Bauträger Hausgeld: Erlaubt die Teilungserklärung eine Stundung?

Ein neues Mehrfamilienhaus mit 40 Wohnungen ist bezugsfertig, zehn Eigentumswohnungen sind noch unverkauft. In der Teilungserklärung steht: Für unverkaufte Einheiten wird das Hausgeld gestundet, bis die Wohnung verkauft ist. Für den Bauträger ist das bequem. Die Käufer finanzieren dagegen Versicherung, Heizung, Hausmeister und Erhaltungsrücklage für Wohnungen vor, die ihnen nicht gehören. Ein Gesetz, das solche Klauseln ausdrücklich verbietet, gibt es nicht. Wirksam sind sie trotzdem nicht ohne Weiteres, und seit der WEG-Reform können die Eigentümer ein solches Privileg in der Regel per Mehrheitsbeschluss beenden. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage, die wichtigsten Urteile und was Käufer, Beirat und Verwalter tun können.

Muss der Bauträger als Wohnungseigentümer Hausgeld für unverkaufte Wohnungen zahlen?

Ja. Ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist der Bauträger Mitglied der Gemeinschaft und schuldet für jede Einheit, die ihm noch gehört, das beschlossene Hausgeld, sofern die Gemeinschaftsordnung nicht wirksam etwas anderes regelt.

Teilt ein Bauträger sein Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Wohnungseigentum auf (§ 8 Abs. 1 WEG), entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Zunächst ist der Bauträger ihr einziges Mitglied. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtsfähig und eine eigene Gläubigerin des Hausgelds.

Grundlage der Zahlungspflicht ist der Wirtschaftsplan. Der Bauträger schuldet für jede seiner Einheiten die beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG), verteilt nach dem Miteigentumsanteil, soweit nichts anderes gilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Beim Verkauf wechselt die Zahlungspflicht nicht erst mit der Eintragung des Käufers. Wer einen durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Übertragung hat und die Wohnung übergeben bekommen hat, gilt gegenüber der Gemeinschaft bereits als Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG). Das gilt nach dem Bundesgerichtshof auch für Erwerber, die erst nach dem Entstehen der Gemeinschaft kaufen (BGH, Urteil vom 14.02.2020, V ZR 159/19). Für alle Einheiten, die nicht verkauft und übergeben sind, bleibt der Bauträger Schuldner. Die Käufer sind als Rechtsnachfolger des Bauträgers nur für die Zeit ab ihrem Eintritt in die Gemeinschaft Schuldner.

Was umfasst das Hausgeld, auch für leere Wohnungen?

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss auf die Kosten der Gemeinschaft. Dazu gehören nicht nur laufende Betriebskosten, sondern auch Beiträge für die Instandhaltung und die langfristige Pflege des Gemeinschaftseigentums. Es fällt unabhängig davon an, ob eine Wohnung bewohnt, vermietet oder leer ist.

Das Wort „Hausgeld“, im Alltag auch Wohngeld genannt, steht nicht im Gesetz. Das Wohnungseigentumsgesetz spricht von Vorschüssen (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Jahresende rechnet der Verwalter die tatsächlichen Kosten in der Jahresabrechnung ab. Diese Abrechnung vergleicht Soll und Ist für die gesamte Wohnanlage; über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse beschließen die Eigentümer (§ 28 Abs. 2 WEG).

Ohne wirksame Sonderregelung gilt das für den Bauträger in vollem Umfang, auch für leerstehende oder noch nicht ausgebaute Einheiten. Auf die Nutzung der Immobilie kommt es nicht an. Fallen seine Zahlungen aus, muss die Gemeinschaft die Lücke notfalls über eine Sonderumlage schließen.

Vermietet der Bauträger unverkaufte Einheiten, kann er nur die Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung umlegen, und nur wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage bleiben bei ihm. Wie viel Rücklage angemessen ist, zeigt der Beitrag Ist unsere Erhaltungsrücklage hoch genug?

Darf die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Stundung des Hausgelds erlauben?

Ausdrücklich verboten ist das nicht. Die Gemeinschaftsordnung darf vom Gesetz abweichen, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt, und auch die Kostenverteilung ist abänderbar. Eine Stundungsklausel ist deshalb nicht schon kraft Gesetzes nichtig.

Zusammen mit der Teilungserklärung legt der Bauträger meist die Gemeinschaftsordnung fest. Sie wirkt wie eine Vereinbarung aller Eigentümer (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) und enthält zusammen mit Teilungserklärung und Aufteilungsplan die maßgeblichen Bestimmungen für die Anlage; ihr Inhalt regelt typischerweise Nutzung, Verwaltung und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Eine Klausel, die unverkaufte Einheiten von Kosten befreit, die Quote senkt oder die Zahlung bis zum Verkauf stundet, ist daher grundsätzlich denkbar. Solche Regelungen reichen von der Befreiung bis zur Stundung; auch die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen lässt sich durch Vereinbarung ändern.

