Bruchteilsgemeinschaft oder WEG: Der Unterschied für Miteigentümer

Ein Ehepaar kauft eine Wohnung je zur Hälfte, Geschwister übernehmen das Haus der Eltern, Nachbarn teilen sich einen Stellplatz: Immer sind dann mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie, und rechtlich entsteht meist eine Bruchteilsgemeinschaft. Dieser Überblick richtet sich an Eigentümer, die eine Immobilie mit anderen teilen oder das planen, und erklärt die Rechte und Pflichten dieser Eigentumsform im Immobilienrecht.

Bruchteilsgemeinschaft: Wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer sind

Die gesetzliche Grundlage der Bruchteilsgemeinschaft steht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Haben mehrere Personen ein Recht gemeinsam inne, gelten die §§ 742 bis 758, soweit sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt (§ 741 BGB). Für das Eigentum an einer Sache verweist § 1008 ergänzend auf die §§ 1009 bis 1011; man spricht von Miteigentum oder Bruchteilseigentum.

Jeder Miteigentümer hält in der Bruchteilsgemeinschaft einen ideellen Anteil an der ganzen Sache, etwa ein Halb oder ein Drittel. Ein bestimmtes Zimmer oder ein realer Teil von Haus und Grundstück gehört ihm damit nicht. Nach dem ideellen Anteil richtet sich, in welchem Verhältnis jeder Eigentümer an Nutzung, Kosten und Entscheidungen des gemeinsamen Eigentums beteiligt ist.

Die Bruchteilsgemeinschaft ist eine Gemeinschaft eigener Art, keine juristische Person. Nach herrschender Meinung kann sie weder Verträge schließen noch klagen; Träger der Rechte und Pflichten sind die beteiligten Personen. Darin liegt der wichtigste Unterschied zur rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und zur eingetragenen Gesellschaft.

Im Grundbuch eingetragen: So entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft

Bei einem Grundstück werden Rechte und Aufteilung im Grundbuch eingetragen. Nach § 47 Abs. 1 GBO werden die Anteile der Miteigentümer in Bruchteilen angegeben, etwa „je zur Hälfte“, oder das Gemeinschaftsverhältnis wird bezeichnet, etwa „in Erbengemeinschaft“. Fehlen Regelungen zur Höhe, gilt im Zweifel: gleiche Anteile für alle Eigentümer (§ 742 BGB).

Kauf durch mehrere Personen. In der Praxis entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft am häufigsten durch den gemeinsamen Kauf einer Immobilie, etwa durch unverheiratete Paare, Freunde oder Geschwister. Bringen die Eigentümer unterschiedlich viel Eigenkapital ein, kann sich der Anteil jedes Käufers danach richten; Regelungen zur Aufteilung gehören in den Kaufvertrag.

Ehepaar. Hier spielt der Güterstand eine Rolle. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen der Ehegatten getrennt (§ 1363 BGB). Kaufen sie zusammen, sind sie deshalb in der Regel Miteigentümer zu Bruchteilen, meist je zur Hälfte. Nur im Fall einer vereinbarten Gütergemeinschaft fällt die Immobilie in das Gesamtgut (§ 1416).

Schenkung und Erbschaft. Auch eine Schenkung kann eine Bruchteilsgemeinschaft begründen, etwa wenn Eltern jedem Kind einen Anteil an der Immobilie übertragen. Eine Erbschaft mit mehreren Erben führt dagegen zunächst zur Erbengemeinschaft. Zur Bruchteilsgemeinschaft wird sie erst, wenn jeder Erbe bei der Auseinandersetzung einen Anteil an der Immobilie übernimmt; mehr dazu im Magazinbeitrag „Immobilie vererben oder verschenken“.

Rechte und Pflichten: Verwaltung und Nutzung in der Bruchteilsgemeinschaft

Sind mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie, steht die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums allen Beteiligten gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Für Entscheidungen der ordnungsmäßigen Verwaltung und Nutzung genügt aber die Mehrheit, berechnet nach der Größe der Anteile und nicht nach Köpfen (§ 745 Abs. 1).

Entscheidungen der Mehrheit haben Grenzen: Eine wesentliche Veränderung der Sache kann weder beschlossen noch verlangt werden, und die Rechte jedes Eigentümers an seinem Anteil der Nutzungen sind geschützt (§ 745 Abs. 3). Ein Umbau am Haus gegen den Willen eines Miteigentümers lässt sich daher nicht per Mehrheit der Gemeinschaft durchsetzen.

