Immobilie vererben oder verschenken

Viele Eigentümer in München und im Umland stellen sich irgendwann dieselbe Frage: Soll ich mein Haus oder meine Wohnung vererben oder schon zu Lebzeiten verschenken? Die Immobilie ist oft der größte der Vermögenswerte einer Familie, und die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren so gestiegen, dass die Erbschaftssteuer (im Gesetz: Erbschaftsteuer) auch für normale Familien ein Thema wird. Steuerlich behandelt das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) beide Wege weitgehend gleich: Der Erbschaftsteuer unterliegen der Erwerb von Todes wegen und die Schenkungen unter Lebenden (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2 ErbStG), und es gelten dieselben Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze. Der Unterschied liegt im Zeitpunkt, in den Gestaltungsmöglichkeiten und in den Risiken. Wer das Haus schon zu Lebzeiten verschenkt, gibt Eigentum aus der Hand, kann aber Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen und sich Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten. Wer vererbt, behält die volle Kontrolle bis zuletzt und regelt die Nachfolge im Testament. Dieser Ratgeber gibt eine Übersicht über die Regeln mit Gesetzestext, zeigt, wann welcher Weg sinnvoll ist, und was in einer Eigentümergemeinschaft zusätzlich gilt. Er ersetzt keine steuerliche oder notarielle Beratung, denn jede Übertragung von Immobilienvermögen hängt vom Einzelfall ab.

Haus vererben oder verschenken: Der rechtliche Unterschied

Beim Erben geht das Vermögen mit dem Tod als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Wer das Haus oder die Wohnung bekommt, bestimmen das Testament, der Erbvertrag oder die gesetzliche Erbfolge. Erben mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft, die über das Haus gemeinsam entscheiden muss. Das ist in der Praxis eine häufige Quelle von Streit unter Angehörigen, etwa wenn ein Kind im Elternhaus wohnen will und das andere den Verkauf des Hauses möchte.

Eine Schenkung ist eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt (§ 516 Abs. 1 BGB). Bei einem Grundstück, einem Haus oder einer Eigentumswohnung muss der Schenkungsvertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Für den Eigentumsübergang sind die Einigung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich (§ 873 Abs. 1 BGB): Eigentümer wird der Beschenkte erst, wenn das Grundbuchamt ihn eingetragen hat. Man spricht auch von „Haus überschreiben“, von der Übergabe an die nächste Generation oder von vorweggenommener Erbfolge. Der Schenkungsvertrag kann Bedingungen enthalten: ein vorbehaltenes Wohnrecht, einen Nießbrauch, ein Recht zur Rückforderung oder die Pflicht, Geschwister auszugleichen.

Für die Erbschaftssteuer unterliegen beide Wege demselben Gesetz. Als Erwerb von Todes wegen gilt der Erwerb durch Erbanfall, Vermächtnis oder einen geltend gemachten Pflichtteilsanspruch (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG); als Schenkung unter Lebenden gilt jede freigebige Zuwendung, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Steuerpflichtig ist die Bereicherung des Erwerbers, soweit sie nicht steuerfrei ist (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Die Entscheidung, ob ein Haus besser vererbt oder verschenkt wird, hängt deshalb weniger vom Steuersatz ab als von Freibeträgen, Zeit und den Zielen der Familie für die Übergabe des Vermögens.

Freibeträge: Steuerklasse I bis III nach § 15 und § 16 ErbStG

Wie viel vom Vermögen ohne Erbschaftssteuer übergeht, hängt vom Verhältnis zum Erblasser oder Schenker ab. Das Gesetz unterscheidet drei Steuerklassen (§ 15 Abs. 1 ErbStG). Zur Steuerklasse I gehören der Ehepartner (im Gesetz: Ehegatte) und der Lebenspartner, die Kinder und Stiefkinder sowie deren Abkömmlinge, also auch die Enkel, bei Erwerben von Todes wegen auch die Eltern. Zur Steuerklasse II gehören unter anderem Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern. Alle übrigen Erwerber, etwa der Partner ohne Trauschein, fallen in die Steuerklasse III.

