Dieser Beitrag richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Vermieter einer Eigentumswohnung. In vielen Eigentümergemeinschaften werden die Wasserkosten noch nach Miteigentumsanteilen verteilt, obwohl längst in jeder Wohnung ein Wasserzähler hängt. Wer allein lebt, zahlt dann für die Familie mit fünf Personen nebenan mit. Vermieter müssen die Nebenkosten danach in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Regelung gilt für Wasserkosten in der WEG der Anteil nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG); per Mehrheitsbeschluss kann die Gemeinschaft den Verteilerschlüssel auf Verbrauch umstellen (Satz 2).
- Der neue Schlüssel muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf Einzelne nicht ungerechtfertigt benachteiligen (BGH, V ZR 81/23).
- Wird nach Verbrauch abgerechnet, brauchen alle Wohneinheiten einen geeichten Wasserzähler; die Eichfrist beträgt sechs Jahre (Anlage 7 MessEV).
- Für die Umlage der Nebenkosten auf die Mieter gilt § 556a BGB mit Wohnfläche oder Verbrauch; weicht der Mietvertrag ab, kann der Vermieter per Erklärung in Textform vor Beginn des Abrechnungszeitraums auf Verbrauch wechseln.
Verteilerschlüssel Wasserkosten: Was in der WEG zunächst gilt
Ein Verteilerschlüssel legt fest, wie die Gesamtkosten einer Kostenart auf die Wohneinheiten im Haus aufgeteilt werden. Für die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gilt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile, nicht die Wohnfläche. Das gilt auch für Wasser, solange weder die Gemeinschaftsordnung noch ein Beschluss eine andere Regelung trifft.
Die Rechnung des Wasserversorgers für das ganze Haus geht in der Regel an die Gemeinschaft; Grundlage ist der Hauptzähler am Hausanschluss. Bei der Erstellung der Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres verteilt der Verwalter diese Kosten auf die Eigentümer (§ 28 Abs. 2 WEG). Der Verteilerschlüssel entscheidet über die Höhe der Nachzahlung jeder Wohnung.
Ein Beispiel: Eine Wohnung mit 120 Tausendsteln Anteil zahlt bei Verteilung nach Miteigentumsanteilen 12 Prozent der Wasserkosten, ganz gleich, ob dort eine oder fünf Personen wohnen. Wird nach Verbrauch abgerechnet, zahlt sie nur den tatsächlichen Verbrauch, den ihr Zähler erfasst hat. Diese Lücke ist der häufigste Grund, den Verteilerschlüssel für Wasser zu ändern.
Wie die Kostenverteilung in der WEG allgemein funktioniert, erklärt der Beitrag „Umlageschlüssel in der WEG“. Hier geht es nur um eine Art von Kosten, die Kostenart Wasser mit Versorgung und Entsorgung des Abwassers.
Verteilerschlüssel ändern: Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, und zwar abweichend vom Gesetz oder von einer Vereinbarung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass diese Kompetenz auch vereinbarte Umlageschlüssel erfasst und sogar den Kreis der Kostenschuldner verändern darf (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23, Leitsatz a). Die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ verlangt nach dem BGH nur, dass der Beschluss hinreichend bestimmt ist (Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23, Leitsatz b).
In der Praxis nennt ein guter Beschluss die Art der Kosten (Wasserversorgung und Entwässerung), den neuen Umlageschlüssel, den Beginn des Abrechnungszeitraums und die Regelung für Grundgebühren und Messdifferenz. Ein Beispiel für den Kern: „Ab dem 1. Januar werden die Kosten für Kaltwasser und Abwasser nach dem erfassten Verbrauch der Wohnungswasserzähler verteilt.“
Der neue Verteilerschlüssel gilt für die Zukunft, in der Regel also erst für die nächste Abrechnung. Eine Rückwirkung, die bereits abgeschlossene Sachverhalte wie abgerechnete Jahre neu bewertet, ist grundsätzlich unzulässig; bei noch nicht abgeschlossenen Vorgängen kann sie hinzunehmen sein, wenn sich noch kein schutzwürdiges Vertrauen gebildet hat (V ZR 81/23, Rn. 17). Wer den Beschluss für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben (§ 45 WEG). Wie ein Antrag auf die Tagesordnung kommt, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Bestand prüfen | Zähler in allen Wohneinheiten, Eichung, Kosten der Nachrüstung |
| Antrag | Kostenart, neuer Schlüssel, Grundgebühren, Differenz, Beginn |
| Mieter | Bei abweichendem Mietvertrag Erklärung in Textform vor Beginn des Zeitraums |
| Abrechnung | Erste Abrechnung nach Verbrauch |
Grenzen: Ordnungsmäßige Verwaltung statt Willkür
Jeder Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG). Bei der Wahl des Umlageschlüssels haben die Eigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum; einen eigenen sachlichen Grund für die Änderung verlangt der BGH nicht (V ZR 81/23, Rn. 13).
