Nicht jede Entscheidung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten. Für diese Fälle gibt es den Umlaufbeschluss: einen Beschluss ohne Versammlung nach § 23 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwalter, die einen Umlaufbeschluss vorbereiten, mitzeichnen oder prüfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Umlaufbeschlüsse brauchen grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG); eine E-Mail genügt.
- Mit einfacher Mehrheit geht es nur, wenn die Eigentümer das vorher für einen einzelnen Gegenstand beschlossen haben (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG).
- Der Beschluss entsteht erst mit Feststellung und Mitteilung des Ergebnisses an alle; „gilt als angenommen, wenn niemand widerspricht“ ist unwirksam (BGH, V ZR 221/17).
- Anfechtung binnen eines Monats beim Amtsgericht; fehlende Allstimmigkeit macht den Beschluss nur anfechtbar (BGH, V ZR 190/25).
Umlaufbeschluss WEG: Grundlagen des Beschlusses ohne Versammlung
Beschlüsse fassen die Wohnungseigentümer grundsätzlich in der Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Ausnahme regelt § 23 Abs. 3 Satz 1: „Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.“
Weil bei dieser Art der Beschlussfassung der Beschlussantrag von Eigentümer zu Eigentümer umläuft, spricht man vom Umlaufbeschluss oder Umlaufverfahren. Umlaufbeschlüsse sind vollwertige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft mit derselben Bedeutung wie WEG-Beschlüsse in der Versammlung. Ein Umlaufbeschluss wirkt auch gegen spätere Käufer ohne Eintragung ins Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG); eingetragen werden müssen nur Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst werden (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).
Vor der Reform verlangte das Recht die schriftliche Zustimmung aller, also Unterschriften. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 genügt die Textform als Form der Zustimmung. Nach der Gesetzesbegründung können Umlaufbeschlüsse damit auch per E-Mail, über Internetplattformen oder Apps gefasst werden (BT-Drucksache 19/18791, S. 72).
Der Gesetzentwurf ging bei der Schätzung des Erfüllungsaufwands davon aus, dass eine Gemeinschaft durchschnittlich alle zehn Jahre einen Umlaufbeschluss fasst (BT-Drucksache 19/18791, S. 36). Er ist also ein Werkzeug für Ausnahmen, kein Ersatz für die jährliche Eigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Zustimmung aller: Voraussetzung nach § 23 Abs. 3 WEG
Ohne besondere Regelung verlangt das Gesetz Allstimmigkeit: Alle Wohnungseigentümer müssen in Textform zustimmen, nicht nur die Beteiligten, die antworten. Eine Nein-Stimme, eine Enthaltung oder eine fehlende Antwort genügt, damit der Umlaufbeschluss scheitert. Schweigen ist keine Zustimmung.
Ein Beispiel: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwölf Wohnungen stimmen elf Eigentümer per E-Mail zu, einer meldet sich nicht. Ohne die Zustimmung aller ist dann kein Beschluss zustande gekommen, auch wenn in der Eigentümerversammlung eine einfache Mehrheit gereicht hätte (§ 25 Abs. 1 WEG).
Gehört eine Wohnung mehreren Personen, können sie nur einheitlich abstimmen (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Im Fall des BGH genügte eine Erklärung, die nur einer der beiden unterschrieben hatte, weil sie als vorgedruckten Absender beide Eigentümer nannte (BGH, Urteil vom 6. Juli 2018, Az. V ZR 221/17, Rn. 18).
Zweite Voraussetzung ist die Beschlusskompetenz. Ohne Beschlusskompetenz ist ein Beschluss nichtig, und das Umlaufverfahren ersetzt nur die Versammlung, nicht eine Vereinbarung: Wer die Gemeinschaftsordnung ohne Öffnungsklausel ändern will, braucht eine Vereinbarung aller (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Kompetenz für einen Umlaufbeschluss folgt aus Gesetz oder Vereinbarung, etwa für Erhaltungsmaßnahmen aus § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (V ZR 190/25, Rn. 33).
Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit: Absenkung für einen Gegenstand
Seit der WEG-Reform gilt § 23 Abs. 3 Satz 2: „Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.“ Der BGH nennt das Absenkungsbeschluss (BGH, Urteil vom 17. Juli 2026, Az. V ZR 190/25, Rn. 5).
Ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit ist also nur nach einem solchen Vorab-Beschluss möglich, in der Praxis gefasst in der Eigentümerversammlung zu einem bestimmten Beschlussgegenstand. Eine allgemeine Regel „künftig immer mit einfacher Mehrheit“ deckt der Wortlaut nicht.
Der Rechtsausschuss nannte als Beispiel, dass die Eigentümer in der Eigentümerversammlung mangels Informationen keine abschließende Entscheidung treffen können und den Beschluss im Umlaufverfahren nachholen (BT-Drucksache 19/22634, S. 45). Ein Beispiel ist die Entscheidung über eine Auftragsvergabe, wenn noch ein Angebot fehlt. Ähnlich lag der Fall einer Heizungserneuerung beim BGH: Die Versammlung fasste den Absenkungsbeschluss, die Auftragserteilung gemäß einem eingeholten Angebot folgte im Umlaufverfahren (V ZR 190/25, Rn. 1 und 2).
Im Umlaufverfahren mit Mehrheit zählen nur abgegebene Stimmen; fehlende Antworten bleiben außer Betracht, Enthaltungen nach herrschender Meinung wie in der Eigentümerversammlung ebenfalls. Ist die Maßnahme samt Finanzierung abschließend beschlossen, ist der Absenkungsbeschluss verbraucht (V ZR 190/25, Rn. 22).
Ablauf: das Umlaufverfahren Schritt für Schritt
Für das Umlaufbeschlussverfahren gibt es kaum gesetzliche Vorgaben zum Ablauf. In der Praxis leitet der Verwalter das Umlaufverfahren ein; ein Eigentümer kann ihn anregen und in Gemeinschaften ohne Verwalter auch selbst durchführen.
1. Beschlussantrag formulieren: Den Inhalt so genau fassen, dass jeder erkennt, worüber er abstimmt, mit Maßnahme, Kosten und Finanzierung. Angebote und Unterlagen gehören dazu.
2. An alle versenden: den Beschlussantrag an sämtliche Eigentümer, mit Antwortmöglichkeiten Ja, Nein, Enthaltung, Rücklaufadresse und Frist für die Stimmabgabe.
3. Stimmen dokumentieren: jede Zustimmung oder Ablehnung mit Name, Wohnung und Eingangsdatum. Eine gute Dokumentation verhindert Fehler bei der Auszählung.
4. Ergebnis verkünden: nach Fristablauf feststellen, ob der Antrag angenommen oder abgelehnt ist, und allen mitteilen.
5. Beschluss-Sammlung: Der Verwalter trägt den Beschluss mit Ort und Datum der Verkündung ein (§ 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 WEG). Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Unterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Antrag | Beschlusstext mit Kosten und Finanzierung |
| Versand | An alle Eigentümer, mit Frist |
| Stimmen | In Textform sammeln |
| Verkündung | Ergebnis allen mitteilen, ohne Bedingung |
Wirksamkeit: Fristen, Verkündung und Widerruf der Stimme
Eine gesetzliche Frist für die Stimmabgabe gibt es nicht. Die Einberufungsfrist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG) gilt nur für die Eigentümerversammlung. In der Praxis setzt die Verwaltung eine angemessene Rücklauffrist, damit auch Eigentümer im Urlaub antworten können.
Gültigkeit erlangt der Umlaufbeschluss erst mit der Mitteilung des Ergebnisses. Im schriftlichen Verfahren kommt ein Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zustande (BGH, Beschluss vom 23. August 2001, Az. V ZB 10/01; V ZR 221/17, Rn. 15).
Dafür genügt jede Form der Unterrichtung, etwa Aushang oder Rundschreiben, bei der mit einer Kenntnisnahme zu rechnen ist; ein Zugang bei jedem Eigentümer ist nicht nötig (V ZB 10/01).
