Wer in der Eigentümerversammlung abstimmt, trifft Entscheidungen über Hausgeld, Gemeinschaftseigentum und Verwalter. Je nach Stimmprinzip kann derselbe Eigentümer eine Stimme, drei Stimmen oder ein Drittel aller Stimmen haben. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Kapitalanleger mit einer oder mehreren Eigentumswohnungen. Er erklärt das Stimmrecht nach § 25 WEG, die Stimmprinzipien, das Stimmverbot, den Missbrauch von Stimmenmacht und die Folgen einer falschen Stimmzählung.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne abweichende Vereinbarung gilt das Kopfprinzip: Jeder Wohnungseigentümer hat ein Stimmrecht mit einer Stimme, auch mit mehreren Wohnungen (§ 25 Abs. 2 WEG).
- Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können Objektprinzip oder Wertprinzip vorsehen; Enthaltungen zählen nicht.
- Ein Stimmverbot besteht nur bei Rechtsgeschäften und Rechtsstreitigkeiten mit dem Eigentümer und nach Verurteilung gemäß § 17 WEG, nicht bei Hausgeldrückstand.
- Falsch gezählte Stimmen machen Beschlüsse anfechtbar, wenn sie das Ergebnis verändert haben; die Klagefrist beträgt einen Monat.
Stimmrecht Eigentümerversammlung: Wer abstimmen darf
In der Eigentümerversammlung findet die Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft statt. Über die Abstimmung nehmen die Eigentümer Einfluss auf Entscheidungen zu Erhaltung, baulichen Veränderungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Gefasste Beschlüsse binden alle Wohnungseigentümer, auch wer nicht teilgenommen hat, und wirken grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch gegen spätere Käufer (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG; anders bei Beschlüssen aufgrund einer Öffnungsklausel, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Für den Eigentümer einer vermieteten Immobilie ist das Stimmrecht deshalb der wichtigste Hebel, um den Wert seiner Eigentumswohnung zu sichern.
Das Stimmrecht ist an das Wohnungseigentum gebunden, nicht an die Person. Stimmberechtigt ist, wer im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist (BGH, Urteil vom 20. November 2020, Az. V ZR 64/20, Rn. 17). Ein Käufer einer Immobilie hat deshalb grundsätzlich erst nach seiner Eintragung ein Stimmrecht; bis dahin übt der Verkäufer das Stimmrecht aus, auch wenn die Veräußerung schon beurkundet ist.
Eine Ausnahme gilt beim Ersterwerb vom Bauträger: Der werdende Eigentümer, der durch Vormerkung gesichert ist und den Besitz erhalten hat, gilt schon vor der Eintragung als Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG). Mieter haben in der Eigentümerversammlung kein Stimmrecht. Wie der Bauträger in der ersten Versammlung abstimmt, zeigt unser Beitrag „Erste Eigentümerversammlung“.
Das Stimmrecht gehört zum Kernbereich der Mitwirkungsrechte jedes Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist eines seiner wichtigsten Rechte. Es darf nur ausnahmsweise eingeschränkt werden (BGH, Urteil vom 18. Januar 2019, Az. V ZR 72/18, Rn. 17). Wer mit dem Hausgeld in Verzug ist, behält deshalb sein Stimmrecht und darf nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden (BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010, Az. V ZR 60/10, Leitsatz a).
Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG: eine Stimme je Eigentümer
Das WEG Recht regelt die Stimmverteilung knapp: „Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme“ (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Dieses Kopfprinzip gilt immer dann, wenn Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmen. Größe der Wohnung, Miteigentumsanteile oder Anzahl der Wohneinheiten spielen dann keine Rolle.
Wer mehrere Wohneinheiten in derselben Anlage besitzt, hat beim Kopfstimmrecht trotzdem nur eine Stimme (BGH, V ZR 64/20, Rn. 16). Gehören Wohnungen nur teilweise denselben Personen, etwa eine einem Ehepaar und eine zweite dem Ehemann allein, haben die Eigentümer jeder Wohnung je eine Stimme (BGH, V ZR 64/20, Leitsatz). Überträgt ein Eigentümer eine Wohnung auf eine von ihm beherrschte GmbH, entsteht ein neues Stimmrecht (BGH, Urteil vom 14. Juli 2017, Az. V ZR 290/16, Leitsatz).
