzug, ein Balkonanbau oder der erstmalige Glasfaseranschluss am Haus. Auch ein Heizungseinbau kann dazu zählen, dafür gelten Besonderheiten (siehe unten).

Nicht über § 559 BGB umlagefähig sind Maßnahmen, die nur Primärenergie einsparen (§ 555b Nr. 2 BGB), und der Ausbau zu neuem Wohnraum (§ 555b Nr. 7 BGB). Reine Reparaturen sind Erhaltungsmaßnahmen. Sie erhöhen die Miete nicht, sondern gehören zu den Pflichten des Vermieters. Zur Abgrenzung von Modernisierung und Erhaltung gibt es Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs; im Mietrecht kommt es auf den Einzelfall an.

Wer die Miete stattdessen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben möchte, findet den Weg im Beitrag Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete. Beide Wege sind getrennte Verfahren.

Wie kündigt der Vermieter die Modernisierung an?

Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c Abs. 1 BGB). Textform genügt, etwa ein Brief oder eine E-Mail.

Die Modernisierungsankündigung muss drei Dinge enthalten: Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung samt den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Der Vermieter soll den Mieter außerdem auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Bei energetischen Maßnahmen darf er für die Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

In der Regel hat der Mieter die Maßnahme zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Härtegründe muss er bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Die Frist läuft nur, wenn die Ankündigung den gesetzlichen Vorgaben entspricht (§ 555d Abs. 3 BGB).

Typische Fehler bei Form und Inhalt beschreibt der Beitrag Formfehler bei der Mieterhöhung.

Wie berechnet man die Modernisierungsumlage von 8 Prozent?

Der Vermieter darf die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Zuvor sind Erhaltungsanteil und Drittmittel von den Gesamtkosten abzuziehen.

Werden mehrere Wohnungen modernisiert, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB). Bei Maßnahmen am ganzen Haus ist die Wohnfläche häufig ein sinnvoller Maßstab.

So gehen Sie vor:

Schritt 1: Gesamtkosten der Maßnahme ermitteln

Grundlage sind die tatsächlich entstandenen Modernisierungskosten laut Rechnungen, aufgeteilt auf die einzelnen Wohnungen.

Schritt 2: Erhaltungsanteil abziehen

Kosten, die ohnehin für Instandhaltung angefallen wären, gehören nicht dazu (§ 559 Abs. 2 BGB).

Schritt 3: Drittmittel abziehen

Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und Beiträge des Mieters oder Dritter mindern die Modernisierungskosten (§ 559a BGB).

Schritt 4: 8 Prozent rechnen und Kappungsgrenze prüfen

Der Restbetrag mal 8 Prozent ergibt die Erhöhung pro Jahr. Teilen Sie durch zwölf, um die Monatsmiete zu erhalten, und prüfen Sie die Kappungsgrenze.

Ein Beispiel: Auf eine 60-Quadratmeter-Wohnung entfallen 20.000 Euro Kosten. Davon sind 5.000 Euro Erhaltungsanteil und 3.000 Euro Zuschuss. Es bleiben 12.000 Euro. Davon 8 Prozent sind 960 Euro im Jahr, also 80 Euro im Monat oder rund 1,33 Euro pro Quadratmeter. Das liegt unter der Kappungsgrenze.

Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen: Erhaltungsanteil und Drittmittel?

Bei den Modernisierungskosten darf der Vermieter den Erhaltungsanteil nicht umlegen, ebenso wenig alles, was Mieter, Dritte oder öffentliche Zuschüsse bezahlt haben. Es geht um Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die ohnehin nötig waren.

Der Erhaltungsanteil ist der Teil der Modernisierungskosten, den der Vermieter auch ohne Modernisierung für Instandhaltung hätte aufbringen müssen. Wer alte, verschlissene Fenster im Haus durch Wärmeschutzfenster ersetzt, hätte sie ohnehin bald erneuern müssen. Der Anteil ist, soweit erforderlich, zu schätzen, wobei der Abnutzungsgrad der ersetzten Bauteile zählt (§ 559 Abs. 2 BGB).

Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, etwa Fördermittel, mindern die umlagefähigen Kosten. Bei zinsverbilligten oder zinslosen öffentlichen Darlehen verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als öffentliche Mittel (§ 559a Abs. 1 bis 3 BGB).

Praxistipp: Dokumentieren Sie den Zustand der alten Bauteile mit Fotos und Baujahr, bevor die Arbeiten beginnen. Davon hängt der Erhaltungsanteil ab.

Wie hoch darf die Miete nach einer Modernisierung steigen: Kappungsgrenze?

Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete durch Modernisierung um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).

Maßgeblich ist die Miethöhe vor der Mieterhöhung, also die Monatsmiete ohne diese Erhöhung. Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) rechnen nicht mit. Mehrere Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren zählen zusammen.

Bei 60 Quadratmetern entspricht die Obergrenze von 3 Euro pro Quadratmeter 180 Euro mehr Miete im Monat, bei 2 Euro pro Quadratmeter 120 Euro.

Was gilt bei Heizungstausch und Wärmepumpe nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz?

