Bauträger, Hausgeld, unverkaufte Wohnungen: Darf die Teilungserklärung eine Stundung erlauben?

Ein neues Mehrfamilienhaus mit 40 Wohnungen ist bezugsfertig, zehn dieser Eigentumswohnungen sind noch nicht verkauft. In der Teilungserklärung steht: Für unverkaufte Einheiten wird das Hausgeld gestundet, bis die Wohnung verkauft ist. Für den Bauträger ist das bequem, weil die Eigentümergemeinschaft die laufenden Kosten zunächst ohne ihn trägt. Für die Käufer einer solchen Immobilie heißt es: Nach dem Erwerb werden sie Miteigentümer und finanzieren Versicherung, Heizung, Hausmeister und Erhaltungsrücklage für Wohnungen vor, die ihnen nicht gehören. Ein Gesetz, das solche Klauseln im Recht des Wohnungseigentums ausdrücklich verbietet, gibt es nicht. Wirksam sind sie trotzdem nicht ohne Weiteres, und seit der WEG-Reform können die Eigentümer sie per Mehrheitsbeschluss beenden. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage, die wichtigsten Urteile und was Käufer, Beirat und Verwalter tun können.

Ab wann der Bauträger in der Wohnungseigentümergemeinschaft Hausgeld schuldet

Teilt ein Bauträger sein Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Wohnungseigentum auf (§ 8 Abs. 1 WEG), entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Ab diesem Moment ist der Bauträger als teilender Eigentümer Mitglied der Gemeinschaft, zunächst sogar ihr einziges. Grundlage seiner Zahlungspflicht ist der Wirtschaftsplan: Er schuldet für jede Einheit, die ihm gehört, die beschlossenen Vorschüsse als monatliche Vorschusszahlung nach dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG), verteilt nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Mit dem Verkauf wechselt die Zahlungspflicht nicht erst bei der Eintragung des Käufers. Wer einen durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Übertragung hat und die Wohnung übergeben bekommen hat, gilt gegenüber der Gemeinschaft bereits als Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG). Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass das auch für Erwerber gilt, die erst nach dem Entstehen der Gemeinschaft kaufen (BGH, Urteil vom 14.02.2020, V ZR 159/19). Für alle Einheiten, die noch nicht verkauft und übergeben sind, bleibt der Bauträger Schuldner des Hausgelds.

Was das Hausgeld umfasst, auch für leere Wohnungen

Hausgeld, im Alltag auch Wohngeld genannt, ist der monatliche Vorschuss jedes Eigentümers auf die Kosten der Gemeinschaft. Der Begriff steht nicht im Gesetz; das Wohnungseigentumsgesetz spricht von Vorschüssen (§ 28 Abs. 1 WEG). Das Hausgeld deckt die laufenden Bewirtschaftungskosten: die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums wie Versicherungen, Hausmeister, Aufzug, Allgemeinstrom und Heizung, die Kosten der Verwaltung, die laufende Erhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und dem Kostenverteilungsschlüssel, in der Regel dem Miteigentumsanteil. Nach Jahresende rechnet der Verwalter die tatsächlichen Kosten in der Abrechnung über den Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung, ab; über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse beschließen die Eigentümer (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Grundsteuer gehört nicht dazu; sie zahlt jeder Eigentümer selbst an die Gemeinde.

Ohne wirksame Sonderregel gilt das für den Bauträger in vollem Umfang, auch für leerstehende oder noch nicht fertig ausgebaute Einheiten und einschließlich der Erhaltungsrücklage. Auf die Nutzung kommt es nicht an: Hausgeld ist zu zahlen, ob eine Wohnung bewohnt, vermietet oder leer ist. Fallen die Zahlungen des Bauträgers aus, muss die Gemeinschaft die Lücke notfalls über eine Sonderumlage schließen. Vermietet der Bauträger unverkaufte Einheiten, kann er nur die Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen, und nur wenn das im Mietvertrag vereinbart ist; Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage trägt er selbst.

Was die Teilungserklärung regeln darf

Zusammen mit der Teilungserklärung legt der Bauträger meist die Gemeinschaftsordnung fest. Sie wirkt wie eine Vereinbarung aller Eigentümer und darf vom Gesetz abweichen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Zusammen mit Teilungserklärung und Aufteilungsplan enthält sie die maßgeblichen Bestimmungen für die Anlage. Auch die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG, also der Kostenverteilungsschlüssel, ist abänderbar. Eine Klausel, die unverkaufte Einheiten von Kosten befreit, die Quote senkt oder die Zahlung bis zum Verkauf stundet, ist deshalb nicht schon kraft Gesetzes nichtig.

Der Haken liegt woanders: Der Bauträger schreibt diese Regeln allein, zu einem Zeitpunkt, in dem es noch keine anderen Eigentümer gibt, die mitreden könnten. Die Käufer treten später einer Ordnung bei, die sie nicht verhandeln konnten. Genau hier setzt die Rechtsprechung an.

