Was kostet die Verwaltung einer kleinen WEG?

Für eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft, etwa in einem Mehrfamilienhaus mit wenigen Eigentumswohnungen, zählt am Ende eine einfache Frage: Welcher Betrag steht im Monat auf der Rechnung, und was bedeutet er für jede Wohnung? Dieser Beitrag rechnet das für 3 bis 9 Einheiten durch, erklärt die Mindestpauschale und grenzt Grundleistung und Sonderleistungen ab. Den allgemeinen Überblick über alle Objektgrößen und Verwaltungsarten finden Sie im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?.

Was kostet WEG-Verwaltung für die kleine Gemeinschaft pro Monat?

LIKKA rechnet je nach Objektgröße mit rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Kleine WEGs zahlen je Einheit mehr: Bei 3 bis 9 Einheiten sind es rund 40 bis 100 € netto, und je Objekt gilt eine Mindestpauschale von 300 € netto im Monat.

Preise: LIKKA Immobilien, Orientierungswerte Stand November 2026, netto zuzüglich Umsatzsteuer. Das verbindliche Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.

Hausverwaltung Kosten kleine WEG: die Tabelle nach Einheiten

Die WEG mit 3 Einheiten zahlt 300 € netto im Monat, das sind 100 € je Einheit. Die WEG mit 9 Einheiten zahlt 360 bis 630 € netto im Monat, das sind 40 bis 70 € je Einheit.

Kosten je Einheit und Monat nach Anzahl der Einheiten

Preise: LIKKA Immobilien, Orientierungswerte Stand November 2026, netto zuzüglich Umsatzsteuer. Das verbindliche Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.

Was kostet eine Hausverwaltung nach Einheiten? So wird gerechnet

Die Rechnung ist einfach und entspricht dem Rechner auf unserer Website: Zahl der Einheiten mal 40 bis 70 € netto, aber nie weniger als 300 € netto je Objekt. Bei 3 und 4 Einheiten liegt selbst der obere Wert von 70 € je Einheit unter der Mindestpauschale (210 € und 280 €). Deshalb gibt es dort einen einzigen Betrag und keine Spanne. Von 5 bis 7 Einheiten wirkt die Pauschale nur noch am unteren Ende, ab 8 Einheiten gar nicht mehr.

Kosten der Hausverwaltung im Jahr

Für den Wirtschaftsplan zählt der Jahresbetrag. Die Mindestpauschale ergibt 3.600 € netto pro Jahr für das ganze Haus. Eine Gemeinschaft mit 6 Einheiten liegt bei 3.600 bis 5.040 € netto im Jahr, eine mit 9 Einheiten bei 4.320 bis 7.560 € netto. Wo Ihr Haus innerhalb der Spanne liegt, hängt von den Faktoren weiter unten ab. Andere Größen rechnen Sie im Kostenrechner nach.

Rechenbeispiele: Kosten pro Wohnung und Monat

Rechnen Sie den Gesamtbetrag mal den Anteil der Wohnung, statt ihn einfach durch die Zahl der Einheiten zu teilen. Bei gleich großen Wohnungen ergibt sich der Preis pro Einheit aus der Tabelle, bei ungleichen Anteilen weicht der Betrag ab.

Preise: LIKKA Immobilien, Orientierungswerte Stand November 2026, netto zuzüglich Umsatzsteuer. Das verbindliche Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.

Die Beispiele setzen voraus, dass die Vergütung nach Miteigentumsanteilen verteilt wird. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten eine andere Verteilung beschließen, zum Beispiel nach Einheiten (§ 16 Abs. 2 WEG). Dann zahlt jede Wohneinheit denselben Betrag. Nennt ein Angebot nur einen Preis pro Wohnung oder pro Wohneinheit, lohnt die Rückfrage nach dem Gesamtbetrag für das Objekt und danach, ob die Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) schon enthalten ist.

Warum sind die Kosten pro Einheit in kleinen Häusern höher?

Weil viele Aufgaben einmal je Gemeinschaft anfallen und nicht je Wohnung. Dieser Grundaufwand verteilt sich bei einem kleinen Haus auf wenige Einheiten.

