Jahrelang galt in vielen Gemeinschaften eine feste Regel: Ab einer gewissen Auftragshöhe braucht es drei Vergleichsangebote, sonst ist der Beschluss anfechtbar. Der Bundesgerichtshof hat diese Regel im März 2026 aufgegeben. Das macht Entscheidungen einfacher, stellt aber höhere Anforderungen an ihre Vorbereitung.
Der Fall
Eine Gemeinschaft beschloss im September 2023 mehrere kleinere Erhaltungsmaßnahmen: den Austausch von Fenstern für rund 4.100 und 2.900 Euro sowie Glas- und Malerarbeiten am Vordach für rund 1.600 und 1.100 Euro. Vergleichsangebote holte sie nicht ein, weil sie mit der Glaserei und dem Malerbetrieb seit Jahren zufrieden war. Das Amtsgericht Wuppertal hielt die Beschlüsse für wirksam, das Landgericht Düsseldorf erklärte einen davon für ungültig.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof stellte das Urteil des Amtsgerichts wieder her. Eine allgemeine Pflicht, ab einer Bagatellgrenze Vergleichsangebote einzuholen, gibt es nicht. Maßgeblich ist, ob die vorhandenen Informationen nach Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und den Umständen des Einzelfalls aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers für die Entscheidung ausreichen (BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25).
Kleinere Aufträge, bewährte Handwerker, Beratung durch Sachverständige, besondere Dringlichkeit oder keine anderen Anbieter verfügbar.
Größere und technisch anspruchsvolle Maßnahmen, neue Anbieter, fehlende Marktkenntnis oder Zweifel am Preis.
Wann ein Angebot genügen kann
Der Bundesgerichtshof nennt Beispiele: kleinere Aufträge, eine Beratung durch Architekten oder Sachverständige, besondere Dringlichkeit oder fehlende andere Handwerker. Auch wenn ein Anbieter schon früher zur Zufriedenheit der Eigentümer gearbeitet hat, kann das den Verzicht auf weitere Angebote rechtfertigen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie 2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere […] 2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, […]
Was sich für Eigentümer ändert
Ein Beschluss ist nicht mehr schon deshalb angreifbar, weil Vergleichsangebote fehlen. Wer ein Angebot für überteuert oder ungeeignet hält, muss das eigenständig darlegen. Umgekehrt steigt die Bedeutung einer guten Vorbereitung: Leistungsbeschreibung, Kosten, Erfahrungen mit dem Anbieter und eine klare Empfehlung gehören in die Beschlussvorlage. Bei größeren oder technisch anspruchsvollen Maßnahmen bleiben Vergleichsangebote der sicherste Weg.
- Keine starre Pflicht zu drei Angeboten
- Maßstab ist eine ausreichende Entscheidungsgrundlage
- Bewährte Handwerker können ein Vergleichsangebot ersetzen
- Bei großen Maßnahmen bleiben Vergleichsangebote sinnvoll
Häufige Fragen
Braucht unsere Gemeinschaft für jeden Auftrag drei Angebote?
Nein. Entscheidend ist, ob die Eigentümer ausreichend informiert sind. Bei kleineren Aufträgen oder bewährten Handwerkern kann ein Angebot genügen. Bei größeren Maßnahmen sind Vergleichsangebote weiterhin ratsam.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25
Kann ich einen Beschluss anfechten, weil Vergleichsangebote fehlen?
Allein deshalb in der Regel nicht mehr. Aussicht hat eine Anfechtung, wenn die Entscheidungsgrundlage im Einzelfall nicht ausreichte oder das Angebot überteuert oder ungeeignet ist. Das muss konkret dargelegt werden.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25; § 18 Abs. 2 WEG; § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
