Energieeffizienzklasse und Kaufpreis: Was die Effizienzklasse einer Wohnung wert ist

Wie stark beeinflusst die Energieeffizienzklasse den Kaufpreis einer Eigentumswohnung? Laut einer immowelt-Auswertung von Angeboten aus 2025 wurden Wohnungen der Klasse A+ rund 20 Prozent teurer angeboten als Wohnungen der Klasse D. Dieser Beitrag richtet sich an Eigentümer, Beiräte sowie Käufer und Verkäufer von Eigentumswohnungen. Er zeigt, was hinter der Energieeffizienzklasse steckt, wie sich die Klassen im Preis niederschlagen und warum Wohnungen schwächer reagieren als Häuser. Außerdem lesen Sie, wer in der Gemeinschaft über energetische Sanierung entscheidet. Für Eigentümer heißt das: Entscheidungen über Dämmung, Fenster und Heizung wirken sich auf den Immobilienwert jeder Wohnung aus.

Energieeffizienzklasse Haus: Was bedeuten die Buchstaben A+ bis H?

Die Energieeffizienzklasse ordnet ein Wohngebäude mit den Buchstaben A+ bis H nach seinem Energieverbrauch ein. A+ ist die beste, H die schlechteste Klasse. Diese Energieklassen machen die energetische Qualität von Wohngebäuden vergleichbar. Sie ist eine Einteilung für Immobilien, vergleichbar mit dem Energielabel, das man von Haushaltsgeräten kennt. Dort reicht die Skala seit der Neueinstufung 2021 von A bis G, die Plus-Klassen wurden abgeschafft. Bei Wohngebäuden gibt es die Klasse A+ weiterhin.

Im Energieausweis ist die Klasse für Wohngebäude anzugeben. Sie ergibt sich unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf, gemessen in Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr (kWh/m²a, § 86 GModG). Je weniger Energie das Gebäude für Heizung und Warmwasser pro Quadratmeter und Jahr braucht, desto besser die Klasse. Die Berechnung bezieht sich auf die Gebäudenutzfläche, die größer ist als die Wohnfläche. Die Energiemenge je Quadratmeter lässt sich daher nicht direkt mit der Wohnfläche einer Wohnung multiplizieren. Klasse A+ bedeutet einen sehr niedrigen Energieverbrauch, Klasse F liegt über 160 bis höchstens 200 und Klasse H über 250 kWh/m² pro Jahr.

Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das GEG hatte 2020 die Energieeinsparverordnung abgelöst. Die Vorschriften zum Energieausweis stehen weiterhin in den §§ 79 bis 88. Die Klassen sind in Anlage 10 festgelegt:

Energieeffizienzklasse Kaufpreis: Wie groß ist der Unterschied?

Eine bessere Energieeffizienzklasse geht im Durchschnitt mit höheren Angebotspreisen einher, eine schlechtere mit Preisabschlägen. Bei Eigentumswohnungen fallen die Abstände geringer aus als bei Häusern. Der Einfluss auf den Immobilienwert ist damit messbar, aber kein Festbetrag.

Der Immobilienportalbetreiber immowelt hat die Angebotspreise der Objekte ausgewertet, die 2025 auf immowelt.de zum Kauf inseriert waren (Pressemitteilung vom 19. März 2026). Als Vergleichsklasse diente Klasse D, die in den Angeboten am häufigsten vorkam. Die Tabelle zeigt den Preisaufschlag oder Preisabschlag gegenüber Klasse D.

Zwischen A+ und H lagen bei Wohnungen damit 29 Prozentpunkte. Bei Häusern hatte Klasse A+ einen Preisaufschlag von 15 Prozent gegenüber D, Klasse H lag rund 17 Prozent darunter, der Abstand beträgt dort rund 32 Prozentpunkte. Es handelt sich um bundesweite Durchschnitte von Angebotspreisen, nicht um tatsächlich gezahlte Kaufpreise, und um keine eigene Auswertung für München oder Landsberg. Was eine einzelne Immobilie erzielt, hängt von Lage, Zustand und Ausstattung ab. Hohe Energiekosten und anstehende Modernisierungen kalkulieren Käufer als Abschlag ein. Der Preisabschlag für eine schlechte Klasse ist deshalb ein Anhaltspunkt, kein Festbetrag.

Warum der Preisabschlag bei Eigentumswohnungen geringer ausfällt

Bei Wohnungen fällt der Abschlag für schlechte Klassen kleiner aus, weil sich Eigentümer die Sanierungskosten des Gebäudes teilen.

immowelt nennt als möglichen Grund, dass Wohnungseigentümer energetische Sanierungskosten in der Regel gemeinsam innerhalb der Eigentümergemeinschaft tragen. Für einzelne Käufer ist die finanzielle Belastung dadurch geringer als bei einem Einfamilienhaus.