Auch die WEG mit drei Wohnungen braucht einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung, ein Protokoll, eine Beschluss-Sammlung, einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung, ein Konto und Versicherungen. Das Wohnungseigentumsgesetz macht dabei keinen Unterschied nach der Größe (§§ 24, 28 WEG). Einzelne Arbeiten wachsen mit der Zahl der Wohnungen, etwa die Einzelabrechnungen. Der größere Teil des Aufwands bleibt aber gleich.

Die Wirkung zeigt ein Blick in die Tabelle: Dieselben 300 € netto sind bei 3 Einheiten 100 € je Einheit, bei 6 Einheiten nur noch 50 €. Der Preis pro Einheit sagt bei kleinen Häusern daher wenig über die Arbeit aus. Aussagekräftiger ist der Gesamtbetrag für das Objekt, denn er muss die Arbeit für die Gemeinschaft decken.

Das zeigt auch die Branche: Nach der Verwalterentgeltstudie 2026 des Center for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI) und des Immobilienverbands Deutschland (IVD) liegen die Basissätze bei Anlagen mit mehr als 99 Einheiten rund 38 Prozent unter denen von Anlagen bis zehn Einheiten. Dazu passt die Zurückhaltung vieler Immobilienverwaltungen: Im VDIV-Branchenbarometer 2026 wollen 21,0 Prozent künftig nur Objekte ab einer Mindestgröße annehmen, im Mittel ab rund 16 Wohneinheiten. Was gilt, wenn sich keine Hausverwaltung findet, erklärt der Beitrag WEG ohne Verwalter.

Mindestpauschale Hausverwaltung: was bedeutet das?

Die Mindestpauschale ist der Betrag, den ein Objekt im Monat mindestens kostet, unabhängig von der Zahl der Einheiten. Bei LIKKA sind es 300 € netto je Objekt und Monat.

Sie gilt für das Objekt und nicht für jede Wohnung. Die Gemeinschaft zahlt also nicht 300 € je Einheit, sondern insgesamt 300 €, wenn die Rechnung nach Einheiten darunter bliebe. Ab 8 Einheiten spielt die Pauschale in unserer Rechnung keine Rolle mehr, weil schon 40 € je Einheit 320 € netto ergeben.

Eine Zweier-WEG gehört nicht zu unserem Angebot: LIKKA übernimmt Gemeinschaften ab 3 Einheiten.

Was ist in der Grundleistung der WEG-Verwaltung enthalten?

Die Grundleistung deckt die laufende WEG-Verwaltung ab: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld und Konten, laufende Instandhaltung und die Betreuung der Eigentümer. Maßgeblich ist der genaue Umfang im Verwaltervertrag.

Beim Vergleich zählt, ob alle diese Grundleistungen tatsächlich in der Grundvergütung stehen. Ein niedriger Satz pro Einheit nützt wenig, wenn übliche Aufgaben im Vertrag als Zusatz auftauchen.

Was sind Sonderleistungen, und was darf separat berechnet werden?

Sonderleistungen, oft auch Zusatzleistungen genannt, sind Aufgaben, die über die laufende Verwaltung hinausgehen und nicht jedes Jahr anfallen. Sie werden nach Vertrag einzeln ausgewiesen und kommen zur Grundleistung hinzu.

Typische Sonderleistungen der Hausverwaltung

Typisch sind eine außerordentliche Eigentümerversammlung und die Begleitung größerer Sanierungen. Je nach Vertrag kann auch das Mahnwesen bei säumigen Zahlungen mit den Gebühren für ein Mahnverfahren dazukommen. Solche Zusatzkosten gehören in den Vergleich. Die Verwalterentgeltstudie 2026 nennt als häufige Sondervergütungen in der WEG-Verwaltung bauliche Maßnahmen, Veräußerungszustimmungen und gerichtliche Vertretungen.

Worauf kleine WEGs im Vertrag achten sollten

Für die kleine WEG ist das wichtig, denn hier teilen sich wenige Eigentümer auch diese Kosten. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift, welche Sonderleistungen der Vertrag nennt, wie sie berechnet werden und wann die Gemeinschaft vorab informiert wird. Was nicht vereinbart ist, sollte vor dem Auftrag geklärt werden. Unser Angebot trennt Grund- und Sonderleistungen klar.

