Auf fast jeder Tagesordnung einer ordentlichen Eigentümerversammlung steht er: der Beschluss über die Entlastung des Verwalters. Und fast jedes Jahr fragen Eigentümer, was sie damit beschließen. Verzichten wir auf Rechte? Was passiert, wenn wir nicht zustimmen? Dieser Artikel richtet sich an Wohnungseigentümer und Beiräte und gibt Antworten zu dem Thema: Er erklärt die Rechtsfolgen der Entlastung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ihre Grenzen und was gilt, wenn die Eigentümergemeinschaft die Entlastung verweigert.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit der Entlastung billigen die Eigentümer die Arbeit des Verwalters für einen abgeschlossenen Zeitraum, meist das vergangene Wirtschaftsjahr.
- Rechtlich wirkt sie wie ein negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB): Die Gemeinschaft verzichtet auf Ansprüche, die bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.
- Nicht erfasst sind Ansprüche aus Vorgängen, die nicht erkennbar waren, und alles, was nach dem entlasteten Zeitraum geschieht.
- Kommen Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht, ist ein Entlastungsbeschluss anfechtbar (BGH, V ZB 11/03).
- Die Entlastung ist kein Beschluss über die Jahresabrechnung; darüber beschließen die Eigentümer gesondert (§ 28 Abs. 2 WEG).
Was bedeutet die Entlastung des Verwalters?
Die Entlastung ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, mit dem sie die Amtsführung, also die Geschäftsführung des Verwalters (umgangssprachlich der Hausverwaltung), für einen zurückliegenden Zeitraum als im Großen und Ganzen ordnungsgemäß billigen. Sie blickt zurück, nicht nach vorn.
Das Wohnungseigentumsgesetz erwähnt die Entlastung nicht ausdrücklich. Sie hat sich im Wohnungseigentumsrecht in der Praxis entwickelt und wird von der Rechtsprechung als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung anerkannt (§§ 18, 19 WEG). In der Einladung steht die Verwalterentlastung meist als eigener TOP nach den Beschlüssen zur Jahresabrechnung.
Die Entlastung hat zwei Seiten. Sie ist ein Zeichen des Vertrauens für die weitere Zusammenarbeit, und sie wirkt rechtlich auf mögliche Ansprüche gegen den Verwalter. Nach dieser zweiten Bedeutung fragen Eigentümer in der Versammlung.
Welche Rechtsfolgen hat die Entlastung?
Die Entlastung wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB. Konsequenz des Schuldanerkenntnisses: Die Gemeinschaft verzichtet auf Ersatzansprüche gegen den Verwalter, die ihr bekannt waren oder die sie bei sorgfältiger Prüfung hätte erkennen können.
So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Beschluss vom 17. Juli 2003, Az. V ZB 11/03). Maßgeblich sind die Umstände und Informationen, die die Eigentümer zum Zeitpunkt des Beschlusses kannten oder kennen konnten, etwa aus der Jahresabrechnung, dem Vermögensbericht, dem Prüfbericht des Beirats, den Belegen oder den Erläuterungen in der Versammlung. Schadensersatzansprüche aus Fehlern, die dort offen zutage lagen, kann die Gemeinschaft nach der Entlastung in der Regel nicht mehr geltend machen.
Die Ansprüche stehen seit der WEG-Reform der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, nicht dem einzelnen Eigentümer. Deshalb entscheidet die Versammlung durch Eigentümerbeschluss, ob sie auf sie verzichtet. Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG).
Was die Entlastung nicht erfasst
Die Auswirkungen der Entlastung reichen nur so weit wie das Wissen der Eigentümer. Ansprüche aus Vorgängen, die nicht erkennbar waren oder verschleiert wurden, bleiben bestehen, ebenso alle Rechte für die Zeit nach dem entlasteten Zeitraum.
| Bereich | Erfasst? | Hinweis |
|---|---|---|
| Bekannte Fehler aus dem Wirtschaftsjahr | Ja | Verzicht auf Ersatzansprüche |
| Bei sorgfältiger Prüfung erkennbare Fehler | Ja | Maßstab: Unterlagen und Auskünfte vor dem Beschluss |
| Nicht erkennbare oder verschleierte Vorgänge | Nein | Ansprüche bleiben bestehen |
| Zeitraum nach dem entlasteten Jahr | Nein | Die Entlastung wirkt nur rückwirkend |
| Jahresabrechnung und Abrechnungsspitzen | Nein | Eigener Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG |
Ein Beispiel: Hat der Verwalter eine Reparatur oder Sanierung beauftragt und die Kosten in der Abrechnung offen ausgewiesen, ist ein Fehler dabei erkennbar und von der Entlastung erfasst. Wurde eine Leistung dagegen verdeckt doppelt abgerechnet, bleibt der Anspruch bestehen. Nach verbreiteter Ansicht erfasst die Entlastung außerdem keine Ansprüche aus strafbaren Handlungen, etwa einer Untreue. Sie ist auch keine Garantie, dass die Tätigkeit des Verwalters fehlerfrei war, sondern nur ein Verzicht auf Forderungen aus dem, was die Eigentümer wussten oder wissen konnten.