Das Kopfprinzip schützt kleine Eigentümer: Ein Kapitalanleger mit zehn Wohneinheiten hat in der Eigentümerversammlung dasselbe Gewicht wie der Eigentümer eines Apartments. Umgekehrt empfinden Eigentümer großer Einheiten, die mehr Hausgeld zahlen, den Grundsatz oft als ungerecht. Deshalb weichen viele Teilungserklärungen vom Kopfprinzip ab.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
Stimmprinzipien: Objektprinzip und Wertprinzip in der Teilungserklärung
§ 25 Abs. 2 WEG ist nicht zwingend; die Eigentümer können durch Vereinbarung abweichen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Viele Teilungserklärungen machen davon Gebrauch. Beim Objektprinzip richtet sich das Stimmrecht nach der Anzahl der Einheiten: Wer drei Wohnungseinheiten hält, hat drei Stimmen. Beim Wertprinzip richtet sich das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile, unabhängig von der Anzahl der Einheiten.
Beide Stimmrechtsprinzipien gelten auch für Bestellung und Abberufung des Verwalters, wenn sie wirksam vereinbart sind (BGH, Beschluss vom 19. September 2002, Az. V ZB 30/02, Leitsatz). Gegenüber einem Käufer wirkt die Regelung nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Ändern lässt sich das Stimmprinzip in der Teilungserklärung nur durch Vereinbarung aller Eigentümer oder auf Grundlage einer Öffnungsklausel.
Wertprinzip und Objektprinzip können einem Mehrheitseigentümer viel Macht geben. Ist die Regelung unbillig, kann jeder Eigentümer ihre Anpassung verlangen (§ 10 Abs. 2 WEG). So hat der BGH die gerichtliche Herabsetzung der Stimmkraft eines Bauträgers bestätigt, der über 20 Jahre nach der Teilung für nie gebaute Wohnungen rund 48 Prozent der Stimmen hielt (BGH, V ZR 72/18).
Rechenbeispiel: In einer Anlage mit zehn Wohneinheiten besitzt Eigentümer A vier Einheiten mit zusammen 400/1.000 Miteigentumsanteilen, sechs weitere Personen je eine Einheit mit 100/1.000. Nach dem Kopfprinzip hat A eine von sieben Stimmen, nach dem Objektprinzip vier von zehn, nach dem Wertprinzip 400 von 1.000. Je nach Regelung in der Gemeinschaftsordnung hat A also wenig oder erheblichen Einfluss auf die Mehrheit.
Tipp: Stimmprinzip vorher klären Lesen Sie vor der Versammlung den Abschnitt zum Stimmrecht in Ihrer Gemeinschaftsordnung. Steht dort nichts, gilt das Kopfprinzip.
Mehrheit und Abstimmung: Enthaltungen und Beschlussfähigkeit nach der WEG Reform
Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Beschlüsse kommen zustande, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden; bei Stimmengleichheit fehlt die Mehrheit, der Antrag ist abgelehnt. Enthaltungen zählen nicht, denn wer sich enthält, will auf die Abstimmung nicht anders einwirken, als wäre er ferngeblieben (BGH, Urteil vom 18. Januar 2019, Az. V ZR 324/17, Rn. 8).
Das Abstimmungsergebnis stellt der Versammlungsleiter fest und verkündet es. Diese Feststellung ist grundsätzlich Voraussetzung dafür, dass ein Beschluss wirksam zustande kommt; auch die Ablehnung eines Antrags ist ein Beschluss (BGH, Beschluss vom 23. August 2001, Az. V ZB 10/01, Leitsätze b und c).
Vor der WEG Reform war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten; sonst musste eine Wiederholungsversammlung folgen (§ 25 Abs. 3 und 4 WEG a. F.). Seit der WEG Reform zum 1. Dezember 2020 gibt es kein Quorum mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung kann Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen fassen, gleich wie viele Personen erscheinen; wie die Einladung richtig erfolgt, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Das Stimmrecht gilt auch bei Eigentümerversammlungen, an denen Eigentümer online teilnehmen: Die Eigentümer können beschließen, dass Rechte im Wege elektronischer Kommunikation ausgeübt werden (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Für Beschlüsse ohne Versammlung müssen grundsätzlich alle in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können aber vorher beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Einzelheiten zur Stimmenmehrheit stehen in unserem Beitrag „Mehrheiten in der Eigentümerversammlung“.
Ausübung des Stimmrechts: Miteigentümer, Erben und Vertretung
Gehört eine Eigentumswohnung mehreren Personen gemeinschaftlich, etwa Ehepartnern oder einer Erbengemeinschaft, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Sie haben zusammen ein Stimmrecht und damit eine Stimme bei jeder Abstimmung. Nach herrschender Meinung ist eine uneinheitliche Stimmabgabe ungültig und wird nicht gezählt.
