Verwalter setzt Beschlüsse nicht um: Rechte der Eigentümer

Die Eigentümerversammlung hat die Sanierung des Daches beschlossen, die Angebote liegen vor, und Monate später ist noch kein Auftrag erteilt. Oder der Verwalter setzt einen Beschluss anders um, als er gefasst wurde. Für Wohnungseigentümer ist das mehr als ärgerlich: Schäden am Gemeinschaftseigentum wachsen, Kosten steigen, und das Vertrauen in die Verwaltung schwindet.

Verwalter setzt Beschlüsse nicht um: Was die WEG Reform geändert hat

Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Beiräte und Vermieter von Eigentumswohnungen, deren Hausverwaltung gefasste Beschlüsse liegen lässt. Er zeigt, welche Rechte und Pflichten seit der WEG-Reform gelten und wie Eigentümer Schritt für Schritt gegen die Untätigkeit vorgehen.

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), nicht mehr den Eigentümern und dem Verwalter nebeneinander (§ 18 Abs. 1 WEG). Die GdWE ist damit auch Trägerin der Pflicht zur Beschlussdurchführung; das ist der rechtliche Hintergrund für jede Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich entschieden. Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Recht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nicht mehr den Verwalter, sondern die GdWE (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2022, Az. V ZR 263/21, Leitsatz). Vor der Reform konnte ein Eigentümer die Umsetzung eines Beschlusses noch direkt vom Verwalter verlangen; heute ist die Beschlussdurchführung Pflicht der Gemeinschaft (Rn. 26).

In der Begründung heißt es, die GdWE erfülle ihre Aufgaben durch ihre Organe; internes Organ für die Ausführung sei der Verwalter, der die Entscheidungen umsetzt und dabei vom Verwaltungsbeirat unterstützt wird (Rn. 26). Nach außen vertritt der Verwalter die Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG), etwa bei der Vergabe von Aufträgen an Handwerker.

Der Hausverwalter ist also nicht frei, ob er einen Beschluss umsetzt. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist der Verwalter aus Amt und Verwaltervertrag zur Durchführung verpflichtet. Kleinere Maßnahmen und Eilmaßnahmen darf und muss der Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG sogar ohne Beschluss treffen; einen Überblick über alle Aufgaben bietet unser Magazinbeitrag zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung.

WEG Beschluss nicht umgesetzt: Typische Fälle bei der Umsetzung eines Beschlusses

In der Praxis lassen sich drei Fälle unterscheiden. Die Hausverwaltung bleibt ganz untätig, etwa bei der Einholung von Angeboten oder der Vergabe einer beschlossenen Reparatur. Der Verwalter setzt den Beschluss verspätet um, sodass Fristen, Förderungen oder günstige Angebote verloren gehen. Oder der Hausverwalter setzt den Beschluss fehlerhaft um und weicht von seinem Inhalt ab.

Typische Beispiele für einen WEG Beschluss, der liegen bleibt, sind beschlossene Reparaturen am Dach oder an der Heizung, die Angebotseinholung für eine Sanierung oder die Vorlage von Abrechnungen. Oft geht der Untätigkeit eine schlechte Erreichbarkeit der Hausverwaltung voraus: Nachrichten bleiben unbeantwortet, Rückrufe kommen nicht.

Den dritten Fall zeigt der Sachverhalt des BGH-Urteils V ZR 263/21, ein Fall mit klarem Beschluss: Beschlossen war die Erneuerung einer Terrassentür, der optische Eindruck sollte erhalten bleiben. Eingebaut wurde eine Tür mit 10 cm hoher Schwelle, die von außen nicht abschließbar war. Der BGH stellte fest, dass der Verwalter den Beschluss nicht ordnungsgemäß umgesetzt hatte; die Umsetzung eines Beschlusses muss seinem Inhalt entsprechen (Rn. 23).

Maßgeblich ist der genaue Wortlaut. Er steht in der Niederschrift, die unverzüglich aufzunehmen ist (§ 24 Abs. 6 WEG), und in der Beschluss-Sammlung, in die jeder Eigentümer Einsicht nehmen kann (§ 24 Abs. 7 WEG). Einen Ermessensspielraum hat der Verwalter bei der Beschlussumsetzung und Durchführung von Beschlüssen nur, soweit der Beschluss ihn einräumt: Die Eigentümer dürfen die Ausführung im Einzelnen dem Verwalter überlassen (BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, Az. V ZR 241/23).

Auch eine Anfechtung stoppt die Umsetzung des Beschlusses nicht automatisch. Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Nur ein nichtiger Beschluss, der gegen zwingendes Recht verstößt, muss nicht umgesetzt werden. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG).

Rechte der Eigentümer: Anspruch gegen die GdWE statt gegen den WEG Verwalter

Jeder Eigentümer kann von der GdWE eine Verwaltung verlangen, die den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG). Daraus folgt ein Anspruch jedes Eigentümers auf die ordnungsgemäße Beschlussdurchführung, also auf die Umsetzung des Beschlusses; der BGH hat ihn im Fall der Terrassentür ausdrücklich bejaht (V ZR 263/21, Rn. 25).

