Die Kaufnebenkosten entscheiden oft darüber, wie viel Eigenkapital ein Immobilienkauf wirklich braucht. Dieser Ratgeber richtet sich an Käufer, die in Bayern eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen wollen, an Kapitalanleger und an Eigentümer in München und im Umland. Er erklärt alles zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf und Hauskauf in Bayern: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklercourtage und Finanzierung. Jede Aussage ist mit Gesetz oder Urteil belegt; am Ende steht ein nachgerechnetes Beispiel für München.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG); Inventar zählt nicht mit, die Erhaltungsrücklage wird nicht abgezogen.
- Notar- und Grundbuchkosten folgen fest aus dem GNotKG, Tabelle B; im Beispiel mit 600.000 Euro und Grundschuld rund 1,3 Prozent.
- Beim Wohnungskauf durch Verbraucher gilt die Halbteilung der Maklercourtage (§§ 656c, 656d BGB).
- Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer kein Grundbucheintrag (§ 22 GrEStG).
Kaufnebenkosten in Bayern im Überblick: Was alles dazugehört
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Hauskauf oder Wohnungskauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, also alle Ausgaben rund um den Erwerb einer Immobilie. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten, gegebenenfalls die Maklercourtage und die Nebenkosten der Finanzierung, vor allem für die Grundschuldbestellung.
Wer zahlt welche Kosten in Bayern? Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung ins Grundbuch (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Grunderwerbsteuer übernimmt im Kaufvertrag üblicherweise ebenfalls der Käufer; gegenüber dem Finanzamt sind aber Käufer und Verkäufer Steuerschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG) und haften als Gesamtschuldner (§ 44 AO).
Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss in ganz Deutschland notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Notarkosten und Grundbuchkosten sind deshalb unvermeidbar und gesetzlich festgelegt; das gilt in jedem Bundesland gleich. Verhandelbar sind am ehesten die Maklerprovision und die Konditionen der Finanzierung. Wer die Nebenkosten früh kennt, kann seine Investition realistisch planen.
| Finanzamt und Grundbuchamt | Notar, Makler, Bank |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer 3,5 %; Grundbuchkosten nach Tabelle B, ohne MwSt | Notargebühren nach GNotKG zzgl. MwSt; Courtage nach Vertrag; Kosten laut Darlehensvertrag |
Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 Prozent auf den Kaufpreis
Der größte Posten unter den Kaufnebenkosten in Bayern ist die Grunderwerbsteuer, beim Hauskauf wie beim Wohnungskauf. Sie entsteht mit dem Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); auch eine Eigentumswohnung gilt als Grundstück in diesem Sinn. Steuerpflichtig sind auch andere Vorgänge, etwa ein Tausch. Seit 2006 darf jedes Bundesland in Deutschland den Steuersatz selbst bestimmen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Viele Bundesländer haben ihn erhöht, Bayern nicht. Für den Kaufpreis gleicher Höhe zahlt man deshalb je nach Bundesland unterschiedlich viel Grunderwerbsteuer.
In Bayern gilt deshalb der Satz aus dem Bundesgesetz: 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Das Bayerische Landesamt für Steuern bestätigt: Die Grunderwerbsteuer beträgt regelmäßig 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Der Betrag wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 10.500 Euro. Verhandelbar ist die Grunderwerbsteuer nicht.
Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt: Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe bis 2.500 Euro, Erbfälle und Schenkungen, Käufe unter Ehegatten oder Lebenspartnern und von Verwandten in gerader Linie, etwa von den Eltern (§ 3 Nr. 1, 2, 4 und 6 GrEStG). Beim üblichen Hauskauf oder Wohnungskauf von einem fremden Verkäufer greift keine dieser Befreiungen; einen Freibetrag für ein erstes Eigenheim kennt das Gesetz nicht.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.
(2) Die Steuer ist auf volle Euro nach unten abzurunden.
Bemessungsgrundlage: Inventar und Erhaltungsrücklage
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung, beim Kauf also nach dem Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen (§§ 8, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Grundstück im Sinne des Gesetzes ist jedes Grundstück des bürgerlichen Rechts einschließlich Gebäude (§ 2 Abs. 1 GrEStG); der Grundstückspreis für Grund und Boden zählt also mit. Ein mitverkaufter Stellplatz gehört dazu, ebenso ein dinglich gesichertes Sondernutzungsrecht (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG). Der Kaufpreis der Immobilie hängt unter anderem von Lage, Bau und Energieeffizienzklasse ab.