In der Bruchteilsgemeinschaft darf ohne Zustimmung der anderen jeder Eigentümer nur die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßregeln treffen, etwa ein undichtes Dach notdürftig abdichten lassen (§ 744 Abs. 2).

Zu den Pflichten gehört die Kostentragung: Jeder Miteigentümer trägt seinen Teil der Lasten und Kosten des gemeinsamen Eigentums für Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftliche Benutzung nach seinem Anteil (§ 748). Steuern, etwa die Grundsteuer, behandelt dieser Beitrag nicht.

Regelungen der Bruchteilsgemeinschaft zur Verwaltung und Nutzung binden auch spätere Erwerber der Immobilie (§ 746). Bei einem Grundstück gilt das gegenüber einem neuen Eigentümer aber nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sind (§ 1010 Abs. 1 BGB).

Tipp: Nutzung schriftlich regeln Halten Sie fest, wer welchen Anteil hält, wer die Immobilie nutzt, wer welche Kosten und Investitionen trägt und ob die Aufhebung der Gemeinschaft zeitweise ausgeschlossen ist. Gegenüber späteren Erwerbern wirkt das nur mit Eintrag im Grundbuch.

Nutzung der Immobilie: Wohnen, Vermietung, Investitionen, Verkauf

Jeder Eigentümer darf Grundstück und Haus gebrauchen, soweit er den Mitgebrauch der übrigen nicht beeinträchtigt (§ 743 Abs. 2 BGB). Steht die Nutzung der Immobilie nur einem Teil der Personen zu, etwa im Fall einer Trennung, ist das in der Praxis die häufigste Streitfrage in der Bruchteilsgemeinschaft. Der ausgezogene Miteigentümer kann dann nach § 745 Abs. 2 eine Neuregelung verlangen, die auch eine angemessene Nutzungsentschädigung umfassen kann, allerdings erst ab einem deutlichen Verlangen; für Ehegatten gilt während des Getrenntlebens vorrangig § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB (BGH, Beschluss vom 22.02.2017, XII ZB 137/16).

Bei der Vermietung der Immobilie stehen jedem Eigentümer die Mieteinnahmen nach seinem Anteil zu (§ 743 Abs. 1). Entscheidungen über Vermietung und Investitionen trifft die Mehrheit, soweit sie ordnungsmäßige Verwaltung betreffen und die Sache nicht wesentlich verändern; größere Investitionen und ihre Aufteilung sollten die Beteiligten in schriftlicher Form festhalten. Wer die Vermietung nicht selbst organisieren will, kann eine Mietverwaltung beauftragen.

Über seinen ideellen Anteil und die damit verbundenen Rechte kann jeder Eigentümer frei verfügen, ihn also durch Verkauf oder Schenkung übertragen oder belasten (§ 747 Satz 1 BGB). Über die ganze Sache, also das Gesamtobjekt, können die Eigentümer nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2). Für den Verkauf der ganzen Immobilie müssen also alle zustimmen.

Für die Bruchteilsgemeinschaft sehen die §§ 741 bis 758 kein gesetzliches Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer vor, anders als für Miterben (§ 2034); die Beteiligten können es aber vereinbaren. Der Verkauf eines Anteils an einem Grundstück ist wie jeder Immobilienverkauf ein Rechtsgeschäft, das in notarieller Form beurkundet werden muss. Welche Unterlagen beim Verkauf in einer WEG nötig sind, zeigt der Beitrag Wohnung verkaufen: Verwalterunterlagen.

Bruchteilsgemeinschaft oder WEG: Der Unterschied für Eigentümer

Grundlage der WEG ist wie bei der Bruchteilsgemeinschaft das Miteigentum nach § 1008 BGB: Das Miteigentum am Grundstück wird so beschränkt, dass jedem Miteigentümer Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird (§ 3 Abs. 1 WEG). Wohnungseigentum ist dieses Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil (§ 1 Abs. 2 WEG). Mehr dazu in den Magazinbeiträgen „Was ist eine WEG?“ und „Miteigentumsanteil“.

Der entscheidende Unterschied: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG). Die Bruchteilsgemeinschaft als einfache Eigentumsform an einer Sache kann das nicht.

Weitere Besonderheiten: Entscheidungen fallen in der WEG grundsätzlich nach Köpfen, jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), und kein Eigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht aus wichtigem Grund (§ 11 Abs. 1 WEG). Die Regeln der Bruchteilsgemeinschaft gelten nur, soweit das WEG nichts Besonderes bestimmt (§ 10 Abs. 1 WEG).