Dieser Anspruch richtet sich aber gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht gegen den Verwalter. Vollzieht der Verwalter einen gefassten Beschluss nicht oder fehlerhaft, muss ein Eigentümer die Gemeinschaft in Anspruch nehmen; ihr wird das pflichtwidrige Verhalten des Verwalters analog § 31 BGB grundsätzlich zugerechnet (V ZR 263/21, Rn. 26).

Eine Direktklage gegen den WEG Verwalter scheidet damit regelmäßig aus. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden, dass Ansprüche des einzelnen Eigentümers wegen Pflichtverletzungen des Verwalters aus dem Verwaltervertrag nur gegenüber der Gemeinschaft bestehen; der Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten der Eigentümer (BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, Az. V ZR 34/24, Leitsatz). Auch aus der Amtsstellung folgt keine Leistungspflicht des Verwalters gegenüber dem einzelnen Eigentümer (Rn. 5).

Auch § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG, der die Zuständigkeit für Ansprüche eines Eigentümers gegen den Verwalter regelt, ist nach dem BGH nur eine Zuständigkeitsregel, etwa für deliktische Ansprüche (V ZR 34/24, Rn. 11).

Aufforderung mit Fristsetzung: Erste Schritte und Verwaltungsbeirat

Der erste Schritt ist eine schriftliche Aufforderung an die Hausverwaltung, gern per E-Mail: Welcher Beschluss ist gemeint (Datum, Tagesordnungspunkt), was ist bisher geschehen, und bis wann wird der Auftrag erteilt? Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. In der Praxis sind je nach Maßnahme zwei bis vier Wochen angemessen, bei dringenden Maßnahmen weniger; die Fristsetzung dokumentiert die Untätigkeit und ist später ein wichtiger Nachweis.

Parallel lohnt der Blick in die Unterlagen. Jeder Eigentümer kann von der GdWE Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), etwa in Angebote, Auftragsschreiben, E-Mails und den Schriftverkehr mit Handwerkern; so zeigt sich, ob der Verwalter Angebote überhaupt eingeholt hat. Wie das geht, zeigt der Beitrag zum Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen.

Bleibt die Aufforderung ohne Ergebnis, ist der Verwaltungsbeirat gefragt, der den Verwalter kontrolliert. Er unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WEG). Ein einzelner Eigentümer kann nicht eigenmächtig für die Eigentümergemeinschaft handeln. Weil aber der Vorsitzende die GdWE gegenüber dem Verwalter vertritt (§ 9b Abs. 2 WEG), hat seine Rüge mit erneuter Fristsetzung das Gewicht der ganzen Eigentümergemeinschaft.

Bewegt sich der Verwalter nicht, gehört das Thema in eine Eigentümerversammlung. Der Verwalter muss sie mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG) und zusätzlich dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, kann der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Reagiert die Hausverwaltung generell nicht, beschreibt unser Magazinbeitrag „Verwaltung reagiert nicht“ die Eskalation in vier Stufen.

Abberufung und Kündigung: Wenn die WEG Verwaltung wechseln soll

Auf die Tagesordnung der außerordentlichen Eigentümerversammlung gehören je nach Lage drei Optionen: eine konkrete Weisung mit Frist (etwa Auftragserteilung bis zu einem Datum, Bericht an den Beirat), eine Abmahnung des Verwalters durch Beschluss oder direkt die Abberufung. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters aus § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss auch einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG); eine solche Beschränkung hilft, wenn Vertrauen fehlt.

Eine Abmahnung ist für die Abberufung nicht vorgeschrieben. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ein wichtiger Grund ist seit der Reform nicht mehr nötig (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Abmahnung ist aber sinnvoll, wenn die Gemeinschaft den Verwaltervertrag später fristlos kündigen will.

Abberufung und Kündigung sind rechtlich zu unterscheiden: Die Abberufung beendet das Amt, die Kündigung den Verwaltervertrag. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Soll er sofort enden, braucht die Gemeinschaft einen wichtigen Grund (§ 626 Abs. 1 BGB), etwa die beharrliche Untätigkeit trotz Abmahnung. § 626 Abs. 2 BGB sieht für die fristlose Kündigung eine Frist von zwei Wochen ab Kenntnis vor; ob und ab wann sie beim Verwaltervertrag einer Gemeinschaft läuft, wird unterschiedlich beurteilt. Die Gemeinschaft sollte deshalb zügig handeln.

In der Praxis werden Abberufung und Kündigung unter einem Tagesordnungspunkt beschlossen, jeweils ausdrücklich. Sinnvoll ist, im selben Termin einen Nachfolger zu bestellen. Ablauf, Mehrheit und typische Fehler erklärt der Beitrag Verwalter abberufen.