Was passiert, wenn die Eigentümer nicht entlasten?
Eine verweigerte Entlastung ist kein Schuldspruch und hat für sich genommen keine unmittelbaren Konsequenzen. Die Gemeinschaft verzichtet lediglich nicht auf ihre Ansprüche und kann den Verwalter für Pflichtverletzungen weiterhin in Anspruch nehmen.
Der Verwalter bleibt im Amt, der Verwaltervertrag läuft weiter, die Vergütung bleibt unberührt. Für eine Abberufung braucht es einen eigenen Beschluss. Ob Ansprüche bestehen, muss die Gemeinschaft im Streitfall darlegen und notfalls per Klage klären lassen, bloße Behauptungen reichen nicht; die verweigerte Entlastung beweist keine Verletzung seiner Pflichten.
Die verweigerte Entlastung ist vor allem ein Signal: Die Eigentümer sehen offene Punkte. Sinnvoll ist es, diese konkret zu benennen und mit der Verwaltung zu klären. Wie die Abberufung abläuft, steht im Beitrag Abberufung des Verwalters.
Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung?
Aus dem Gesetz nicht. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keinen Anspruch auf Entlastung. Ein solcher Anspruch kann aber im Verwaltervertrag vereinbart sein.
Ohne vertragliche Regelung entscheiden die Eigentümer frei, ob sie entlasten. Viele Verwalterverträge enthalten aber eine Klausel, nach der die Verwaltung einen Anspruch auf Entlastung hat, wenn keine Gründe dagegen sprechen. Dann muss die Gemeinschaft eine Verweigerung sachlich begründen, also benennen, welche Pflichtverletzung oder welcher mögliche Anspruch der Entlastung entgegensteht.
Für Eigentümer ist das ein Vorteil: Eine begründete Verweigerung zwingt beide Seiten, offene Fragen konkret zu klären. Ein Blick in den Verwaltervertrag lohnt sich vor der Abstimmung.
Wann ist ein Entlastungsbeschluss anfechtbar?
Wenn Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und kein besonderer Grund besteht, auf sie zu verzichten. Dann widerspricht die Entlastung ordnungsmäßiger Verwaltung und kann angefochten werden.
Grundsätzlich ist die Entlastung mit ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbar (BGH, V ZB 11/03). Ein Verzicht auf mögliche Ansprüche ohne Gegenleistung liegt aber nicht im Interesse der Eigentümer. Typischer Fall ist eine fehlerhafte Jahresabrechnung: Erst wenn eine richtige Abrechnung vorliegt, lässt sich beurteilen, ob ein Schaden entstanden ist.
Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit, den Beschluss mit der Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft anzugreifen, auch wenn er von seinen Miteigentümern überstimmt wurde (§ 44 WEG). Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Wird die Frist versäumt, wird auch ein fehlerhafter Entlastungsbeschluss bestandskräftig. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Eigentümerversammlung.
Streitwert: Was ist die Entlastung wert?
Für die Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses setzt der Bundesgerichtshof den Wert der künftigen vertrauensvollen Zusammenarbeit mit dem Verwalter regelmäßig mit 1.000 Euro an (BGH, Beschluss vom 17. März 2016, Az. V ZB 166/13).
Hintergrund: Die Entlastung beschränkt sich nach dieser Entscheidung nicht auf die Billigung der bisherigen Amtsführung, sondern schafft auch eine Grundlage für die weitere Zusammenarbeit. Zu diesem Wert kommt die Höhe möglicher Ersatzansprüche hinzu, auf die verzichtet würde. Nach diesem Wert richten sich unter anderem die Kosten des Rechtsstreits.
Entlastung und Jahresabrechnung: zwei verschiedene Beschlüsse
Die Entlastung ist kein Bestandteil des Beschlusses über die Jahresabrechnung und ersetzt ihn nicht. Über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 2 WEG gesondert.
Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nicht mehr über die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern über die daraus folgenden Zahlungen. Daneben legt der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht vor (§ 28 Abs. 4 WEG). Beide Dokumente sind die Grundlage für die Entlastung: Wer sie geprüft hat, weiß, worauf er verzichtet.
Für die Reihenfolge auf der Tagesordnung heißt das: zuerst die Beschlüsse zur Jahresabrechnung, danach die Entlastung. Bestehen Zweifel an der Abrechnung, kann die Versammlung die Entlastung vertagen, bis die Fragen geklärt sind.
Entlastung von Verwalter und Beirat: Was gilt für den Verwaltungsbeirat?
Für den Verwaltungsbeirat gelten dieselben Grundsätze. Seine Entlastung wirkt ebenfalls als Verzicht auf erkennbare Ansprüche und ist anfechtbar, wenn Ansprüche gegen ihn in Betracht kommen.
Seit der WEG-Reform 2020 ist gesetzlich festgelegt, dass der Beirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt und überwacht; er soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG). Eine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter hat er nicht. Ist die vom Beirat geprüfte Jahresabrechnung fehlerhaft und muss geändert werden, widerspricht seine Entlastung ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009, Az. V ZR 44/09). Die Haftung eines unentgeltlich tätigen Beirats ist seit der Reform auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG); für leichte Fahrlässigkeit haftet er nicht. Beiratsmitglieder, die Eigentümer sind, dürfen nach herrschender Ansicht über ihre eigene Entlastung nicht mitstimmen. Ausführlich behandelt das unser Beitrag zur Entlastung des Beirats.
