Hausverwaltung kündigt: Was die Gemeinschaft jetzt tun muss

Ein Schreiben an alle Eigentümer, oft kurz vor der Eigentümerversammlung: Die Hausverwaltung kündigt, der Verwalter legt sein Amt nieder. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Vermieter, deren Hausverwaltung gekündigt hat oder mit einer Kündigung droht. Er erklärt den Unterschied zwischen Amtsniederlegung und Kündigung des Verwaltervertrags, die Pflichten des bisherigen Hausverwalters und die Schritte bis zur neuen Verwaltung. Die kurze Antwort: Das Amt endet mit sofortiger Wirkung, viele Pflichten aber nicht.

Hausverwaltung kündigt: Was jetzt rechtlich passiert

Wenn die Hausverwaltung kündigt, verliert die Wohnungseigentümergemeinschaft, rechtlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), ihr ausführendes Organ. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt weiterhin der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Was fehlt, ist die Person, die Beschlüsse umsetzt, Zahlungen veranlasst und die Eigentümergemeinschaft nach außen vertritt.

Das Wohnungseigentumsgesetz hat für diesen Fall klare Regeln. Entscheidend sind drei Fragen: Wann endet das Amt, was schuldet die bisherige Hausverwaltung noch, und wie kommt die Eigentümergemeinschaft schnell zu einer neuen Verwaltung?

Für Eigentümer und Beirat ist die Kündigung der Hausverwaltung kein Grund zur Panik, aber ein Auftrag zum Handeln. Die Verwaltung des Hauses muss weiterlaufen: Rechnungen sind zu bezahlen, Verträge mit Versorgern und Dienstleistern zu betreuen. Wer diese Aufgaben früh verteilt und Angebote einholt, überbrückt die Zeit bis zur neuen Hausverwaltung ohne Schaden.

In der Praxis sind die Gründe für die Kündigung der Hausverwaltung verschieden: zu viele Objekte, zu wenig Personal, Streit mit einzelnen Eigentümern, eine aus Sicht des Hausverwalters zu niedrige Bezahlung für die Verwaltung oder die Aufgabe des Geschäfts. Anders als bei einer Abberufung geht die Initiative hier von der Hausverwaltung aus. Das betrifft einzelne Häuser ebenso wie ganze Eigentümergemeinschaften.

Für die Eigentümer ist der Grund meist zweitrangig. Wichtig ist, die Eigentümergemeinschaft zeitnah zu informieren, die Fristen der Kündigung zu sichern und die Übergabe zu organisieren. Die folgenden Abschnitte zeigen jeden Schritt.

Umgangssprachlich ist oft vom Rücktritt des Verwalters die Rede. Gemeint ist rechtlich die Amtsniederlegung, meist verbunden mit einer Kündigung des Verwaltervertrags. Ein Rücktritt im Sinne des Gesetzes passt auf ein laufendes Dauerschuldverhältnis nach herrschender Meinung nicht; an seine Stelle tritt die Kündigung (§ 314 BGB).

Verwalter legt Amt nieder: Amtsniederlegung mit sofortiger Wirkung

Rechtlich hat der WEG Verwalter zwei Beziehungen zur Gemeinschaft. Die Bestellung macht ihn zum Organ der GdWE; sie beruht auf einem Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG). Daneben steht der Verwaltervertrag, nach dem Bundesgerichtshof ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (BGH, Urteil vom 26. September 2025, Az. V ZR 206/24, Rn. 12).

Nach herrschender Meinung sind Amt und Vertrag getrennt zu betrachten (Trennungstheorie). Der BGH unterscheidet ebenso: Die Organpflicht endet mit dem Amt, bereits entstandene vertragliche Pflichten bleiben (V ZR 206/24, Rn. 12).

Die Amtsniederlegung muss der Gemeinschaft zugehen. In der Praxis richtet die Hausverwaltung das Schreiben an alle Eigentümer oder an den Beiratsvorsitz.

Bis zum Zugang der Amtsniederlegung bleibt der Verwalter im Amt und für die laufende Verwaltung zuständig. Danach enden seine Rechte und Pflichten als Organ.

