Fahrräder verschwinden aus dem Keller, in der Tiefgarage werden Autos zerkratzt, im Eingangsbereich häufen sich Vandalismus und Beschädigungen. Dann kommt in vielen Mehrfamilienhäusern der Wunsch nach Überwachungskameras auf. Erlaubt ist das nur in engen Grenzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Gemeinschaft kann Kameras etwa im Eingangsbereich mit Mehrheit beschließen, wenn ein konkretes Überwachungsinteresse überwiegt (BGH, V ZR 220/12).
- Der Beschluss regelt Zweck, Erfassungsbereich, Zugriff und eine kurze Löschfrist; Wohnungstüren und Treppenhaus bleiben tabu.
- Rechtsgrundlage ist Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO, nicht § 4 BDSG; Hinweisschild nach Art. 13 DSGVO, Löschung in der Regel nach 72 Stunden.
- Einzelne Eigentümer dürfen nur ihr Sondereigentum filmen; Klingelkameras sind zulässig, wenn sie nur beim Klingeln kurz aktiv sind und nichts aufzeichnen.
Videoüberwachung in der Eigentümergemeinschaft: Überblick
Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Vermieter, Mieter, Beiräte und Verwalter in Wohnungseigentümergemeinschaften. Er erklärt die Anforderungen an eine zulässige Kameraüberwachung in Mehrfamilienhäusern, die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung und was gilt, wenn ein einzelner Eigentümer filmt.
Zu unterscheiden sind zwei Fälle. Entweder überwacht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Teile des Gemeinschaftseigentums, deren Verwaltung ihr obliegt (§ 18 Abs. 1 WEG). Oder ein einzelner Eigentümer plant die Installation einer Kamera an Wohnungstür, Balkon oder Stellplatz. In beiden Fällen geht es um das Recht am eigenen Bild aller gefilmten Personen, also auch von Mietern, Besuchern und Lieferanten.
Überwachungskameras im Gemeinschaftseigentum: Voraussetzungen nach dem BGH
Grundlegend ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Mai 2013 (Az. V ZR 220/12). Danach kann der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera überwacht werden, etwa nach Vandalismus am Hauseingang, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Eigentümers und mitgefilmter Dritter überwiegt.
Die Ausgestaltung muss das Persönlichkeitsrecht des Einzelnen wahren, auch bei einem einstimmigen Beschluss, weil künftige Eigentümer, Mieter und Besucher mitbetroffen sind.
Zweck: konkret und verbindlich festlegen, etwa Schutz vor Straftaten. Ein pauschales Sicherheitsbedürfnis reicht nicht; nötig sind tatsächliche Anhaltspunkte für eine Gefährdung, in der Praxis meist dokumentierte Vorfälle (BVerwG 6 C 2.18). Einen bereits eingetretenen Schaden verlangt der EuGH aber nicht zwingend (C-708/18). Unzulässig ist eine Videoüberwachungsanlage, die nur der Kontrolle der Nutzung einzelner Wohnungen dient.
Umfang: auf das Notwendige beschränken. Der Eingangsbereich darf überwacht werden, das gesamte Treppenhaus mit den Wohnungstüren nicht. Zielgerichtete Kameras an einzelnen Brennpunkten sind eher zulässig als eine flächendeckende Überwachung.
Zugriff und Löschung: Zulässig kann ein Zugriff nur für Strafverfolgungsbehörden sein, nicht für einzelne Eigentümer oder Mieter. Die Aufnahmen sind in einer kurzen Frist zu löschen.
Im entschiedenen Fall fehlten diese Regeln, und die Überwachung sollte auch einen vermuteten bordellartigen Betrieb erfassen. Das Gericht ordnete die Stilllegung der Anlage an, bis wirksame Vorgaben beschlossen sind. Das Urteil erging vor der WEG-Reform; seine Maßstäbe gelten in der Praxis weiter.
Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Eingang und Tiefgarage
Die Installation einer Videoüberwachungsanlage am Gemeinschaftseigentum ist eine bauliche Veränderung. Die Eigentümerversammlung beschließt sie mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG); die Zustimmung aller ist nicht nötig. Grenze ist die unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer oder ihrer Wohnungen durch die Überwachung (§ 20 Abs. 4 WEG).
Die Kosten für die Installation tragen alle nach Miteigentumsanteilen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst zahlen nur die Befürworter (§ 21 Abs. 3 WEG).
Für eine Anlage in Tiefgarage oder Fahrradkeller gelten dieselben Anforderungen. Entscheidend ist im Fall der Tiefgarage, ob es dort Einbrüche gab und Täter unerkannt blieben. Zur Verhinderung von Straftaten verlangt das Bundesverwaltungsgericht eine Gefährdungslage erheblich über dem allgemeinen Lebensrisiko (BVerwG 6 C 2.18).
