Das Gesetz sagt nur, dass der Beirat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen soll. Wie weit diese Prüfung reicht, haben die Gerichte entschieden, auffallend oft in München.
Rechnerisch richtig und stichprobenartig belegt
Der Beirat prüft, ob die Zahlen der Abrechnung stimmen und ob sie mit den Belegen übereinstimmen. Dafür reichen Stichproben; jeden einzelnen Beleg muss der Beirat nicht in die Hand nehmen (AG München, Urteil vom 06.09.2023, 1292 C 7542/22 WEG). Schon nach altem Recht verlangte das Oberlandesgericht München neben der rechnerischen Schlüssigkeit mindestens eine stichprobenartige Prüfung anhand der Belege (OLG München, Beschluss vom 07.02.2007, 34 Wx 147/06).
§ 28 WEG regelt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
Was der Beirat nicht prüfen muss
Ob Kosten nach dem richtigen Schlüssel verteilt sind oder der aktuellen Rechtsprechung entsprechen, muss der Beirat nicht klären. Das bleibt Aufgabe des Verwalters. Die Prüfung ist auch dann wirksam, wenn nicht alle Beiratsmitglieder mitgewirkt haben (AG München, Urteil vom 31.08.2023, 1293 C 11654/22 WEG).
Ohne Stellungnahme ist der Beschluss nicht automatisch angreifbar
Die Prüfung durch den Beirat ist eine Soll-Vorschrift. Fehlt sie oder fehlt die Stellungnahme, kann ein Eigentümer den Beschluss über die Jahresabrechnung allein deshalb nicht anfechten. Der Beirat darf für die Prüfung auch externe Fachleute hinzuziehen (AG München, Urteil vom 20.07.2023, 1293 C 13691/22 WEG).
Worauf es bei Fehlern ankommt
Seit der Reform beschließen die Eigentümer nur noch über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Ein Fehler in der Jahresabrechnung macht den Beschluss deshalb nur ungültig, wenn er sich auf diese Beträge auswirkt (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23). Ist eine einzelne falsche Position bezifferbar und abgrenzbar, kann der Beschluss auch nur teilweise angefochten werden (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24).
Für den Beirat heißt das: Die Stichprobe sollte gezielt die großen Positionen erfassen und die Kontoauszüge einschließen. Wie ernst Gerichte das nehmen, zeigt ein älterer Fall: Ein Beirat haftete, weil er bei der Prüfung keine Kontobelege eingesehen hatte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.09.1997, 3 Wx 221/97, noch zum alten Recht).
Absatz 3 regelt die Fälligkeit von Forderungen. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG betrifft die angemessene Erhaltungsrücklage.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
- Rechnerische Prüfung und Stichproben anhand der Belege genügen
- Die rechtliche Richtigkeit der Kostenverteilung prüft der Verwalter, nicht der Beirat
- Kontoauszüge gehören in jede Stichprobe
Häufige Fragen
Muss der Beirat jeden Beleg prüfen?
Nein. Nach der Rechtsprechung genügt eine rechnerische Prüfung mit Stichproben anhand der Belege. Die Kontoauszüge sollten dabei sein.
Rechtsgrundlage: AG München 1292 C 7542/22 WEG
Ist die Jahresabrechnung ohne Stellungnahme des Beirats anfechtbar?
Allein deshalb nicht. Die Prüfung ist eine Soll-Vorschrift. Entscheidend ist, ob die Abrechnung inhaltlich stimmt.
Rechtsgrundlage: AG München 1293 C 13691/22 WEG
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 1 und 2 WEG, OLG München 34 Wx 147/06, AG München 1292 C 7542/22 WEG, 1293 C 11654/22 WEG und 1293 C 13691/22 WEG, BGH V ZR 195/23 und V ZR 96/24, OLG Düsseldorf 3 Wx 221/97
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