Der Haken liegt woanders: Der Bauträger schreibt diese Regeln allein, zu einem Zeitpunkt, in dem noch keine anderen Eigentümer mitreden können. Die Käufer treten später einer Ordnung bei, die sie nicht verhandelt haben. Genau hier setzt die Rechtsprechung an. Konflikte entstehen meist erst, wenn die erste Abrechnung zeigt, wie hoch die Last der übrigen Eigentümer ist. Ein Beispiel: Ist die Hälfte der Wohnungen unverkauft und gestundet, zahlen die Käufer der anderen Hälfte die Kosten des Gebäudes zunächst allein.

Wo liegt die Grenze? Missbrauch der Gestaltungsmacht

Klauseln des teilenden Eigentümers werden auf Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht geprüft, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB). Eine strenge AGB-Kontrolle gibt es für die Gemeinschaftsordnung nicht.

Der Bundesgerichtshof hat das 2020 grundsätzlich entschieden (BGH, Urteil vom 20.11.2020, V ZR 196/19): Die §§ 307 ff. BGB sind auf die Gemeinschaftsordnung nicht entsprechend anwendbar. Klauseln, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen aber einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB. Daneben setzen §§ 134 und 138 BGB Grenzen. Das Verhältnis ist ungleich, weil der Bauträger die Rechte und Pflichten der späteren Eigentümer vorab festlegt. Probleme entstehen vor allem, wenn eine Klausel einseitig begünstigt.

Eine Hausgeldregel, die allein den Bauträger entlastet und die Last auf die Käufer verschiebt, ist ein typischer Anwendungsfall. Ob eine konkrete Klausel hält, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend sind Umfang, Dauer und Höhe der Entlastung und ob ein sachlicher Grund besteht, etwa weil eine Einheit noch im Rohbau ist und tatsächlich keine Kosten verursacht.

Befreiung, geringere Quote oder Stundung: Was ist der Unterschied?

Bei einer Befreiung zahlt der Bauträger nichts, bei einer geringeren Quote nur einen Teil, bei einer Stundung zahlt er später. Nur bei der Stundung bleibt die Schuld bestehen.

Die Stundung wirkt harmlos, weil die Zahlungspflicht bestehen bleibt. In der Praxis hat sie zwei Folgen. Erstens entsteht eine Liquiditätslücke: Die Käufer finanzieren die Kosten über höhere Vorschüsse oder eine Sonderumlage vor. Zweitens trägt die Gemeinschaft das Ausfallrisiko. Gerät der Bauträger vor dem Verkauf in Insolvenz, stehen die gestundeten Beträge im Wettbewerb mit allen anderen Gläubigern. Je länger sich der Abverkauf hinzieht, desto schwerer wiegt das. Mehr zur Haftungsfrage bei Geldnot finden Sie im Beitrag Keine Insolvenz, aber Haftung.

Gestundete Forderungen gegen den Bauträger gehören zum Gemeinschaftsvermögen und sollten im Vermögensbericht sichtbar sein (§ 28 Abs. 4 WEG). Eine nachträgliche Stundung oder Ratenzahlung, die erst später mit dem Bauträger vereinbart wird, sollte die Gemeinschaft durch Beschluss regeln, nicht der Verwalter allein.

Eine höchstrichterliche Entscheidung speziell zu Stundungsklauseln ist, soweit ersichtlich, nicht bekannt. Der Maßstab des § 242 BGB gilt aber auch für sie.

Können Eigentümer das Bauträgerprivileg in der Eigentümerversammlung beenden?

In der Regel ja. Seit der WEG-Reform können die Eigentümer für einzelne Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), und der Bundesgerichtshof hat das auch für ein Bauträgerprivileg bestätigt.

Im entschiedenen Fall hatte die Bauträgerin per Nachtrag zur Teilungserklärung eine Dachgeschosseinheit bis zum Anschluss an die Versorgungsleitungen von Hausgeld und Rücklage befreit. Die Eigentümer beendeten diese Befreiung per Mehrheitsbeschluss. Der BGH hielt das für zulässig; die Befreiung sei kein unentziehbares Recht (BGH, Urteil vom 15.11.2024, V ZR 239/23).

Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Wer bislang befreite Eigentümer erstmals mit Kosten belastet, braucht in der Regel einen sachlichen Grund und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23). Ein Privileg zu beenden, das nur dem Bauträger nützt, lässt sich meist gut begründen. Die Willensbildung der Gemeinschaft erfolgt dabei in der Eigentümerversammlung; die Zustimmung des Bauträgers ist nicht erforderlich. Der Beschluss gilt für künftige Wirtschaftspläne und Abrechnungen.

