Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist nicht in Stein gemeißelt. Die Wohnungseigentümer können ihn bestätigen, ändern oder aufheben, und zwar durch einen neuen Beschluss: den Zweitbeschluss. Zweitbeschlüsse kommen in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft vor, etwa nach einer Änderung von Kosten, Angeboten oder Rechtslage.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentümer dürfen über eine geregelte Angelegenheit erneut beschließen; die Beschlusskompetenz wird durch den Erstbeschluss nicht verbraucht (BGH, Urteil vom 20. September 2024).
- Jeder Zweitbeschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und schutzwürdige Belange aus dem Erstbeschluss berücksichtigen (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG).
- Nach rechtskräftiger Ungültigerklärung wegen eines materiellen Beschlussmangels ist ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur ausnahmsweise zulässig (BGH, Urteil vom 10. Februar 2023).
- Ein fehlerhafter Zweitbeschluss ist in der Regel nur anfechtbar: Klage binnen eines Monats, Begründung binnen zwei Monaten (§ 45 WEG).
Zweitbeschluss WEG: Was ist das?
Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwalter, die einen Beschluss der Eigentümerversammlung korrigieren wollen oder von einem Zweitbeschluss betroffen sind. Er erklärt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) und die Grenzen, die das Wohnungseigentumsrecht setzt.
Als Zweitbeschluss bezeichnet man jede erneute Beschlussfassung über eine Angelegenheit, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft schon einmal entschieden hat. Der frühere Beschluss heißt Erstbeschluss, die neue Entscheidung ersetzt oder bestätigt ihn.
Drei Formen kommen vor. Der bestätigende Zweitbeschluss wiederholt den Erstbeschluss inhaltsgleich, meist um Zweifel an dessen Wirksamkeit oder einen formellen Fehler auszuräumen. Der abändernde Zweitbeschluss ersetzt den Erstbeschluss durch eine neue Regelung.
Der aufhebende Zweitbeschluss beseitigt die Regelung des Erstbeschlusses ersatzlos. In der Literatur wird das teils als Beschlussreue bezeichnet: Die Mehrheit bereut eine Entscheidung und nimmt sie zurück.
Ein Beispiel aus der Praxis: Die Eigentümerversammlung beschließt im Frühjahr die Sanierung eines Balkons nach einem bestimmten Angebot. Im Herbst zeigt sich, dass ein zweites Angebot deutlich günstiger ist. Ein neuer Beschluss kann die Auftragsvergabe ändern, solange er ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
| Bestätigender Zweitbeschluss | Abändernder oder aufhebender Zweitbeschluss |
|---|---|
| Wiederholt den Erstbeschluss inhaltsgleich, etwa um einen formellen Fehler zu heilen oder Zweifel an der Wirksamkeit auszuräumen | Ersetzt oder beseitigt die Regelung; braucht einen sachlichen Grund und muss schutzwürdige Belange berücksichtigen |
Beschlusskompetenz: Erneut über eine geregelte Angelegenheit beschließen
Nach ständiger Rechtsprechung sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich befugt, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Aus welchen Gründen sie eine erneute Beschlussfassung für angebracht halten, spielt dafür keine Rolle (BGH, Beschluss vom 23. August 2001, Az. V ZB 10/01, S. 23).
Der BGH spricht von der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Diese begründet aber keine Beschlusskompetenz, sondern setzt sie voraus: Durch Beschluss geregelt werden kann nur, was das Gesetz oder eine Vereinbarung der Beschlussfassung zuweist (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG).
Im Leitsatz zu § 23 WEG hat der BGH 2024 klargestellt: Eine vorgesehene Beschlusskompetenz umfasst sowohl die erste als auch erneute Beschlussfassungen über dieselbe Angelegenheit. Ob die Eigentümer mehrfach eine Entscheidung treffen dürfen, ist deshalb keine Frage der Kompetenz, sondern der ordnungsmäßigen Verwaltung (BGH, Urteil vom 20. September 2024, Az. V ZR 235/23, Rn. 10).
Die Beschlusskompetenz wird durch den Erstbeschluss also nicht verbraucht. Fehlt sie dagegen von vornherein, etwa weil eine Regelung nur durch Vereinbarung aller getroffen werden kann, ist auch der neue Beschluss nichtig. Nichtig ist ein Beschluss außerdem, wenn er gegen Vorschriften verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG); Verstöße gegen andere Bestimmungen der Gesetze machen den Beschluss nur anfechtbar.
