Wasser gehört in der Praxis zu den größten Posten der Nebenkosten, und kaum ein Posten führt so oft zu Rückfragen. Warum zahlt eine Familie nach Fläche, obwohl in ihrer Wohnung ein Wasserzähler hängt? Warum ergibt die Summe der Wasseruhren nicht den Wert des Hauptzählers? Dieser Ratgeber richtet sich an Vermieter, Mieter, Wohnungseigentümer und Beiräte. Er erklärt die Wasserabrechnung nach § 556a BGB, der Betriebskostenverordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz, mit den Leitlinien des Bundesgerichtshofs und typischen Fehlern aus der Praxis.
Das Wichtigste in Kürze
- Wasser und Abwasser sind umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 2 und 3 BetrKV), wenn der Mietvertrag es vorsieht; ohne andere Vereinbarung gilt die Wohnfläche.
- Nach Verbrauch abrechnen muss der Vermieter erst, wenn alle Wohnungen Wasserzähler haben (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB; BGH VIII ZR 188/07).
- Kaltwasserzähler müssen alle sechs Jahre geeicht oder getauscht werden; ohne Eichung muss der Vermieter die Richtigkeit beweisen (BGH VIII ZR 112/10).
- In der WEG genügt ein Mehrheitsbeschluss, um die Wasserkosten nach Verbrauch zu verteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Nebenkostenabrechnung Wasser: Was nach § 2 BetrKV umlagefähig ist
Wasserkosten dürfen nur als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine Betriebskostenvereinbarung enthält (§ 556 Abs. 1 BGB). Üblich ist eine monatliche Vorauszahlung, über die jährlich abzurechnen ist; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 2 und 3 BGB).
Welche Kosten dazu gehören, regelt die Betriebskostenverordnung. Nach § 2 Nr. 2 BetrKV zählen zur Wasserversorgung der Wasserverbrauch, die Grundgebühren, Miete oder Leasing der Wasserzähler, ihre Eichung, die Kosten der Berechnung und Aufteilung, die in der Praxis ein Messdienstleister übernimmt, bei LIKKA-Objekten der Messdienstleister MEVIO, die Wartung von Wassermengenreglern sowie der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage.
Zur Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV gehören die Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, also Schmutzwasser und Niederschlagswasser, sowie der Betrieb einer Entwässerungspumpe. Diese Entwässerungskosten stehen in der Betriebskostenabrechnung meist als eigene Position Abwasser oder Wasserentsorgung.
Wasserversorgung und Entsorgung sind also zwei getrennte Kostenarten. Für die Umlage auf die Mieter braucht der Vermieter beide als Betriebskosten im Mietvertrag; ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt in der Praxis als Grundlage.
Nicht umlagefähig sind Reparaturen an Leitungen, der Austausch eines defekten Zählers und nach herrschender Meinung auch die Beseitigung einer Verstopfung im Einzelfall: Das sind Kosten der Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV), die der Vermieter selbst trägt. Die regelmäßige Reinigung der Dachrinnen ist dagegen nach herrschender Meinung als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
(3) die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
Abrechnung der Wasserkosten: Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch?
Ohne andere Vereinbarung im Mietvertrag gilt die Wohnfläche als Grundlage (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Parteien können einen anderen Verteilerschlüssel vereinbaren, etwa die Personenzahl. Eine Pauschale für Wasser oder alle Nebenkosten ist ebenfalls zulässig, wenn sie vereinbart ist (§ 556 Abs. 2 BGB); dann wird nicht abgerechnet.
Einen vereinbarten Verteilerschlüssel kann der Vermieter nicht einfach ändern. Erlaubt ist nach § 556a Abs. 2 BGB nur die Umstellung auf eine Abrechnung nach erfasstem Verbrauch, durch Erklärung in Textform und nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Jede andere Regelung braucht eine Vereinbarung mit dem Mieter.
Umgekehrt hat der Mieter keinen Anspruch auf einen anderen Schlüssel, nur weil er den Flächenmaßstab für unfair hält. Bloße Zweifel an der Billigkeit genügen nicht; nur eine krasse Unbilligkeit im Einzelfall kann einen Anspruch auf Umstellung begründen (BGH, Urteil vom 12. März 2008, Az. VIII ZR 188/07).