Die Freibeträge stehen in § 16 Abs. 1 ErbStG: 500.000 Euro für den Ehepartner und den Lebenspartner, 400.000 Euro für jedes Kind, 200.000 Euro für jedes Enkelkind, 100.000 Euro für die übrigen Personen der Steuerklasse I und je 20.000 Euro für die Personen der Steuerklassen II und III. Ist der Elternteil eines Enkels bereits verstorben, erhält der Enkel wie ein Kind 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Die Freibeträge gelten gleichermaßen für die Übertragung des Vermögens durch Erbe und Schenkung und bestehen je Schenker und je Beschenktem. Eltern können einem Kind also zusammen bis zu 800.000 Euro steuerfrei übertragen, wenn jeder Elternteil seinen Anteil selbst zuwendet. Im Erbfall kommen für den überlebenden Ehepartner und für Kinder besondere Versorgungsfreibeträge hinzu (§ 17 ErbStG), bei der Schenkung nicht.

Was über den Freibetrag hinausgeht, unterliegt der Erbschaftssteuer mit dem Steuersatz nach § 19 Abs. 1 ErbStG. In der Steuerklasse I beginnt er bei 7 Prozent und reicht bis 30 Prozent, in der Steuerklasse III beginnt er bei 30 Prozent und reicht bis 50 Prozent. Ein Rechenbeispiel mit einem angenommenen Wert von 800.000 Euro für ein selbst genutztes Haus: Überträgt ein Elternteil als Alleineigentümer das ganze Haus auf einmal an ein Kind, bleiben nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) 400.000 Euro steuerpflichtig. Dafür gilt in der Steuerklasse I ein Steuersatz von 15 Prozent (Erwerb bis 600.000 Euro, § 19 Abs. 1 ErbStG), die Schenkungsteuer beträgt also 60.000 Euro. Gehört das Haus beiden Eltern je zur Hälfte und überträgt jeder seine Hälfte, deckt jeweils ein eigener Freibetrag von 400.000 Euro den Erwerb, und es fallen keine Steuern an. Dasselbe gilt bei gleichbleibendem Wert, wenn ein Elternteil die zweite Hälfte erst nach mehr als zehn Jahren überträgt (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Die Steuerlast hängt also stark davon ab, wie die Übertragung der Immobilie aufgeteilt wird.

Schenkung zu Lebzeiten: Die Zehn-Jahres-Regel

Beim Thema Steuern ist der wichtigste Vorteil der Schenkung zu Lebzeiten die Zeit. Mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Liegt zwischen zwei Schenkungen mehr als ein Jahrzehnt, steht der Freibetrag erneut vollständig zur Verfügung. Wer schon zu Lebzeiten früh beginnt, kann einem Kind so über zwanzig Jahre zweimal 400.000 Euro je Elternteil steuerfrei zuwenden, einem Enkel entsprechend zweimal 200.000 Euro je Großelternteil. Ein wertvolles Haus lässt sich dazu in Miteigentumsanteilen übertragen, die jeweils im Grundbuch eingetragen werden, etwa heute die Hälfte und nach Ablauf der Frist die zweite Hälfte.

Die Zusammenrechnung gilt auch zwischen Schenkung und Erbe. Stirbt der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, wird die frühere Schenkung für die Erbschaftssteuer dem Erbe hinzugerechnet; der bereits genutzte Freibetrag steht dann nicht ein zweites Mal zur Verfügung. Die früher gezahlte Steuer wird angerechnet (§ 14 Abs. 1 Satz 2 und 3 ErbStG). In diesem Fall ist die Schenkung weder Nachteil noch Vorteil gegenüber dem Erbe; der Vorteil entsteht erst nach Ablauf der Frist. Bei der Frage nach dem Zeitpunkt der Übertragung eines Hauses spielt deshalb das Alter der Eltern eine wichtige Rolle.

