Beirat Jahresabrechnung prüfen: Wie gründlich muss die Prüfung sein?

Der Verwaltungsbeirat soll die Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Eigentümer beschließen (§ 29 Abs. 2 WEG). Wie gründlich, sagt das Gesetz nicht. Dieser Beitrag zeigt, was Beiräte nach der Rechtsprechung prüfen müssen, was nicht, und wann ein Fehler in der Abrechnung den Beschluss unwirksam macht.

Was verlangt § 29 Abs. 2 WEG vom Verwaltungsbeirat bei der Jahresabrechnung?

Der Verwaltungsbeirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen, bevor die Eigentümer darüber beschließen. Wie weit diese Prüfung reicht, regelt das Gesetz nicht.

§ 29 Abs. 2 WEG nennt zwei Aufgaben des Verwaltungsbeirats als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft: Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter, und er prüft die Abrechnungsunterlagen. Die Prüfung muss vor den Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG stattfinden. Das sind die Beschlüsse über die Vorschüsse sowie über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse.

Das Gesetz sagt weder, wie tief der Beirat in die Belege einsteigen muss, noch, wie die Stellungnahme aussehen soll. Diese Lücke füllt die Rechtsprechung. Entscheidungen dazu gibt es vor allem von Amtsgerichten, auffallend oft vom Amtsgericht München. Sie sind keine höchstrichterlichen Urteile, zeigen aber, welcher Maßstab in der Praxis angelegt wird.

Welche Aufgaben, Rechte und Pflichten hat der Verwaltungsbeirat?

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG). Die Beiratsmitglieder werden von den Eigentümern per Beschluss bestellt, bei mehreren Mitgliedern gibt es einen Vorsitzenden und einen Stellvertreter (§ 29 Abs. 1 WEG).

Zu den Aufgaben zählt die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, zu den Rechten die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Die Pflichten sind im Gesetz knapp gehalten. Weitere Regeln können sich aus der Gemeinschaftsordnung oder aus Beschlüssen ergeben. Wer die Entlastung des Beirats beschließt und was sie bewirkt, steht im Beitrag zur Entlastung des Beirats.

Die Bestellung erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümer, in der Regel mit einfacher Stimmenmehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Tätigkeit der Verwaltungsbeiräte ist in der Praxis meist ehrenamtlich. Auch Miteigentümer ohne Beiratsamt profitieren von der Prüfung, weil sie vor der Eigentümerversammlung Auffälligkeiten sichtbar macht.

Was prüft der Verwaltungsbeirat bei der Rechnungsprüfung konkret?

Der Beirat prüft die rechnerische Richtigkeit: Er vergleicht, ob die Zahlen der Jahresabrechnung mit den zugrunde liegenden Belegen übereinstimmen und ob die Buchungen zu den Kontoauszügen passen. Das hat das Amtsgericht München 2023 so beschrieben (Urteil vom 31.08.2023, 1293 C 11654/22 WEG).

In der Praxis heißt das: Sind Rechnungen, Kontoauszüge und Verträge als Belege richtig in die Abrechnung eingeflossen? Sind Einnahmen und Ausgaben vollständig erfasst? Stimmen Summen, Anfangs- und Endbestände der Konten, Guthaben und die Entwicklung der Erhaltungsrücklage? Passen die Einzelabrechnungen zur Gesamtabrechnung?

Eine Pflicht, jeden einzelnen Beleg durchzugehen, enthält das Gesetz nicht. Sinnvoll ist eine gezielte Stichprobe, die die großen Positionen und die Kontoauszüge einschließt. Wer dabei nach einem festen Ablauf vorgeht, kann die Prüfung später nachweisen. Das erleichtert die Durchführung und macht die Ergebnisse für alle Eigentümer nachvollziehbar.

Das Einsichtsrecht des Beirats in die Verwaltungsunterlagen ist die Grundlage dafür. Was Eigentümer und Beirat verlangen können, steht im Beitrag zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Was muss der Beirat nicht prüfen? Die Grenzen seiner Pflichten

Rechtsfragen muss der Beirat nicht klären. Ob Kosten nach dem richtigen Umlageschlüssel verteilt oder ob einzelne Ausgaben rechtmäßig beschlossen wurden, ist Sache der Verwaltung.

Das Amtsgericht München begründete das damit, dass Eigentümer als Beiratsmitglieder mit solchen Fragen von vornherein überfordert wären. Der Beirat muss deshalb auch nicht die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung zu Kostentragungsfragen verfolgen (AG München, Urteil vom 31.08.2023, 1293 C 11654/22 WEG).

Ist der Beschluss anfechtbar, wenn der Beirat nicht geprüft hat?

Nein, nicht allein deshalb. § 29 Abs. 2 WEG ist eine Soll-Vorschrift. Fehlt die Prüfung oder die Stellungnahme, macht das den Beschluss über die Jahresabrechnung nicht automatisch ungültig.

So hat es das Amtsgericht München entschieden: Die bloße Untätigkeit des Beirats ist kein Anfechtungsgrund (Urteil vom 20.07.2023, 1293 C 13691/22 WEG). Entscheidend ist, ob die Abrechnung inhaltlich stimmt. Die Genehmigung der Abrechnung bleibt eine Entscheidung der Eigentümer.