Nicht zu verwechseln mit Kaltwasser ist das Warmwasser. Warmwasserkosten aus einer zentralen Anlage richten sich nach der Heizkostenverordnung: Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent sind nach dem erfassten Warmwasserverbrauch zu verteilen (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV). Warmwasserzähler, die nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein, in der Praxis per Funk (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV); ältere sind bis 31. Dezember 2026 nachzurüsten (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Für Kaltwasserzähler gilt diese Pflicht nach der Heizkostenverordnung nicht. Details zu Warmwasser und Schätzung erklärt unser Beitrag „Heizkostenabrechnung Schätzung und falsche Zählerwerte“.
In der Praxis erscheinen deshalb oft zwei Blöcke in der Nebenkostenabrechnung: Kaltwasser und Abwasser nach Betriebskostenverordnung, Warmwasser mit den Heizkosten. Wird das Warmwasser dezentral in der Wohnung erzeugt, etwa mit einem Durchlauferhitzer, läuft das Wasser über den Kaltwasserzähler, und der Warmwasserverbrauch steckt in den Kaltwasserkosten; den Strom für die Erwärmung zahlt der Mieter in der Regel direkt.
Abrechnung nach Verbrauch: Wann Wasseruhren entscheiden
Wasserkosten, die von einem erfassten Verbrauch der Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Für diese Umlage heißt erfasst: Der Wasserverbrauch muss für alle Mieter gemessen werden.
Der Vermieter ist zu einer Umlage nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes Wasserzähler haben (BGH, VIII ZR 188/07). Das gilt auch, wenn nur ein Mieter den Einbau verweigert hat. Der bloße Einbau einer Wasseruhr in einer Wohnung ändert die vereinbarte Regelung nicht.
Haben alle Wohnungen Wasseruhren, werden die Verbrauchskosten nach Kubikmetern Wasser auf die Mieter umgelegt. Waren die Wasserkosten bisher in der Kaltmiete enthalten, ist diese bei der Umstellung herabzusetzen (§ 556a Abs. 2 Satz 3 BGB).
Für Vermieter hat die Abrechnung der Wasserkosten nach Verbrauch einen Vorteil: Wer viel Wasser verbraucht, zahlt mehr, und Streit über den Verteilerschlüssel wird seltener. Voraussetzung ist eine lückenlose Verbrauchserfassung in allen Wohnungen und eine klare Regelung im Mietvertrag oder eine wirksame Erklärung nach § 556a Abs. 2 BGB.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Grundgebühren, Abwasserkosten und Niederschlagswasser umlegen
Nicht jeder Teil der Wasserrechnung hängt vom Verbrauch ab. In der Praxis trennt eine gute Wasserabrechnung drei Blöcke: Verbrauchskosten, Grundkosten und Entwässerung.
Verbrauch und Entsorgung des Schmutzwassers. Wasserentgelt und Abwasserkosten bemessen die Versorger meist nach dem bezogenen Frischwasser. Mit Wohnungswasserzählern werden beide in der Praxis nach Kubikmetern auf die Mieter umgelegt.
Grundgebühren und Zählerkosten. Grundgebühr, Zählermiete, Eichung und Abrechnungsentgelt entstehen unabhängig vom Wasserverbrauch. Ihre Höhe legt der örtliche Versorger fest, einen allgemeinen Grundpreis gibt es nicht. In der Praxis werden diese Kosten oft nach Fläche oder je Wohnung auf die Mieter umgelegt; maßgeblich ist der vereinbarte Verteilerschlüssel.
Niederschlagswasser. Bei der Entwässerung berechnen viele Gemeinden für Regenwasser eine eigene Gebühr nach der bebauten und befestigten Fläche. Weil diese Entwässerungskosten nicht vom Wasserverbrauch abhängen, werden sie nach herrschender Meinung nach Wohnfläche verteilt. Fristen und Belegeinsicht erklärt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
| Nach Verbrauch (m³) | Nach Fläche oder je Wohnung |
|---|---|
| Wasserentgelt, Entsorgung des Schmutzwassers, Differenzmenge je nach Beschluss | Grundgebühr, Zählermiete, Eichung, Abrechnungsentgelt, Niederschlagswasser |
Wasserzähler in der Wohnung: Pflicht, Einbau und Eichfrist
Eine allgemeine Pflicht, Bestandswohnungen mit Wasserzählern auszustatten, gibt es nicht. Auch für den Neubau enthält die Bayerische Bauordnung keine Pflicht zu Wohnungswasserzählern. Die Gemeinde stellt über ihre Wasserabgabesatzung in der Regel nur den Hauptzähler am Hausanschluss.
Wer nachrüstet, führt nach herrschender Meinung eine Modernisierung durch: Bauliche Veränderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, sind Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 3 BGB), die der Mieter grundsätzlich dulden muss (§ 555d Abs. 1 BGB). Die laufenden Kosten der Wasserzähler sind danach nach § 2 Nr. 2 BetrKV umlagefähig, wenn die Wasserkosten als Betriebskosten vereinbart sind.
