Eigentümer blockiert Sanierung: Was die WEG jetzt tun kann

Das Dach ist undicht, die Fassade bröckelt, doch ein Eigentümer blockiert die Sanierung: Er stimmt dagegen, verweigert den Zutritt oder kann seinen Anteil nicht zahlen. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Hausverwalter, die den Wert ihrer Immobilie erhalten wollen. Er gibt einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen, Rechte und Möglichkeiten nach dem Wohnungseigentumsrecht seit der WEG Reform 2020 und über die Folgen von Verzögerungen nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs, mit Tipps für die Praxis.

Eigentümer blockiert Sanierung: Grundlagen der Sanierungspflicht

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nach § 18 Abs. 1 WEG. Dazu gehört ausdrücklich die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), also dessen Instandhaltung und Instandsetzung (§ 13 Abs. 2 WEG).

Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können kein Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Nach herrschender Meinung gehören Dach, Fassade, tragende Wände und Fundamente, meist auch Fenster und zentrale Heizungsanlagen zu den Teilen des Gemeinschaftseigentums. Sondereigentum sind die Räume der Wohnungen (§ 5 Abs. 1).

Die Sanierungspflicht trifft also nicht einzelne Eigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie muss notwendige Sanierungsmaßnahmen beschließen und durchführen. Maßnahmen, die für die zweckentsprechende Nutzung der Wohnungen notwendig sind, dürfen nicht zurückgestellt werden (V ZR 18/25, Rn. 22).

Jeder Wohnungseigentümer kann diese Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Selbst beauftragen kann er die Sanierungsarbeiten nicht; nötig ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die Durchführung (§ 19 Abs. 1 WEG). Ausnahmen sind Notmaßnahmen bei unmittelbar drohenden Schäden und kleinere oder eilige Maßnahmen des Verwalters (§ 18 Abs. 3, § 27 Abs. 1 WEG).

Notwendige Sanierung oder bauliche Veränderungen: Mehrheit seit der WEG Reform

Über Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Einzelne Eigentümer können die Entscheidung also nur verhindern, wenn sie selbst die Mehrheit haben.

Seit dem 1. Dezember 2020 genügt die einfache Mehrheit auch für bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Eigentümer, die dagegen stimmen, tragen deren Kosten nur unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG mit; bei notwendigen Sanierungsmaßnahmen gibt es diesen Schutz nicht.

Die Einordnung ist deshalb der erste Schritt bei allen Sanierungsmaßnahmen: Werden Schäden behoben, geht es um Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Kommt etwas Neues hinzu, etwa ein Aufzug, ist es eine bauliche Veränderung. Bei Mischformen begründet die Hausverwaltung die Einordnung.

Beschlussersetzungsklage: Wenn die Versammlung Nein sagt

Lehnt die Eigentümerversammlung notwendige Sanierungsmaßnahmen ab, ist die Klage der nächste Schritt: Auf Klage eines Wohnungseigentümers kann das Gericht den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben; der Hausverwalter macht sie allen Eigentümern bekannt (§ 44 Abs. 2 WEG).

Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Immobilie (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG) und macht den Weg für die Sanierung frei.

Vorher muss der Antrag grundsätzlich in der Eigentümerversammlung gestellt worden sein; Einzelheiten stehen im Beitrag „Streit in der Eigentümergemeinschaft: Wege aus der Blockade“. Nach herrschender Meinung wird der Negativbeschluss zusätzlich binnen eines Monats angefochten (§ 45 WEG).

Bei mehreren vertretbaren Maßnahmen haben die Eigentümer einen Spielraum. Ist die sofortige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums aber zwingend erforderlich, entspricht nur ihre Durchführung ordnungsmäßiger Verwaltung (V ZR 9/14, Rn. 10, altes Recht).

Kosten und Duldung: Pflichten jedes Eigentümers

Die Kosten der Sanierung des Gemeinschaftseigentums trägt jeder Wohnungseigentümer nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG); für einzelne Kosten kann die Versammlung eine andere Verteilung beschließen (Satz 2). Wer gegen die Sanierung gestimmt hat, zahlt die Maßnahmen trotzdem mit.

Hinzu kommt die Pflicht zur Duldung: Jeder Eigentümer muss Beschlüsse einhalten und das Betreten seines Sondereigentums für beschlossene Maßnahmen der Instandsetzung dulden (§ 14 Abs. 1 WEG). Im Fall der Verweigerung des Zutritts kann die GdWE auf Duldung klagen.

Geht die Belastung durch die Maßnahmen über das zumutbare Maß hinaus, schützt das Gesetz die Interessen des Einzelnen mit einem Ausgleich in Geld (§ 14 Abs. 3 WEG). Rechte, die Sanierung zu stoppen, folgen daraus nicht.

Haftung bei Verzögerungen: Das BGH Urteil V ZR 18/25

Verzögerungen bei der Sanierung haben Folgen: Schäden breiten sich aus, Folgeschäden am Sondereigentum entstehen, der Wert der Immobilie sinkt. Die Frage, wer dafür haftet, hat der Bundesgerichtshof am 27. Februar 2026 für das geltende Recht geklärt (V ZR 18/25).

Verzögert die GdWE notwendige Sanierungsmaßnahmen schuldhaft, verletzt sie ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Entsteht dadurch ein Schaden am Sondereigentum, haftet sie nach § 280 Abs. 1 BGB, auch ohne Mahnung und auch für Fehler der Eigentümerversammlung (Rn. 7, 16 bis 19, 21).