Die Grenze: Missbrauch der Gestaltungsmacht

Im WEG-Recht gilt dafür ein eigener Maßstab. Der Bundesgerichtshof hat 2020 grundsätzlich entschieden, wie Klauseln des teilenden Eigentümers zu prüfen sind (BGH, Urteil vom 20.11.2020, V ZR 196/19). Die strenge AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB ist auf die Gemeinschaftsordnung nicht entsprechend anwendbar. Klauseln, die in spezifischem Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen aber einer Kontrolle auf Missbrauch der Gestaltungsmacht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der teilende Eigentümer könne sich, so das Gericht, insbesondere in der Aufteilungsphase einseitig begünstigen; ein Missbrauch komme ausdrücklich auch bei Kostenverteilungsregeln in Betracht. Daneben setzen §§ 134 und 138 BGB Grenzen.

Eine Hausgeldregel, die allein den Bauträger entlastet und die Last auf die Käufer verschiebt, ist der typische Anwendungsfall dieser Kontrolle. Ob eine konkrete Klausel hält, ist eine Frage des Einzelfalls; dabei sind rechtliche und praktische Aspekte zu würdigen, vor allem wenn Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums einseitig verlagert werden. Entscheidend sind Umfang, Dauer, Höhe der Entlastung und ob ein sachlicher Grund besteht, etwa weil eine Einheit noch im Rohbau ist und tatsächlich keine Verbrauchskosten verursacht.

Befreiung, geringere Quote oder Stundung: der Unterschied

Bauträgerklauseln gibt es in drei Formen. Bei einer Befreiung zahlt der Bauträger für unverkaufte Einheiten gar nichts; der Ausfall bleibt endgültig bei den übrigen Eigentümern. Bei einer geringeren Quote zahlt er nur einen Teil, etwa ohne verbrauchsabhängige Kosten. Bei einer Stundung schuldet er das Hausgeld zwar, muss es aber erst beim Verkauf zahlen.

Die Stundung wirkt auf den ersten Blick harmlos, weil die Verpflichtung zur Zahlung bestehen bleibt und am Ende alles bezahlt wird. Das Problem zeigt sich in der Praxis an zwei Folgen. Erstens entsteht eine Liquiditätslücke, weil die Zahlungen des Bauträgers bis zum Verkauf ausbleiben und die Käufer sie über höhere Vorschüsse oder eine Sonderumlage vorfinanzieren. Zweitens trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft das Ausfallrisiko: Im Fall einer Insolvenz des Bauträgers vor dem Verkauf stehen die gestundeten Beträge im Wettbewerb mit allen anderen Gläubigern. Je länger sich der Abverkauf hinzieht und je mehr auch die Erhaltungsrücklage gestundet wird, desto schwerer wiegt das. Im Vermögensbericht, den der Verwalter mit der Jahresabrechnung vorlegt, gehören gestundete Forderungen gegen den Bauträger zum Gemeinschaftsvermögen und sollten dort sichtbar sein (§ 28 Abs. 4 WEG). Davon zu unterscheiden ist eine Stundung oder Ratenzahlung, die erst nachträglich mit dem Bauträger vereinbart wird: Darüber sollte die Gemeinschaft durch Beschluss entscheiden, nicht der Verwalter allein. Eine höchstrichterliche Entscheidung speziell zu Stundungsklauseln gibt es, soweit ersichtlich, nicht; der Maßstab des § 242 BGB gilt aber auch für sie.

Eigentümer können das Privileg per Beschluss beenden

Seit der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom Gesetz oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das gilt auch dann, wenn Eigentümer dadurch erstmals mit Kosten belastet werden (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23).

Für ein Bauträgerprivileg hat der Bundesgerichtshof das ausdrücklich bestätigt (BGH, Urteil vom 15.11.2024, V ZR 239/23). Im entschiedenen Fall hatte die Bauträgerin per Nachtrag zur Teilungserklärung eine Dachgeschosseinheit bis zum Anschluss an die Versorgungsleitungen von Hausgeld und Rücklage befreit. Die Eigentümer beendeten diese Befreiung per Mehrheitsbeschluss, und der BGH hielt das für zulässig, auch bei Vereinbarungen aus der Zeit vor 2020. Das Gesetz erlaube, bislang vereinbarte Privilegien auch gegen den Willen der Privilegierten durch Beschluss zu entziehen.

Ein solcher Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Wer eine vereinbarte Kostenregel ändert, braucht in der Regel einen sachlichen Grund, und niemand darf ungerechtfertigt benachteiligt werden (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23). Ein Privileg zu beenden, das nur dem Bauträger nützt, wird sich meist gut begründen lassen. Wichtig für die Abstimmung: Für die Beschlussfassung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), und nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Sieht die Gemeinschaftsordnung dagegen ein Stimmrecht nach Einheiten oder Anteilen vor, kann der Bauträger mit vielen unverkauften Wohnungen den Beschluss zulasten der übrigen Wohnungseigentümer blockieren. Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung vor der Versammlung lohnt sich deshalb. Gefasst wird der Beschluss in der Eigentümerversammlung; der Gegenstand muss schon in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG).

