Eine gute Hausverwaltung finden: Für viele Eigentümergemeinschaften ist das keine einfache Aufgabe. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte, die einen neuen Verwalter suchen, und an Vermieter, die eine Mietverwaltung brauchen. Er zeigt Schritt für Schritt, wie die Suche gelingt, mit Tipps von der Anfrage bis zur Übergabe.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Suche ist Sache der Gemeinschaft; meist bereitet der Beirat die Auswahl mit einer vollständigen Anfrage vor.
- Vor der Neubestellung sind im Grundsatz Angebote mehrerer Verwalter nötig; ein weiteres Angebot kann genügen.
- Prüfen Sie bei jedem Hausverwalter Zertifizierung, Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschadenhaftpflicht, Eigenkonto und persönliche Ansprechpartner.
- Bestellung der Hausverwaltung per Mehrheitsbeschluss für höchstens fünf Jahre, erstmals höchstens drei Jahre.
Hausverwaltung finden: Wer sucht und wann
In der Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen die Eigentümer über die Bestellung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Hausverwaltersuche ist deshalb Aufgabe der Gemeinschaft, nicht der alten Verwaltung. In der Praxis übernimmt der Verwaltungsbeirat die Verwaltersuche.
Anlässe sind das Ende der Bestellungszeit, die Kündigung durch die bisherige Hausverwaltung oder anhaltender Ärger, etwa wenn die Verwaltung nicht reagiert. Dazu gibt es die Beiträge „Hausverwaltung kündigt“ und „Verwaltung reagiert nicht“.
Beginnen Sie die Suche früh: Zwischen erster Anfrage und Beschluss liegen in der Praxis mehrere Monate.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Anfrage | Daten und Anforderungen |
| Angebote | Mehrere Anbieter vergleichen |
| Prüfen | Nachweise und Gespräch |
| Beschluss | Bestellung und Vertrag |
Anforderungen klären: Die Anfrage an die Hausverwaltung
Die Kontaktaufnahme beginnt mit einer Anfrage, meist per E-Mail. Jede Eigentümergemeinschaft hat andere Anforderungen; eine gute Anfrage spart Aufwand und weckt das Interesse passender Anbieter.
Daten zum Objekt
In die Anfrage gehören die Daten der Immobilie: Ort, Zahl der Wohnungen und Stellplätze, Baujahr, Gewerbeeinheiten, Heizung, Aufzug und Tiefgarage. Dazu kommen Informationen zum Gemeinschaftseigentum, zur Instandhaltung und zu geplanten Sanierungen. Eine kurze Liste dieser Angaben ist die Grundlage für jedes Angebot; ein aktuelles Bild der Anlage erleichtert die erste Einschätzung.
Die Größe des Objekts beeinflusst die Wahl der Hausverwaltung: Eine kleine Gemeinschaft mit wenigen Wohnungen stellt andere Anforderungen als eine große Wohnanlage mit Tiefgarage und Gewerbeeinheiten. Fragen Sie deshalb gezielt nach Erfahrung mit Objekten dieser Größe.
Erwartungen an die Leistungen
Halten Sie fest, welche Verwaltungsaufgaben die Hausverwaltung übernehmen soll und welche Punkte der Gemeinschaft wichtig sind, etwa Begehungen im Objekt, digitale Unterlagen und technische Betreuung. Offene Themen wie Rückstände gehören ebenfalls in die Anfrage, ebenso die Bitte um Referenzen.
Stimmen Sie die Anforderungen vorab im Beirat ab, damit die Eigentümergemeinschaft mit einer Stimme spricht. Eine Hausverwaltersuche, die mit klaren Punkten startet, liefert vergleichbare Leistungen der Immobilienverwaltung und erspart Nachfragen.
Vermieter, die für ihre Wohnungen oder Mietshäuser eine Mietverwaltung suchen, gehen ähnlich vor. Für die Mietverwaltung gelten andere Regelungen als für die WEG Verwaltung: Die Aufgaben gegenüber dem Mieter regelt der Vertrag. Auch der Mietverwalter braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO.
Die Mietverwaltung ist das Bindeglied zwischen Eigentümer und Mietern: Sie kümmert sich um Vermietung, Mietzahlungen, Betriebskostenabrechnung und Anliegen der Mieter. In der Praxis bieten viele Mietverwaltungen zusätzliche Dienstleistungen wie einen Hausmeisterservice an; welche Aufgaben dazugehören, legt der Vertrag fest. Auch für einzelne Eigentumswohnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft kann der Eigentümer eine Mietverwaltung beauftragen; das Gemeinschaftseigentum betreut weiter der Verwalter der Gemeinschaft.