Die Amtsniederlegung ist eine einseitige Erklärung des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft. Das Gesetz regelt die Amtsniederlegung im WEG Recht nicht ausdrücklich.

Nach herrschender Meinung kann der Verwalter sein Amt jederzeit niederlegen, ohne besondere Form und ohne wichtigen Grund. Einen Grund muss er nicht nennen.

Mit dem Zugang der Amtsniederlegung endet die Organstellung mit sofortiger Wirkung. Ab diesem Moment hat die Gemeinschaft keinen Verwalter mehr, auch wenn der Verwaltervertrag noch läuft.

Eine Amtsniederlegung mit Wirkung zu einem späteren Datum ist ebenfalls möglich und in der Praxis die bessere Lösung für beide Seiten. Sie gibt der Eigentümergemeinschaft Zeit für die Suche nach einer neuen Hausverwaltung.

Wer eine Amtsniederlegung erhält, sollte das Datum des Zugangs festhalten und das Kündigungsschreiben an alle Eigentümer weiterleiten. Prüfen Sie, ob das Schreiben nur das Amt oder auch den Vertrag betrifft.

In der Praxis enthält es meist beides: die Amtsniederlegung und die Kündigung des Verwaltervertrags. Fehlt die Vertragskündigung, läuft der Verwaltervertrag formal weiter.

Kündigung des Verwaltervertrags: ordentliche Kündigung oder außerordentliche Kündigung

Die Amtsniederlegung beendet nicht automatisch den Vertrag. Für die Vertragskündigung gilt, was im Verwaltervertrag steht.

Eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist ist bei einem befristeten Verwaltervertrag nur möglich, wenn er sie vorsieht (§ 620 Abs. 1 BGB). Die Länge der Kündigungsfrist ergibt sich dann aus dem Vertrag, nicht aus dem Gesetz.

In der WEG ist der Verwaltervertrag meist an die Dauer der Bestellung gekoppelt, also an höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Während einer festen Vertragslaufzeit ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Wer die Vertragslaufzeit und die Fristen kennt, kann die Folgen der Amtsniederlegung besser einschätzen.

Bleibt die außerordentliche Kündigung nach § 626 BGB. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus: Dem Kündigenden darf es nicht zuzumuten sein, das Vertragsverhältnis bis zum Ende der Laufzeit fortzusetzen (§ 626 Abs. 1, § 314 Abs. 1 BGB). Die außerordentliche Kündigung wirkt dann als fristlose Kündigung, also ohne Kündigungsfrist.

Für die fristlose Kündigung gelten enge Fristen. Nach § 626 Abs. 2 BGB kann sie nur innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis der maßgebenden Tatsachen erfolgen; § 314 Abs. 3 BGB verlangt eine Kündigung innerhalb angemessener Frist. Besteht der Grund in einer Vertragsverletzung, ist grundsätzlich vorher eine Frist zur Abhilfe oder Abmahnung nötig (§ 314 Abs. 2 BGB).

Als Kündigungsgrund für die Hausverwaltung kommen in der Praxis etwa ein schwerer Vertrauensverlust, beharrlich nicht gezahlte Vergütung oder massive Störungen der Zusammenarbeit in Betracht. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, entscheidet sich immer im Einzelfall. Der Kündigungsgrund sollte im Kündigungsschreiben benannt sein; nach § 626 Abs. 2 Satz 3 BGB muss der Kündigende ihn auf Verlangen unverzüglich schriftlich mitteilen.

Abberufung des Verwalters durch die Eigentümer
Umgekehrt gilt für die Abberufung seit der WEG Reform: Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen, ohne Grund und mit einfacher Mehrheit (§ 26 Abs. 3 Satz 1, § 25 Abs. 1 WEG). Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG); liegt ein wichtiger Grund vor, kann die Eigentümergemeinschaft den Vertrag auch früher kündigen. Abberufung und Bestellung einer neuen Hausverwaltung lassen sich in derselben Eigentümerversammlung beschließen.