Vor der Beschlussfassung gehören mildere Mittel auf den Tisch: eine bessere Beleuchtung, eine Schließanlage und regelmäßige Kontrollgänge des Hausmeisters sind in der Praxis die naheliegenden Alternativen. Zur Tagesordnung siehe Eigentümerversammlung einberufen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Anlass | Vorfälle dokumentieren |
| Zweck | Konkret festlegen |
| Umfang | Keine Wohnungstüren |
| Zugriff | Nur für Behörden |
| Löschung | In der Regel nach 72 Stunden |
Datenschutz-Grundverordnung: berechtigtes Interesse statt § 4 BDSG
Maßgeblich für die Zulässigkeit ist Art. 6 Abs. 1 Unterabs. 1 Buchst. f DS-GVO. Die Beobachtung muss für ein berechtigtes Interesse erforderlich sein, etwa den Schutz vor Einbrüchen oder den Schutz der Bewohner, und die Interessen der gefilmten Personen dürfen nicht überwiegen.
§ 4 Bundesdatenschutzgesetz regelt die Videoüberwachung öffentlich zugänglicher Räume. Auf private Verantwortliche ist § 4 Abs. 1 Satz 1 BDSG nach dem Bundesverwaltungsgericht aber nicht anzuwenden (BVerwG 6 C 2.18). Für Eigentümergemeinschaften gilt daher die DS-GVO.
Auch der EuGH lässt für Gemeinschaftsbereiche eines Wohnhauses ein berechtigtes Interesse genügen, verlangt aber strenge Erforderlichkeit und eine Prüfung im Einzelfall (Urteil vom 11.12.2019, C-708/18, noch zur alten Richtlinie).
Die Ausnahme für rein persönliche Tätigkeiten (Art. 2 Abs. 2 Buchst. c DS-GVO) greift nicht, sobald Gemeinschaftsflächen erfasst werden. Tonaufnahmen können nach § 201 StGB strafbar sein.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1 f) die Verarbeitung ist zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen, insbesondere dann, wenn es sich bei der betroffenen Person um ein Kind handelt.
Hinweisschild und Speicherdauer: Vorgaben der Datenschutzaufsicht
Eine heimliche Videoüberwachung ist unzulässig. Nach Art. 13 DSGVO sind gefilmte Personen beim Betreten des Bereichs zu informieren. Das Bayerische Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA) verlangt ein gut sichtbares Hinweisschild vor dem überwachten Bereich, wegen des Umfangs in der Regel im Format DIN A4.
Auf das Schild gehören Kamerasymbol, Name und Kontaktdaten des Verantwortlichen, gegebenenfalls der Datenschutzbeauftragte, Zweck und Rechtsgrundlage, das berechtigte Interesse, die Speicherdauer und ein Hinweis auf die weiteren Informationen. Verantwortlich ist in der Praxis die GdWE, vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG). Zugleich schreckt das Schild nach den Erfahrungen aus der Praxis potenzielle Täter ab. Ein Schild allein macht eine sonst unzulässige Videoüberwachungsanlage aber nicht zulässig.
Speicherdauer: Ob Material gesichert werden muss, lässt sich nach dem BayLDA grundsätzlich innerhalb von drei Tagen klären. Deshalb sollte grundsätzlich nach 72 Stunden gelöscht werden. Eine gesetzliche Stundenfrist ist das nicht; längere Fristen akzeptiert die Behörde nur bei außergewöhnlichen, konkret begründeten Umständen.
Überwachungskamera eines Miteigentümers: Wohnungstür, Balkon, Stellplatz
Ein Eigentümer darf sein Sondereigentum überwachen, wenn die Überwachungskamera nach der Installation nur diesen Bereich erfasst und weder andere Wohnungen noch Gemeinschaftsflächen oder öffentlichen Raum (BGH, V ZR 265/10 und V ZR 220/12). Nach dem BayLDA ist die Videoüberwachung von Gemeinschaftsflächen durch Privatpersonen nur in seltenen Ausnahmefällen zulässig.
Selbst dann kann Überwachungsdruck das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn verletzen, wenn sie eine Überwachung objektiv ernsthaft befürchten müssen, etwa bei einem eskalierenden Rechtsstreit. Die bloß hypothetische Möglichkeit reicht nach dem Urteil nicht.
Wohnungstür: Sie ist nach der Rechtsprechung des BGH zwingend Gemeinschaftseigentum (V ZR 212/12), und eine Videokamera daran blickt ins Treppenhaus. Sie kommt deshalb nur als Klingelkamera in engen Grenzen oder mit Gestattung durch Beschluss in Betracht.
Balkon und Stellplatz: Der Einbau an Fassade oder Brüstung ist eine bauliche Veränderung, die die Gemeinschaft gestatten muss (§ 20 Abs. 1 WEG). Einbruchsschutz kann jeder Eigentümer verlangen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG); ob eine Kamera darunter fällt, hat der BGH nicht entschieden. Die Kosten trägt dann der Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG).
Klingelkamera, digitaler Türspion und Attrappen
Die Installation einer Videoanlage im Klingeltableau kann ein Eigentümer verlangen, wenn sie nur durch Klingeln aktiviert wird, das Bild nur in die angeklingelte Wohnung überträgt, nach spätestens einer Minute abschaltet und die Anlage nicht aufzeichnet (BGH, V ZR 210/10).
