Abrechnungsspitze Eigentümerwechsel: Wer zahlt?

Wer bei einem Eigentümerwechsel die Abrechnungsspitze trägt, ist rechtlich klar: Gegenüber der Gemeinschaft zahlt die Nachzahlung oder erhält das Guthaben, wer bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist, meist also der Käufer. Wird eine Eigentumswohnung während des Jahres verkauft, beschließt die Gemeinschaft die Jahresabrechnung oft erst, wenn der Käufer längst im Grundbuch steht. Für Eigentümer, Käufer und Verkäufer ist deshalb entscheidend, wer im Abrechnungsjahr wirtschaftlich belastet wird. Dieser Beitrag erklärt, wie Käufer und Verkäufer die Abrechnungsspitze verteilen, was der Bundesgerichtshof dazu entschieden hat, wie der Kaufvertrag die interne Aufteilung regelt und worauf vor dem Kauf bei Unterlagen und offenen Forderungen zu achten ist.

Abrechnungsspitze Eigentümerwechsel: Was ist die Abrechnungsspitze in der WEG-Jahresabrechnung?

Die Abrechnungsspitze ist der Unterschied zwischen den tatsächlichen Kosten Ihrer Einheit laut Jahresabrechnung und den Vorschüssen, die Sie laut Wirtschaftsplan zu zahlen hatten. Ist der Saldo negativ, entsteht eine Nachzahlung, ist er positiv, ein Guthaben.

Seit der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Jahresabrechnung mit den Einnahmen und Ausgaben ist dafür die Grundlage. Wirtschaftsjahr ist das Kalenderjahr; nach Ablauf des Wirtschaftsjahres stellt der Verwalter die Abrechnung auf.

Die WEG-Abrechnung besteht aus einer Gesamtabrechnung für die Eigentümergemeinschaft und einer Einzelabrechnung für jede Einheit. Die Differenz zwischen Ihrem Kostenanteil und Ihren Hausgeldzahlungen im Wirtschaftsjahr ergibt den Saldo.

Die Spitze besteht also nur aus dem Saldo. Die monatlichen Hausgeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan gehören nicht dazu. Sie sind schon mit dem Beschluss über den Wirtschaftsplan geschuldet und werden jeden Monat fällig. Das Hausgeld besteht aus diesen Vorschüssen; jeder Vorschuss ist eine monatliche Vorauszahlung, deren Höhe der Wirtschaftsplan des jeweiligen Jahres festlegt. Wer Hausgeld zahlt, begleicht damit nur die geplanten Kosten, nicht die tatsächlichen.

Das ist für den Eigentümerwechsel entscheidend: Die Vorschüsse und die Abrechnungsspitze folgen unterschiedlichen Regeln, weil sie zu verschiedenen Zeitpunkten entstehen und fällig werden.

Wer zahlt die Nachzahlung beim Eigentümerwechsel: Käufer oder Verkäufer?

Gegenüber der Gemeinschaft zahlt die Nachzahlung, wer bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Eigentümer im Grundbuch steht. Das ist nach einem Verkauf in der Regel der Käufer (Erwerber), auch wenn die Nachzahlung Monate betrifft, in denen noch der Verkäufer in der Wohnung lebte.

Der Bundesgerichtshof hat das noch zum alten Recht entschieden (BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011, V ZR 113/11). Das Urteil betrifft genau die Frage, wer die Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel schuldet. Wer im Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist, wird im Rahmen des Beschlusses verpflichtet. Dafür kommt es nicht darauf an, wer die Wohnung im Abrechnungsjahr genutzt hat. Die Kosten selbst tragen die Eigentümer im Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 2 WEG). Wer sie schuldet, ergibt sich aus dem Beschluss. Die Fachliteratur geht davon aus, dass der Grundsatz auch nach der Reform gilt, denn § 28 Abs. 2 WEG knüpft weiterhin an den Beschluss an.

Maßgeblich ist die Eintragung im Grundbuch, nicht der Tag des Kaufvertrags und nicht der Besitzübergang. Bis zur Umschreibung bleibt der Verkäufer Eigentümer der Wohnung und damit Schuldner gegenüber der Gemeinschaft.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich dafür nicht um den Kaufvertrag kümmern. Sie fordert den Betrag von dem Eigentümer, der bei der Beschlussfassung eingetragen ist. Für die Zahlung zählt gegenüber den Wohnungseigentümern allein das Grundbuch.

Wer bekommt das Guthaben aus der Hausgeldabrechnung beim Eigentümerwechsel?

Ein Guthaben aus der Jahresabrechnung steht dem Eigentümer zu, der bei der Beschlussfassung im Grundbuch steht. Nach einem Verkauf ist das in der Regel der Käufer, auch wenn der Verkäufer die Vorschüsse gezahlt hat.