Die Ausübung des Stimmrechts erfolgt grundsätzlich persönlich. Ein Eigentümer kann sich aber vertreten lassen; Vollmachten bedürfen der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), eine E-Mail genügt (§ 126b BGB). Bei Miteigentümern ist eine Vollmacht der übrigen der sichere Weg. Was in die Vollmacht gehört, erklärt unser Beitrag „Vollmacht für die Eigentümerversammlung“.
Neben der Vollmacht gibt es die gesetzliche Vertretung: Für eine GmbH als Eigentümerin stimmt der Geschäftsführer, für minderjährige Eigentümer stimmen die Eltern. In der Praxis lässt sich der Versammlungsleiter die Vertretung durch einen Registerauszug oder eine Bestallungsurkunde nachweisen.
Nach herrschender Meinung wird eine Stimmabgabe mit Zugang beim Versammlungsleiter wirksam und kann danach nicht mehr widerrufen werden. In der Praxis sollte, wer umdenken will, das vor der Auszählung erklären.
Stimmverbot nach § 25 Abs. 4 WEG: Rechtsgeschäft, Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits
Der gesetzliche Stimmrechtsausschluss soll Interessenkonflikte verhindern. Ein Eigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oder einen Rechtsstreit gegen ihn betrifft, oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung verurteilt ist (§ 25 Abs. 4 WEG). Das Verbot gilt nur für den jeweiligen Tagesordnungspunkt; bei allen anderen Beschlüssen der Eigentümerversammlung hat der Eigentümer sein volles Stimmrecht.
Beispiele: Die Gemeinschaft will den Malerbetrieb eines Eigentümers beauftragen oder ihn auf Hausgeld verklagen; er stimmt dann nicht mit. Der Prozessgegner soll keinen Einfluss auf die Willensbildung über das Ob und Wie der Prozessführung nehmen (BGH, Urteil vom 6. Dezember 2013, Az. V ZR 85/13, Rn. 11). Zum alten Recht hat der BGH das Verbot auf einen Eigentümer erstreckt, der selbst gegen die Gemeinschaft klagt (V ZR 85/13, Leitsatz); nach herrschender Meinung gilt das auch nach dem neuen Wortlaut fort, ausdrücklich entschieden hat der BGH das für § 25 Abs. 4 WEG aber noch nicht.
Ein bloßer Interessenkonflikt genügt nicht (BGH, V ZR 85/13, Rn. 10). Bei der eigenen Wahl zum Verwalter darf ein Eigentümer mitstimmen, denn sie ist kein Rechtsgeschäft im Sinne des Stimmverbots (BGH, V ZB 30/02); mehr dazu im Beitrag Eigentümer als Verwalter.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
| Stimmverbot | Kein Stimmverbot |
|---|---|
| Auftrag an den eigenen Betrieb; Klage gegen den Eigentümer; Verurteilung nach § 17 WEG | Wahl zum Verwalter; bloßer Interessenkonflikt; Hausgeldrückstand |
Stimmrechtsmissbrauch: Grenzen der Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft
Ein Mehrheitseigentümer darf sein Stimmrecht grundsätzlich frei nutzen, auch wenn er damit die Mehrheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft dauerhaft stellt. Ein Stimmrechtsausschluss wegen Rechtsmissbrauchs kommt nur ausnahmsweise in Betracht; es reicht nicht, dass ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein Eigentümer Beschlüsse und Entscheidungen mit seinem Stimmgewicht blockiert (BGH, V ZR 290/16, Leitsatz).
Unbeachtlich ist eine Stimme nur, wenn sie die übrigen Eigentümer so offenkundig treuwidrig benachteiligt, dass ein Gerichtsverfahren nicht abgewartet werden kann, etwa bei der Bestellung eines wegen Vermögensdelikten vorbestraften Verwalters aus persönlicher Nähe (BGH, V ZR 290/16, Rn. 17). Nein-Stimmen bleiben in der Regel gültig, sonst könnte eine Minderheit Beschlüsse fassen (Rn. 20).
Der BGH begründet die strenge Linie mit der Rechtssicherheit: In der Eigentümerversammlung muss sich ohne weiteres feststellen lassen, ob ein Stimmrecht besteht, und die Entscheidungsfindung darf nicht von schwierigen Wertungen abhängen (BGH, V ZR 290/16, Rn. 19). Ob Beschlüsse die Mitwirkungsrechte der Minderheit verletzen, klären die Gerichte.