Für den Zweitbeschluss gilt dieselbe Mehrheit wie für den Erstbeschluss, in der Regel die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Einzelheiten stehen im Beitrag „Mehrheiten Eigentümerversammlung: einfach bis allstimmig“ in unserem Magazin.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Grenzen: Wann ein Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht
Alle Zweitbeschlüsse müssen aus sich heraus einwandfrei sein. Maßstab ist der Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG).
Dazu gehört nach der Rechtsprechung bei jeder Beschlussfassung, dass der neue Beschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt. Das kann jeder Wohnungseigentümer verlangen (BGH, Urteil vom 10. Februar 2023, Az. V ZR 246/21, Rn. 10; ebenso das Urteil von 2024, Rn. 24). Die Gemeinschaft muss die Interessen der Mehrheit an einer neuen Regelung gegen die Interessen der Betroffenen am Fortbestand des Erstbeschlusses abwägen.
Schutzwürdige Belange entstehen vor allem dort, wo Eigentümer im Vertrauen auf den Bestand des Erstbeschlusses gehandelt haben. Typisch ist ein Eigentümer, dem eine bauliche Veränderung gestattet wurde und der bereits investiert hat; nimmt die Mehrheit die Gestattung später zurück, muss sie diese Interessen nach herrschender Meinung angemessen abwägen.
Ein abändernder Zweitbeschluss braucht nach herrschender Meinung einen sachlichen Grund und darf nicht willkürlich sein, etwa neue Angebote, geänderte Kosten oder neue Erkenntnisse. Ist der Erstbeschluss schon umgesetzt, wiegt der Vertrauensschutz schwerer als bei einer Entscheidung, die noch auf dem Papier steht.
Die äußerste Grenze ist der Rechtsmissbrauch. Wird ein Beschluss mehrfach allein mit dem Ziel gefasst, die Minderheit zu zermürben, kann der Beschluss als evident rechtsmissbräuchlich ausnahmsweise nichtig sein (BGH, Urteil vom 10. Februar 2023, Az. V ZR 246/21, Rn. 17).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
Nach Ungültigerklärung: Inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur mit besonderem Grund
Besonders streng ist der BGH, wenn ein Gericht den Erstbeschluss bereits rechtskräftig für ungültig erklärt hat. Wurde der Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels für ungültig erklärt, darf ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur bei besonderen Umständen gefasst werden (V ZR 246/21, Leitsatz a).
Das kommt regelmäßig nur in Betracht, wenn der im Vorprozess benannte Mangel behoben ist oder sich die tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben. Der BGH nennt als Beispiel die Auftragsvergabe auf Grundlage nur eines Angebots: Liegen später die geforderten Vergleichsangebote vor, ist eine erneute Beschlussfassung über im Kern dieselbe Vergabe zulässig (Rn. 15).
Für den Rechtsstreit über einen solchen Zweitbeschluss gilt eine tatsächliche Vermutung: Ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss nach Ungültigerklärung widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, bis die Gemeinschaft besondere Umstände nachweist (Leitsatz b). Sonst würde der Minderheitenschutz der erfolgreichen Anfechtungsklage entwertet (Rn. 14).
Anders bei formellen Fehlern: Wurde der Beschluss etwa wegen eines formellen Beschlussmangels wie einer fehlerhaften Einladung für ungültig erklärt, ist ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss, der den Mangel heilt, ohne Weiteres zulässig (Rn. 11).
Hat das Gericht einen Beschluss durch Urteil ersetzt (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG), bindet die Rechtskraft noch stärker. Im Fall der Instandsetzung eines Balkons, über deren Vergabe nach dem Urteil auf Grundlage von drei Angeboten zu entscheiden war, durfte die Wohnungseigentümergemeinschaft nur abweichen, wenn sich die tatsächlichen Umstände nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung im Vorprozess verändert hatten (BGH, Urteil vom 10. November 2023, Az. V ZR 51/23, Rn. 38).
Wirtschaftsplan und Vorschüsse: Zweitbeschluss nach Ablauf des Jahres
Praktisch wichtig sind Zweitbeschlüsse über die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan. Bestehen Zweifel, ob der Erstbeschluss wirksam ist, fehlt möglicherweise die Rechtsgrundlage für das Hausgeld eines ganzen Jahres. Der Zweitbeschluss legt die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan in ihrer Höhe neu fest und schafft so einen neuen Rechtsgrund für Zahlungsklage und Vollstreckung.