Für Nachzahlung und Guthaben gilt derselbe Maßstab. Die Gemeinschaft zahlt das Geld nicht an den Verkäufer aus, wenn er im Zeitpunkt des Beschlusses nicht mehr eingetragen ist.

Wirtschaftlich gehört ein Guthaben häufig dem Verkäufer, weil er die Vorschüsse geleistet hat. Diesen Ausgleich müssen Käufer und Verkäufer untereinander regeln. Der Anspruch auf Erstattung richtet sich dann gegen den jeweils anderen, nicht gegen die Gemeinschaft. Fehlt eine Regelung im Kaufvertrag, entsteht Streit, den die Verwaltung nicht entscheiden kann.

Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt, gehört dagegen der Gemeinschaft und nicht dem einzelnen Eigentümer (§ 9a WEG). Der Verkäufer kann sie nicht ausgezahlt verlangen. Ob der Kaufpreis die Höhe der Rücklage berücksichtigt, ist Verhandlungssache.

Haftet der Käufer für Hausgeldrückstände des Verkäufers?

Nein. Rückstände aus der Zeit vor der Eintragung, etwa nicht gezahlte monatliche Vorschüsse, schuldet weiterhin der Verkäufer. Der Käufer haftet nur für Beträge, die nach seiner Eintragung im Grundbuch fällig werden.

Das hat der Bundesgerichtshof in derselben Entscheidung ausdrücklich festgehalten: Vorschüsse, die schon vor dem Erwerb fällig waren, bleiben Sache des Verkäufers (BGH, V ZR 113/11). Die Abrechnungsspitze ist davon zu trennen, weil sie erst mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung fällig wird.

Wer eine Wohnung kaufen will, sollte trotzdem vorab fragen, ob Rückstände bestehen. Die Wohnungseigentümer können Forderungen gegen den Verkäufer auch ohne den Käufer durchsetzen, und offene Beträge wirken sich auf die Liquidität der Gemeinschaft aus.

Mehr dazu, wie die Gemeinschaft mit säumigen Zahlern umgeht, lesen Sie im Beitrag Eigentümer zahlt Hausgeld nicht. Auch die Gemeinschaftsordnung sollte vor dem Kauf geprüft werden, weil sie abweichende Regeln zur Zahlung enthalten kann.

Sonderumlage beim Eigentümerwechsel: Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidet

Eine Sonderumlage zahlt der Käufer, wenn sie erst nach seiner Eintragung im Grundbuch fällig wird, auch wenn die Eigentümer sie schon vor dem Verkauf beschlossen haben.

Der Bundesgerichtshof hat das zum alten Recht so entschieden: Die anteiligen Beiträge werden in der Regel erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig. Wird die Sonderumlage nach der Eintragung abgerufen, ist der Käufer Schuldner (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16).

Seit der Reform können die Eigentümer im Beschluss festlegen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind (§ 28 Abs. 3 WEG). Bestimmt der Beschluss ein festes Fälligkeitsdatum, zählt dieses Datum. Lesen Sie deshalb das Protokoll genau.

Gerade bei geplanten Sanierungen lohnt sich vor dem Kauf ein Blick in die Beschluss-Sammlung und in den Wirtschaftsplan. Wer die Pläne der Gemeinschaft kennt, kann die Belastung im Kaufpreis berücksichtigen. Wie hoch die Rücklage sein sollte, erklärt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Ist sie hoch genug?

Kaufvertrag: Wie Käufer und Verkäufer die Abrechnungsspitze untereinander aufteilen

Wie sich Käufer und Verkäufer die Nachzahlung oder das Guthaben aufteilen, regelt allein der Kaufvertrag. Üblich ist ein Stichtag, meist der Besitzübergang: Bis dahin trägt der Verkäufer die Lasten, danach der Käufer.

Ohne Vereinbarung gelten die allgemeinen Regeln des Kaufrechts: Ab der Übergabe stehen dem Käufer die Nutzungen zu und er trägt die Lasten (§ 446 Satz 2 BGB). Wie sich das auf eine erst später beschlossene Abrechnungsspitze auswirkt, ist im Einzelfall oft umstritten. Eine ausdrückliche Klausel im Kaufvertrag schafft Klarheit.

Diese Vereinbarung wirkt nur zwischen Käufer und Verkäufer. Die Gemeinschaft hält sich weiter an den eingetragenen Eigentümer. Zahlt der Käufer eine Nachzahlung, die wirtschaftlich den Verkäufer betrifft, muss er sich den Betrag von diesem zurückholen.

Sinnvoll ist deshalb eine Klausel, die festlegt, wer Nachzahlungen und Guthaben aus dem laufenden und dem Vorjahr erhält, nach welchem Maßstab geteilt wird und wann gezahlt wird. Fragen Sie dazu Ihren Notar.