Gleichgültig ist die Energieeffizienz damit nicht. Käufer fragen nach der Heizung, dem Zustand von Fassade und Dach, nach geplanten Maßnahmen und nach der Erhaltungsrücklage. Eine Gemeinschaft, die auf diese Fragen eine Antwort hat, nimmt dem Thema Energieeffizienz einen Teil seiner Wirkung als Preisargument.

Energiekosten und Energiepreise: Warum Käufer genau hinsehen

Käufer rechnen mit den laufenden Energiekosten einer Immobilie, weil sie dauerhaft zum Kaufpreis hinzukommen. Eine schlechte Energieeffizienzklasse deutet auf höhere Heizkosten hin.

Wie hoch die Kosten tatsächlich ausfallen, hängt nicht nur vom Gebäude ab, sondern auch von den Energiepreisen, vom Heizverhalten und von der Größe der Wohnung. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte die Klasse im Energieausweis deshalb als Hinweis auf den typischen Energieverbrauch des Gebäudes verstehen, nicht als exakte persönliche Rechnung. Angaben zu Haushaltsgeräten und Beleuchtung fließen nicht in die Klasse ein.

Gesetzliche Änderungen können Anforderungen und Fristen verschieben. Prüfen Sie deshalb vor einer Entscheidung den aktuellen Stand.

Energieausweis für die Eigentumswohnung: Bedarf oder Verbrauch?

Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung, und gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 2 und 3 GModG).

Es gibt zwei Arten. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus dem Zustand von Gebäudehülle und Heizung. Der Verbrauchsausweis wertet die tatsächlichen Verbrauchswerte der Bewohner aus. Dort wirkt sich das Heizverhalten auf die Klasse aus, bei einem Haus mit wenig Bewohnern kann der Wert deshalb schwanken.

In einer Eigentümergemeinschaft lässt die Gemeinschaft den Ausweis für das Gebäude erstellen, etwa durch Beschluss oder über die Verwaltung. Die Kosten zählen dann zu den Kosten der Gemeinschaft. Wichtig ist, dass beim Verkauf einer Wohnung ein gültiger Ausweis vorliegt. Eine Verwaltung, die Ausstellungsdatum und Gültigkeit im Blick hat, erspart verkaufswilligen Eigentümern Zeit.

Der Ausweis ist eine Kennzeichnung, kein Gutachten. Er sagt nicht, in welchem Zustand einzelne Bauteile tatsächlich sind. Käufer sollten deshalb zusätzlich Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage prüfen.

Welche Energieangaben muss eine Verkaufsanzeige enthalten?

Liegt ein Energieausweis vor, muss die Verkaufsanzeige in kommerziellen Medien Pflichtangaben aus dem Ausweis enthalten (§ 87 Abs. 1 GModG).

Das sind die Art des Energieausweises, der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr sowie die Energieeffizienzklasse. Sicherzustellen hat das, wer die Veröffentlichung verantwortet, etwa der Verkäufer oder der Immobilienmakler.

Verkäufer sollten ihren Verwalter früh um die Unterlagen für den Verkauf bitten. Zusammen mit dem Energieausweis fragen Käufer meist nach Wirtschaftsplan, Abrechnung und Beschlüssen.

Gibt es eine Sanierungspflicht für Eigentumswohnungen?

Aus der Energieeffizienzklasse allein folgt keine Pflicht, eine Wohnung oder ein Haus zu sanieren. Pflichten ergeben sich aus dem Gesetz im Einzelfall, etwa bei Heizungen.

Die Klasse im Energieausweis ist eine Kennzeichnung für Käufer und Mieter. Welche Anforderungen an Heizung, Leitungen oder Dämmung gelten, regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Mögliche Sanierungspflichten können aber auch den Kaufpreis beeinflussen, weil Käufer spätere Kosten für energetische Maßnahmen mit einkalkulieren. Für Eigentümergemeinschaften kommt es auf das jeweilige Gebäude und seine Anlagentechnik an. Wie sich das GModG auf Heizungen und CO2-Kosten auswirkt, erklärt unser Beitrag Heizung, CO2-Kosten und Modernisierung.

Unabhängig davon ist die Gemeinschaft verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum ordnungsmäßig instand zu halten (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Wer Fassade, Dach oder Heizung dauerhaft vernachlässigt, riskiert Schäden und am Ende Wertverlust. Mehr dazu im Beitrag Instandhaltungsstau ist Vermögensverlust.

Welche Maßnahmen verbessern die Energieeffizienz eines Gebäudes?

Die Energieeffizienz verbessern vor allem Maßnahmen an der Heizung und an der Gebäudehülle. Welche sich lohnen, klärt ein Energieberater oder eine Energieberaterin am Objekt.