Angebote vergleichen: Auswahl und Bewertung der Anbieter
Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind im Grundsatz Angebote von mehreren Verwaltern einzuholen, nicht aber vor der Wiederbestellung (BGH, Urteil vom 1. April 2011, V ZR 96/10). Wie viele Alternativangebote nötig sind, legen die Eigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst fest (BGH, Urteil vom 22. Juni 2012, V ZR 190/11, Rn. 10). Ein weiteres Angebot kann bereits ausreichen (BGH, Urteil vom 27. März 2026, V ZR 7/25, Rn. 10); eine feste Mindestzahl von Angeboten schreibt der BGH also nicht vor.
Die Angebote anderer Anbieter holt sinnvollerweise der Beirat ein, denn der amtierende Verwalter ist insoweit befangen (V ZR 96/10, Rn. 13). Schicken Sie allen Anbietern dieselben Angaben und Informationen zum Objekt, damit die Angebote vergleichbar sind und Unterschiede sichtbar werden.
Die Hausverwaltung betreut die Immobilie für Jahre als Partner der Gemeinschaft, deshalb zählt bei Bewertung und Auswahl nicht nur der Preis. Das Entgelt ist nach dem BGH weder der einzige noch der wichtigste Gesichtspunkt; entscheidend ist, ob der Verwalter seiner Aufgabe gerecht wird und die Eigentümer mit ihm im Alltag gut zurechtkommen (V ZR 96/10, Rn. 13).
Legen Sie Wert darauf zu sehen, welche Dienstleistungen die Grundvergütung abdeckt und welche Leistungen gesondert berechnet werden. Hilfe bei der Einordnung gibt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung.
Hausverwalter prüfen: Zertifizierung, Erlaubnis und Versicherung
Für die gewerbliche Immobilienverwaltung und die WEG Verwaltung gibt es drei gesetzliche Vorgaben, die Eigentümer prüfen sollten.
Zertifizierter Verwalter
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen; zertifiziert ist, wer die nötigen Kenntnisse vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, §§ 26a, 48 Abs. 4 WEG). Gleichgestellt sind etwa Immobilienkaufleute (§ 7 ZertVerwV). Eine Ausnahme gilt nur, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Erlaubnis nach § 34c GewO
Der gewerbliche Immobilienverwalter braucht als Wohnimmobilienverwalter eine behördliche Erlaubnis. Sie wird versagt, wenn Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse oder die Berufshaftpflichtversicherung fehlen (§ 34c Abs. 2 GewO); zudem gilt eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Kalenderjahren (§ 34c Abs. 2a GewO).
Vermögensschadenhaftpflicht
Die Versicherungsbestätigung muss eine Deckung von mindestens 500 000 Euro je Versicherungsfall und 1 000 000 Euro im Jahr zeigen (§ 15 Abs. 2 MaBV). Alle Punkte enthält die Checkliste Hausverwaltung prüfen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Mindestversicherungssumme beträgt 500 000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1 000 000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.
WEG Verwaltung im Alltag: Konto, Erreichbarkeit per E-Mail, Ansprechpartner
Eigenkonto
Das Geld der Gemeinschaft ist Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) und gehört der Gemeinschaft selbst; nach herrschender Meinung muss es getrennt vom eigenen Vermögen der Verwaltung geführt werden. Fragen Sie die Hausverwaltung, ob die Konten auf den Namen der Gemeinschaft laufen; in der Praxis gilt dieses Eigenkonto als sicherer als ein Treuhandkonto der Verwaltung.
Gesetzliche Aufgaben
Die WEG Verwaltung regelt die gemeinsamen Angelegenheiten mehrerer Eigentümer einer Immobilie. Ihre Kernleistungen sind im Wohnungseigentumsgesetz definiert (§§ 9b, 27, 28 WEG): Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft, trifft die Maßnahmen der laufenden Verwaltung, stellt den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung auf und legt nach dem Ende des Kalenderjahres einen Vermögensbericht vor. Fragen Sie im Gespräch, wann die Hausverwaltung Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan üblicherweise vorlegt und wie sie die Zahlen nachvollziehbar aufbereitet.
Kontaktwege
Klären Sie Sprechzeiten per Telefon, Reaktionszeiten auf E-Mails, den Notdienst und ob Eigentümer als Nutzer eines Portals Unterlagen im Internet abrufen können. Die Website der Verwaltung zeigt oft schon, wie sie arbeitet. In der Praxis bieten viele Verwaltungen digitale Prozesse für die Schadensmeldung an, etwa ein Formular oder eine App, über die Eigentümer einen Schaden mit Foto melden und den Stand verfolgen.
Persönliche Ansprechpartner
Lassen Sie sich nennen, wer die Betreuung im Objekt übernimmt und wer vertritt. Persönliche Ansprechpartner mit benannter Vertretung sichern die Erreichbarkeit, auch bei Urlaub und Krankheit. In der Praxis erleichtern ein Büro der Hausverwaltung in der Nähe der Immobilie und Erfahrung in der Region Termine vor Ort.
