Schadensersatz Verwalter WEG: Was die Gemeinschaft vom Vorverwalter zurückholen kann

Ja, die Eigentümergemeinschaft kann vom Vorverwalter Schadensersatz verlangen, wenn er seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag schuldhaft verletzt und dadurch ein Schaden entstanden ist. Typische Fälle sind fehlerhafte Abrechnungen, eigenmächtige Aufträge und verschwundene Gelder, die oft erst nach einem Verwalterwechsel auffallen. Den Anspruch macht die Gemeinschaft geltend, nicht der einzelne Wohnungseigentümer, in der Regel auf Grundlage eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Dieser Beitrag richtet sich an Eigentümer und Beiräte und zeigt die Voraussetzungen, die Gefahr einer vorschnellen Entlastung und die Verjährung.

Schadensersatz vom Verwalter in der WEG: Wann greift die Haftung?

Der Verwalter haftet, wenn er eine Pflicht aus dem Verwaltervertrag verletzt, ihn daran ein Verschulden trifft und der Gemeinschaft dadurch ein Schaden entsteht (§ 280 BGB).

Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch sind also: Pflichtverletzung, Verschulden, Schaden und ein Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden. Verschulden bedeutet Vorsatz oder Fahrlässigkeit (§ 276 BGB). Fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Das Wohnungseigentumsrecht kennt dafür keine eigene Regel, es gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB.

Typische Pflichtverletzungen sind fehlerhafte Abrechnungen, überhöhte Rechnungen bei einer Sanierung ohne Beschluss, nicht umgesetzte Beschlüsse, eigenmächtige Aufträge, versäumte Fristen oder Zahlungen vom Gemeinschaftskonto ohne Rechtsgrund. Verschwundene Gelder sind der schwerste Fall; dazu mehr im Beitrag Wenn der Verwalter in die Kasse greift.

Vor jeder Klage muss die Gemeinschaft den Schaden und einen konkreten Pflichtverstoß nachweisen. Das ist oft das eigentliche Problem. Beim Verschulden hilft das Gesetz: Die Beweislast für das Vertretenmüssen liegt beim Verwalter, er muss also darlegen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Deshalb zählt eine saubere Dokumentation: Abrechnungen, Kontoauszüge, Beschlüsse und Schriftverkehr.

Wer macht den Schadensersatzanspruch geltend: Gemeinschaft oder Wohnungseigentümer?

Den Anspruch macht die Eigentümergemeinschaft geltend, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der einzelne Wohnungseigentümer hat in der Regel keinen eigenen Anspruch gegen den Verwalter.

Der Verwaltervertrag besteht zwischen Gemeinschaft und Verwalter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 05.07.2024 entschieden (V ZR 34/24): Seit der WEG-Reform entfaltet der Verwaltervertrag keine Schutzwirkung zugunsten einzelner Wohnungseigentümer. Nach Ansicht des BGH sind Wohnungseigentümer dadurch nicht schutzlos: Deren Interessen sind über Ansprüche gegen die Gemeinschaft gesichert. Ein Ersatz für den Schaden kommt für die Eigentümer daher über die Gemeinschaft.

In der Praxis fasst die Eigentümerversammlung einen Beschluss, den Anspruch zu verfolgen und einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Der Verwalter ist Organ der Gemeinschaft und vertritt sie nach außen (§ 9b WEG); seine Aufgaben und Befugnisse regelt § 27 WEG. Schadensersatzansprüche sollten in der Eigentümerversammlung besprochen werden, auch wenn der Verwalter schon ausgeschieden ist. Gegen den Vorverwalter handelt der neue Verwalter oder, wenn die Gemeinschaft ohne Verwalter ist, der durch Beschluss bevollmächtigte Eigentümer. Wie die Gemeinschaft dann handlungsfähig bleibt, erklärt der Beitrag Gemeinschaft ohne Verwalter.

Das Wohnungseigentum der einzelnen Eigentümer bleibt davon unberührt: Beeinträchtigt der Verwalter das Sondereigentum auf andere Weise, kann im Einzelfall ein eigener Anspruch bestehen. Das ist gesondert zu prüfen.