Inventar: Nach dem Landesamt für Steuern unterliegen Kaufpreisanteile für miterworbenes Inventar nicht der Grunderwerbsteuer. Typisch ist eine Einbauküche, sofern sie kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist. Der Betrag sollte im Kaufvertrag gesondert und realistisch ausgewiesen sein; überhöhte Angaben erkennt das Finanzamt nicht an. Beim Hauskauf gilt das ebenso für mitverkaufte Möbel.
Erhaltungsrücklage: Für Käufer einer Immobilie in einer Gemeinschaft wichtig: Die anteilige Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung mindert die Bemessungsgrundlage nicht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern ist; die Rücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft (BFH, Urteil vom 16. September 2020, Az. II R 49/17). Nach dem Landesamt für Steuern sind Rücklagen bei Notarverträgen nach dem 20. Mai 2021 nicht mehr abzugsfähig.
Notar und Grundbuchkosten: Gebühren nach dem GNotKG
Notarkosten und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Basis der Berechnung ist der Geschäftswert, beim Kauf der Kaufpreis (§ 47), bei einer Grundschuld ihr Nennbetrag (§ 53 Abs. 1). Für Notar und Grundbuch gilt Tabelle B des § 34. Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG); die Notargebühren sind in Deutschland also überall gleich, egal bei welchem Notar die Beurkundung stattfindet.
Notarkosten für den Kaufvertrag: Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an (Nr. 21100 KV). Meist kommen weitere Notargebühren hinzu: eine Vollzugsgebühr von 0,5 (Nr. 22110), etwa für die Zustimmung der WEG-Verwaltung oder Löschungsunterlagen, und eine Betreuungsgebühr von 0,5 (Nr. 22200) für die Fälligkeitsmitteilung. Zu den Notargebühren kommen Auslagen wie die Postpauschale von höchstens 20 Euro (Nr. 32005) und 19 Prozent MwSt (Nr. 32014).
Grundbuchkosten: Das Grundbuch führt das Amtsgericht. Es berechnet für den Grundbucheintrag des Eigentümers eine 1,0-Gebühr (Nr. 14110), für die Auflassungsvormerkung 0,5 (Nr. 14150) und für deren Löschung 25 Euro (Nr. 14152). Diese Gebühren des Gerichts enthalten keine MwSt; die Eintragung des Käufers als Eigentümer erfolgt erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Hinweis zu Prozentsätzen: Pauschale Prozentsätze für Notar und Grundbuch, wie man sie oft liest, sind nur eine grobe Orientierung, weil Tabelle B mit steigendem Wert flacher wird. Die genaue Kalkulation zeigt das Beispiel unten; den verbindlichen Betrag nennt die Kostenrechnung des Notars. Sparen lässt sich bei den Notarkosten vor allem durch einen vollständigen Entwurf ohne spätere Änderungsurkunden.
Maklercourtage beim Wohnungskauf: Halbteilung seit 2020
Eine gesetzliche Höhe der Maklerprovision gibt es nicht; die Maklerkosten werden frei vereinbart. Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten aber seit dem 23. Dezember 2020 Schutzregeln (§ 656b BGB). Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB).
Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Kosten auf den Käufer abwälzen; der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat (§ 656d Abs. 1 BGB). Abweichende Maklerverträge sind unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB).
Der Anspruch entsteht ohnehin erst, wenn der Kaufvertrag infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Beim Hauskauf eines Einfamilienhauses gilt die Halbteilung ebenso; für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe gelten die §§ 656a bis 656d BGB nicht. Ohne Makler entfällt dieser Posten ganz.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.
Finanzierung: Grundschuldbestellung und Eigenkapital
Wer den Kaufpreis mit Darlehen finanziert, braucht für die Bank eine Grundschuld im Grundbuch. Die Grundschuldbestellung beurkundet der Notar mit einer 1,0-Gebühr (Nr. 21200 KV), das Grundbuchamt trägt sie mit einer weiteren 1,0-Gebühr ein (Nr. 14121). Geschäftswert ist der Betrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis.