Familienheim: Haus steuerfrei an Ehepartner und Kinder

Für das selbst bewohnte Haus oder die Wohnung kennt das Gesetz eigene Befreiungen, und hier unterscheiden sich Schenkung und Erbe deutlich. Schenkt ein Ehepartner dem anderen das gemeinsam bewohnte Haus, bleibt das steuerfrei, unabhängig vom Wert und ohne Größengrenze (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG); die Steuerfreiheit gilt also auch für ein Eigenheim, dessen Wert den Freibetrag von 500.000 Euro übersteigt. Erbt der überlebende Ehepartner das Haus als Familienheim, ist der Erwerb frei von Erbschaftssteuer, wenn er es unverzüglich selbst bewohnt; zieht er innerhalb der folgenden zehn Jahre aus, entfällt die Befreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit hindern ihn (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).

Kindern und Kindern verstorbener Kinder steht die Steuerfreiheit für das Elternhaus nur zu, wenn sie es erben, nicht bei einer Schenkung. Voraussetzung ist, dass der Erblasser darin bis zum Erbfall gewohnt hat, das Kind das Haus oder die Wohnung unverzüglich selbst bezieht und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG); für die darüber hinausgehende Fläche gilt der Freibetrag. Auch hier gilt die Zehn-Jahres-Frist der Selbstnutzung. Der Bundesfinanzhof versteht „unverzüglich“ als innerhalb einer angemessenen Zeit, regelmäßig sechs Monate nach dem Erbfall. Wer später in die Immobilie einzieht, muss darlegen und glaubhaft machen, warum ein früherer Einzug nicht möglich war; eine Renovierung wird ihm nur unter besonderen Voraussetzungen nicht angelastet (BFH, Urteil vom 28.05.2019, II R 37/16).

Für die Erbschaftssteuer gibt es bei vermieteten Häusern und Wohnungen einen Bewertungsabschlag: Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet werden, sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen (§ 13d Abs. 1 und 3 ErbStG). Grundlage der Bewertung der Immobilie ist der gemeine Wert, also der Verkehrswert (§ 177 BewG). Hält der Erwerber den Wert des Finanzamts für zu hoch, kann er einen niedrigeren Wert nachweisen, regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 1 und 2 BewG). Bei hohen Werten von Immobilien kann dieser Schritt Steuern sparen, bevor ein Bescheid bestandskräftig wird.

Wohnrecht oder Nießbrauch: Haus verschenken und weiter wohnen

Viele Eltern wollen das Haus übertragen, aber weiter im Haus wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Dafür gibt es zwei Wege: Wohnrecht oder Nießbrauch. Beim Nießbrauch wird die Sache so belastet, dass der Berechtigte die Nutzungen ziehen darf (§ 1030 Abs. 1 BGB), also selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten; er ist zum Besitz berechtigt (§ 1036 Abs. 1 BGB). Die Eltern bleiben so Besitzer der Immobilie, der Beschenkte wird Eigentümer. Wie der Eigentumsübergang braucht auch der Nießbrauch die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Das Wohnrecht ist enger: Es ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB); anderen überlassen darf der Berechtigte die Wohnung nur, wenn das gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Besitzer ist auch er (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 mit § 1036 Abs. 1 BGB). Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt mindert der Nießbrauch nach herrschender Meinung die Bereicherung des Beschenkten, weil er eine Last ist. Ein lebenslanger Nießbrauch wird mit seinem Kapitalwert angesetzt, einem Vielfachen des Jahreswerts nach der Sterbetafel (§ 14 Abs. 1 BewG). Wie hoch der Abzug des Nießbrauchs im Einzelfall ausfällt und welche Auswirkungen er auf die Erbschaftssteuer hat, sollte vor der Beurkundung für den konkreten Fall berechnet werden.