Das BayLDA hält Video-Türklingelkameras in der Regel für zulässig (für digitale Türspione gilt in der Praxis Entsprechendes), wenn sie nur den Bereich vor der Tür zeigen, höchstens zwei Minuten aktiv sind, nichts aufzeichnen, keine Gesichtserkennung nutzen und ein Hinweisschild vorhanden ist. Geräte mit Bewegungsmelder oder Daueraufnahme gelten als Videoüberwachung.
Attrappen: Eine Kamera-Attrappe verarbeitet keine Daten, die DSGVO gilt nicht. Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz kann aber auch sie das Persönlichkeitsrecht verletzen, wenn Dritte eine Überwachung objektiv ernsthaft befürchten müssen. Sie erzeugt Überwachungsdruck; am Gemeinschaftseigentum braucht auch die Attrappe einen Beschluss.
Rechte gegen unzulässige Überwachungskameras: Beseitigung und Klage
Hat ein Miteigentümer eigenmächtig eine Kamera an der Wohnanlage montiert, macht die GdWE die Beseitigung geltend (§ 9a Abs. 2 WEG, § 1004 BGB). Wer gegen seinen Willen gefilmt wird, kann auch selbst Unterlassung verlangen (§§ 1004, 823 BGB) und Schadensersatz nach Art. 82 DS-GVO.
Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, also das Amtsgericht (§ 43 Abs. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Gegen einen fehlerhaften Beschluss hilft die Anfechtungsklage binnen eines Monats (§§ 44, 45 WEG). Die Aufsichtsbehörde kann die Überwachung untersagen und Bußgelder verhängen (Art. 58, 83 DS-GVO).
Beschweren sich Personen über eine Überwachungskamera, prüft die Verwaltung den Erfassungsbereich, fordert den Betreiber zur Stellungnahme auf und setzt die Frage auf die nächste Versammlung. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir Wohnungseigentümergemeinschaften dabei in der WEG-Verwaltung. Mehr zum Datenschutz: Hausgeldrückstände und Datenschutz.
Häufige Fragen
Ist eine Videoüberwachung in einem Mehrfamilienhaus erlaubt?
Ja, eine Videoüberwachung ist in engen Grenzen möglich. Die Gemeinschaft kann etwa den Eingangsbereich überwachen, wenn ein konkretes Interesse wie der Schutz vor Vandalismus überwiegt und der Beschluss Zweck, Umfang, Zugriff und Löschung regelt.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZR 220/12; Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO
Hilft ein Beschluss der Eigentümerversammlung?
Ja, er ist Voraussetzung für die Zulässigkeit, denn eine Videoüberwachungsanlage am Gemeinschaftseigentum ist eine bauliche Veränderung. Die einfache Mehrheit genügt, der Beschluss muss aber die datenschutzrechtlichen Vorgaben einhalten.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 1 WEG
Darf ein Wohnungseigentümer selbst gegen eine Kamera klagen?
Wer selbst gefilmt wird, kann aus eigenem Recht Unterlassung verlangen, notfalls vor dem Amtsgericht. Geht es um die Beseitigung einer Kamera am Gemeinschaftseigentum, ist die GdWE zuständig; einen Beschluss kann jeder Eigentümer anfechten.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 2, § 44 WEG; § 1004 BGB
Welche Folgen drohen, wenn ein Nachbar eine Kamera installiert?
Erfasst sie Gemeinschaftsflächen oder Mieter in Nachbarwohnungen, drohen Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche, Schadensersatz und ein Verfahren der Datenschutzaufsicht mit Bußgeld.
Rechtsgrundlage: Art. 82, 83 DSGVO; § 1004 BGB
Was gilt für Kameraattrappen?
Datenschutzrecht gilt nicht, weil keine Daten verarbeitet werden. Müssen Nachbarn aber eine Überwachung objektiv ernsthaft befürchten, kann das Persönlichkeitsrecht verletzt sein.
Rechtsgrundlage: BGH, VI ZR 176/09
Was gilt für digitale Türspione und Kameras in der Klingelanlage?
Sie sind in der Regel zulässig, wenn sie nur nach dem Klingeln kurz aktiv sind, das Bild nur in die angeklingelte Wohnung übertragen und nichts aufzeichnen.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZR 210/10
Wie lange dürfen Aufnahmen gespeichert werden?
Nach der DS-GVO nur so lange wie nötig. Die Aufsicht empfiehlt eine Löschung nach 72 Stunden; eine gesetzliche Frist gibt es nicht.
Rechtsgrundlage: Art. 5 Abs. 1 Buchst. e, Art. 17 DSGVO
Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 18, 20, 21, 43 bis 45 WEG; Art. 6, 13 DS-GVO; § 4 BDSG; § 1004 BGB; BGH V ZR 220/12, V ZR 210/10, V ZR 265/10, V ZR 212/12, VI ZR 176/09; BVerwG 6 C 2.18; EuGH C-708/18
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