Die Abberufung des Verwalters ist damit der einfachere Weg als eine außerordentliche Kündigung durch die Eigentümer. Den Ablauf zeigt der Beitrag zur Abberufung.

Unzeit: Wann ein WEG Verwalter haftet, der sein Amt niederlegt

Ein Hausverwalter, der sein Amt niederlegt, darf die Gemeinschaft nicht einfach im Stich lassen. Das Gesetz kennt für Vertrauensdienste ohne feste Bezüge und für Auftragsverhältnisse ein Verbot der Kündigung zur Unzeit: Der Verpflichtete darf nur so kündigen, dass sich der andere Teil die Dienste anderweit beschaffen kann (§ 627 Abs. 2 BGB).

Für den Auftrag gilt dasselbe (§ 671 Abs. 2 BGB). Beim Geschäftsbesorgungsvertrag verweist § 675 Abs. 1 BGB darauf, wenn ohne Kündigungsfrist gekündigt werden darf. Kündigt der Verpflichtete ohne wichtigen Grund zur Unzeit, muss er den daraus entstehenden Schaden ersetzen.

Nach verbreiteter Ansicht in der Literatur gilt dieser Rechtsgedanke auch für die Amtsniederlegung, nicht nur für die Kündigung des Vertrags. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu ist nicht ersichtlich. Typische Fälle sind eine Amtsniederlegung kurz vor der Eigentümerversammlung, mitten in einer laufenden Sanierung oder vor einer fristgebundenen Zahlung.

Ein Schaden kann entstehen, wenn Fristen versäumt werden, eine vorübergehende Verwaltung durch Dritte teurer ist als die vereinbarte Vergütung oder Mahnverfahren liegen bleiben. Die Eigentümergemeinschaft sollte Kosten und Folgen der Amtsniederlegung für die Verwaltung des Hauses von Anfang an dokumentieren.

Ob Ansprüche bestehen, wenn ein Hausverwalter sein Amt niederlegt, hängt immer vom Einzelfall ab, besonders wenn der Verwaltervertrag noch lange läuft. Eine Amtsniederlegung ohne wichtigen Grund ist für die Hausverwaltung dann riskant, weil der Vertrag sie weiter bindet.

Übergabe: Was die neue Verwaltung bekommen muss

Mit dem Ende des Amtes ist der bisherige Hausverwalter nicht aus allen Pflichten entlassen. Er muss alles herausgeben, was er zur Ausführung erhalten und aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat (§ 667 BGB, über § 675 Abs. 1 BGB).

Zur Übergabe gehören Unterlagen der Verwaltung, Beschluss-Sammlung, Verträge mit Dienstleistern, Schlüssel, die Buchhaltung mit allen Belegen und die Zugänge zu den Konten der Gemeinschaft. Die neue Verwaltung braucht diese Unterlagen, um ihre Aufgaben vom ersten Tag an zu erfüllen. Eine geordnete Übergabe mit Protokoll schützt Eigentümer und Verwalter.

Das gilt nach einer Amtsniederlegung ebenso wie nach einer Abberufung; die Rechte der Gemeinschaft aus dem Vertrag bleiben bestehen. Eine lückenhafte Übergabe belastet die Verwaltung oft über Jahre.

Außerdem muss der Hausverwalter Auskunft geben und Rechenschaft ablegen (§ 666 BGB). Bei einer Verwaltung mit Einnahmen und Ausgaben gehört dazu eine geordnete Zusammenstellung mit Belegen (§ 259 Abs. 1 BGB). Nach allgemeiner Ansicht können nach Vertragsende nachwirkende Pflichten bestehen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2018, Az. V ZR 89/17, Rn. 15).

Die Rechte auf Herausgabe und Rechenschaft stehen der Gemeinschaft zu, nicht dem einzelnen Eigentümer. Gibt der alte Hausverwalter die Unterlagen nicht heraus, kann die Gemeinschaft ihre Rechte gerichtlich durchsetzen, in dringenden Fällen im Eilverfahren. Den Ablauf beschreibt der Beitrag Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus.

