Wer wissen will, wofür das Hausgeld ausgegeben wurde, muss nicht auf die Belegprüfung des Beirats warten: Das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen steht jedem Wohnungseigentümer zu (§ 18 Abs. 4 WEG). Dieser Beitrag zeigt, wer Einsicht verlangen kann, welche Unterlagen dazugehören, wo und wie sie stattfindet, was sie kostet und wie Eigentümer ihr Recht durchsetzen. Er erklärt auch, welche Rolle der Beirat dabei spielt.
Das Wichtigste in Kürze
- Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), ohne ein besonderes Interesse darzulegen.
- Zu den Unterlagen gehören Belege, Kontoauszüge, Buchhaltung, Verträge und Korrespondenz der Hausverwaltung.
- Die Einsichtnahme findet in der Regel im Büro der Verwaltung statt; auf Versand, auch per E-Mail, besteht kein Anspruch.
- Kopien oder Fotos sind erlaubt, Kopierkosten trägt der Eigentümer. Bei Streit richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter.
- Der Verwaltungsbeirat prüft die Abrechnung, ersetzt aber nicht das Einsichtsrecht des einzelnen Eigentümers.
Einsichtsrecht Verwaltungsunterlagen WEG: Was regelt § 18 Abs. 4 WEG?
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen. Dieser Anspruch auf Einsichtnahme steht seit der WEG-Reform ausdrücklich in § 18 Abs. 4 WEG; die Rechtslage ist damit klarer als früher.
Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft, die ihn durch den Verwalter erfüllt. Eine Klage der Wohnungseigentümer muss sich deshalb gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten und nicht gegen die Hausverwaltung (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 05.08.2021, 980a C 25/21 WEG).
Das Einsichtsrecht ergänzt die Kontrolle durch den Verwaltungsbeirat und ersetzt sie nicht.
Anspruch auf Einsichtnahme: Wer darf Einsicht nehmen, und muss man Gründe nennen?
Das Recht auf Einsichtnahme hat jeder Wohnungseigentümer, auch jeder Eigentümer einer vermieteten Wohnung. Gründe oder ein besonderes Interesse muss er nicht darlegen. Wer seine Wohnung zur Vermietung nutzt, braucht die Belege häufig auch für die Abrechnung gegenüber den Mietern.
Das Recht ist nicht auf eine einmalige Einsichtnahme beschränkt. Zudem reicht es nicht, wenn der Verwalter die Dokumente nur während der Wohnungseigentümerversammlung auslegt, weil dort keine Zeit zum ruhigen Durchsehen bleibt (AG Essen-Borbeck, Urteil vom 04.02.2022, 24 C 822/21).
Ob Regelungen in der Teilungserklärung oder ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft Einzelheiten der Einsichtnahme festlegen, etwa feste Termine, betrifft den Ablauf. Ob darin zulässige Einschränkungen liegen, ist im Einzelfall zu prüfen.
Grenzen setzt allenfalls der Missbrauch, etwa bei ständig wiederholten, ersichtlich grundlosen Anfragen. Das ist die Ausnahme und hängt vom Einzelfall ab.
Welche Verwaltungsunterlagen können Eigentümer einsehen?
Der Begriff der Verwaltungsunterlagen ist weit. Dazu gehören alle Unterlagen, die bei der Verwaltung der Gemeinschaft entstehen: Belege, Kontoauszüge, Buchhaltung, Verträge und Schriftverkehr.
| Unterlage | Beispiele | Hinweis |
|---|---|---|
| Belege und Rechnungen | Handwerkerrechnungen, Versicherungsrechnungen, Energieabrechnungen | Einsicht in die Originale; bloße Kopien erfüllen den Anspruch nicht immer (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 615/23) |
| Kontoauszüge | Auszüge des Gemeinschaftskontos | Einsicht in der Regel nur vor Ort (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 27/24) |
| Buchhaltung | Journale, Kontenübersichten, Einzelabrechnungen | Gehört zur Grundlage der Jahresabrechnung |
| Verträge und Angebote | Verwaltervertrag, Wartungs-, Versicherungs-, Dienstleistungsverträge | Auch Vergleichsangebote zu Beschlüssen |
| Korrespondenz | Schriftverkehr mit Behörden, Versicherern, Dienstleistern | Daten unbeteiligter Dritter können geschwärzt werden |
Liegen Belege beim Steuerberater oder einem Dienstleister, muss die Gemeinschaft sie für die Einsicht zurückholen. Der Eigentümer kann die Originale verlangen; zugeschickte Kopien erfüllen den Anspruch nicht (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.01.2025, 2-13 S 615/23).