Der BGH hat entschieden, dass die Wohnungseigentümer auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse fassen können; die Kompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG. Ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel ändert daran nichts (V ZR 235/23, Leitsätze a und b).
Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein solcher Zweitbeschluss aber regelmäßig nur, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt werden (Leitsatz c). Ist der Beschluss über die Vorschüsse rechtskräftig für unwirksam erklärt, ist ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss ohne Weiteres zulässig (Rn. 26).
Berechtigte Zweifel setzen konkrete Umstände voraus, etwa wenn ein Gericht im Rechtsstreit über die Zahlung den Beschluss für nichtig hält (Rn. 31). Mit zunehmendem Zeitablauf seit dem Erstbeschluss soll die GdWE zunächst auf Zahlung klagen; scheitert die Klage an der Verjährung, widerspricht ein Zweitbeschluss zur Neubegründung der Rückstände regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung (Rn. 32 bis 34).
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Zweifel | Konkrete Umstände sprechen gegen die Wirksamkeit des Erstbeschlusses |
| Zahlungsklage | Nach längerer Zeit zuerst Rückstände einklagen |
| Zweitbeschluss | Zeitnah fassen, nur zur Beseitigung der Mängel |
| Grenze | Kein Zweitbeschluss, um verjährte Rückstände neu zu begründen |
Bestandskräftiger Beschluss und Negativbeschluss: Anspruch auf Änderung?
Ist die Anfechtungsfrist abgelaufen, wird der Erstbeschluss bestandskräftig. Der Beschluss bleibt gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG), und gilt gegenüber allen Wohnungseigentümern.
Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt. Etwas anderes gilt nur, wenn schwerwiegende Gründe, etwa eine erhebliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die Durchführung als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 28. September 2012, Az. V ZR 251/11, Rn. 16 und 17, noch zum früheren Recht).
Liegen solche Gründe vor, kann der Eigentümer eine erneute Beschlussfassung beantragen, notfalls über eine außerordentliche Versammlung, und bei Ablehnung die Beschlussersetzungsklage erheben (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wie eine solche Klage abläuft, zeigt der Beitrag Verwalter gerichtlich bestellen.
Auch die Ablehnung eines Antrags ist ein Beschluss. Der BGH spricht vom Negativbeschluss mit Beschlussqualität (V ZB 10/01). Ein solcher Beschluss lässt die Rechtslage unverändert und hindert nach herrschender Meinung nicht, dieselbe Frage in einer späteren Eigentümerversammlung erneut zur Abstimmung zu stellen: Die Eigentümer bleiben befugt, über die Angelegenheit erneut zu beschließen.
Gegen einen Negativbeschluss besteht regelmäßig ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage. Es entfällt ausnahmsweise, wenn ein Erfolg keinen Nutzen mehr bringt, etwa weil ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss bestandskräftig geworden ist (BGH, Urteil vom 2. Oktober 2015, Az. V ZR 5/15, Rn. 8).
Anfechtung des Zweitbeschlusses: Frist, Klage und Wirkung
Ein Zweitbeschluss ist ein vollwertiger Beschluss der Eigentümerversammlung und wird wie jeder andere angefochten. Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die GdWE (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG) und gehört vor das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Der Kläger muss sie innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Fristen, Kosten und Ablauf erklärt der Beitrag „Beschluss anfechten WEG: Fristen und Ablauf“ in unserem Magazin.
Zweitbeschlüsse, die die Maßstäbe des BGH verletzen, sind in der Regel nur anfechtbar, nicht nichtig (V ZR 246/21, Leitsatz c). Wer die Frist versäumt, muss den Beschluss also gegen sich gelten lassen.
Verhältnis zum Erstbeschluss: Bestätigt der Zweitbeschluss einen bereits bestandskräftigen Erstbeschluss, fehlt für seine Anfechtung das Rechtsschutzinteresse, weil es bei dem gleichlautenden Erstbeschluss bliebe; anders nur, wenn der Erstbeschluss nichtig ist (V ZB 10/01, S. 23 f.).
Ist der Erstbeschluss noch beim Amtsgericht angefochten und fassen die Eigentümer einen bestätigenden Zweitbeschluss, sollten Kläger in der Praxis beide Beschlüsse im Blick behalten und den Zweitbeschluss fristgerecht mit angreifen. Wird dieser Beschluss bestandskräftig, kann das Verfahren gegen den Erstbeschluss seinen Nutzen verlieren (V ZR 5/15, Rn. 8).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz() Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Umsetzungsstand: Was der Verwalter beim Zweitbeschluss beachtet
Gefasste Beschlüsse muss seit der WEG-Reform die GdWE durchführen; der Verwalter setzt sie als ihr Organ um (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2022, Az. V ZR 263/21). Eine erneute Beschlussfassung ändert diesen Auftrag mit Wirkung für die Zukunft; die Durchführung richtet sich dann nach dem neuen Beschluss.