Ein zweites Thema wird beim Nießbrauch oft übersehen: der Pflichtteil. Pflichtteilsberechtigte, etwa Geschwister des Beschenkten, haben das Recht, eine Ergänzung zu verlangen, wenn der Erblasser Vermögen verschenkt hat (§ 2325 Abs. 1 BGB). Die Schenkung wird im ersten Jahr vor dem Erbfall voll, in jedem weiteren Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt und nach einem Jahrzehnt gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Die Frist beginnt bei Grundstücken mit der Umschreibung im Grundbuch. Behält sich der Schenker aber den Nießbrauch an der Immobilie uneingeschränkt vor, hat er den „Genuss“ des Geschenks nicht aufgegeben, und die Frist beginnt nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15, unter Fortführung von IV ZR 132/93). Ein auf Teile beschränktes Wohnrecht hindert den Fristbeginn nur in Ausnahmefällen (ebenda, Leitsatz).

Schließlich kann eine geschenkte Immobilie zurückgefordert werden, wenn der Schenker später seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann (§ 528 Abs. 1 Satz 1 BGB), etwa bei hohen Kosten für die Pflege. Erhält der Schenker Sozialhilfe, kann der Sozialhilfeträger den Anspruch durch schriftliche Anzeige an den Beschenkten im Umfang seiner Aufwendungen auf sich überleiten (§ 93 Abs. 1 Satz 1 SGB XII). Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den für den Unterhalt erforderlichen Betrag zahlt (§ 528 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ausgeschlossen ist der Anspruch, wenn seit der Schenkung zehn Jahre verstrichen sind, bevor die Bedürftigkeit eintritt (§ 529 Abs. 1 BGB). Wird ein Geschenk wegen eines Rückforderungsrechts herausgegeben, erlischt die Steuer rückwirkend (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Vertragliche Rückforderungsrechte, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt oder das Haus verkauft, gehören deshalb in jeden Übergabevertrag.

Tipp: Übergabevertrag absichern Wohnrecht oder Nießbrauch am Haus, Rückforderungsrechte, den Ausgleich unter Geschwistern und die Kosten im Schenkungsvertrag regeln.

Grunderwerbsteuer und Verkauf: Weitere Steuern

Grunderwerbsteuer fällt bei Erbschaft und Schenkung eines Hauses grundsätzlich nicht an. Ausgenommen sind der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des ErbStG (§ 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG), ebenso die Übertragung an Ehepartner und an Verwandte in gerader Linie, also an Kinder und Enkel (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG), und die Teilung des Nachlasses unter Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Bei einer Schenkung unter Auflage, etwa wenn das Kind ein Darlehen auf der Immobilie übernimmt, unterliegt der Wert der abziehbaren Auflagen der Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG), soweit nicht eine andere Befreiung greift.

Für die Einkommensteuer gilt: Wer ein Haus geerbt oder geschenkt bekommen hat, übernimmt die Zehn-Jahres-Frist des Vorbesitzers, denn bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Beim Verkauf einer Immobilie, die die Eltern vor sechs Jahren gekauft haben, kann der Gewinn des Kindes steuerpflichtig sein. Übernimmt das Kind bei der Übertragung des Hauses Schulden oder zahlt es Geschwistern einen Ausgleich, liegt nach herrschender Meinung insoweit ein teilentgeltlicher Erwerb vor, für den eine neue Frist beginnen kann. Einzelheiten zur Frist stehen im Beitrag „Spekulationsfrist bei Immobilien“ in unserem Magazin.

Jeder Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegt, ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis schriftlich anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Im Fall einer Schenkung ist auch der Schenker anzeigepflichtig (§ 30 Abs. 2 ErbStG). Notare müssen dem Finanzamt beurkundete Schenkungen und eröffnete Verfügungen von Todes wegen selbst anzeigen (§ 34 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 ErbStG). Ist eine Schenkung notariell beurkundet, wie es bei einem Haus oder einer Wohnung nötig ist, bedarf es deshalb keiner eigenen Anzeige (§ 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG). Im Erbfall entfällt die Anzeige zwar, wenn der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht oder Notar eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht; das gilt aber nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört (§ 30 Abs. 3 Satz 1 ErbStG). Unabhängig davon kann das Finanzamt von jedem Beteiligten eine Steuererklärung verlangen (§ 31 Abs. 1 ErbStG).