Die Feststellung zum Umlaufbeschluss muss eindeutig sein. Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer Frist widerspricht; geschieht das dennoch, ist kein Beschluss zustande gekommen (V ZR 221/17, Leitsatz).
Kann eine abgegebene Stimme widerrufen werden? Diese Möglichkeit ist begrenzt. Die Stimme ist eine Willenserklärung; nach § 130 Abs. 1 BGB wird sie mit Zugang wirksam, ein Widerruf muss vorher oder gleichzeitig zugehen. Nach herrschender Meinung ist sie danach nicht mehr einseitig widerruflich. Der BGH hat die Frage für das Umlaufverfahren ausdrücklich nicht entschieden (V ZR 221/17, Rn. 15). Änderungen am Antrag nach dem Versand erfordern ein neues Umlaufverfahren.
Tipp: Ergebnis ohne Vorbehalt mitteilen Teilen Sie allen Eigentümern das Ergebnis mit Beschlusstext, Ja, Nein, Enthaltungen und „angenommen“ oder „abgelehnt“ mit. „Gilt als angenommen, wenn niemand widerspricht“ verhindert den Beschluss.
Umlaufbeschluss per E-Mail, Brief oder Fax: die Textform
Textform heißt nach § 126b BGB: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger. Eine Unterschrift ist nicht nötig. E-Mail, Brief, ein eingescannter Stimmzettel und nach herrschender Meinung auch ein Fax genügen, wenn der Name erkennbar ist.
Mündliche Zusagen am Telefon oder im Treppenhaus erfüllen die Textform nicht. Plattformen und Apps sind zulässig, wenn jede Stimme einem Eigentümer zugeordnet und gespeichert wird. Für die Kommunikation per E-Mail oder Post bewährt sich: Beschlusstext vollständig in der Nachricht, eindeutiger Betreff, Antwort mit Name und Wohnung.
Stimmt ein Vertreter ab, braucht er eine Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Ob das auch im Umlaufverfahren gilt, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich; die Verwaltung sollte sie deshalb immer verlangen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz() Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das 1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und 2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.
Themen und Alternativen: Umlauf, Online-Versammlung, Umfragen
Gut eignen sich unstreitige und eilige Themen: eine Auftragsvergabe nach Angebotseinholung, eine kleine Änderung der Hausordnung oder in einer kleinen Eigentümergemeinschaft die Bestellung eines Dienstleisters. Der Vorteil ist Flexibilität ohne Zusammenkunft und Präsenz. Der Nachteil: Es gibt keine Aussprache, und Anträge lassen sich nicht in der Diskussion ändern. Strittige Themen und jede Entscheidung, die eine Aussprache braucht, gehören deshalb in die Eigentümerversammlung.
Eine Alternative ist die Möglichkeit der Online-Teilnahme an der Präsenzversammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) oder eine rein virtuelle Versammlung, die mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen beschließen müssen (§ 23 Abs. 1a WEG). Dort wird mit einfacher Mehrheit entschieden; Einzelheiten im Beitrag Virtuelle Eigentümerversammlung.
Zahlen zu Verbreitung und Beteiligung fasst unser Magazinbeitrag „Eigentümerversammlung online: Umfragen zu Beteiligung“ zusammen. Eine Meinungsumfrage unter Eigentümern ist übrigens kein Beschluss, sie bereitet eine Entscheidung nur vor.
| Umlaufbeschluss | Hybrid- oder virtuelle Versammlung |
|---|---|
| Ohne Treffen, Textform; alle oder Mehrheit nach Absenkungsbeschluss; keine Aussprache | Aussprache; einfache Mehrheit; virtuell nur nach Beschluss mit drei Vierteln |
Umlaufbeschluss anfechten: Frist, Amtsgericht, typische Fehler
Ein Umlaufbeschluss kann mit der Anfechtungsklage angegriffen werden (§ 44 Abs. 1 WEG). Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1) und gehört ausschließlich vor das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG).
Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist beginnt nach herrschender Meinung mit der Verkündung, weil der Beschluss erst dann existiert (V ZB 10/01). Danach wird er bestandskräftig (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Aufheben oder ändern lässt er sich dann nur durch einen neuen Beschluss.
Fehlende Allstimmigkeit: Verkündet die Verwaltung einen Umlaufbeschluss als angenommen, obwohl nicht alle zugestimmt haben, ist er nicht nichtig. Das Allstimmigkeitserfordernis steht zur Disposition der Eigentümer; ein Verstoß macht den Beschluss nur anfechtbar, auch wenn ein Absenkungsbeschluss ganz fehlt (V ZR 190/25, Rn. 31 und 32).
Absenkungsbeschluss: Er kann selbst angefochten werden. Seine Nichtigkeit oder Ungültigerklärung macht den späteren Umlaufbeschluss aber nur anfechtbar, und ist dieser bestandskräftig, wird die Klage gegen den Absenkungsbeschluss unzulässig (V ZR 190/25, Leitsätze a bis c). Der BGH weist darauf hin, dass beide Beschlüsse in einer Klage angegriffen werden können (Rn. 18).
Typische Fehler sind ein unklarer Beschlussgegenstand, ein vergessener Eigentümer und eine Mitteilung mit Vorbehalt. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereiten wir Beschlüsse im Umlaufverfahren und Eigentümerversammlungen vor; mehr auf der Seite WEG-Verwaltung. Scheitert das Umlaufverfahren, bleibt die Eigentümerversammlung: Eigentümerversammlung einberufen.
Häufige Fragen
Wie funktioniert ein Umlaufbeschluss in einer WEG?
Der Verwalter versendet einen Beschlussantrag an alle Eigentümer, sammelt die Stimmen in Textform, stellt das Ergebnis fest und teilt es allen mit. Erst mit dieser Mitteilung ist die Entscheidung gefasst.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZB 10/01
Kann ein Eigentümer einen Umlaufbeschluss machen?
Er kann ihn anregen; in der Regel führt ihn der Verwalter durch. Das Gesetz schreibt nicht vor, wer den Umlauf einleitet; in Gemeinschaften ohne Verwalter übernimmt das oft ein Eigentümer.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG
Ist ein Umlaufbeschluss per E-Mail wirksam?
Ja. Seit dem 1. Dezember 2020 genügt die Textform nach § 126b BGB; eine Unterschrift ist nicht nötig, auch Brief oder Fax genügen, wenn der Name erkennbar ist.
Rechtsgrundlage: § 126b BGB
Welche Mehrheit gilt beim Umlaufbeschluss?
Grundsätzlich müssen alle Eigentümer zustimmen. Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt nur, wenn die Eigentümer das vorher für einen einzelnen Gegenstand beschlossen haben.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 3 WEG
Was passiert, wenn ein Wohnungseigentümer nicht reagiert?
Im allstimmigen Umlaufverfahren scheitert der Beschluss, denn Schweigen ist keine Zustimmung. Im Umlaufverfahren mit Mehrheit zählt die fehlende Antwort nicht mit.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZR 221/17
Kann eine abgegebene Stimme widerrufen werden?
Nach herrschender Meinung nur, bis die Stimme dem Verwalter zugeht oder wenn der Widerruf gleichzeitig zugeht. Der BGH hat die Frage für das Umlaufverfahren nicht entschieden.
Rechtsgrundlage: § 130 Abs. 1 BGB
Wie lange kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden?
Einen Monat nach der Beschlussfassung, also nach der Verkündung des Ergebnisses; begründet werden muss die Klage innerhalb von zwei Monaten.
Rechtsgrundlage: §§ 44, 45 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 10, 18, 23, 24, 25, 43, 44, 45 WEG; §§ 126b, 130 BGB; § 23 GVG; BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01; BGH, Urteile vom 06.07.2018 – V ZR 221/17 und 17.07.2026 – V ZR 190/25; BT-Drs. 19/18791 und 19/22634
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
