Ein Rauchmelder in der Eigentumswohnung ist in Bayern Pflicht. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellen sich dabei eigene Fragen: Muss jeder Eigentümer selbst nachrüsten, oder darf die Gemeinschaft die Installation für alle beschließen? Wer kümmert sich um die Wartung, wer zahlt, und was gilt, wenn die Immobilie vermietet ist? Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Vermieter einer Eigentumswohnung und Verwaltungsbeiräte in Bayern.
Das Wichtigste in Kürze
- In Bayern brauchen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure als Fluchtweg mindestens einen Rauchwarnmelder (Art. 46 Abs. 4 BayBO).
- Die Eigentümergemeinschaft darf Einbau und Wartung für alle Wohnungen beschließen, auch wenn einzelne Eigentümer schon Rauchmelder haben (V ZR 273/17).
- Die Betriebsbereitschaft muss der unmittelbare Besitzer sicherstellen, oft also der Mieter, es sei denn, Eigentümer oder Gemeinschaft übernehmen die Wartung.
- Mieter müssen die Installation dulden; die Miete für Rauchmelder kann der Vermieter nicht auf sie umlegen (VIII ZR 379/20).
Rauchmelderpflicht in Bayern: Räume, Fristen und Vorgaben
Die Rauchmelderpflicht ist Landesrecht; Rauchmelder regeln in den Bundesländern die Landesbauordnungen. Bei Neubauten sind Rauchwarnmelder in allen Bundesländern vorgeschrieben; für Bestandswohnungen liefen je Land unterschiedliche Übergangsfristen. Die Regelungen unterscheiden sich zudem bei den Räumen und der Zuständigkeit für die Wartung. Die folgenden Abschnitte gelten für die bayerische Landesbauordnung.
In Bayern gilt Art. 46 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO). In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Diese Flure sind bei einem Brand der Fluchtweg aus der Wohnung, und ein früher Alarm hält den Fluchtweg nutzbar; die in den BGH-Fällen geprüften Landesbauordnungen von Hamburg und Nordrhein-Westfalen sprechen von Fluren, über die Rettungswege führen. Für das Wohnzimmer schreibt das Gesetz keinen Melder vor, in der Praxis ist er dort trotzdem sinnvoll.
Die Rauchmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird (Art. 46 Abs. 4 Satz 2 BayBO). Der Grund: Gefährlich für Leib und Leben ist im Schlaf vor allem der Rauch, nicht erst die Flammen. Der laute Alarm soll alle im Haus rechtzeitig wecken.
Für Bestandsbauten galt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2017 (Art. 46 Abs. 4 Satz 3 BayBO). Küche, Bad, Keller und Garagen gehören nicht zu den genannten Räumen. Entstehen durch Umbauten neue Schlafräume, muss auch dort ein Rauchmelder hängen.
Einen eigenen Bußgeldtatbestand für fehlende Rauchmelder enthält Art. 79 BayBO nicht; ein Bußgeld kommt erst in Betracht, wenn jemand eine vollziehbare schriftliche Anordnung der Bauaufsichtsbehörde missachtet (Art. 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BayBO). Folgenlos ist ein Verstoß trotzdem nicht: Nach dem Bundesgerichtshof droht im Brandfall die Gefahr, dass Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.
Rauchmelder Eigentumswohnung: Wer ist für den Einbau zuständig?
Die Einbaupflicht für vorhandene Wohnungen trifft nach Art. 46 Abs. 4 Satz 3 BayBO deren Eigentümer. In der Eigentümergemeinschaft ist damit zunächst jeder Wohnungseigentümer für die Ausstattung seiner Wohnung mit Rauchwarnmeldern verantwortlich.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) darf die Aufgabe aber an sich ziehen. Der Bundesgerichtshof hat am 8. Februar 2013 entschieden, dass die Eigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen beschließen können, jedenfalls wenn das Landesrecht eine eigentumsbezogene Pflicht vorsieht (Az. V ZR 238/11). Das ist in Bayern der Fall.
Sind Rauchmelder Gemeinschaftseigentum? Rauchmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nach diesem Urteil nicht im Sondereigentum. Sie hängen an der Zimmerdecke, die ohnehin Gemeinschaftseigentum ist. Teile, die für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in der Wohnung hängen (§ 5 Abs. 2 WEG). Eigene Geräte, die ein Eigentümer selbst gekauft hat, bleiben dagegen sein Eigentum.