Zu den Abrechnungsunterlagen zählen die Einnahmen und Ausgaben je Wirtschaftsjahr, die Jahresabrechnung, die Einzelwirtschaftspläne und die Einzelabrechnungen. Auch der Verwaltervertrag ist Teil der Verwaltungsunterlagen; der Verwalter muss sie ordentlich führen und bei Vertragsende herausgeben.
Im Fall einer Klage muss der Kläger die gewünschten Dokumente genau bezeichnen. Ein pauschaler Antrag auf „alle Unterlagen“ ist nach der Rechtsprechung zu unbestimmt (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.05.2023, 2-13 S 90/22).
Wo und wie findet die Einsichtnahme statt?
Eingesehen wird grundsätzlich am Sitz des Verwalters, im Büro des Verwalters, nach rechtzeitiger Terminabsprache und während der Geschäftszeiten. Der Bundesgerichtshof hat schon früher entschieden, dass der Eigentümer dort auch Kopien auf eigene Kosten anfertigen lassen kann (BGH, Urteil vom 11.02.2011, V ZR 66/10).
Einen Anspruch auf Versand der Unterlagen haben Eigentümer nicht. Das gilt auch für die Einsichtnahme per E-Mail und auch dann, wenn der Eigentümer Kostenerstattung anbietet (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.11.2024, 2-13 S 27/24).
Der Eigentümer darf die Unterlagen kopieren oder fotografieren und in der Praxis eine Begleitperson mitbringen. Welche Begleitung zulässig ist, klärt man am besten vorab mit der Verwaltung, vor allem bei vertraulichen Unterlagen.
Was gilt, wenn die Verwaltung ein Eigentümerportal bietet?
Stellt die Verwaltung allen Eigentümern ein Portal zur Verfügung, hat auch der einzelne Eigentümer Anspruch auf Zugang. Sperren darf die Verwaltung den Zugang nicht ohne vorherige Abmahnung (Amtsgericht München, Urteil vom 26.05.2025, 1291 C 23031/24 WEG).
Einen Anspruch darauf, dass alle Belege online bereitstehen, hat nach unserer Kenntnis bislang kein Gericht bejaht. Ein Kundenportal kann das Einsichtsrecht aber praktisch erleichtern: Bei LIKKA ist die Buchhaltung papierlos und taggleich, gebuchte Belege stehen allen Eigentümern rund um die Uhr im Portal zur Verfügung.
Was kostet die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen?
Für die Einsicht im Büro der Verwaltung fallen in der Regel keine Kosten an. Wer Kopien der Dokumente verlangt, trägt die Kopierkosten selbst.
Fotografieren oder Scannen mit dem eigenen Gerät vor Ort ist die günstigste Lösung. Erstellt die Verwaltung Kopien, ist ein angemessener Kostenersatz üblich (BGH, V ZR 66/10).
Muss der Eigentümer klagen, richten sich die Gerichts- und Anwaltskosten in der Regel nach dem Ausgang des Verfahrens.
Wann lohnt sich die Einsicht? Jahresabrechnung und Beschlussanfechtung
Die Einsichtnahme lohnt sich vor allem vor der Eigentümerversammlung, in der über die Jahresabrechnung abgestimmt wird.
Wer Zweifel an einzelnen Positionen hat, prüft die Belege vorher und stellt seine Fragen in der Versammlung. Die Einladung muss in der Regel mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG), sodass genug Zeit für einen Termin im Büro bleibt.
Im Fall eines Beschlusses, den ein Eigentümer für rechtswidrig hält, läuft die Frist zur Anfechtung: Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Die Einsicht sollte daher möglichst früh stattfinden.
Was können Eigentümer tun, wenn die Hausverwaltung die Einsicht verweigert?
Eigentümer fordern die Einsicht zunächst schriftlich mit Frist an, bitten bei Bedarf den Beirat um Vermittlung und klagen als letzten Schritt auf Einsichtsgewährung.
| Schritt | Was Sie tun | Hinweis |
|---|---|---|
| 1 | Einsicht schriftlich anfordern: Unterlagen genau benennen, Terminvorschlag, Frist setzen | Anspruch nach § 18 Abs. 4 WEG; keine Begründung nötig |
| 2 | Beirat einbinden und die Verwaltung an die Frist erinnern | Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG) |
| 3 | Klage auf Einsichtsgewährung gegen die Gemeinschaft erheben | Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Anlage liegt (§ 43 WEG); Antrag genau fassen |
| 4 | Bei dauerhafter Verweigerung die Abberufung auf die Tagesordnung setzen | Abberufung jederzeit durch Mehrheitsbeschluss (§ 26 Abs. 3 WEG) |
Das Gericht prüft im Streitfall, ob der Antrag hinreichend bestimmt ist. Gegen das Urteil des Amtsgerichts ist die Berufung zum Landgericht möglich.