Warum ist die Entlastung des Verwalters gefährlich?

Die Entlastung wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis, also wie ein Verzicht: Ansprüche, die die Wohnungseigentümer bei sorgfältiger Prüfung erkennen konnten, sind danach in der Regel ausgeschlossen.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt (BGH, Beschl. v. 17.07.2003 – V ZB 11/03), dass eine Entlastung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn keine Ansprüche gegen den Verwalter naheliegen und kein besonderer Grund für einen Verzicht besteht. Ein Beschluss über die Entlastung widerspricht also nicht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, wohl aber, wenn Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. Ein Beschluss, der trotzdem entlastet, ist anfechtbar. Auch der BGH-Beschl. v. 24.02.2022 (V ZB 59/21) betrifft diese Frage: Ob Ansprüche bestehen, lässt sich erst nach einer fehlerfreien Jahresabrechnung sicher beurteilen.

Das gilt vor allem bei fehlerhafter Jahresabrechnung: Dann besteht mindestens ein Anspruch auf Neuerstellung. Wer den Verwalter in einer Krise entlastet, gibt Ansprüche möglicherweise aus der Hand, bevor der Schaden bekannt ist.

Die Entlastung ist keine Pflicht. Die Gemeinschaft kann sie verweigern, bis Abrechnung, Konten und Belege geprüft sind. Wie gründlich ein Beirat dabei prüfen sollte, steht im Beitrag Belegprüfung ist kein Formalakt.

Wann verjährt der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter?

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft von Schaden und Schädiger erfahren hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erfahren müssen (§§ 195, 199 BGB).

Unabhängig von der Kenntnis verjähren Schadensersatzansprüche spätestens zehn Jahre nach Entstehung, jedenfalls 30 Jahre nach der Pflichtverletzung (§ 199 Abs. 3 BGB).

Wer Belege nur oberflächlich prüft, riskiert, dass die Frist läuft, bevor der Schaden auffällt. Zugleich kann grob fahrlässige Unkenntnis die Frist in Gang setzen.

Ein Beispiel: Wird eine überhöhte Zahlung im Jahr 2026 bekannt, endet die Frist in der Regel mit Ablauf des 31.12.2029. Bei laufenden Verhandlungen kann die Verjährung gehemmt sein; das sollte ein Rechtsanwalt prüfen.

In welchen Schritten setzt die Gemeinschaft Schadensersatz durch?

Die Gemeinschaft sichert zuerst Unterlagen und Beweise, lässt den Schaden prüfen, fasst einen Beschluss und fordert den Vorverwalter schriftlich zur Zahlung auf. Erst danach folgt gegebenenfalls die Klage.

Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf. Der Zeitplan hängt davon ab, wie schnell Unterlagen und Konten vorliegen.

Kommt es zum Rechtsstreit, ist die Gemeinschaft Klägerin und der Vorverwalter der Beklagte. Gegen ein Urteil des Amtsgerichts ist die Berufung möglich. Sie muss beim zuständigen Berufungsgericht eingelegt werden, in WEG-Sachen ist das ein Landgericht. Die Berufungsfrist beträgt einen Monat ab Zustellung des Urteils (§ 517 ZPO). Wer die Frist ohne eigenes Verschulden versäumt, kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen (§ 233 ZPO). Das Berufungsgericht überprüft die Entscheidung des Amtsgerichts. Die Kosten eines Verfahrens trägt grundsätzlich die unterliegende Partei, das Prozessrisiko liegt aber zunächst bei der Gemeinschaft als Klägerin.

Was tun, wenn der Vorverwalter Unterlagen zurückhält?

Die Gemeinschaft kann die Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen. Ohne Belege lässt sich ein Schaden kaum beweisen und die Haftung des Verwalters kaum feststellen.

Der Verwalter muss nach Ende seiner Tätigkeit Unterlagen, Schlüssel und Vermögen der Gemeinschaft herausgeben. Wie das konkret abläuft, beschreibt der Beitrag Vorverwalter gibt Unterlagen nicht heraus. Die Übergabe-Checkliste hilft, nichts zu vergessen.