Rechenbeispiel: So wirkt die Abrechnungsspitze bei Verkauf zur Jahresmitte

Ein Beispiel zeigt, wie Gemeinschaft und Kaufvertrag zusammenwirken. Die Zahlen sind frei gewählt und vereinfacht: Der Käufer wird zum 1. Juli ins Grundbuch eingetragen, der Besitzübergang liegt am selben Tag.

Die Jahresabrechnung für das Kalenderjahr ergibt für die Einheit einen Nachschuss von 1.200 Euro. Die Eigentümerversammlung beschließt sie im Mai des Folgejahres. Gegenüber der Gemeinschaft schuldet den Nachschuss der Käufer, weil er bei der Beschlussfassung eingetragen ist.

Der Kaufvertrag legt den 1. Juli als Stichtag fest und teilt Nachzahlungen für das Abrechnungsjahr nach Tagen. Der Verkäufer erstattet dem Käufer dann die Hälfte des Nachschusses, also 600 Euro. Hätte sich ein Guthaben ergeben, bekäme der Verkäufer entsprechend einen Teil vom Käufer.

Bei der Abrechnung selbst teilt die Verwaltung nicht automatisch nach Verkäufer und Käufer auf. Die Gemeinschaft stellt eine Einzelabrechnung je Einheit auf. Eine Aufteilung nach Stichtag ist Sache der Vertragsparteien.

Beschluss über die Jahresabrechnung: Anfechtung und BGH-Rechtsprechung

Die Zahlungspflicht entsteht mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung. Fehler in der Abrechnung führen nur dann zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze auswirken.

Das hat der Bundesgerichtshof 2024 entschieden (BGH, Urteil vom 20. September 2024, V ZR 195/23). Weil die Eigentümer nur noch über die Abrechnungsspitze beschließen, bleibt ein Fehler in einer einzelnen Position ohne Folgen, wenn er den Saldo nicht verändert.

Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage gehören nicht in die Abrechnungsspitze. Ist ein abgrenzbarer, rechnerisch selbstständiger Posten falsch, kann der Beschluss auch nur zum Teil für ungültig erklärt werden (BGH, Urteil vom 11. April 2025, V ZR 96/24).

Wer den Beschluss anfechten will, muss die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben (§ 45 Satz 1 WEG). In der Regel kann nur anfechten, wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist. Ein Käufer, der noch nicht im Grundbuch steht, hat deshalb kein eigenes Anfechtungsrecht. Was die Beiräte bei der Prüfung beachten sollten, steht im Beitrag Wie gründlich muss der Beirat prüfen?

WEG-Abrechnung beim Verkauf: Was Käufer und Verkäufer bei der Hausverwaltung klären sollten

Vor dem Kauf sollten Sie bei der Hausverwaltung die aktuellen Dokumente anfordern: Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Stand des Hausgelds. Zuständigkeiten und Pflichten rund um die Abrechnung können sich dabei auch aus dem Verwaltervertrag ergeben.

Als Eigentümer kann der Verkäufer die Verwaltungsunterlagen einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG) und sie dem Käufer zur Verfügung stellen. Das gibt dem Käufer einen Überblick über die Entwicklung der Kosten und der Rücklage. Besonders wichtig sind beschlossene Sonderumlagen, geplante Sanierungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage.

Auch die Frage, ob die Jahresabrechnung für das Vorjahr schon beschlossen ist, beeinflusst den Kaufvertrag: Ist sie offen, trägt der Käufer das Risiko einer Nachzahlung, wenn der Vertrag nichts anderes sagt.

Und was passiert mit der Rücklage beim Wohnungsverkauf? Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem einzelnen Eigentümer (§ 9a Abs. 3 WEG). Der Verkäufer bekommt seinen Anteil deshalb nicht ausgezahlt; das Geld bleibt in der Gemeinschaft und kommt nach dem Verkauf dem Käufer zugute. Käufer und Verkäufer berücksichtigen die Höhe der Rücklage deshalb oft beim Kaufpreis. Mehr dazu im Beitrag Wem die Erhaltungsrücklage gehört.

Wechselt die Gemeinschaft zugleich die Verwaltung, erstellt in der Regel der Verwalter die Abrechnung, der bei der Fälligkeit im Amt ist. Die Erstellung der Abrechnung bleibt Aufgabe des WEG-Verwalters. Mehr dazu unter Wer erstellt beim Verwalterwechsel die Jahresabrechnung?

Wie LIKKA bei Eigentümerwechsel und Jahresabrechnung begleitet

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Wenn Sie überlegen, die Verwaltung zu wechseln, finden Sie den Ablauf unter Verwaltung wechseln. Das Leistungsspektrum beschreibt die Seite WEG-Verwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 16, 28, 45 WEG; §§ 103, 446 BGB; BGH V ZR 113/11, V ZR 257/16, V ZR 195/23, V ZR 96/24

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.