Eichfrist. Kaltwasserzähler haben eine Eichfrist von sechs Jahren (Anlage 7 Nr. 5.5.1 MessEV); sie endet mit Ablauf des Jahres, in dem sie rechnerisch endet (§ 34 Abs. 2 MessEV). Wer einen Zähler verwendet, muss sicherstellen, dass er nicht ungeeicht verwendet wird (§ 31 Abs. 2 Nr. 3 MessEG). In der Praxis werden die Kaltwasserzähler aller Wohnungen nach sechs Jahren getauscht. Auch die Messgenauigkeit ist gesetzlich geregelt: Mess- und Eichgesetz und Mess- und Eichverordnung legen Anforderungen und Fristen fest; im Betrieb muss ein Zähler die Verkehrsfehlergrenzen einhalten (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 MessEG, § 22 MessEV).
Ein abgelaufener Zähler macht die Abrechnung nicht automatisch unbrauchbar. Werte eines geeichten Geräts gelten als richtig; bei einem nicht mehr geeichten Zähler muss der Vermieter die Richtigkeit nachweisen, etwa durch eine staatlich anerkannte Prüfstelle (BGH, Urteil vom 17. November 2010, Az. VIII ZR 112/10).
Differenz zum Hauptzähler: So werden Wasserkosten verteilt
Die Abrechnung des Versorgers für das Wasser folgt dem Hauptwasserzähler. Die Summe der Wohnungszähler liegt in der Praxis fast immer darunter: wegen Messtoleranzen, kleiner Mengen, die ein Zähler nicht erfasst, Zapfstellen im Gemeinschaftseigentum wie Garten oder Waschküche und im ungünstigen Fall wegen eines Lecks.
Eine gesetzliche Toleranzgrenze gibt es nicht. Die Differenz wird in der Praxis im Verhältnis der gemessenen Verbräuche oder nach Fläche auf alle Wohneinheiten verteilt. Steigt sie deutlich gegenüber dem Vorjahr, sollte die Hausverwaltung zuerst die Ursache prüfen; Unwirtschaftliches einfach in die Betriebskostenabrechnung zu übernehmen, verstößt gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Auch die Differenzmethode ist zulässig: Im gemischt genutzten Haus darf der Vermieter den Verbrauch einer Gewerbeeinheit laut Zwischenzähler vom Hauptzähler abziehen und den Rest auf die Wohneinheiten verteilen; eine Pflicht zur gesonderten Erfassung jeder Nutzergruppe besteht für Wasser ohne entsprechende Vereinbarung nicht (BGH, Urteil vom 25. November 2009, Az. VIII ZR 69/09).
Tipp: Rechenbeispiel Differenzmenge Hauptzähler 1.000 m³, Summe der Wohnungszähler 920 m³: Bei Verteilung nach Verbrauchsanteil werden die 80 m³ Differenz (8 Prozent) anteilig aufgeschlagen. Eine Wohnung mit 92 m³ trägt dann 100 m³.
Fehler in der Wasserabrechnung: Zählerausfall, Schätzung, Ablesung
Für Kaltwasser gibt es keine Vorschrift wie § 9a HeizkostenV, die bei Heizung und Warmwasser gilt. Fällt eine Wasseruhr aus, wird der Verbrauch in der Praxis aus Vorjahreswerten, vergleichbaren Wohnungen oder der Differenz zum Hauptzähler ermittelt und in der Abrechnung als Schätzung gekennzeichnet. Fehlt die Verbrauchserfassung in einzelnen Wohnungen dauerhaft, muss der Vermieter nicht nach Verbrauch umlegen und darf, sofern nichts anderes vereinbart ist, beim Flächenmaßstab bleiben (BGH, VIII ZR 188/07).
Typische Fehler sind vertauschte Zählernummern nach einem Tausch, fehlende Zwischenstände beim Mieterwechsel und Kommafehler zwischen Kubikmetern und Litern. Mieter können Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung bis zwölf Monate nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und Belegeinsicht verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB).