Verträge, die die GdWE in Umsetzung des Erstbeschlusses mit Dritten geschlossen hat, bleiben in der Praxis bestehen; ein neuer Beschluss hebt keinen Handwerkervertrag auf. Vor der Abstimmung sollte die Verwaltung deshalb den Umsetzungsstand darlegen: erteilte Aufträge, Kündigungsmöglichkeiten, bereits entstandene Kosten.
In der Beschluss-Sammlung ist anzumerken, wenn ein Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde; bei einer Aufhebung kann die Eintragung auch gelöscht werden (§ 24 Abs. 7 WEG). So ist allen Wohnungseigentümern klar, welcher Beschluss aktuell gilt.
Zur Gültigkeit eines Zweitbeschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung sollte deshalb ausdrücklich nennen, welcher Beschluss mit welchem Datum geändert oder aufgehoben werden soll.
Wie Eigentümer vorgehen, wenn die Verwaltung Beschlüsse gar nicht umsetzt, behandelt ein eigener Beitrag. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereiten wir Zweitbeschlüsse mit Begründung, Umsetzungsstand und Abwägung vor; mehr auf der Seite WEG-Verwaltung.
Tipp: Zweitbeschluss sauber vorbereiten Nennen Sie im Beschlussantrag den Erstbeschluss mit Datum, den Grund für die erneute Beschlussfassung und den Umsetzungsstand. So lässt sich später belegen, dass schutzwürdige Belange abgewogen wurden.
Häufige Fragen
Was ist ein Zweitbeschluss in der WEG?
Ein Beschluss, mit dem die Eigentümer über eine schon entschiedene Frage erneut beschließen. Er kann den Erstbeschluss bestätigen, ändern oder aufheben.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 WEG
Wann entspricht ein Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung?
Wenn der Beschluss aus sich heraus einwandfrei ist und schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt. Nach einer Ungültigerklärung braucht ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss zusätzlich besondere Umstände.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG
Gibt es einen Anspruch auf einen Zweitbeschluss?
Grundsätzlich nicht, wenn der Beschluss bestandskräftig ist. Eine Ausnahme gilt, wenn schwerwiegende Gründe, etwa erheblich geänderte Verhältnisse, ein Festhalten treuwidrig machen; dann hilft notfalls die Beschlussersetzungsklage.
Rechtsgrundlage: § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG; § 242 BGB
Ist ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss nach gerichtlicher Ungültigerklärung zulässig?
Wurde der Erstbeschluss wegen eines formellen Beschlussmangels für ungültig erklärt, ja, wenn der Mangel geheilt wird. Bei einem materiellen Beschlussmangel nur, wenn der Mangel behoben ist oder sich die Umstände geändert haben.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 4 WEG
Wie viele Eigentümer müssen einem Zweitbeschluss zustimmen?
Es gilt dieselbe Mehrheit wie für den Erstbeschluss, in der Regel die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer ist seit der WEG-Reform nicht mehr nötig.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1 WEG
Sind Beschlüsse in einer Eigentümergemeinschaft immer einstimmig?
Nein. In der Versammlung genügt meist die einfache Mehrheit; Nein Stimmen und Enthaltungen verhindern einen Beschluss nicht, wenn mehr Ja-Stimmen abgegeben werden. Allstimmigkeit verlangt etwa der Umlaufbeschluss ohne Absenkungsbeschluss.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 3, § 25 Abs. 1 WEG
Kann ein einzelner Eigentümer einen Zweitbeschluss anfechten?
Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft erheben, innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung; begründet werden muss sie innerhalb von zwei Monaten.
Rechtsgrundlage: §§ 44, 45 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 18, 19, 23, 24, 25, 27, 28, 44, 45 WEG; BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01; BGH, Urteile vom 28.09.2012 – V ZR 251/11, 02.10.2015 – V ZR 5/15, 16.12.2022 – V ZR 263/21, 10.02.2023 – V ZR 246/21, 10.11.2023 – V ZR 51/23 und 20.09.2024 – V ZR 235/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