Das ist kein Freibrief. Eine fehlende Prüfung nimmt der Gemeinschaft eine Kontrollstufe. Ein Beirat, der prüft, entdeckt Fehler vor dem Beschluss und erspart der Gemeinschaft Streit und Kosten. Er schützt sich außerdem selbst.

Wann führt ein Fehler in der Abrechnung zur Ungültigkeit?

Nur, wenn er sich auf die beschlossenen Beträge auswirkt. Seit der WEG-Reform beschließen Eigentümer nur noch über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Ein Fehler in der Abrechnung führt nur dann zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn er diese Zahlungspflichten betrifft (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23).

Ist eine einzelne falsche Position bezifferbar und abgrenzbar, kann der Beschluss auch nur teilweise angefochten werden. Das hat der Bundesgerichtshof am 11.04.2025 entschieden (V ZR 96/24).

Für den Beirat folgt daraus: Die Prüfung lohnt sich dort, wo Beträge zählen. Prüfen Sie die großen Positionen, die Kontostände und die Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage. Einzelne kleine Abweichungen, die an den Zahlungspflichten nichts ändern, kippen den Beschluss in der Regel nicht.

Checkliste: Wie geht der Beirat bei der Belegprüfung vor?

Mit einem festen Ablauf: Unterlagen anfordern, Stichprobe festlegen, Abweichungen klären, Stellungnahme schreiben. So bleibt die Prüfung nachvollziehbar.

1. Unterlagen anfordern. Jahresabrechnung, Einzelabrechnungen, Kontoauszüge, Rechnungen und Verträge der Verwaltung rechtzeitig vor der Versammlung.
2. Stichprobe festlegen. Zuerst die größten Kostenpositionen, danach Auffälligkeiten gegenüber dem Vorjahr und dem Wirtschaftsplan.
3. Konten abgleichen. Kontostände und Rücklage mit den Kontoauszügen vergleichen.
4. Abweichungen klären. Fragen schriftlich an die Verwaltung stellen und die Antworten festhalten.
5. Stellungnahme verfassen. Kurz festhalten, was geprüft wurde, was auffiel und wie es geklärt wurde, jeweils mit Begründung. Die Übereinstimmung von Abrechnung und Belegen sollte ausdrücklich im Text stehen. Eine Empfehlung zur Beschlussfassung kann die Stellungnahme enthalten. Die Stellungnahme gehört vor der Eigentümerversammlung zu den Unterlagen und kann dort erläutert werden. Die Beschlussfassung über die Abrechnung bleibt Sache der Eigentümer.

Wer die Prüfung digital unterstützen möchte, findet Hinweise zur digitalen Belegprüfung. Weitere Aufgaben des Gremiums beschreibt die Seite zum Verwaltungsbeirat.

Darf der Beirat externe Fachleute hinzuziehen?

Ja. Der Beirat darf sich bei der Prüfung fachkundiger Hilfe bedienen, etwa durch einen Wirtschaftsprüfer, einen Buchprüfer oder eine andere sachkundige Person (AG München, Urteil vom 20.07.2023, 1293 C 13691/22 WEG).

Das ist vor allem bei großen Anlagen mit vielen Konten und Verträgen hilfreich. Ob die Eigentümergemeinschaft die Kosten übernimmt, sollten Beirat und Eigentümer vorher klären, am besten durch Beschluss. Ein Beschluss schafft Klarheit und verhindert Streit über die Rechnung.

Wann haftet der Beirat für eine unzureichende Prüfung?

Unentgeltlich tätige Beiräte haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Eine einfache Unachtsamkeit begründet danach keine Haftung. Das Ehrenamt privilegiert die Beiratsmitglieder, entbindet sie aber nicht von ihren Pflichten.

Wo die Grenze zur groben Fahrlässigkeit verläuft, zeigt ein Fall, den wir im Beitrag Belegprüfung ist kein Formalakt darstellen. Dort geht es um das Urteil des Landgerichts Traunstein und die Folgen einer oberflächlichen Prüfung. Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft setzen eine schuldhafte Pflichtverletzung voraus. Das gilt für Beiräte ebenso wie für den Hausverwalter. Zur Entlastung des Beirats lesen Sie Entlastung des Beirats.

Wie LIKKA den Beirat bei der Rechnungsprüfung unterstützt

LIKKA übernimmt als Hausverwaltung die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und arbeitet mit dem Beirat bei der Abrechnungsprüfung zusammen. Mit digitaler Belegprüfung lassen sich Zahlen und Belege der Abrechnung nachvollziehen.

Unsere zertifizierten Verwalter arbeiten mit Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Beirat und Eigentümer. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Wer mit der Abrechnung seiner Verwaltung unzufrieden ist, findet unter Verwaltung wechseln den Weg zum Erstgespräch. Eine Checkliste für die Bewertung der eigenen Verwaltung bietet der Beitrag Den Verwalter prüfen wie einen Vermögensverwalter.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 2 und 3 WEG, § 28 Abs. 1 und 2 WEG, § 18 Abs. 4 WEG, AG München 1293 C 11654/22 WEG und 1293 C 13691/22 WEG, BGH V ZR 195/23 und V ZR 96/24

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