Wird eine Eigentumswohnung während des Jahres verkauft, beschließt die Gemeinschaft die Jahresabrechnung oft erst, wenn der Käufer längst im Grundbuch steht. Dann stellt sich die Frage, wer eine Nachzahlung leisten muss und wem ein Guthaben zusteht. Die Antwort unterscheidet zwischen dem Verhältnis zur Gemeinschaft und dem Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer.
Was die Abrechnungsspitze ist
Die Abrechnungsspitze ist der Unterschied zwischen dem Kostenanteil laut Jahresabrechnung und den Vorschüssen, die laut Wirtschaftsplan geschuldet waren. Offene Rückstände gehören nicht dazu. Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Jahresabrechnung ist dafür die Grundlage.
Fehler in der Jahresabrechnung führen deshalb nur dann zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze auswirken (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23). Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage gehören nicht hinein, und der Beschluss kann teilweise angefochten werden (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24).
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG betrifft die angemessene Erhaltungsrücklage.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
Gegenüber der Gemeinschaft: Wer bei Fälligkeit Eigentümer ist
Gegenüber der Gemeinschaft schuldet eine Zahlung, wer bei ihrer Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Wird der Nachschuss nach dem Eigentumswechsel beschlossen und fällig, zahlt ihn deshalb der Käufer, auch wenn er einen Zeitraum vor seinem Einzug betrifft. So hat es der Bundesgerichtshof noch zum alten Recht entschieden; die Fachliteratur geht davon aus, dass dieser Grundsatz fortgilt (BGH, Urteil vom 02.12.2011, V ZR 113/11). Wann Forderungen fällig werden, können die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).
Für Rückstände des Verkäufers haftet der Käufer dagegen nicht. Hat der Verkäufer Vorschüsse aus seiner Zeit nicht gezahlt, schuldet er sie weiter selbst (BGH, V ZR 113/11). Eine Sonderumlage, die vor dem Verkauf beschlossen, aber erst danach fällig wird, trägt dagegen der Käufer (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, altes Recht).
Zwischen Käufer und Verkäufer: der Kaufvertrag
Wie Käufer und Verkäufer die Kosten untereinander aufteilen, regelt der Kaufvertrag. Üblich ist eine Verteilung zum Stichtag des Besitzübergangs: Bis dahin trägt der Verkäufer Lasten und Kosten, danach der Käufer. Ohne besondere Vereinbarung gelten die gesetzlichen Regeln zum Übergang von Nutzen und Lasten (§ 446 Satz 2 und § 103 BGB).
Für die Gemeinschaft spielt diese Vereinbarung keine Rolle. Zahlt der Käufer eine Nachzahlung, die wirtschaftlich den Verkäufer betrifft, muss er sich den Betrag von diesem zurückholen. Deshalb lohnt es sich, im Kaufvertrag festzuhalten, wer Nachzahlungen und Guthaben aus dem laufenden und dem Vorjahr erhält, und die Verwaltung vor dem Verkauf nach offenen Beträgen und beschlossenen Sonderumlagen zu fragen.
- Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht
- Rückstände des Verkäufers muss der Käufer nicht übernehmen
- Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer gehört in den Kaufvertrag
Häufige Fragen
Muss ich als Käufer Hausgeldschulden des Verkäufers bezahlen?
Nein. Rückstände aus der Zeit vor dem Eigentumswechsel schuldet der Verkäufer weiterhin selbst.
Rechtsgrundlage: BGH V ZR 113/11
Was sollte im Kaufvertrag stehen?
Wer Nachzahlungen und Guthaben aus der laufenden und der vorigen Jahresabrechnung erhält und wie beschlossene Sonderumlagen verteilt werden. Stichtag ist meist der Besitzübergang.
Rechtsgrundlage: § 446 BGB
Rechtsgrundlage: § 28 WEG; §§ 103, 446 BGB; BGH V ZR 113/11, V ZR 257/16, V ZR 195/23, V ZR 96/24
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