Beim Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) gelten Sonderregeln in § 559e BGB. Das Gesetz löst das frühere Gebäudeenergiegesetz ab, § 555b Nr. 1a BGB verweist auf § 42 GModG.

Hat der Vermieter die Anlage so eingebaut, dass sie die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse dem Grunde nach erfüllt, und Fördermittel in Anspruch genommen, darf er die Jahresmiete um 10 Prozent der aufgewendeten Kosten abzüglich der Fördermittel erhöhen (§ 559e Abs. 1 BGB). Ohne tatsächliche Förderung trotz erfüllter Voraussetzungen bleibt es bei § 559 BGB.

Für die Instandhaltung werden bei § 559e pauschal 15 Prozent der Kosten abgezogen. Das gilt nicht, soweit Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 GModG entstanden sind (§ 559e Abs. 2 BGB). Die Mieterhöhung für die Heizung ist auf 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt.

Wer eine Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt, sollte vor dem Heizungstausch die Voraussetzungen im Einzelfall prüfen und den Förderbescheid rechtzeitig einholen. Der Einbau einer Wärmepumpe bedeutet in der Regel hohe Investitionen, die sich wegen der Kappung nur begrenzt umlegen lassen. Welche Pflichten und CO2-Kosten Vermieter zusätzlich betreffen, beschreibt der Beitrag Heizung, CO2-Kosten und Modernisierung.

Wie erklärt der Vermieter die Mieterhöhung und ab wann gilt sie?

Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet (§ 559b BGB).

Die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnet und nach den §§ 559 und 559a BGB erläutert. Dazu gehören in der Praxis die Gesamtkosten, der Verteilungsschlüssel, der Erhaltungsanteil und die abgezogenen Drittmittel.

Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB).

Ein Beispiel: Geht die Erklärung im März zu, ist die erhöhte Miete ab Juni geschuldet. Bei fehlender oder fehlerhafter Ankündigung erst ab Dezember.

Bei Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung kann der Vermieter ein vereinfachtes Verfahren wählen, bei dem 30 Prozent pauschal als Erhaltungsanteil abgezogen werden. Mehr dazu im Beitrag Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB.

Was kann der Mieter tun: Härteeinwand, Mietminderung und Sonderkündigung?

Mieterinnen und Mieter müssen der Erhöhung nicht zustimmen, haben aber drei Möglichkeiten: den Härteeinwand, die außerordentliche Kündigung und in engen Grenzen die Mietminderung.

Härte: Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Abs. 4 BGB). Keine Abwägung findet statt, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte. Der Mieter muss die Härte rechtzeitig mitteilen (§ 559 Abs. 5 BGB).

Sonderkündigung: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB). Details im Beitrag Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung.

Mietminderung: Eine Minderung der Tauglichkeit durch eine energetische Modernisierung bleibt für drei Monate außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB). Danach kann die Miete bei erheblichen Beeinträchtigungen gemindert sein.

Außerdem gilt eine gesetzliche Vermutung der Pflichtverletzung, etwa wenn die Ankündigung eine Mieterhöhung nennt, welche die Monatsmiete mindestens verdoppelt, oder wenn mit den Arbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem angekündigten Beginn begonnen wird (§ 559d BGB).

Welche Fehler sollten Vermieter bei der Modernisierungs-Mieterhöhung vermeiden?

Die häufigsten Fehler liegen in der Ankündigung, in der Berechnung und in fehlenden Abzügen.

Die Ankündigung kommt zu spät oder nennt die voraussichtliche Mieterhöhung nicht. Folge: Der Härteeinwand bleibt länger möglich, und die Erhöhung wird sechs Monate später fällig.

Der Erhaltungsanteil wird nicht abgezogen oder nicht nachvollziehbar geschätzt. Fördermittel und Zuschüsse fehlen in der Berechnung. Die Kappungsgrenze wird nicht geprüft.

Die Erhöhungserklärung nennt nur den neuen Betrag, aber nicht die Kosten, den Verteilungsschlüssel und die Abzüge. Dann ist sie nicht wirksam (§ 559b Abs. 1 BGB).

Wer Kosten und Belege von Anfang an je Maßnahme getrennt sammelt, vermeidet die meisten dieser Fehler.

Wie LIKKA Vermieter bei der Modernisierungsmieterhöhung begleitet

LIKKA übernimmt für Vermieter die Mietverwaltung und prüft Ankündigung und Berechnung, bevor die Schreiben an die Mieter gehen.

Wir sammeln Rechnungen, Förderbescheide und Fotos der alten Bauteile je Maßnahme, ermitteln mit Ihnen den Erhaltungsanteil und stellen die Erhöhungserklärung so zusammen, dass Kosten, Abzüge und Kappungsgrenze nachvollziehbar sind. Unsere zertifizierten Verwalter arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner.

Die Mietverwaltung bieten wir nach einer Besichtigung der Immobilie mit einem individuellen Angebot an. Sprechen Sie uns an, bevor Sie die Modernisierung ankündigen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 555b, 555c, 555d, 559, 559a, 559b, 559d, 559e, 561, 536 BGB; §§ 42, 43 GModG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.