Eigentumswohnung in der WEG: Zustimmung und Unterlagen

Wer eine Eigentumswohnung verschenkt, sollte zuerst die Teilungserklärung lesen. Dort kann vereinbart sein, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten, meist des Verwalters, bedarf (§ 12 Abs. 1 WEG). Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG); ohne sie ist die Veräußerung unwirksam (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Ob eine Schenkung an Angehörige erfasst ist, steht oft in einer Regelung der Gemeinschaftsordnung; viele nehmen Übertragungen an Ehepartner und Verwandte aus. Erben brauchen keine Zustimmung, denn der Erbfall ist keine rechtsgeschäftliche Veräußerung.

Für den Notartermin brauchen Sie in der Regel Grundbuchauszug, Teilungserklärung, die letzten Jahresabrechnungen, den Wirtschaftsplan und die Beschluss-Sammlung. Sie zeigen dem Kind, welches Hausgeld anfällt, wie hoch die Erhaltungsrücklage ist und ob Sanierungen beschlossen sind. Welche Unterlagen die Verwaltung liefert, steht im Beitrag Wohnung verkaufen: Verwalterunterlagen. Nach der Eintragung im Grundbuch sollte der Verwalter sofort informiert werden, damit Hausgeld, Einladungen und Abrechnungen an den neuen Eigentümer gehen. Im Fall einer vermieteten Wohnung tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein; behalten die Eltern den Nießbrauch, bleiben nach herrschender Meinung sie Vermieter. Wie wir vermietete Wohnungen betreuen, zeigt die Seite Mietverwaltung.

Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir Eigentümer auch bei der Übergabe von Haus oder Wohnung in der Familie: Wir stellen die Unterlagen zusammen, erteilen eine erforderliche Zustimmung zügig und stellen Hausgeld und Abrechnung um. Mehr zu unseren Leistungen auf der Seite WEG-Verwaltung. Die Beratung zu Steuern und Erbrecht bleibt Sache von Steuerberater und Notar.

Entscheidung: Wann Schenkung, wann Erbe sinnvoll ist

Für eine Schenkung zu Lebzeiten spricht vieles, wenn der Wert des Hauses die Freibeträge übersteigt und genug Zeit bleibt, um die Steuerlast mit der Zehn-Jahres-Regel zu senken, wenn der Schenker genug weiteres Vermögen für das Alter hat und wenn Streitigkeiten in einer späteren Erbengemeinschaft vermieden werden sollen. Mit Wohnrecht oder Nießbrauch, Rückforderungsrechten und einer Regelung zum Ausgleich unter Geschwistern lässt sich die Übertragung absichern. Soll die Familie das Haus nicht behalten, ist auch ein Verkauf statt einer Übertragung denkbar; ob Einkommensteuer anfällt, regelt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Für das Vererben spricht, wenn der Wert unter den Freibeträgen bleibt und keine Erbschaftssteuer anfällt, wenn ein Kind das selbst bewohnte Elternhaus übernehmen und dort einziehen will (Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), wenn der Eigentümer das Haus im Alter als Sicherheit braucht oder wenn die Erben noch minderjährig sind. In jedem Fall sollte ein Testament festlegen, wer das Haus oder die Wohnung erben soll; ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Bedenken Sie auch die Kosten: Die Übertragung von Haus oder Wohnung verursacht Kosten bei Notar und Grundbuchamt, im Erbfall Kosten etwa für Erbschein oder Berichtigung des Grundbuchs. Hinweis: Lassen Sie die Steuern vor einer Entscheidung von einem Steuerberater durchrechnen und den Vertrag von einem Notar gestalten; Schenkung und Erbe haben Auswirkungen, die sich später nur schwer korrigieren lassen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 7, 10, 13, 13d, 14, 15, 16, 17, 19, 29, 30, 31, 34 ErbStG; §§ 311b, 516, 528, 529, 873, 1030, 1036, 1092, 1093, 1922, 2325 BGB; § 93 SGB XII; § 3 GrEStG; § 23 Abs. 1 EStG; §§ 14, 177, 198 BewG; § 12 WEG; BFH II R 37/16; BGH IV ZR 474/15

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.