Erlaubt ist jeder Maßstab, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (V ZR 81/23, Leitsatz b). An die Auswahl dürfen keine zu strengen Anforderungen gestellt werden (Rn. 14). Nach herrschender Meinung ist damit vor allem ein willkürlicher Umlageschlüssel ausgeschlossen, etwa einer, der eine einzelne Wohnung ohne Bezug zur Nutzung gezielt höher belastet.
Speziell zum Wasser hat der BGH schon 2003 entschieden: Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im Allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung trägt und zum Sparen anregt (Beschluss vom 25.09.2003, V ZB 21/03). Sind Wasserzähler im Haus bereits vorhanden, kann sich das Ermessen sogar so verengen, dass nur noch die Abrechnung nach Verbrauch ordnungsmäßig ist.
Umgekehrt widersprach der Wechsel nach dieser Entscheidung ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Kosten für Nachrüstung, Wartung und Ablesung der Zähler die über zehn Jahre zu erwartenden Einsparungen übersteigen. Die Entscheidung erging zum alten Recht; nach herrschender Meinung lassen sich diese Gesichtspunkte auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG übertragen.
Tipp: Zählerbestand vor dem Beschluss klären Lassen Sie vor der Abstimmung auflisten, welche Wohneinheiten geeichte Zähler haben und wann die Eichfristen enden. Fehlt ein Zähler, beschließen Sie Einbau und neuen Schlüssel am besten gemeinsam. Vermieter prüfen zugleich den Umlageschlüssel im Mietvertrag.
Verbrauchsabhängige Abrechnung: Wasserzähler als Voraussetzung
Die wichtigste der Voraussetzungen: Der Verbrauch jeder Wohnung im Haus muss erfasst werden, denn ohne Verbrauchserfassung gibt es keine verbrauchsabhängige Abrechnung. Der BGH hat den Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen verbrauchsabhängigen Verteilung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht als bauliche Veränderung eingeordnet (V ZB 21/03, zum alten Recht).
Die Bayerische Bauordnung enthält keine Pflicht zum Einbau von Wohnungswasserzählern. Ob Kaltwasserzähler nachgerüstet werden, entscheidet die Gemeinschaft daher selbst im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Wichtig ist auch die Eichung. Kaltwasserzähler und Zähler für Warmwasser haben nach Anlage 7 Nr. 5.5.1 und 5.5.2 der Mess- und Eichverordnung eine Eichfrist von sechs Jahren; nach Ablauf dürfen sie nicht ungeeicht verwendet werden (§ 37 Abs. 1 Mess- und Eichgesetz). Was bei abgelaufener Frist gilt, steht im Beitrag „Eichfrist Wasserzähler“.
Ablesung, Zählertausch und Berechnung übernimmt bei LIKKA der Messdienstleister MEVIO; er liefert die Daten der Verbrauchserfassung für die Abrechnung.
Mischschlüssel: Grundgebühren, Allgemeinwasser und Differenz
Nicht jede Art von Wasserkosten hängt vom Verbrauch ab, zum Beispiel Grundgebühren, Zählermiete und das Wasser für Garten oder Reinigung im Haus fallen unabhängig von der Nutzung der einzelnen Wohnung an. In der Praxis verteilen viele Gemeinschaften deshalb nur die reinen Verbrauchskosten nach Zähler und den Rest nach Miteigentumsanteilen, Fläche oder Wohneinheiten.
Solche Mischformen sind zulässig, wenn der Beschluss Art und Umfang klar beschreibt. Die Kosten der Entsorgung des Abwassers folgen in der Praxis meist dem Frischwasser, weil die Gebühr nach der bezogenen Wassermenge berechnet wird. Eine Verteilung nach Personenzahl statt nach Fläche ist denkbar, verlangt aber eine verlässliche Erfassung der Personen je Wohnung.
Fast immer weicht der Hauptzähler von der Summe der Wohnungszähler ab. Wie diese Differenz verteilt wird, sollte der Beschluss ebenfalls regeln; Einzelheiten stehen im Beitrag „Differenz Hauptwasserzähler“.