Jahresabrechnung nach der Amtsniederlegung
Die Pflicht zur Jahresabrechnung trifft die Gemeinschaft; der Verwalter stellt sie als ausführendes Organ auf (§ 28 Abs. 2 WEG). Die neue Verwaltung muss deshalb auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen (BGH, V ZR 206/24, Leitsatz a).

Daneben bleibt der frühere Hausverwalter aus dem Verwaltervertrag verpflichtet, wenn die Abrechnungspflicht schon in seiner Amtszeit entstanden ist. Sie entsteht am 1. Januar des Folgejahres; wer zum 31. Dezember ausscheidet, schuldet die Abrechnung für dieses Jahr nicht (BGH, V ZR 206/24, Leitsätze b und c).

Ein Beispiel: Legt der Verwalter im März 2026 sein Amt nieder, schuldet er noch die Jahresabrechnung 2025. Eine zusätzliche Vergütung kann er dafür grundsätzlich nicht verlangen; hat er die Unterlagen bereits übergeben, steht ihm ein Einsichtsrecht zu (BGH, V ZR 89/17, Rn. 15 und 16, noch zum alten Recht).

Tipp: Herausgabe schriftlich anfordern Fordern Sie von der alten Hausverwaltung Unterlagen, Kontozugänge und Rechenschaft gleich nach der Amtsniederlegung schriftlich mit Frist an. So lässt sich später belegen, wann der Anspruch geltend gemacht wurde.

WEG Verwaltung ohne Verwalter: Wer die Gemeinschaft vertritt

Nach der Amtsniederlegung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Verwalter mehr. Dann wird sie durch die Eigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG).

Gemeinschaftlich heißt: Alle Eigentümer müssen mitwirken. Für einen Handwerkerauftrag oder eine Überweisung ist das in größeren Anlagen kaum praktikabel.

Die Eigentümer können aber nach herrschender Meinung durch Beschluss einzelne Eigentümer, etwa den Beiratsvorsitz, mit bestimmten Aufgaben betrauen und zur Vertretung ermächtigen. Bei akuter Gefahr darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG).

Das Gesetz verlangt nicht, überhaupt einen Verwalter zu haben. Seit der WEG Reform gilt aber: Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige WEG Verwaltung verlangen, wozu grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Nur in kleinen Eigentümergemeinschaften mit weniger als neun Einheiten kann unter Bedingungen ein Eigentümer statt eines zertifizierten Verwalters die Verwaltung übernehmen; für alle anderen ist eine professionelle WEG Verwaltung der Regelfall.

Die Zeit ohne Verwaltung sollte so kurz wie möglich sein, denn die Verwaltung des Hauses ruht nicht. Wenn der Verwalter sein Amt niederlegt, bleiben Aufgaben wie Hausgeld, Versicherungen und Wartungen liegen; jede Woche ohne Verwaltung erhöht das Risiko, dass Fristen verstreichen. Der nächste Schritt ist deshalb die Neuwahl in der Eigentümerversammlung.

Wie Eigentümer, Banken, Versorger und Dienstleister mit einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft umgehen, zeigt der Beitrag WEG ohne Verwalter.

Suche nach einer neuen Hausverwaltung: Neuwahl nach § 26 WEG

Die Bestellung eines neuen Verwalters nach § 26 WEG ist der wichtigste Schritt nach der Amtsniederlegung. Fehlt ein Verwalter, kann die Eigentümerversammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG).

Die Einberufung erfolgt in Textform; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Der Gegenstand, also die Bestellung eines neuen Verwalters, muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG).

Bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung helfen vergleichbare Angebote, die der Beirat vor der Versammlung einholt. Über die Bestellung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 WEG). Sinnvoll ist es, den Verwaltervertrag gleich mit zu beschließen und den Beiratsvorsitz zur Unterschrift zu ermächtigen; gegenüber dem Verwalter vertritt er die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG).

In der Praxis hat sich folgende Reihenfolge bewährt. Schritt 1: Zugang der Kündigung und der Amtsniederlegung sowie laufende Fristen sichern.