Die Haftung beginnt erst ab dem Zeitpunkt, zu dem Beschluss und Durchführung der Maßnahmen bei pflichtgemäßem Handeln erfolgt wären (Rn. 21 bis 23). Wer selbst keinen Antrag zur Sanierung stellt, muss sich unter Umständen ein Mitverschulden anrechnen lassen (Rn. 24).

Nach altem Recht hafteten dagegen die Eigentümer persönlich, die schuldhaft untätig blieben, dagegen stimmten oder sich enthielten (Bundesgerichtshof, V ZR 9/14). Ob heute daneben noch einzelne Eigentümer haften, hat der BGH nicht ausdrücklich entschieden; nach herrschender Meinung ist diese Haftungszuweisung überholt. Wirtschaftlich tragen die Kosten des Ersatzes damit alle Eigentümer nach ihrem Anteil.

Eigentümer kann nicht zahlen: Sonderumlage, Darlehen, Hausgeldrückstand

Oft geht es nicht um Streit, sondern ums Geld. Die Pflicht zur Kostentragung bleibt: Ist die sofortige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zwingend erforderlich, ist für finanzielle Schwierigkeiten oder das Alter einzelner Eigentümer nach dem BGH kein Raum (V ZR 9/14, Leitsatz). Das Urteil betrifft altes Recht; nach herrschender Meinung gilt der Grundsatz fort.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss die Mittel aber vor der Vergabe von Sanierungsmaßnahmen sichern (V ZR 9/14, Rn. 17, altes Recht): aus der Erhaltungsrücklage, per Sonderumlage oder über ein Darlehen. Was ein Sonderumlagebeschluss enthalten muss, erklärt der Beitrag „Sonderumlage WEG: Beschluss, Höhe, wer zahlt“.

Ein Kredit verteilt die Kosten der Sanierung über Jahre und wird über das Hausgeld getilgt. Er kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn das Risiko einer Nachschusspflicht vorher erörtert und protokolliert wurde (V ZR 244/14, altes Recht). Gläubigern haftet jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG).

Die Gabler-Saliter Bank bietet Hausverwaltungen einen WEG-Kredit an, nach eigener Angabe mit bis zu 100 Prozent Finanzierung, ohne Grundschulden und ohne Bonitätsprüfung der Miteigentümer; einzelne Miteigentümer können sich durch Selbstzahlung enthaften lassen. Verbindlich ist das Angebot der Bank. Wie Banken eine Eigentümergemeinschaft prüfen, zeigt der Beitrag „WEG-Kredit: So prüft die Bank die Kreditwürdigkeit“.

Zahlt ein Eigentümer seinen Anteil an der Sanierung trotzdem nicht, entsteht ein Hausgeldrückstand. Die GdWE mahnt, klagt und vollstreckt; in der Zwangsversteigerung genießen Hausgeldforderungen ein begrenztes Vorrecht (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Das Vorgehen zeigen die Beiträge Hausgeld nicht gezahlt und „Sonderumlage nicht zahlen: Folgen und Vorgehen der WEG“.

Entziehung nach § 17 WEG: Nur der letzte Weg

Verletzt ein Eigentümer seine Pflichten so schwer, dass den anderen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist, etwa durch dauerhafte Nichtzahlung oder wiederholte gröbliche Verweigerung der Duldung trotz Abmahnung, kann die GdWE die Veräußerung seiner Wohnung verlangen (§ 17 Abs. 1 und 2 WEG). Das Urteil berechtigt zur Zwangsvollstreckung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (§ 17 Abs. 4 WEG).

Die Hürden sind hoch, und unbequemes Abstimmungsverhalten genügt nicht; für eine dringende Sanierung ist dieser Weg zu langsam. Ablauf und Rechtsprechung erklärt der Beitrag „Entziehung Wohnungseigentum: § 17 WEG und Ablauf“.

Schritt für Schritt: Konflikte vermeiden

In der Praxis lassen sich viele Konflikte lösen, bevor ein Gericht nötig wird. Der erste Schritt ist das Gespräch: Hinter dem Nein stecken oft Sorge um die Kosten oder Misstrauen gegenüber Angeboten. Ein weiteres Gespräch mit Beirat und Hausverwaltung vor der Eigentümerversammlung klärt manche offene Frage.

Tipps für Gespräch und Vorbereitung, um Konflikte zu vermeiden: Sanierungsmaßnahmen und den Zustand des Gebäudes mit Fotos und Gutachten belegen, Vergleichsangebote einholen, die Kosten für die einzelnen Wohnungen zeigen und die Finanzierung aus Rücklage, Sonderumlage oder Kredit nebeneinanderstellen. Den Antrag so konkret fassen, wie ihn ein Gericht ersetzen müsste. Im Fall akuter Gefahr helfen Notmaßnahmen.

Die Hausverwaltung bereitet die Entscheidung vor, wahrt die Rechte und Interessen aller Wohnungseigentümer und setzt den Beschluss um. Eine gute WEG Verwaltung plant die Instandhaltung und erkennt Herausforderungen früh, damit aus einer Sanierung kein Fall für das Gericht wird und die Immobilie ihren Wert behält. Als WEG Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir auch schwierige Sanierungen; mehr unter WEG in der Krise.

Tipp: Tipps: Antrag selbst stellen Wer Schäden an seiner Wohnung befürchtet, sollte den Sanierungsbeschluss selbst beantragen. Das erfüllt die Vorbefassung und beugt dem Einwand eines Mitverschuldens vor.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 5, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 25, 44 WEG; § 280 BGB; BGH, Urteile vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 und 27.02.2026 – V ZR 18/25

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.