Weitere Kosten legt die Bank im Darlehensvertrag fest, etwa Bereitstellungszinsen. In der Praxis erwarten Banken meist, dass die Nebenkosten beim Immobilienkauf aus Eigenkapital bezahlt werden, der Kaufpreis dagegen finanziert wird. Wer sein Budget plant, sollte die Kaufnebenkosten deshalb früh einrechnen; ohne ausreichendes Eigenkapital wird die Finanzierung teurer oder scheitert.
Steuerlich gilt bei vermieteten Immobilien: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs gehören zu den Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB) und wirken, soweit sie auf das Gebäude entfallen, über die AfA. Die Kosten für Grundschulden sind nach herrschender Meinung Werbungskosten. Hausgeld, das in die Rücklage fließt, ist erst bei Verausgabung abziehbar (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, Az. IX R 19/24). Den Einzelfall sollte ein Steuerberater prüfen.
Kaufnebenkosten Bayern berechnen: Schritt für Schritt am Beispiel München
Das Beispiel ist fiktiv und soll Käufern eine Orientierung geben. Die Immobilie, eine Eigentumswohnung in München, kostet 600.000 Euro Kaufpreis. Darin ist eine Einbauküche enthalten, im Kaufvertrag gesondert mit 8.000 Euro ausgewiesen. Der Anteil an der Erhaltungsrücklage beträgt 12.000 Euro. Die Bank finanziert 450.000 Euro über eine Grundschuld in gleicher Höhe.
1. Grunderwerbsteuer: 600.000 Euro minus 8.000 Euro Küche ergibt 592.000 Euro; die Rücklage wird nicht abgezogen. 3,5 Prozent davon sind 20.720 Euro.
2. Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags: Die volle Gebühr nach Tabelle B beträgt bei 600.000 Euro 1.095 Euro (Anlage 2 GNotKG). Beurkundung 2,0 = 2.190 Euro, Vollzug 0,5 = 547,50 Euro, Betreuung 0,5 = 547,50 Euro, Pauschale 20 Euro: 3.305 Euro netto, mit MwSt 3.932,95 Euro.
3. Notar für die Grundschuld: Die volle Gebühr beträgt bei 450.000 Euro 885 Euro. Notar 885 Euro plus 20 Euro Pauschale, mit MwSt 1.076,95 Euro.
4. Grundbuchkosten: Vormerkung 547,50 Euro, Eigentumsumschreibung 1.095 Euro, Löschung der Vormerkung 25 Euro, Grundschuld 885 Euro: zusammen 2.552,50 Euro.
Gesamtkosten auf einen Blick: Notar und Grundbuchkosten zusammen 7.562,40 Euro, rund 1,3 Prozent des Kaufpreises. Mit der Grunderwerbsteuer ergeben sich Gesamtkosten von 28.282,40 Euro oder rund 4,7 Prozent vom Kaufpreis. Eine Maklercourtage kommt in vereinbarter Höhe hinzu; jeder Prozentpunkt Käuferanteil am Kaufpreis entspricht hier 6.000 Euro. Die Nebenkosten des Immobilienerwerbs müssen also zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen. Kleinere Auslagen wie Grundbuchabrufe sind nicht eingerechnet.
Anteile und Vergleich: Im Beispiel entfallen auf den Notar 5.009,90 Euro oder rund 0,8 Prozent des Kaufpreises, auf das Grundbuchamt 2.552,50 Euro oder rund 0,4 Prozent. Bei 800.000 Euro Kaufpreis ohne Grundschuld beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B 1.415 Euro; Beurkundung, Vollzug und Betreuung kosten dann 5.075,35 Euro mit MwSt, Vormerkung, Umschreibung und Löschung beim Grundbuchamt 2.147,50 Euro. Je nach Vertrag können weitere Gebühren nach dem GNotKG hinzukommen, etwa eine Treuhandgebühr (Nr. 22201 KV), wenn die Bank des Verkäufers abgelöst wird, oder eine Gebühr für strukturierte Daten (Nr. 22114, 22115 KV); den verbindlichen Betrag nennt die Kostenrechnung.
Tipp: Beispiel München auf einen Blick Kaufpreis 600.000 €: Grunderwerbsteuer 20.720 €, Notar 5.009,90 €, Grundbuch 2.552,50 €, zusammen 28.282,40 € oder rund 4,7 %, zuzüglich vereinbarter Maklercourtage.