Einbau und Wartung per Beschluss der Eigentümerversammlung
Die zentrale Entscheidung des BGH zur Frage der einheitlichen Ausstattung stammt vom 7. Dezember 2018 (Az. V ZR 273/17). Ein Beschluss über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Das gilt auch, wenn einzelne Eigentümer bereits eigene Rauchmelder angebracht haben.
Die Begründung der Entscheidung: Liegen Installation und Wartung für das ganze Gebäude „in einer Hand“, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Rauchmelder schützen Leben und Gesundheit aller Bewohner und Besucher, das Gebäude profitiert ebenfalls, und die Gemeinschaft hat ein schutzwürdiges Interesse, versicherungsrechtliche Risiken zu minimieren.
Überstimmte Eigentümer haben keinen Anspruch auf eine Ausnahme, nur weil sie eine individuelle Lösung vorziehen (V ZR 273/17, Rn. 21). Ihre eigenen Geräte dürfen sie in ihrem Sondereigentum hängen lassen. Jeder Eigentümer muss das Betreten seiner Wohnung für die Installation der Rauchwarnmelder dulden, soweit ein Beschluss das vorsieht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG); geht eine Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, kann er einen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).
Beide Urteile ergingen noch zum alten Wohnungseigentumsgesetz. Nach herrschender Meinung gelten sie fort: Die GdWE nimmt Pflichten wahr, die eine einheitliche Erfüllung erfordern (§ 9a Abs. 2 WEG), und die Eigentümer beschließen mit Mehrheit über eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG). Wie ein Antrag auf die Tagesordnung der Versammlung kommt, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Wartung von Rauchmeldern: Betriebsbereitschaft, DIN 14676 und Austausch
Wer ist für die Wartung von Rauchmeldern verantwortlich? Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt in Bayern den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst (Art. 46 Abs. 4 Satz 4 BayBO). Die Zuständigkeit folgt also dem Besitz: Bei einer selbst genutzten Wohnung ist das der Eigentümer, bei einer vermieteten grundsätzlich der Mieter, solange der Vermieter die Pflicht nicht selbst übernimmt. Eine Frist für diese Übernahme nennt die BayBO nicht, anders als die frühere Regel in Nordrhein-Westfalen.
Beschließt die Gemeinschaft die Wartung von Rauchmeldern durch eine Fachfirma, übernimmt sie diese Aufgabe für alle Wohnungen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die regelmäßige Kontrolle (V ZR 273/17, Rn. 9). Eine Regel, nach der der Besitzer die Betriebsbereitschaft sicherstellt, steht dem nicht entgegen; so hat das Gericht für die vergleichbare Vorschrift in Nordrhein-Westfalen entschieden.
Wie geprüft wird, beschreibt die Norm DIN 14676 für Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung. In der Regel erfolgt die Inspektion jährlich, vor Ort oder per Ferninspektion. Die Produktnorm für die Rauchmelder selbst ist DIN EN 14604. Den Austausch nach rund zehn Jahren sehen Norm und Hersteller vor; eine gesetzliche Frist dafür gibt es nicht.
Zur Montage empfiehlt das Verbraucherinformationssystem Bayern: an der Decke, möglichst in der Raummitte, sonst mindestens 50 cm von der Wand und im Radius von 0,5 m frei von Möbeln. In Küche und Bad sind Rauchwarnmelder wegen Fehlalarmen durch Dampf nur bedingt sinnvoll; in der Praxis werden dort teils Wärmemelder eingesetzt. Die Geräte müssen ein CE-Zeichen tragen; das freiwillige, unabhängige Q-Zeichen steht für geprüfte Langlebigkeit und eine fest eingebaute 10-Jahres-Batterie, ein regelmäßiger Batteriewechsel entfällt. Für große Wohnungen nennt die Seite vernetzte Melder, die im Verbund überall Alarm schlagen.
Wer darf Rauchmelder prüfen? Bei einer Einzellösung der Besitzer selbst, sonst die beauftragte Fachfirma, in vielen Anlagen etwa der Messdienstleister MEVIO. Die Prüfprotokolle zur Wartung der Rauchmelder sollte der Verwalter aufbewahren, weil sie bei einem Schaden belegen, dass die Pflicht erfüllt wurde.
Kosten: Anschaffung und Verteilung in der WEG
Wer zahlt die Rauchmelder? Hat die Gemeinschaft Ausstattung und Wartung beschlossen, trägt jeder Eigentümer die Ausgaben ohne abweichende Regelung nach seinen Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Anschaffung wird in der Praxis aus der Erhaltungsrücklage oder über den Wirtschaftsplan finanziert.