Miteigentumsanteil an einer Wohnung. Oft spielen beide Formen eine Rolle: Ein Ehepaar ist zu je einem halben Anteil Eigentümer einer Eigentumswohnung. Untereinander bilden die beiden Personen eine Bruchteilsgemeinschaft, gegenüber der WEG üben sie ihr Stimmrecht nur einheitlich aus (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für das Hausgeld haften sie nach herrschender Meinung als Gesamtschuldner.

Stellplatz in Bruchteilen. Stellplätze gelten seit der WEG-Reform als Räume und können eigenes Sondereigentum sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). In der Praxis ist eine Tiefgarage aber oft ein einziges Teileigentum, an dem viele Eigentümer in Bruchteilsgemeinschaft einen Anteil halten; wer welchen Platz nutzt, regelt eine Vereinbarung nach § 1010 BGB im Grundbuch. Mehr im Magazinbeitrag „Tiefgaragenstellplatz“.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Erbengemeinschaft: Gesamthand statt Bruchteil

GbR seit 2024. Grundlage ist seit dem 1. Januar 2024 das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG). Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die am Rechtsverkehr teilnehmen soll, ist rechtsfähig (§ 705 Abs. 2 BGB); erworbene Rechte sind Vermögen der Gesellschaft (§ 713).

Ins Grundbuch eingetragen wird eine GbR als Eigentümerin eines Grundstücks nur, wenn sie im Gesellschaftsregister steht (§ 47 Abs. 2 GBO). Kaufen mehrere Personen gemeinsam als GbR, ist das eine andere Eigentumsform: Die Immobilie gehört der Gesellschaft, nicht den Gesellschaftern zu Bruchteilen. Nach herrschender Meinung ist die rechtsfähige GbR seit der Reform keine Gesamthandsgemeinschaft mehr; ältere Texte im Immobilienbereich zeigen oft noch die alte Rechtslage.

Erbschaft und Erbengemeinschaft. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft: Der Nachlass wird gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB). Das ist Gesamthandseigentum, eine andere Art der Gemeinschaft: Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen, nicht aber über seinen Anteil an einem einzelnen Vermögensgegenstand (§ 2033). Über die geerbte Immobilie verfügen die Erben nur gemeinschaftlich (§ 2040).

Für Verwaltung und Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verweisen die §§ 2038 und 2042 auf Regeln der Bruchteilsgemeinschaft. Eine Umwandlung in eine Bruchteilsgemeinschaft ist möglich, wenn sich die Erben einigen und jeder Erbe als Miteigentümer einen im Grundbuch eingetragenen Anteil an der Immobilie übernimmt. Auch die Gütergemeinschaft unter Ehegatten ist eine Gesamthandsgemeinschaft (§ 1419).

Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft: Aufhebung und Teilungsversteigerung

Grundlage der Auflösung ist der Aufhebungsanspruch: Jeder Eigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB); er verjährt nicht (§ 758). Die Miteigentümer können ihn vertraglich für immer oder auf Zeit ausschließen, im Fall eines wichtigen Grundes ist die Auflösung trotzdem möglich (§ 749 Abs. 2 BGB).

Ein zeitlicher Ausschluss endet im Zweifel mit dem Tod eines Beteiligten (§ 750). Gegen einen Erwerber, der einen Anteil am Grundstück kauft, wirkt er nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1).

Eine Teilung der Sache in Natur scheidet bei einem Haus praktisch aus (§ 752). Bei einem Grundstück erfolgt die Auflösung durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1). Für die Teilungsversteigerung gelten die §§ 180 ff. ZVG; einen vollstreckbaren Titel braucht der Miteigentümer als Antragsteller nicht (§ 181 Abs. 1 ZVG).

Auf Antrag kann das Gericht das Verfahren bis zu sechs Monate einstellen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG); zum Schutz eines gemeinsamen Kindes von Ehegatten oder Lebenspartnern, auch früheren, bei ernsthafter Gefährdung des Kindeswohls auch mehrfach, insgesamt höchstens fünf Jahre (§ 180 Abs. 3 und 4 ZVG). Diese Fristen verschieben die Versteigerung nur.

In der Praxis ist die Teilungsversteigerung meist der ungünstigste Fall für die Auflösung des gemeinsamen Eigentums. Für alle Beteiligten ist in der Regel der gemeinsame Verkauf besser, oder einer kauft den Anteil der anderen und die Gemeinschaft endet. Gehört die Immobilie zu einer WEG, unterstützt die WEG-Verwaltung einen Eigentümerwechsel mit den nötigen Unterlagen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 705 ff., 741 ff., 1008 ff., 2032 ff. BGB; §§ 1, 3, 9a, 11, 25 WEG; § 47 GBO; §§ 180 ff. ZVG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.