Energiesparen beginnt mit kleineren Schritten, die den Energieverbrauch senken. Größere Sanierungsmaßnahmen und Modernisierungen gehören in einen langfristigen Plan. Ein Energieberater schätzt mögliche Einsparungen ab und begleitet den Sanierungsfahrplan, Handwerker liefern die Angebote. Die Tabelle zeigt typische Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum.

Wie stark eine Maßnahme den Wert steigert, lässt sich im Einzelfall nicht genau vorhersagen. Sie senkt aber in der Regel Energieverbrauch, Energiekosten und Heizkosten und verbessert die Position beim Verkauf. Eine Reihenfolge der Maßnahmen gehört in den 10-Jahres-Plan der Instandhaltung.

Wer entscheidet in der Gemeinschaft über eine energetische Sanierung?

Die Eigentümer entscheiden per Beschluss in der Versammlung, in der Regel mit einfacher Mehrheit. Eine Zustimmung aller Eigentümer ist nicht nötig.

Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 20 Abs. 1 WEG, § 25 Abs. 1 WEG). Bei der Kostenverteilung kommt es darauf an: Grundsätzlich tragen die Eigentümer die Kosten, die für sie beschlossen sind. Wer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, muss sich unter bestimmten Voraussetzungen nicht beteiligen. Er trägt die Kosten aber mit, wenn der Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefasst wurde oder sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG).

Ob eine Maßnahme als Instandsetzung oder bauliche Veränderung einzuordnen ist, entscheidet sich am Einzelfall. Die Beschlussvorlage sollte deshalb Angebote, einen Finanzierungsvorschlag und die Kostenverteilung enthalten. Wie die Eigentümerversammlung abläuft, finden Sie auf unserer Seite dazu.

Förderung und KfW-Effizienzhaus: Was ist der Unterschied?

Die Energieeffizienzklasse im Energieausweis und der KfW-Effizienzhaus-Standard sind zwei verschiedene Dinge. Die Klasse kennzeichnet den Bestand, der Effizienzhaus-Standard ist eine Förderstufe.

Die Klasse im Energieausweis beruht auf der Endenergie. Der KfW-Effizienzhaus-Standard bemisst sich dagegen im Vergleich zu einem Referenzgebäude: Ein KfW-Effizienzhaus 40 benötigt etwa 40 Prozent von dessen Primärenergiebedarf. Beide Werte lassen sich deshalb nicht einfach ineinander umrechnen.

Für viele energetische Maßnahmen gibt es staatliche Förderung, etwa über die Bundesförderung für effiziente Gebäude. Die Bedingungen ändern sich. Prüfen Sie vor dem Beschluss die aktuellen Voraussetzungen, und stellen Sie Anträge, bevor Sie Verträge schließen. Ein Energieberater hilft bei der Planung und beim Antrag.

Was Käufer von einer Gemeinschaft wissen wollen

Käufer fragen neben der Energieeffizienzklasse nach Heizung, Rücklage, Beschlüssen und geplanten Maßnahmen. Wer ein Haus oder eine Wohnung bewertet, sollte deshalb nicht nur den Energieausweis lesen, sondern auch geplante Schritte und ihre finanziellen Folgen prüfen. Bei einem Haus lässt sich der Zustand direkter beurteilen, Wohnungskäufer sind zusätzlich auf Informationen aus der Gemeinschaft angewiesen.

Je besser diese Informationen vorliegen, desto kleiner ist das Risiko, dass ein schwacher Energiewert und offene Sanierungspflichten den Kaufpreis drücken. Hilfreich sind der aktuelle Energieausweis, das Alter der Heizung, Verbrauchswerte der letzten Jahre und der Stand der Planung für größere Maßnahmen.

Eine gute Verwaltung stellt diese Daten zusammen und bringt Maßnahmen rechtzeitig in die Versammlung. So entsteht aus einer schlechten Klasse ein Plan statt eines Preisabschlags.

Wie LIKKA als WEG-Verwaltung bei Energiethemen begleitet

LIKKA verwaltet Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und behält die Energiedaten des Hauses im Blick. Dazu zählen Verbrauchswerte, das Alter der Heizung und die Gültigkeit des Energieausweises.

Wir unterstützen Gemeinschaften dabei, diese Daten zusammenzustellen, daraus Maßnahmen abzuleiten und sie rechtzeitig in die Versammlung zu bringen. Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zum Thema finden Sie unter Energieberatung.

Unzufrieden mit der Betreuung Ihrer Gemeinschaft? Wie ein Wechsel abläuft, steht unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 79, 86, 87 GModG mit Anlage 10; §§ 19, 20, 21, 25 WEG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.