Rechenbeispiel: Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch
Ein konstruiertes Beispiel zeigt, wie stark die Wahl des Schlüssels wirkt. Ein Haus hat vier Wohneinheiten mit zusammen 300 Quadratmetern Wohnfläche, acht Personen und einem gemessenen Verbrauch von 400 Kubikmetern Wasser im Jahr.
Wohnung A hat 60 Quadratmeter, dort lebt eine Person, und ihr Zähler zeigt 25 Kubikmeter. Nach Wohnfläche trägt sie 20 Prozent der Gesamtkosten, nach Personenzahl 12,5 Prozent. Wird nach Verbrauch abgerechnet, sind es nur 6,25 Prozent.
Wohnung B mit 90 Quadratmetern und vier Personen verbraucht dagegen 200 Kubikmeter. Ihr Anteil steigt von 30 Prozent nach der Fläche auf 50 Prozent nach Personenzahl und nach dem tatsächlichen Verbrauch. Rechtlich können alle drei Umlageschlüssel zulässig sein; der Vergleich zeigt, warum eine verbrauchsabhängige Abrechnung in der Regel als gerechter empfunden wird.
Wasserkosten auf Mieter umlegen: § 556a BGB und § 2 BetrKV
Für Vermieter einer Wohnung in der WEG beginnt danach die zweite Abrechnung: die Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Wasser gehört zu den Nebenkosten, die ein Vermieter auf Mieter umlegen darf, aber nur, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Nebenkosten in Betracht kommen, zählt die Betriebskostenverordnung auf. Fristen und Belege erklärt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung für Vermieter.
Als Betriebskosten umlagefähig sind nach § 2 Nr. 2 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung, einschließlich Grundgebühren, Zählermiete, Eichung sowie Berechnung und Aufteilung, und nach Nr. 3 der Betriebskostenverordnung die Kosten der Entwässerung. Reparaturen am Leitungsnetz im Haus nennt die Betriebskostenverordnung dagegen nicht; sie sind keine Nebenkosten im Sinne der BetrKV.
Wie der Vermieter die Wasserkosten auf Mieter umlegen muss, regelt § 556a BGB. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag legt der Vermieter die Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch der Mieter abhängen, sind aber nach einem Schlüssel umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt (Satz 2).
Bei einer vermieteten Wohnung in der WEG kommt Absatz 3 hinzu: Haben Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart, gilt der zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltende Umlageschlüssel. Ändert die WEG den Verteilerschlüssel, folgt die Betriebskostenabrechnung für die Mieter dann automatisch, es sei denn, der neue Schlüssel widerspricht billigem Ermessen.
Der BGH hat zum Mietrecht klargestellt: Solange nicht alle vermieteten Wohneinheiten eines Gebäudes Wasserzähler haben, hat der Vermieter keine Pflicht, in der Betriebskostenabrechnung nach Verbrauch abzurechnen; bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit des Flächenschlüssels genügen nicht für eine Änderung (Urteil vom 12.03.2008, VIII ZR 188/07). Wird nach Wohnfläche umgelegt, trägt der Vermieter den Anteil leerstehender Wohnungen grundsätzlich selbst (Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
WEG-Abrechnung und Nebenkostenabrechnung: Wenn die Schlüssel abweichen
Schwierig wird es, wenn der Mietvertrag mit dem Mieter einen festen Umlageschlüssel nennt, etwa Wohnfläche oder Personenzahl, die WEG aber die Verbrauchskosten nach Zähler verteilt. In diesem Fall gilt zunächst die Vereinbarung im Mietvertrag. Der Vermieter muss diese Nebenkosten aus der Hausgeldabrechnung für die Nebenkostenabrechnung nach dem Mietvertrag neu verteilen; die Abrechnung der WEG ist dafür nur die Grundlage.
Hier hilft § 556a Abs. 2 BGB. Der Vermieter kann durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Umlage künftig ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch erfolgt; die Mietparteien müssen nicht zustimmen. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig, und eine zum Nachteil der Mieter abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Absatz 4).