Die Eigentümer können für die Installation und andere einzelne Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Naheliegend ist ein Schlüssel nach der Zahl der Geräte je Wohnung, weil große Wohnungen mit mehreren Schlafräumen mehr Rauchmelder brauchen. Ob die Rücklage für den späteren Austausch reicht, zeigt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen?.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Vermietete Eigentumswohnung: Duldung und Betriebskosten
Mieter müssen die Installation dulden, auch wenn sie die Wohnung schon mit eigenen Rauchmeldern ausgestattet haben (Urteile des Bundesgerichtshofs vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 290/14 und VIII ZR 216/14). Der Einbau ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB, die der Mieter nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden hat.
Bei den Betriebskosten nur das Wichtigste: Die Miete für Rauchmelder ist nicht umlagefähig, weil sie dem Kauf gleichsteht (Urteil vom 11. Mai 2022, Az. VIII ZR 379/20). Wartungskosten kann der Vermieter nach herrschender Meinung als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Mehr dazu im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung für Vermieter.
Praxis: Ablauf für Hausverwaltung und Eigentümer
Zuerst erhebt der Verwalter, in welchen Räumen jeder Wohnung Rauchwarnmelder nötig sind, und wo schon Melder hängen. Dann bereitet er mit Angeboten einen Beschlussantrag zur Frage der Verteilung, Finanzierung und Laufzeit vor, damit die Sicherheit lückenlos gewährleistet ist.
Nach dem Beschluss werden die Termine angekündigt, die Rauchwarnmelder montiert und jede Wohnung dokumentiert; jeder Vermieter gibt die Termine an seine Mieter weiter. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg koordinieren wir solche Abläufe; wie die WEG-Verwaltung bei LIKKA arbeitet, steht auf der Leistungsseite.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Bestand erheben | Räume und vorhandene Geräte je Wohnung erfassen |
| Beschluss | Einbau, Wartung, Kostenverteilung und Finanzierung beschließen |
| Einbau | Termine ankündigen, montieren, je Wohnung dokumentieren |
| Wartung | Regelmäßige Prüfung; Protokolle aufbewahren |
Häufige Fragen
Sind Rauchmelder in Eigentumswohnungen Pflicht?
Ja. In Bayern gilt die Pflicht für alle Wohnungen, selbst genutzt oder vermietet, in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren zu Aufenthaltsräumen.
Rechtsgrundlage: Art. 46 Abs. 4 BayBO
Sind Rauchwarnmelder Gemeinschaftseigentum?
Wenn die Gemeinschaft sie per Beschluss eingebaut hat, stehen sie nicht im Sondereigentum. Selbst gekaufte Melder eines Eigentümers bleiben seine Sache.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2 WEG; V ZR 238/11
Ist die Hausverwaltung für Rauchmelder zuständig?
Nur wenn die Eigentümer Ausstattung und Wartung beschlossen haben. Dann setzt die Verwaltung den Beschluss um, beauftragt die Fachfirma und bewahrt die Protokolle auf. Sonst ist es Sache jedes Eigentümers oder Vermieters.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 1 WEG
Muss ich Rauchmelder der WEG dulden, wenn ich schon eigene habe?
Ja, wenn die Gemeinschaft den einheitlichen Einbau beschlossen hat. Ein Anspruch auf Ausnahme besteht regelmäßig nicht; die eigenen Melder dürfen hängen bleiben.
Rechtsgrundlage: V ZR 273/17
Wer haftet, wenn Rauchmelder fehlen?
Einen eigenen Bußgeldtatbestand enthält die BayBO nicht, ein Bußgeld droht erst bei Verstoß gegen eine vollziehbare Anordnung der Bauaufsicht. Bei einem Schaden durch Brand drohen aber Haftungsfragen und Kürzungen der Feuerversicherung für das Gebäude.
Rechtsgrundlage: Art. 79 BayBO; V ZR 238/11
Kann der Vermieter die Wartung auf den Mieter umlegen?
Nach herrschender Meinung ja, als sonstige Betriebskosten, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Die Miete für die Melder ist dagegen nicht umlagefähig.
Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 17 BetrKV; VIII ZR 379/20
Rechtsgrundlage: Art. 46 Abs. 4, Art. 79 BayBO; §§ 5, 9a, 14, 16, 18, 19 WEG; §§ 555b, 555c, 555d, 556 BGB; § 2 BetrKV; BGH, Urteile vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14, 07.12.2018 – V ZR 273/17, 11.05.2022 – VIII ZR 379/20
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