Die Ausnahme: wenn die Beschlusskompetenz ausgeschlossen ist

Der Bundesgerichtshof hält es grundsätzlich für möglich, die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Vereinbarung auszuschließen. Das Landgericht München I hat eine solche Klausel für wirksam gehalten: Die Bauträgerin hatte über eine Änderungsvollmacht nachträglich in die Teilungserklärung geschrieben, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht gilt (LG München I, Endurteil vom 15.01.2025, 1 S 6774/24 WEG). Damit lässt sich ein Privileg faktisch beschlussfest machen.

Bleibt dann nur die Kontrolle nach § 242 BGB oder der Anspruch auf Anpassung einer Vereinbarung, wenn das Festhalten an ihr aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Beides muss im Zweifel vor Gericht durchgesetzt werden. Umso wichtiger ist es, solche Klauseln schon vor dem Kauf zu erkennen.

Vor dem Kauf: Teilungserklärung und Bauträgervertrag prüfen

Bei Verbraucherverträgen soll der Notar den Entwurf des Kaufvertrags im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Zeit vor Abschluss des Kaufvertrags sollten Käufer nutzen, um auch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung für die konkrete Eigentumswohnung zu lesen und die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu prüfen: Gibt es Sonderregeln für unverkaufte Einheiten? Darf der Bauträger die Teilungserklärung später noch ändern? Ist die Beschlusskompetenz über die Kosten ausgeschlossen?

Auch Änderungsvollmachten haben Grenzen. Eine Klausel im Bauträgervertrag, die den Käufer verpflichtet, späteren Änderungen der Teilungserklärung zuzustimmen, ist nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, wenn sie die triftigen Gründe für eine Änderung nicht konkret benennt (BGH, Urteil vom 23.01.2026, V ZR 91/25). Fachbeiträge von Verbänden wie dem VDIV und von Wohnen im Eigentum raten deshalb, solche Vorbehalte vor der Unterschrift genau prüfen zu lassen.

Die Rolle des Erstverwalters

Den ersten WEG-Verwalter bestimmt meist der Bauträger, oft ein Unternehmen aus seinem Umfeld. Das Gesetz begrenzt die erste Bestellung deshalb auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG); der Bundesgerichtshof begründet das mit möglichen Interessenkonflikten. Der Verwalter handelt im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG) und muss Hausgeld von allen Eigentümern einziehen und Hausgeldrückstände auch gegen den Bauträger verfolgen. Ist eine Stundung oder Befreiung unwirksam, hat die Gemeinschaft einen Anspruch auf Zahlung, den sie notfalls einklagen kann. Zahlt der Bauträger zum Fälligkeitstermin nicht, gerät er wie jeder Eigentümer ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und schuldet Verzugszinsen.

Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Wer den Eindruck hat, dass Hausgeldforderungen gegen den Bauträger nicht verfolgt werden, sollte das in der Eigentümerversammlung ansprechen und in der Saldenliste der Jahresabrechnung prüfen, ob offene Beträge des Bauträgers erkennbar sind. Mehr dazu im Beitrag Abberufung des Verwalters.

Wie LIKKA Gemeinschaften nach der Bauträgerphase begleitet

Übernehmen wir die Verwaltung einer Immobilie vom Erstverwalter, prüfen wir Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Nachträge auf Sonderregeln für den Bauträger und gleichen die Hausgeldkonten aller Einheiten ab. Finden wir gestundete oder offene Beträge, zeigen wir dem Beirat die Optionen auf: Zahlung verlangen, einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorbereiten, die gerichtliche Beitreibung einleiten oder die Klausel anwaltlich prüfen lassen. Welche Unterlagen bei der Übergabe vollständig sein müssen, zeigt unsere Checkliste zur Verwalterübergabe.

Wie die Gemeinschaft offene Hausgelder durchsetzt, erklärt der Beitrag Eigentümer zahlt Hausgeld nicht, bis hin zur Zahlungsklage. Mehr zu unserer laufenden WEG-Verwaltung finden Sie auf der Leistungsseite; Ihre persönlichen Ansprechpartner erreichen Sie über das Kontaktformular.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 8, 9a, 10, 16 Abs. 2, 25, 26, 28 WEG; §§ 242, 308 Nr. 4 BGB; § 17 Abs. 2a BeurkG; BGH V ZR 159/19, V ZR 196/19, V ZR 81/23, V ZR 239/23, V ZR 236/23, V ZR 91/25, V ZR 209/12; LG München I 1 S 6774/24 WEG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.