Wer darf über die Entlastung abstimmen?
Grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Ist der Verwalter selbst Eigentümer, hat er nach herrschender Ansicht bei seiner eigenen Entlastung kein Stimmrecht (§ 25 Abs. 4 WEG).
Die Entlastung ist ein Mehrheitsbeschluss: Die Wohnungseigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); Einstimmigkeit unter allen Wohnungseigentümern ist nicht nötig. Gezählt wird nach Köpfen, wenn Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung nichts anderes bestimmen (§ 25 Abs. 2 WEG).
Wer dem Verwalter eine Stimmrechtsvollmacht erteilt, sollte ihm für diesen Punkt eine ausdrückliche Weisung geben. Vor der Abstimmung helfen ein paar Prüffragen:
| Frage | Wenn nein |
|---|---|
| Liegen Jahresabrechnung und Vermögensbericht vor und sind sie verständlich? | Erläuterung verlangen oder Entlastung vertagen |
| Hat der Beirat die Belege geprüft und keine Mängel festgestellt? | Prüfbericht abwarten |
| Sind die Beschlüsse des Vorjahres umgesetzt? | Offene Punkte benennen |
| Sind keine Schäden oder Fristversäumnisse bekannt? | Nicht entlasten und Gründe nennen |
WEG-Verwaltung bei LIKKA: Entlastung auf klarer Grundlage
Eine Entlastung ist nur so gut wie die Unterlagen, auf denen sie beruht. LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und legt Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Belege so vor, dass Eigentümer und Beirat sie vor der Versammlung prüfen können.
Unser Verwaltervertrag regelt die Entlastung ausdrücklich: Die Verwaltung hat ein Recht auf Entlastung, und wird sie nicht erteilt, hat sie Anspruch auf eine sachgerechte Begründung. So werden offene Fragen benannt und geklärt, statt im Raum stehen zu bleiben.
Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Eigentümergemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zur WEG-Verwaltung und zur Eigentümerversammlung finden Sie auf unseren Leistungsseiten.
Häufige Fragen
Was bedeutet die Entlastung des Verwalters?
Mit der Entlastung billigen die Eigentümer die Arbeit des Verwalters für einen abgeschlossenen Zeitraum, meist das vergangene Wirtschaftsjahr. Rechtlich verzichtet die Gemeinschaft damit auf erkennbare Ersatzansprüche gegen ihn.
Rechtsgrundlage: § 397 Abs. 2 BGB; BGH V ZB 11/03
Welche Folgen hat die Entlastung?
Die Entlastung wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis: Ansprüche aus bekannten oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbaren Fehlern kann die Gemeinschaft danach nicht mehr geltend machen. Nicht erkennbare Vorgänge und spätere Zeiträume bleiben unberührt.
Rechtsgrundlage: § 397 Abs. 2 BGB; BGH V ZB 11/03
Was passiert, wenn der Verwalter nicht entlastet wird?
Unmittelbar nichts: Der Verwalter bleibt im Amt und der Vertrag läuft weiter. Die Gemeinschaft verzichtet nur nicht auf mögliche Ansprüche und kann ihn für Pflichtverletzungen weiterhin in Anspruch nehmen.
Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung?
Nach dem Gesetz nicht. Der Verwaltervertrag kann einen Anspruch auf Entlastung aber vereinbaren; dann muss die Gemeinschaft eine Verweigerung sachlich begründen.
Wann darf der Verwalter nicht entlastet werden?
Wenn Ersatzansprüche gegen ihn erkennbar in Betracht kommen und kein besonderer Grund für einen Verzicht besteht, etwa bei einer fehlerhaften Jahresabrechnung. Ein solcher Entlastungsbeschluss ist anfechtbar.
Rechtsgrundlage: §§ 18, 44, 45 WEG; BGH V ZB 11/03
Ist die Entlastung dasselbe wie die Genehmigung der Jahresabrechnung?
Nein. Über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse aus der Jahresabrechnung beschließen die Eigentümer gesondert. Die Entlastung sollte erst danach auf der Tagesordnung stehen.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG
Muss die Entlastung einstimmig beschlossen werden?
Nein. Die Eigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Verwalter, der selbst Eigentümer ist, hat dabei nach herrschender Ansicht kein Stimmrecht.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1, 4 WEG
Gilt das auch für die Entlastung des Beirats?
Ja, dieselben Grundsätze gelten für den Verwaltungsbeirat. Seine Entlastung ist anfechtbar, wenn die von ihm geprüfte Jahresabrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 3 WEG; BGH V ZR 44/09
Rechtsgrundlage: §§ 9b, 18, 19, 25, 28, 29, 44, 45 WEG; § 397 Abs. 2 BGB; BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03; BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09; BGH, Beschluss vom 17.03.2016 – V ZB 166/13
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