Gibt ein ausgeschiedener Verwalter die Unterlagen bei der Übergabe nicht heraus, gelten andere Regeln: Dann klagt die Gemeinschaft auf Herausgabe. Mehr dazu im Beitrag Vorverwalter gibt Unterlagen nicht heraus.
Tipp: Wer dauerhaft keine Einsicht erhält, sollte den Verwalter hinterfragen. Wie das geht, steht im Beitrag zur Abberufung des Verwalters.
Welche Rolle hat der Beirat beim Einsichtsrecht?
Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter und prüft vor der Beschlussfassung Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 29 Abs. 2 und 3 WEG). Das Einsichtsrecht des einzelnen Eigentümers bleibt davon unberührt.
Der Beirat sieht die Unterlagen im Fall der Abrechnung stellvertretend für die Gemeinschaft durch. Wie tief er prüfen muss, erklärt der Beitrag Wie gründlich muss der Beirat prüfen?.
Bei Konflikten kann der Beirat vermitteln, etwa indem er einen Termin für die Einsicht abstimmt.
Eine digitale Belegprüfung macht die Kontrolle für Beirat und Eigentümer leichter, weil Belege jederzeit zugänglich sind. Mehr unter digitale Belegprüfung.
Wie LIKKA als WEG-Hausverwaltung die Einsicht erleichtert
LIKKA verwaltet Wohnungseigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und macht Belege und Unterlagen für Eigentümer und Beirat nachvollziehbar. Die Buchhaltung ist papierlos und taggleich, gebuchte Belege stehen allen Eigentümern rund um die Uhr im Kundenportal zur Verfügung.
Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat und führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Wer mit der Transparenz seiner Verwaltung unzufrieden ist, findet unter Verwaltung wechseln den Ablauf.
Häufige Fragen
Muss ich begründen, warum ich die Verwaltungsunterlagen sehen will?
Nein. Jeder Wohnungseigentümer kann Einsicht verlangen, ein besonderes Interesse muss er nicht darlegen. Grenze ist nur der Missbrauch im Einzelfall.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4 WEG
Welche Unterlagen darf ich als Eigentümer einsehen?
Alle Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft: Belege, Kontoauszüge, Buchhaltung, Verträge und Korrespondenz. Bei einer Klage müssen Sie die Unterlagen genau bezeichnen.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4 WEG
Kann ich verlangen, dass mir die Unterlagen per E-Mail oder Post geschickt werden?
Nach der Rechtsprechung nicht. Die Einsicht findet in der Regel im Büro der Verwaltung statt, auch Kostenerstattung ändert daran nichts. Kopieren und Fotografieren vor Ort ist erlaubt.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4 WEG; LG Frankfurt am Main 2-13 S 27/24
Was kann ich tun, wenn die Hausverwaltung die Einsicht verweigert?
Fordern Sie die Einsicht schriftlich mit Frist an und binden Sie den Beirat ein. Hilft das nicht, können Sie gegen die Gemeinschaft auf Einsichtsgewährung klagen.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4 WEG, § 43 WEG
Gegen wen richtet sich die Klage auf Einsicht?
Gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter. Die Gemeinschaft erfüllt den Anspruch durch den Verwalter.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4 WEG; AG Hamburg-St. Georg 980a C 25/21 WEG
Hat ein Eigentümer Anspruch auf Zugang zum Eigentümerportal?
Ja, wenn die Verwaltung allen Eigentümern ein Portal zur Verfügung stellt. Sperren darf sie den Zugang nicht ohne vorherige Abmahnung. Ein Anspruch auf Online-Bereitstellung aller Belege besteht nach bisheriger Rechtsprechung nicht.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4 WEG; AG München 1291 C 23031/24 WEG
Ist die Belegprüfung durch den Beirat Pflicht?
Der Beirat prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung; ob und wie tief er prüft, hängt von den Beschlüssen der Gemeinschaft ab. Das Einsichtsrecht des Eigentümers bleibt daneben bestehen.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 2 und 3 WEG
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4, § 29, § 43 WEG; BGH V ZR 66/10; AG Hamburg-St. Georg 980a C 25/21 WEG; LG Frankfurt am Main 2-13 S 90/22, 2-13 S 27/24 und 2-13 S 615/23; AG Essen-Borbeck 24 C 822/21; AG München 1291 C 23031/24 WEG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Änderungsverlauf
Aktualisiert am 07.10.2026: Überarbeitet: Ablauf der Einsicht, Kosten, Durchsetzung und Rolle des Beirats ergänzt, Tabellen und Häufige Fragen neu