Bei der Erstellung der Abrechnung spielt der Stand jedes Zählers die entscheidende Rolle: In der Praxis wird zum Stichtag am Ende des Abrechnungszeitraums abgelesen, und kalt und warm erscheinen getrennt. Ein tropfender Hahn oder eine laufende Toilettenspülung fällt oft erst beim Blick auf den Verbrauch des Mietobjekts auf; was der Wohnungszähler dabei erfasst, trägt bei einer Abrechnung nach Verbrauch grundsätzlich der Nutzer der Wohnung.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Schlüssel | Mietvertrag, Erklärung nach § 556a Abs. 2 BGB oder WEG-Beschluss |
| Zählerstände | Anfangs- und Endstand, Zählernummer, Zwischenstand beim Mieterwechsel |
| Eichung | Eichjahr auf dem Zähler: nicht älter als sechs Jahre |
| Differenz | Hauptzähler gegen Summe der Wohnungszähler, Vergleich zum Vorjahr |
| Abgrenzung | Warmwasser und Warmwasserkosten nicht doppelt: sie gehören in die Heizkostenabrechnung |
Kaltwasser Abrechnung in der WEG: Verteilerschlüssel per Beschluss
In der Eigentümergemeinschaft werden Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer aber eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für Wasser und Abwasser genügt deshalb ein Mehrheitsbeschluss, auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung.
Eine gute Regelung im Beschluss nennt Stichtag, Verteilerschlüssel für Verbrauch, Grundkosten, Niederschlagswasser und Differenzmenge sowie die Ablesung. Die Werte fließen in die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG; welche Posten der Beirat prüfen sollte, zeigt der Beitrag zum Prüfungsumfang des Beirats.
Für vermietende Eigentümer lohnt der Gleichlauf: Ist nichts anderes vereinbart, gilt im Mietverhältnis der Maßstab der WEG, sofern er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB). So lässt sich die Wasserabrechnung der Gemeinschaft direkt in die Nebenkostenabrechnung des Mieters übernehmen. Unsere WEG-Verwaltung bereitet Beschluss und Abrechnung mit dem Messdienstleister MEVIO vor, die Mietverwaltung übernimmt die Weitergabe an den Mieter.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Häufige Fragen
Wie muss Kaltwasser abgerechnet werden?
Nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche. Haben alle Wohnungen Wasserzähler, nach dem erfassten Verbrauch.
Rechtsgrundlage: § 556a Abs. 1 BGB
Wird Wasser nach Personen oder Quadratmeter abgerechnet?
Gesetzlich nach Quadratmetern Wohnfläche. Eine Verteilung nach Köpfen gilt nur, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist; haben alle Wohnungen Wasseruhren, entscheidet der Verbrauch.
Rechtsgrundlage: § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB
Darf der Vermieter Wasser pauschal abrechnen?
Ja, wenn eine Pauschale vereinbart ist. Dann gibt es keine Abrechnung, keine Nachzahlung und kein Guthaben.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 2 BGB
Kann man Wasserzähler auf Mieter umlegen?
Ja. Leasing, Eichung sowie Berechnung und Aufteilung sind umlagefähige Nebenkosten der Wasserversorgung, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht; der Austausch eines defekten Zählers nicht.
Rechtsgrundlage: BetrKV
Wie hoch ist der Grundpreis für Wasser in der Nebenkostenabrechnung?
Das legt der örtliche Versorger in seiner Satzung oder seinen Preisen fest. In der Nebenkostenabrechnung erscheint der Anteil, der sich aus dem vereinbarten Verteilerschlüssel ergibt.
Rechtsgrundlage: BetrKV
Wie werden Wasserkosten auf Mieter umgelegt?
Der Vermieter verteilt die Gesamtkosten laut Rechnung des Versorgers nach dem Verteilerschlüssel und rechnet sie jährlich mit der Vorauszahlung für die Nebenkosten ab. Grundlage sind Mietvertrag, Zählerstände und die Belege.
Rechtsgrundlage: §§ 556, 556a BGB
Wie wird Wasser in einer Eigentumswohnung abgerechnet?
Wasser wird nach dem Schlüssel der WEG abgerechnet, den die Eigentümer per Mehrheit festlegen können. Ist die Wohnung vermietet, gilt dieser Maßstab ohne andere Vereinbarung auch für den Mieter.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; § 556a Abs. 3 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 555b Nr. 3, 555d Abs. 1, 556, 556a BGB; § 1 Abs. 2 Nr. 2, § 2 Nr. 2, 3 und 17 BetrKV; § 5 Abs. 2 und 3, § 8 Abs. 1 HeizkostenV; §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG; § 31 Abs. 2 Nr. 1 und 3 MessEG; §§ 22, 34 Abs. 2 und Anlage 7 Nr. 5.5.1 MessEV; BGH, Urteile vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07, 25.11.2009 – VIII ZR 69/09, 17.11.2010 – VIII ZR 112/10
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