Fälligkeit: Grundbucheintrag erst nach Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich mit Abschluss des Kaufvertrags (§ 38 AO), bei einer nötigen Genehmigung erst mit dieser (§ 14 Nr. 2 GrEStG). Der Notar zeigt den Abschluss des Kaufvertrags dem Finanzamt an, das den Bescheid erlässt. Sie wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG); eine Stundung gibt es nur in begründeten Ausnahmefällen.
In der Regel erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 Abs. 2 GrEStG); ohne sie darf der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen werden (§ 22 Abs. 1 GrEStG). In Bayern schickt das Finanzamt sie unaufgefordert an den Notar. Maßgeblich für die Umschreibung im Grundbuch ist also die Grunderwerbsteuer, nicht die Rechnung des Grundbuchamts.
Notar und Grundbuchamt rechnen ihre Gebühren nach Beurkundung und Eintragung ab, die Kosten der Grundbucheintragung also erst nach dem Notartermin. Vor dem Notartermin sollten Käufer einer Eigentumswohnung die Unterlagen der Gemeinschaft prüfen, etwa Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Wer Nachzahlungen aus der laufenden Abrechnung trägt, erklärt der Beitrag zur Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Beurkundung | Kaufvertrag beim Notar, Steuer entsteht |
| Steuerbescheid | Finanzamt setzt 3,5 % fest |
| Zahlung | Einen Monat nach Bekanntgabe |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | Finanzamt schickt sie an den Notar |
| Eintragung | Käufer wird Eigentümer |
Häufige Fragen
Was gehört alles zu den Kaufnebenkosten?
Zu den Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten für Kaufvertrag und Grundschuld, die Grundbuchkosten, gegebenenfalls die Maklerprovision und die Kosten der Finanzierung.
Rechtsgrundlage: § 448 Abs. 2 BGB; § 1 GrEStG
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern?
Fest sind 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuchkosten richten sich nach der Gebührentabelle des GNotKG; im Beispiel mit 600.000 Euro sind es rund 1,3 Prozent. Die Maklercourtage hängt vom Vertrag ab.
Rechtsgrundlage: § 11 GrEStG; § 34 GNotKG
Wie wird die Grunderwerbsteuer in Bayern berechnet?
Kaufpreis ohne gesondert ausgewiesenes Inventar mal 3,5 Prozent, abgerundet auf volle Euro. Die Erhaltungsrücklage wird nicht abgezogen.
Rechtsgrundlage: §§ 8, 9, 11 GrEStG; BFH II R 49/17
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei 300.000 €?
In Bayern 10.500 Euro, also 3,5 Prozent von 300.000 Euro. In einem anderen Bundesland kann es mehr sein.
Rechtsgrundlage: § 11 Abs. 1 GrEStG
Wann muss ich keine Grunderwerbsteuer zahlen?
Unter anderem bei Erwerben bis 2.500 Euro, bei Erbschaft und Schenkung, unter Ehegatten und Lebenspartnern und beim Kauf von Verwandten in gerader Linie.
Rechtsgrundlage: § 3 GrEStG
Wie kann ich Notarkosten sparen?
Die Gebühren selbst sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Sparen lässt sich durch einen sorgfältigen Entwurf ohne Nachtragsurkunden und eine Grundschuld, die nicht höher ist als nötig.
Rechtsgrundlage: §§ 34, 53, 125 GNotKG
Wer zahlt den Makler beim Immobilienkauf?
Beim Kauf durch Verbraucher zahlen Käufer und Verkäufer den Makler höchstens zu gleichen Teilen; der Käufer zahlt seinen Anteil erst nach dem Zahlungsnachweis des Verkäufers.
Rechtsgrundlage: §§ 656c, 656d BGB
Rechtsgrundlage: §§ 1, 2, 3, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 22 GrEStG; Art. 105 Abs. 2a GG; §§ 34, 47, 53, 125 GNotKG mit KV Nr. 14110, 14121, 14150, 14152, 21100, 21200, 22110, 22114, 22115, 22200, 22201, 32005, 32014; §§ 38, 44 AO; §§ 311b, 448, 652, 656a bis 656d BGB; § 255 HGB; BFH, Urteile vom 16.09.2020 – II R 49/17 und 14.01.2025 – IX R 19/24
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