Welche Kosten stecken außerdem im Hausgeld?

Die Vergütung der Hausverwaltung ist nur ein Teil des Hausgelds. Verwaltungskosten und Unterhaltskosten gehören zu den wichtigen Kostenarten, und die Rechnungen für Leistungen im Haus kommen zusätzlich hinzu.

Reinigung, Winterdienst, Hausmeister, Allgemeinstrom, Wasser und Versicherungen bezahlt die Gemeinschaft an die jeweiligen Anbieter. Empfehlenswert ist neben der Gebäudeversicherung eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Für größere Reparaturen spart sie zudem eine Rücklage an. All das bleibt auch dann, wenn die Eigentümer sich selbst verwalten. Die Verwaltergebühr deckt die Arbeit der Hausverwaltung ab, nicht diese Leistungen. Prüfen Sie deshalb bei einem Vergleich den Wirtschaftsplan und nicht nur den Preis pro Einheit.

WEG-Verwaltung: Kosten 2026, Preise laut Verwalterentgeltstudie 2026

Bei LIKKA kostet die kleine WEG rund 40 bis 100 € netto je Einheit. Die Verwalterentgeltstudie 2026 nennt bundesweit Basissätze von 29,75 bis 47,60 Euro brutto pro Einheit und Monat, das sind 25 bis 40 Euro netto, und einen mittleren Mindestumsatz von 357 Euro brutto je Anlage, das sind 300 Euro netto.

So lesen Sie die Zahlen

Zwei Hinweise helfen beim Lesen. Erstens sind die Studienwerte Bruttowerte, unsere Preise Nettowerte. Wer beides nebeneinanderlegt, muss umrechnen. Zweitens sind es bundesweite Mittelwerte, die in den Veröffentlichungen keiner einzelnen Größenklasse zugeordnet sind. Der Mindestumsatz der Studie entspricht genau unserer Mindestpauschale. Unsere Spanne für kleine WEGs beginnt dort, wo die Basissätze der Studie enden. Das begründet sich aus der kleinen Objektgröße und dem Leistungsumfang: zertifizierte Verwalter, ein eigenes Konto je Gemeinschaft und persönliche Ansprechpartner. Wohnimmobilienverwalter müssen sich zudem innerhalb von drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c Abs. 2a GewO).

Neuverträge und Bestandsverträge

Laut den Verbänden liegen Neuverträge im Durchschnitt fünf Euro netto über Bestandsverträgen, in der WEG-Verwaltung beträgt der Unterschied bei einem Viertel der Unternehmen fast zwölf Euro brutto pro Einheit (Verwalterentgeltstudie 2026). Wer einen alten Vertrag mit einem neuen Angebot vergleicht, sollte das einrechnen. Für kleine Objekte hatten Hausverwaltungen schon 2025 Anhebungen von bis zu 17,4 Prozent geplant (VDIV-Branchenbarometer 2025).

Wovon hängt der Preis innerhalb der Spanne ab?

Neben der Anzahl der Einheiten vor allem vom Zustand des Hauses, vom Leistungsumfang und von der Technik.

Zustand und Alter der Immobilie

Ein Haus mit Sanierungsbedarf macht mehr Arbeit als eines mit geordneter Rücklage und klaren Unterlagen.

Leistungsumfang

Entscheidend ist, was der Vertrag in der Grundvergütung vorsieht und welche Leistungen einzeln berechnet werden.

Technik und Unterlagen

Eine Heizung, die Pflichten und Abrechnungen auslöst, verändert den Aufwand. Bei einem Wechsel zählt auch, in welchem Zustand Buchhaltung und Beschluss-Sammlung übergeben werden. Darum nennen wir das verbindliche Angebot erst nach einer Besichtigung.

Gelten die Preise für jede Art der Verwaltung?

Nein. Die Preise pro Einheit gelten nur für die WEG-Verwaltung. Die Mietverwaltung und die Gewerbeverwaltung rechnen wir in Prozent der Miete ab.

