Verwalterwechsel in der WEG: bestellen, abberufen, übergeben
Eigentümer können ihren Verwalter seit der WEG-Reform jederzeit abberufen und mit einfacher Mehrheit einen neuen bestellen. Diese Seite erklärt Gemeinschaften und Beiräten Bestellung, Abberufung, Übergabe, den zertifizierten Verwalter und die Zeit ohne Verwalter.
Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
Seit dem 1. Dezember 2020 kann der Verwalter jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen werden; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Was sich damit geändert hat, erklärt der Beitrag Abberufung des Verwalters.
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG). Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat; Einzelheiten stehen im Beitrag Zertifizierter Verwalter.
Der bisherige Verwalter muss alle Unterlagen und Mittel der Gemeinschaft herausgeben und Rechenschaft für seine Amtszeit ablegen (§§ 666, 667, 675 BGB). Die Jahresabrechnung erstellt, wer bei Fälligkeit nach Ende des Wirtschaftsjahres im Amt ist (BGH, Urteil vom 16.02.2018, V ZR 89/17). Eine Übersicht bietet die Checkliste zur Übergabe.
Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), wie der Beitrag Gemeinschaft ohne Verwalter zeigt. Findet sich keine Mehrheit für einen neuen Verwalter, kann jeder Eigentümer die Bestellung gerichtlich verlangen (§ 44 Abs. 1 WEG). Wie LIKKA einen Wechsel begleitet, beschreibt die Seite Verwaltung wechseln.
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Häufige Fragen: Verwalterwechsel
Welche Mehrheit braucht die Abberufung des Verwalters?
Es genügt ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein wichtiger Grund ist seit der WEG-Reform nicht mehr erforderlich, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 1 und 3, § 25 Abs. 1 WEG
Wann endet der Verwaltervertrag nach der Abberufung?
Das Amt endet sofort mit der Abberufung, der Vertrag spätestens sechs Monate danach. Bis dahin kann der bisherige Verwalter seine Vergütung beanspruchen, ein früheres Ende lässt sich vereinbaren.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG
Haben Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter?
Ja, seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Ausgenommen sind Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, in denen ein Eigentümer verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG
Was muss der bisherige Verwalter herausgeben?
Alles, was er für die Gemeinschaft geführt hat, etwa Beschluss-Sammlung, Protokolle, Abrechnungen, Belege, Verträge, Kontounterlagen und Schlüssel. Zudem muss er Auskunft geben und Rechenschaft für seine Amtszeit ablegen.
Rechtsgrundlage: §§ 666, 667, 675 BGB
Wer erstellt beim Verwalterwechsel die Jahresabrechnung?
Zuständig ist, wer bei Fälligkeit der Abrechnung nach Ende des Wirtschaftsjahres im Amt ist. Endet die Amtszeit zum Jahresende, erstellt deshalb in der Regel der neue Verwalter die Abrechnung für das Vorjahr.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG
Wer handelt, wenn die Gemeinschaft keinen Verwalter hat?
Dann vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Bei einem unmittelbar drohenden Schaden darf jeder Eigentümer die notwendigen Notmaßnahmen treffen, und der Beiratsvorsitzende kann zur Versammlung einladen.
Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 1, § 18 Abs. 3, § 24 Abs. 3 WEG
Wechsel geplant?
Im Erstgespräch gehen wir mit Ihnen Beschluss, Zeitplan und Übergabe für Ihre Gemeinschaft durch.