Welche Grundsätze der Rechtsprechung gelten für die Haftung des Verwalters?

Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Senat des Bundesgerichtshofs behandelt den Verwalter als Vertragspartner der Gemeinschaft: Er schuldet die Erfüllung seiner Pflichten nach Gesetz und Verwaltervertrag, und bei einer schuldhaften Verletzung haftet er auf Ersatz.

Anspruchsgrundlage ist in der Regel § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag. Die Vorgaben der Eigentümerversammlung, etwa Beschlüsse zu einer Sanierung oder zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums, muss der Verwalter umsetzen. Setzt er sie nicht um, kommt eine Haftung in Betracht.

Ob eine Pflichtverletzung vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls. Besonderheiten ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung und dem Vertrag. Die Feststellung von Schaden und Ursache trifft im Streitfall das Gericht. Wann eine Haftung in Betracht kommt, hängt davon ab, welche Pflicht der Verwalter konkret verletzt hat. Ein Anlass zur Klage besteht erst, wenn die Gemeinschaft Schaden und Verantwortung belegen kann.

Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist dabei zu trennen: Bei der Mietverwaltung richtet sich die Haftung nach dem Vertrag mit dem Vermieter. Eine Entscheidung zum Wohnungseigentumsrecht lässt sich nicht ohne Weiteres auf das Mietrecht übertragen.

Zahlt die Berufshaftpflichtversicherung des Verwalters den Schaden?

Die Versicherung greift bei fahrlässigen Fehlern, vorsätzliche Taten sind dort in der Regel nicht versichert. Über den Versicherungsschutz sollten Sie deshalb vorab Klarheit haben.

Für die Erlaubnis nach § 34c GewO müssen Verwalter von Wohnimmobilien eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Eigentümer können außerdem verlangen, dass der Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung unterhält (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG).

Bei Veruntreuung ist die Versicherung in der Regel nicht eintrittspflichtig. Dann hängt der Erfolg davon ab, ob beim Vorverwalter noch Vermögen vorhanden ist. Strafrechtliche Folgen sind ein eigenes Verfahren, mehr dazu unter Gerichtsentscheidungen zur Veruntreuung.

Daher lohnt sich die Prüfung des Versicherungsnachweises schon bei der Bestellung, ebenso die klare Regelung der Kontovollmachten. Fragen Sie den Verwalter nach dem Nachweis und beachten Sie den Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.

Wie behalten Wohnungseigentümer die Verwaltung im Blick, um Verwalterschäden zu vermeiden?

Regelmäßige Prüfung hilft am meisten: Wer Konto, Belege und Abrechnung jährlich kontrolliert, entdeckt Fehler früh und innerhalb der Verjährung.

Gerade bei einer großen Immobilie mit vielen Wohnungseigentümern fallen Fehler sonst spät auf. Dazu gehören eine vollständige Belegprüfung durch den Beirat, Kontoauszüge direkt von der Bank, das Vier-Augen-Prinzip bei Zahlungen und eine Entlastung erst nach abgeschlossener Prüfung. Fehlen Belege, sollte der Beirat früh eingreifen. Auch die Eigentümerversammlung sollte Auffälligkeiten ansprechen und im Protokoll festhalten. Ob eine Immobilienverwaltung geeignet ist, zeigt auch die Checkliste zur Verwalterprüfung.

Wie LIKKA nach einem Verwalterwechsel begleitet

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und sichert nach dem Wechsel zuerst Unterlagen, Konten und Verträge. Die rechtliche Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen liegt bei einem Rechtsanwalt.

Unsere zertifizierten Verwalter prüfen Abrechnungen und Kontoauszüge, bereiten Beschlussvorlagen vor und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 280, § 276, §§ 195, 199 BGB; § 9b, § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG; § 34c GewO; BGH V ZR 34/24; BGH V ZB 11/03; BGH V ZB 59/21

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.