Leistungsklage gegen die GdWE: Durchsetzung vor dem Amtsgericht

Hilft das alles nicht, etwa weil die Mehrheit am untätigen Verwalter festhält, bleibt der Rechtsstreit. Der Eigentümer kann seinen Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG auf Umsetzung des Beschlusses gerichtlich gegen die Gemeinschaft durchsetzen, in der Regel mit einer Leistungsklage. Diese Klage hat ein klares Ziel: die Durchführung von Beschlüssen, die bereits gefasst sind. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG).

Parteien des Verfahrens sind der Eigentümer und die Eigentümergemeinschaft, nicht der Verwalter. Ziel der Klage ist, dass die GdWE den Beschluss umsetzt; das Verhalten des Verwalters wird ihr in diesem Zusammenhang zugerechnet. Im Laufe des Verfahrens kann sie die Umsetzung noch nachholen. Die Leistungsklage ist keine Beschlussklage nach § 44 WEG; dass sie gegen die GdWE zu richten ist, folgt aus dem Anspruch nach § 18 Abs. 2 WEG (V ZR 263/21, Rn. 26).

Eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) hilft bei bloßer Untätigkeit dagegen meist nicht: Einen gefassten, nicht angefochtenen Beschluss über dieselbe Maßnahme kann sie grundsätzlich nicht ersetzen, weil eine neue gerichtliche Entscheidung dann nicht notwendig ist (V ZR 263/21, Rn. 21). Streiten Eigentümer und Verwalter aber über den Inhalt, kann ein klarstellender Beschluss gerichtlich erzwungen werden (Rn. 33). Als Beschlussklage ist die Beschlussersetzungsklage gegen die GdWE zu richten (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG), und das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG).

Welche Klage im Einzelfall passt und wie der Antrag lautet, sollte ein Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im Wohnungseigentumsrecht prüfen.

Schadensersatz: Haftung der GdWE und Regress beim Verwalter

Entsteht einem Eigentümer durch die verschleppte Umsetzung ein konkreter Schaden, etwa ein Wasserschaden in seiner Wohnung nach einer nicht beauftragten Dachreparatur, haftet ihm die GdWE. Der Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 BGB ergibt sich regelmäßig aus dessen Absatz 1 in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG; das Verhalten des Verwalters muss sich die Gemeinschaft entsprechend § 31 BGB zurechnen lassen (V ZR 34/24, Rn. 20). Der Schaden muss konkret dargelegt werden.

Der Eigentümer mit dem Schaden beteiligt sich über die Jahresabrechnung anteilig an den Kosten seines eigenen Ersatzanspruchs. Der BGH hält deshalb einen Regress der GdWE beim Verwalter regelmäßig für angezeigt; einen Beschluss darüber kann ein Eigentümer nötigenfalls mit der Beschlussersetzungsklage herbeiführen (V ZR 34/24, Rn. 22).

Strafbar macht sich ein Hausverwalter durch bloße Untätigkeit in der Regel nicht (zur Untreue siehe die Fragen unten). Wie Ansprüche gegen einen früheren Verwalter durchgesetzt werden, beschreibt der Beitrag Schadensersatz gegen den Vorverwalter.

Vorbeugen: Beschlüsse so fassen, dass die Umsetzung gelingt

Viele Probleme bei der Umsetzung von Beschlüssen beginnen beim Text: Ein unklarer Beschluss führt fast zwangsläufig zu Streit. Ein guter Beschluss nennt die Maßnahme konkret, die Angebote, den Kostenrahmen, die Finanzierung, den Zeitplan und wer bis wann berichtet. Bei Erhaltungsmaßnahmen kann die Eigentümerversammlung die Grundsatzentscheidung treffen und die Ausführung im Einzelnen dem Verwalter überlassen (BGH, V ZR 241/23).

In der Praxis bewährt sich eine Beschlussliste mit Status, die der Beirat regelmäßig mit der Hausverwaltung abgleicht. Auch der Verwaltervertrag kann Berichtspflichten zur Beschlussdurchführung festlegen. Das verbessert die Zusammenarbeit und vermeidet Streit über den Stand der Beschlussumsetzung.

Bleibt trotzdem Beschluss um Beschluss liegen, ist oft ein Wechsel der WEG Verwaltung die wirksamste Entscheidung. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg arbeiten wir offene Beschlüsse nach der Übernahme strukturiert ab; wie ein Wechsel abläuft, steht auf der Seite Verwaltung wechseln.

Tipp: Beschlüsse umsetzbar formulieren Nennen Sie im Beschluss Maßnahme, Kostenrahmen, Finanzierung, Frist für die Auftragserteilung und eine Berichtspflicht an den Beirat. Dann ist später eindeutig, ob und wann der Beschluss umgesetzt wurde.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9b, 18, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 43, 44, 45 WEG; §§ 31, 280, 626 BGB; § 266 StGB; § 23 GVG; BGH, Urteile vom 16.12.2022 – V ZR 263/21, 05.07.2024 – V ZR 34/24 und 05.07.2024 – V ZR 241/23

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