Für die Abstimmung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Sieht die Gemeinschaftsordnung ein Stimmrecht nach Einheiten oder Anteilen vor, kann der Bauträger mit vielen unverkauften Wohnungen den Beschluss blockieren. Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung vor der Eigentümerversammlung lohnt sich. Die Hausverwaltung sollte Beschlussvorlage und Begründung vorbereiten. Der Beschlussgegenstand muss schon in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG).

Wann ist der Beschluss ausgeschlossen?

Wenn die Gemeinschaftsordnung die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG wirksam ausschließt. Dann bleibt das Privileg faktisch beschlussfest.

Das Landgericht München I hat eine solche Klausel für wirksam gehalten: Die Bauträgerin hatte über eine Änderungsvollmacht nachträglich in die Teilungserklärung geschrieben, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht gilt (LG München I, Endurteil vom 15.01.2025, 1 S 6774/24 WEG).

Dann bleibt nur die Kontrolle nach § 242 BGB oder der Anspruch auf Anpassung einer Vereinbarung, wenn das Festhalten an ihr aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Beides muss im Zweifel vor Gericht durchgesetzt werden. Umso wichtiger ist es, solche Klauseln vor dem Kauf zu erkennen.

Worauf sollten Käufer vor dem Kauf achten?

Lesen Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor der Beurkundung und fragen Sie gezielt nach Sonderregeln für unverkaufte Einheiten. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar den Entwurf des Kaufvertrags im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Auch Änderungsvollmachten haben Grenzen. Eine Klausel im Bauträgervertrag, die den Käufer verpflichtet, späteren Änderungen der Teilungserklärung zuzustimmen, ist nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, wenn sie die triftigen Gründe für eine Änderung nicht konkret benennt (BGH, Urteil vom 23.01.2026, V ZR 91/25). Lassen Sie solche Vorbehalte vor dem Abschluss des Kaufvertrags prüfen.

Wer treibt das Hausgeld beim Bauträger ein? Die Rolle der Hausverwaltung

Der Verwalter für die Gemeinschaft, wie bei jedem anderen Eigentümer: zuerst mit Mahnung, notfalls mit Mahnbescheid oder Zahlungsklage.

Den ersten Verwalter bestimmt meist der Bauträger, oft ein Unternehmen aus seinem Umfeld. Das Gesetz begrenzt die erste Bestellung deshalb auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Verwaltung handelt im Namen der Eigentümergemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG) und muss Hausgeld von allen Eigentümern einziehen, auch vom Bauträger. Aufgaben und Grenzen des Erstverwalters beschreibt der Beitrag Erstverwalter Bauträger.

Ist eine Stundung oder Befreiung unwirksam, hat die Gemeinschaft einen Zahlungsanspruch, den sie notfalls einklagt. Bei Zahlungsverzug kann die Beitreibung per Mahnbescheid oder Klage erfolgen; eine Ratenzahlung bedarf eines Beschlusses. Wie das bei Rückständen abläuft, erklärt der Beitrag Eigentümer zahlt Hausgeld nicht.

Haftet der Käufer für gestundetes Hausgeld des Bauträgers? In der Regel nicht. Nach der Rechtsprechung haften Erwerber nicht für Hausgeldrückstände ihres Vorgängers (BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12). Die Gemeinschaft muss sich an den Bauträger halten; ob eine besondere Klausel etwas anderes regelt, zeigt die Gemeinschaftsordnung.

Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Wer den Eindruck hat, dass Forderungen gegen den Bauträger nicht verfolgt werden, sollte das in der Eigentümerversammlung ansprechen und die Saldenliste der Jahresabrechnung prüfen. Mehr dazu im Beitrag Abberufung des Verwalters.

Wie LIKKA Gemeinschaften nach der Bauträgerphase begleitet

Übernehmen wir die Verwaltung vom Erstverwalter, prüfen wir Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Nachträge auf Sonderregeln für den Bauträger und gleichen die Hausgeldkonten aller Einheiten ab.

Finden wir gestundete oder offene Beträge, zeigen wir dem Beirat die Optionen auf: Zahlung verlangen, einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorbereiten, die gerichtliche Beitreibung einleiten oder die Klausel anwaltlich prüfen lassen. Welche Unterlagen bei der Übergabe vollständig sein müssen, zeigt die Checkliste zur Verwalterübergabe.

Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Wie der Wechsel abläuft, erklärt die Seite Verwaltung wechseln; Ihre persönlichen Ansprechpartner erreichen Sie über das Kontaktformular.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 8, 9a, 9b, 10, 16 Abs. 2, 23, 25, 26, 28 WEG; §§ 242, 308 Nr. 4 BGB; § 17 Abs. 2a BeurkG; BGH V ZR 159/19, V ZR 196/19, V ZR 239/23, V ZR 236/23, V ZR 91/25, V ZR 209/12; LG München I 1 S 6774/24 WEG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.