Praktisch heißt das: Fasst die Versammlung im Herbst den Beschluss für das folgende Kalenderjahr, sollte der Vermieter die Erklärung den Mietparteien vor dem 1. Januar zustellen. Weicht der Abrechnungszeitraum im Mietvertrag vom Kalenderjahr ab, spielt dessen Beginn die entscheidende Rolle. Über die Vorauszahlung ist in der Nebenkostenabrechnung weiterhin jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Warmwasser folgt eigenen Regeln: Die Heizkostenverordnung gilt in der WEG unabhängig von abweichenden Vereinbarungen oder Beschlüssen (§ 3 HeizkostenV) und verlangt für Warmwasserkosten eine Verteilung zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV). Einzelheiten zum Warmwasser stehen im Beitrag „Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung“, Grundlagen zum Kaltwasser im Beitrag „Kaltwasser Abrechnung“.
Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereiten wir solche Beschlüsse mit Zählerbestand, Beispiel für die Abrechnung und Zeitplan vor.
| WEG | Nebenkostenabrechnung |
|---|---|
| Gesetzlich Miteigentumsanteile, nicht Wohnfläche; Änderung per Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG | Vereinbarung im Mietvertrag, sonst Wohnfläche oder erfasster Verbrauch; bei Eigentumswohnung Umlageschlüssel der WEG (§ 556a BGB) |
Häufige Fragen
Wie berechnet sich der Verteilerschlüssel?
Die Berechnung: Die Gesamtkosten einer Kostenart werden durch die Summe der Bezugsgröße geteilt, etwa alle Miteigentumsanteile, die gesamte Wohnfläche, alle Personen oder alle gemessenen Kubikmeter. Mal dem Wert der einzelnen Wohnung ergibt das ihren Anteil.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG; § 556a Abs. 1 BGB
Wie wird Wasser im Mehrfamilienhaus abgerechnet?
Der Versorger rechnet über den Hauptzähler am Haus mit der Gemeinschaft ab. Danach verteilt die Abrechnung die Kosten nach dem vereinbarten oder beschlossenen Umlageschlüssel auf jede Wohnung; haben alle Wohneinheiten Wasserzähler, in der Regel nach Verbrauch.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG; § 556a BGB
Kann die WEG den Verteilerschlüssel für Wasser per Mehrheit ändern?
Ja. Seit Dezember 2020 genügt ein Mehrheitsbeschluss, auch wenn die Gemeinschaftsordnung einen anderen Umlageschlüssel vorsieht. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und gilt in der Regel ab der nächsten Abrechnung.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Satz 2, § 25 Abs. 1 WEG
Wer trägt die Kosten für die monatliche Verbrauchsinformation?
Die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a HeizkostenV ist bei fernablesbarer Ausstattung Pflicht und betrifft Heizung und Warmwasser, nicht Kaltwasser. Ihre Kosten gehören nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV zu den Heizkosten; der Vermieter kann sie mit diesen in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
Rechtsgrundlage: §§ 6a, 7 Abs. 2 HeizkostenV
Welchen Verteilerschlüssel für welche Nebenkosten?
Für die Umlage der Betriebskosten gilt ohne Vereinbarung im Mietvertrag die Wohnfläche, bei erfasstem Verbrauch der Verbrauch. Heizkosten und Warmwasser folgen der Heizkostenverordnung. In der vermieteten Eigentumswohnung gilt der Umlageschlüssel der WEG, im Fall eines festen Schlüssels im Mietvertrag dieser.
Rechtsgrundlage: § 556a BGB; § 8 HeizkostenV
Muss der Mieter einer Umstellung auf Verbrauch zustimmen?
Nein. Auch wenn der Mietvertrag etwas anderes regelt, kann der Vermieter die Umlage nach erfasstem Verbrauch durch Erklärung in Textform einseitig bestimmen, allerdings nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Danach richtet sich die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nach dem Zähler.
Rechtsgrundlage: § 556a BGB
Wer zahlt die Wasserkosten bei Leerstand?
In der WEG trägt der Eigentümer der leeren Wohnung seinen Anteil nach dem geltenden Verteilerschlüssel. Im Mietrecht trägt der Vermieter bei Umlage nach Wohnfläche den Anteil leerstehender Wohneinheiten grundsätzlich selbst, nicht die übrigen Mieter.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG; BGH, VIII ZR 159/05
Rechtsgrundlage: §§ 16, 18, 19, 25, 28, 45 WEG; §§ 556, 556a BGB; § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV; §§ 3, 6a, 7, 8 HeizkostenV; §§ 31, 37 MessEG; § 34 und Anlage 7 MessEV; BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03; Urteile vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05, 12.03.2008 – VIII ZR 188/07, 22.03.2024 – V ZR 81/23 und 14.02.2025 – V ZR 128/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