Schritt 2: Eigentümer informieren und Angebote für die neue Verwaltung einholen. Schritt 3: Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt Neuwahl einberufen.

Schritt 4: Neue Verwaltung bestellen und Verwaltervertrag beschließen. Schritt 5: Übergabe der Unterlagen von der alten an die neue Verwaltung organisieren. Schritt 6: Jahresabrechnung und ausstehende Aufgaben mit der neuen Hausverwaltung klären und die Eigentümer über das Ergebnis informieren.

Kommt keine Mehrheit zustande, kann jeder Eigentümer auf Bestellung einer Hausverwaltung klagen. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Voraussetzung ist grundsätzlich, dass sich der Kläger zuvor um eine Beschlussfassung der Versammlung bemüht hat (BGH, Urteil vom 14. Februar 2025, Az. V ZR 86/24, Rn. 5).

Details zu Klage und Eilantrag stehen im Beitrag Verwalter gerichtlich bestellen. Alle Schritte vom Angebotsvergleich bis zur Übergabe beschreibt unser Fahrplan zum Verwalterwechsel.

Kündigung der Hausverwaltung: Was bei der Mietverwaltung gilt

Kündigt die Hausverwaltung einer vermieteten Wohnung, gilt kein WEG Recht; anders als bei der WEG Verwaltung ist allein der Vertrag über die Mietverwaltung maßgeblich. Eine ordentliche Kündigung braucht keinen Grund. Fehlt bei einem unbefristeten Vertrag eine Regelung zur Kündigungsfrist, gelten die Fristen für Dienstverträge; bei monatlicher Vergütung ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende möglich (§ 621 Nr. 3 BGB).

Bei der Mietverwaltung bleibt das Mietverhältnis selbst von der Kündigung der Hausverwaltung unberührt. Vertragspartner des Mieters ist der Vermieter (§ 535 BGB); die Verwaltung handelt nur als seine Vertreterin und kann den Mietvertrag nicht aus eigenem Recht kündigen. Kündigt sie im Namen des Vermieters, sollte sie die Vollmachtsurkunde beifügen, nach herrschender Meinung im Original; sonst kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen, es sei denn, der Vermieter hat ihn von der Vollmacht in Kenntnis gesetzt (§ 174 BGB). Für ihr Verschulden bei der Erfüllung seiner Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag haftet der Vermieter wie für eigenes, weil sie seine Erfüllungsgehilfin ist (§ 278 BGB). Am Kündigungsschutz ändert der Wechsel nichts: Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, dessen Gründe im Kündigungsschreiben anzugeben sind (§ 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB), und in Härtefällen kann der Mieter in Textform widersprechen (§§ 574, 574b Abs. 1 BGB).

Auch bei der Übergabe der Mietverwaltung muss die bisherige Verwaltung alles herausgeben (§ 667 BGB) und Rechenschaft ablegen (§ 666 BGB): Mietverträge, Mieterakten, Nachweise zur getrennt angelegten Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB) und Unterlagen für die nächste Betriebskostenabrechnung. Vermieter sollten die Mieter rechtzeitig über den neuen Ansprechpartner und das Konto für die Miete informieren.

Eine neue Mietverwaltung sollte vor dem Ende der alten Verwaltung feststehen, damit die laufenden Aufgaben ohne Lücke weiterlaufen. Kündigung und Übergabe der Hausverwaltung sollten im Vertrag geregelt sein; fehlt eine Regelung, gilt das Gesetz.

Wie LIKKA Gemeinschaften und Vermieter beim Wechsel begleitet, zeigt die Seite Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9b, 18, 19, 23, 24, 25, 26, 26a, 28, 44 WEG; §§ 174, 259, 278, 314, 535, 551, 568, 573, 574, 574b, 620, 621, 626, 627, 666, 667, 671, 675 BGB; BGH, Urteile vom 16.02.2018 – V ZR 89/17, 14.02.2025 – V ZR 86/24, 26.09.2025 – V ZR 206/24

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.