Die Verwaltungsart macht den Unterschied: Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum und die Gemeinschaft. Die Mietverwaltung betreut bei der Vermietung die Mietverhältnisse des einzelnen Vermieters und ist ein eigener Auftrag. Bei LIKKA kostet sie 3 bis 5 Prozent der Nettokaltmiete, die Gewerbeverwaltung rund 5 Prozent der Sollmiete. Die Staffel der WEG-Verwaltung gilt an allen unseren Standorten gleich, in München ebenso wie in Fürstenfeldbruck und in Landsberg am Lech. Wie sich die Preise für München im Einzelnen rechnen, zeigt die Seite Hausverwaltung München Kosten.

Wer zahlt die Kosten der Hausverwaltung?

Die Kosten für die Hausverwaltung trägt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam über das Hausgeld. Soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist, richtet sich der Anteil nach dem Miteigentum (§ 16 Abs. 2 WEG).

Der Preis je Einheit aus der Tabelle ist also ein Rechenwert der Hausverwaltung. Was die einzelne Wohnung zahlt, kann davon abweichen, wenn die Miteigentumsanteile verschieden sind. Vermieter können die Vergütung nicht als Betriebskosten auf Mieter umlegen, denn Verwaltungskosten gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Eine Umlage auf den Mieter scheidet im Mietrecht bei Wohnraum also aus. Das gilt für die Kosten der WEG-Verwaltung ebenso wie für eine zusätzliche Mietverwaltung. Steuerlich sind Aufwendungen zur Sicherung und Erhaltung der Einnahmen Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG). Ob und in welcher Höhe das für Ihren Anteil bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt, klärt Ihr Steuerberater.

Hausverwaltung oder Selbstverwaltung: was passt zur kleinen WEG?

Selbstverwaltung ist erlaubt und kostet keine Verwaltervergütung. Die Arbeit einer professionellen Hausverwaltung bleibt aber, und sie liegt dann bei den Eigentümern. Ohne Verwalter vertreten sie die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 WEG).

Ein fairer Vergleich stellt keinen Betrag gegen null. Auf Basis einer einfachen Liste wird er greifbar. Schreiben Sie auf, wer welche Aufgabe übernimmt, wie viele Stunden das im Jahr bedeutet und was geschieht, wenn diese Person verkauft oder ausfällt. Daneben steht der Jahresbetrag aus der Tabelle oben. Auch die Versammlung muss jemand einberufen: Ohne Verwalter tun das der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). In sehr kleinen, einigen Häusern kann die Selbstverwaltung passen, bei Streit oder großen Sanierungen wird sie schnell schwierig. Die einzelnen Schritte erklärt der Beitrag WEG-Selbstverwaltung.

Eigentümer als Verwalter

Zwischen Hausverwaltung und Selbstverwaltung liegt der Eigentümer als Verwalter. Auf einen zertifizierten Verwalter kann die Gemeinschaft dabei nur verzichten, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Mehr dazu unter Eigentümer als Verwalter.

Wie vergleichen kleine WEGs Angebote richtig?

Vergleichen Sie die Gesamtkosten für das Objekt im Jahr, immer netto oder immer brutto, und zwar einschließlich der Sonderleistungen, mit denen Sie rechnen.

Vier Fragen klären das meiste: Ist der Preis netto oder brutto? Gilt eine Mindestpauschale, und wie hoch ist sie? Welche Aufgaben stehen in der Grundvergütung und welche als Sonderleistung? Wie lange läuft der Vertrag? Erstverträge laufen nach der Verwalterentgeltstudie 2026 überwiegend zwei bis drei Jahre. Je vollständiger Ihre Informationen zum Haus sind, desto genauer fällt das Angebot der Hausverwaltung aus. Wenn Sie die Hausverwaltung wechseln möchten, finden Sie den Ablauf unter Verwaltung wechseln.

Wie LIKKA die WEG-Verwaltung kleiner Häuser begleitet

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung in Oberbayern und Schwaben ab 3 Einheiten. Ob wir Ihre Gemeinschaft im Einzelfall übernehmen können, hängt von Lage, Zustand und Aufwand des Objekts ab, und das sagen wir Ihnen nach dem Erstgespräch offen.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zu Leistungen und Ablauf finden Sie unter WEG-Verwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9b, 16, 19, 24, 27, 28 WEG; § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV; § 34c Abs. 2a GewO; § 9 Abs. 1 EStG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.