Fehlerhafte Abrechnungen, eigenmächtige Aufträge, verschwundene Gelder: Nach einem Verwalterwechsel kommt oft ans Licht, was jahrelang schieflief. Ob die Gemeinschaft ihren Schaden ersetzt bekommt, hängt davon ab, dass sie die richtigen Schritte rechtzeitig geht.
Ansprüche stehen der Gemeinschaft zu
Seit der WEG-Reform hat der einzelne Eigentümer keinen direkten Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter. Der Verwaltervertrag schützt nur die Gemeinschaft. Ansprüche muss daher die Gemeinschaft geltend machen, in der Regel auf Grundlage eines Beschlusses. So hat es der Bundesgerichtshof im Juli 2024 entschieden (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
Vorsicht bei der Entlastung
Die Entlastung des Verwalters wirkt wie ein Verzicht: Ansprüche, die die Eigentümer bei sorgfältiger Prüfung hätten erkennen können, sind danach in der Regel ausgeschlossen. Kommen Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht, widerspricht eine Entlastung deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Beschluss vom 17.07.2003, V ZB 11/03). In einer Krise sollte die Gemeinschaft den Vorverwalter nicht entlasten.
Fristen im Blick behalten
Schadensersatzansprüche verjähren in drei Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem die Gemeinschaft von Schaden und Schädiger Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Wer Belege nur oberflächlich prüft, riskiert, dass die Frist schon läuft, bevor der Schaden auffällt.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizDie regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Versicherung und Grenzen
Verwalter von Wohnimmobilien brauchen für ihre Gewerbeerlaubnis eine Berufshaftpflichtversicherung. Sie greift bei fahrlässigen Fehlern. Vorsätzliche Taten wie eine Veruntreuung sind dort in der Regel nicht versichert. Umso wichtiger sind eine konsequente Belegprüfung und klare Kontovollmachten.
- Ansprüche macht die Gemeinschaft geltend, nicht der einzelne Eigentümer
- Keine Entlastung, wenn Ansprüche möglich sind
- Drei Jahre Verjährung ab Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis
Rechtsgrundlage: BGH V ZR 34/24, BGH V ZB 11/03, §§ 195, 199, 280 BGB, § 34c GewO
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