Referenzen aus vergleichbaren Anlagen und Empfehlungen von Mitgliedern anderer Beiräte geben einen guten Blick auf die Arbeit der Verwaltung. Auch die Mitgliedschaft in einem Fachverband kann ein Hinweis sein: In der Praxis achten viele Beiräte darauf, dass die Hausverwaltung Mitglied in einem Verband ist, denn ein Verband verlangt von seinen Mitgliedern meist Qualitätsstandards und Weiterbildung.
Verwaltervertrag und Beschluss: So wird die Hausverwaltung bestellt
Die Wahl der neuen Hausverwaltung erfolgt per Beschluss in der Eigentümerversammlung. Der Gegenstand muss in der Einladung stehen, und es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 2, § 25 Abs. 1 WEG).
Vertragslaufzeit
Nach den gesetzlichen Vorgaben ist die Bestellung auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre. Abberufen werden kann die Hausverwaltung jederzeit; der Vertrag endet dann spätestens nach sechs Monaten (§ 26 Abs. 2 und 3 WEG).
Der Vertrag mit der Hausverwaltung wird neben der Bestellung geschlossen. Sinnvoll ist ein Beschluss, der Bestellung, Vertrag und Unterschrift regelt; gegenüber der Verwaltung vertritt der Beiratsvorsitz oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG).
Findet sich keine Mehrheit, kann jeder Eigentümer klagen und das Gericht den Beschluss ersetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das Verfahren beschreibt der Beitrag Verwalter gerichtlich bestellen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.
Übergabe: Der Start mit der neuen Hausverwaltung
Der letzte Schritt der Suche ist die Übergabe. Die alte Verwaltung muss alles herausgeben, was sie für die Gemeinschaft erhalten und erlangt hat (§ 667 BGB): Unterlagen, Buchhaltung, Schlüssel für das Objekt und Kontozugänge. Ein Übergabeprotokoll schafft Klarheit, danach übernimmt die neue Hausverwaltung alle Aufgaben.
Den Ablauf mit allen Fristen zeigt der Fahrplan zum Verwalterwechsel.
Wie LIKKA Eigentümergemeinschaften bei der Verwaltersuche begleitet
LIKKA ist zertifizierter Verwalter mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg. Auf eine Anfrage legen wir Angebote und Nachweise vor und stellen die persönlichen Ansprechpartner vor; ob wir zum Objekt passen, entscheidet die Eigentümerversammlung. Mehr auf der Seite Verwaltung wechseln.
Häufige Fragen
Wie finde ich eine gute Hausverwaltung?
Holen Sie Angebote mehrerer Hausverwaltungen ein, führen Sie ein persönliches Gespräch und prüfen Sie die Nachweise. Achten Sie auf Zertifizierung, Erlaubnis, Versicherung, Referenzen, Empfehlungen und Erreichbarkeit, nicht nur auf den Preis. In der Praxis vorteilhaft ist eine Immobilienverwaltung aus der Region, in der Nähe der Immobilie.
Rechtsgrundlage: § 34c GewO
Wer muss einen neuen Hausverwalter suchen?
Die Wohnungseigentümer beschließen über die Bestellung. In der Praxis übernimmt der Verwaltungsbeirat diese Aufgaben: Er holt die Angebote ein und bereitet den Beschluss vor.
Was tun, wenn eine Gemeinschaft keinen Verwalter findet?
Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam. Kommt kein Beschluss zustande, kann jeder Eigentümer klagen und das Gericht eine Hausverwaltung bestellen.
Wie findet man eine seriöse Hausverwaltung?
Als seriös gilt in der Praxis eine Verwaltung, die die gesetzlichen Vorgaben erfüllt, Erlaubnisbescheid, Versicherungsbestätigung und Zertifikat ohne Zögern vorlegt, die Konten auf den Namen der Gemeinschaft führt, per Telefon und E-Mail gut erreichbar ist und persönliche Ansprechpartner nennt.
Rechtsgrundlage: § 34c GewO; § 15 MaBV
Wie bekomme ich heraus, welche Hausverwaltung zuständig ist?
In der Praxis steht sie auf einem Aushang im Treppenhaus der Immobilie. Mieter fragen ihren Vermieter, Eigentümer finden die zuständige Verwaltung in der Niederschrift der letzten Versammlung.
Was kann man gegen eine schlechte Hausverwaltung machen?
Mängel zuerst schriftlich rügen und eine Frist setzen. Hilft das nicht, können die Eigentümer die Hausverwaltung jederzeit mit Mehrheit abberufen; der Vertrag endet spätestens sechs Monate später. Parallel holt der Beirat Angebote für eine neue Verwaltung ein.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 19, 23, 25, 26, 26a, 27, 28, 44, 48 WEG; § 34c GewO; § 15 MaBV; § 7 ZertVerwV; § 667 BGB; BGH, Urteile vom 01.04.2011 – V ZR 96/10, 22.06.2012 – V ZR 190/11 und 27.03.2026 – V ZR 7/25
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