Gegen Beschlüsse, mit denen eine Mehrheit die Minderheit majorisiert, helfen Anfechtungsklage und Beschlussersetzungsklage (BGH, V ZR 72/18, Rn. 24; § 44 Abs. 1 WEG). Blockiert ein Mehrheitseigentümer die Verwalterbestellung, kann das Gericht entscheiden; dazu der Beitrag Verwalter gerichtlich bestellen.
Falsche Stimmzählung: Anfechtung, Niederschrift und Beschluss-Sammlung
Typische Fehler bei der Abstimmung in der Eigentümergemeinschaft: Ein ausgeschlossener Eigentümer übt sein Stimmrecht aus, eine Vollmacht ohne Textform wird anerkannt, Miteigentümer werden doppelt gezählt, oder es wird nach Köpfen gezählt, obwohl die Teilungserklärung das Wertprinzip vorsieht. Maßgeblich bleibt zunächst das Ergebnis, das der Versammlungsleiter verkündet.
Solche Beschlüsse sind meist nur anfechtbar und gelten, bis ein Gericht sie rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft muss binnen eines Monats erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden (§§ 44, 45 WEG); Einzelheiten im Beitrag „Beschluss anfechten“. Erfolg hat sie in der Regel nur, wenn sich der Fehler auf das Ergebnis ausgewirkt hat; anders bei schwerwiegenden Eingriffen, etwa wenn ein Eigentümer zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen oder ihm das Stimmrecht entzogen wurde (BGH, V ZR 60/10, Leitsatz b, Rn. 10; V ZR 64/20, Rn. 14).
Wurde ein Antrag zu Unrecht als abgelehnt verkündet, kann die Anfechtung mit dem Antrag verbunden werden, das richtige Beschlussergebnis festzustellen (BGH, V ZB 30/02, Leitsatz, noch zum alten Verfahrensrecht; nach herrschender Meinung gilt das auch für die Anfechtungsklage nach § 44 WEG). Vorbeugen ist einfacher: Die Verwaltung prüft vor jeder Eigentümerversammlung Grundbuch, Teilungserklärung, Stimmprinzip und Vollmachten, nennt mögliche Stimmverbote schon in der Einladung und dokumentiert die gefassten Beschlüsse in der Niederschrift und der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG). Wie wir das handhaben, steht auf der Seite WEG-Verwaltung.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Protokoll | Verkündetes Ergebnis und Stimmen prüfen |
| Fehler | Stimmverbot, Vollmacht, Stimmprinzip |
| Auswirkung | Hätte sich das Ergebnis geändert? |
| Klage | Anfechtung binnen eines Monats |
Häufige Fragen
Hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme in der Eigentümerversammlung?
Ja, nach dem gesetzlichen Kopfprinzip hat jeder Wohnungseigentümer ein Stimmrecht mit einer Stimme. Die Gemeinschaftsordnung kann aber das Objektprinzip oder das Wertprinzip vorsehen.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 2 WEG
Wie viele Stimmen hat ein Eigentümer mit mehreren Wohnungen?
Beim Kopfprinzip eine, beim Objektprinzip eine je Einheit, beim Wertprinzip entsprechend seinen Miteigentumsanteilen.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 2 WEG; BGH, V ZR 64/20
Haben Ehepartner ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung?
Gehört ihnen die Wohnung gemeinsam, haben sie zusammen ein Stimmrecht und müssen es einheitlich ausüben. Gleiches gilt für Erbengemeinschaften.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG
Wann hat ein Eigentümer kein Stimmrecht?
Bei Beschlüssen über ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn und nach rechtskräftiger Verurteilung nach § 17 WEG. Hausgeldschulden allein nehmen das Stimmrecht nicht.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 4 WEG; BGH, V ZR 60/10
Wie kann ich mich in der Eigentümerversammlung vertreten lassen?
Durch eine Vollmacht in Textform, etwa per E-Mail. Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis der Vertreter einschränken.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 3 WEG; § 126b BGB
Was tun, wenn Stimmen falsch gezählt wurden?
Den Beschluss binnen eines Monats anfechten und binnen zwei Monaten begründen. Die Klage hat Erfolg, wenn der Fehler das Ergebnis verändert hat.
Rechtsgrundlage: §§ 44, 45 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 8, 10, 17, 23, 24, 25, 44, 45 WEG; § 126b BGB; BGH, Beschlüsse vom 23.08.2001 – V ZB 10/01 und 19.09.2002 – V ZB 30/02; BGH, Urteile vom 10.12.2010 – V ZR 60/10, 06.12.2013 – V ZR 85/13, 14.07.2017 – V ZR 290/16, 18.01.2019 – V ZR 72/18 und V ZR 324/17, 20.11.2020 – V ZR 64/20
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
