Vergleichsangebote WEG: Drei Angebote sind keine Pflicht mehr

Jahrelang galt in vielen Gemeinschaften eine feste Regel: Ab einer bestimmten Auftragshöhe braucht die WEG drei Vergleichsangebote, sonst ist der Beschluss anfechtbar. Der Bundesgerichtshof hat diese Regel für Erhaltungsmaßnahmen im März 2026 aufgegeben. Dieser Beitrag erklärt, was der BGH entschieden hat, wann ein Angebot genügt, wie Eigentümer einen Beschluss gut vorbereiten und warum bei der Bestellung eines neuen Verwalters weiter Angebote mehrerer Verwalter eingeholt werden sollten.

Vergleichsangebote WEG: Sind drei Angebote Pflicht?

Nein. Eine allgemeine Pflicht, vor Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum mehrere Vergleichsangebote einzuholen, gibt es nach dem Bundesgerichtshof nicht. Das gilt auch für die oft genannte Drei-Angebote-Regel.

Im Wohnungseigentumsrecht gibt es dafür nach geltendem Recht keine gesetzliche Grundlage. Die Regel entstand in der Praxis und in der Rechtsprechung einzelner Gerichte, oft mit einer Schwelle ab einer bestimmten Auftragshöhe. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften holten deshalb vorsorglich drei Angebote ein, damit ein Beschluss nicht angreifbar wurde. Das war vor allem bei größeren Sanierungsarbeiten üblich und kostete oft Zeit bis zur Eigentümerversammlung.

Mit Urteil vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) hat der BGH diese starre Linie für Erhaltungsmaßnahmen aufgegeben. Maßgeblich ist seitdem der Einzelfall. Die Rechtsprechung stellt dafür auf die Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung ab (§ 18 Abs. 2 WEG, § 19 Abs. 1 WEG).

Was hat der BGH 2026 entschieden?

Der BGH hat entschieden, dass ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme nicht allein deshalb ordnungswidrig ist, weil keine Vergleichsangebote vorlagen. Es kommt darauf an, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers für die Entscheidung ausreichen.

Der Sachverhalt: Die Eigentümer hatten in einer Versammlung im September 2023 mehrere kleinere Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum beschlossen, darunter den Austausch von Fensterelementen sowie Glas- und Malerarbeiten. Die Kosten lagen im niedrigen bis mittleren vierstelligen Euro-Bereich. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hatte keine Vergleichsangebote eingeholt, weil sie mit den beauftragten Betrieben seit Jahren zufrieden war.

Das Amtsgericht Wuppertal hielt die Beschlüsse für wirksam. Das Landgericht Düsseldorf (LG Düsseldorf) erklärte als Berufungsgericht einen davon für ungültig, weil Vergleichsangebote fehlten. Der BGH hob dieses Urteil auf und stellte die Entscheidung des Amtsgerichts wieder her.

Der Senat stützt sich auf das Ermessen und den Beurteilungsspielraum der Eigentümer bei der Beschlussfassung. Vergleichsangebote sind eine geeignete Informationsquelle, aber keine zwingende Voraussetzung. Entscheidend ist eine hinreichende Tatsachengrundlage für den Beschluss, die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums bleibt das Ziel. Auch die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme bleibt wichtig: Ein Angebot darf nicht erkennbar überteuert sein.

Wann genügt ein einziges Angebot?

Ein Angebot kann genügen, wenn die Eigentümer damit ausreichend informiert sind. Das hängt von Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme ab.

Der BGH nennt als Gesichtspunkte unter anderem die Art der Maßnahme, ihre Dringlichkeit, die Verfügbarkeit anderer Handwerker vor Ort und die Beratung durch Architekten oder Sachverständige. Auch eine langjährige, gute Zusammenarbeit mit einem Betrieb kann ein sachlicher Grund sein, auf weitere Alternativangebote zu verzichten. Für die Einholung weiterer Angebote kann in solchen Fällen der Aufwand außer Verhältnis zum Nutzen stehen. Je größer die Komplexität und die Höhe der Kosten, desto eher sind mehrere Angebote nötig, etwa bei umfangreichen Sanierungsarbeiten.

Die Tabelle fasst die Gesichtspunkte zusammen. Sie ist keine Rechtsregel und kein Kommentar zum Gesetz, sondern eine Orientierung für die Vorbereitung. Im Streitfall entscheidet das Gericht nach den Umständen des Einzelfalls.

Kann man einen Beschluss anfechten, wenn Vergleichsangebote fehlen?

Allein deshalb in der Regel nicht mehr. Aussicht auf Erfolg hat die Anfechtung, wenn die Entscheidungsgrundlage im Einzelfall nicht ausreichte oder das Angebot überteuert oder ungeeignet ist.

Wer einen Beschluss anfechtet, muss in Bezug auf Preis und Eignung des Angebots konkret darlegen, warum die Entscheidung fehlerhaft ist. Das ist in der Praxis der wichtigste Unterschied zu früher, und es schafft mehr Flexibilität für die Verwaltung. Der Hinweis, es fehle an Vergleichsangeboten, genügt nicht mehr. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG).

Für Beiräte und Verwalter heißt das: Die Beschlussvorlage muss die Entscheidung tragen. Was früher durch drei Angebote belegt wurde, sollte jetzt im Protokoll oder in der Vorlage nachvollziehbar begründet sein.

Wie bereiten Eigentümer einen Beschluss ohne drei Angebote vor?

Die Beschlussvorlage sollte im Inhalt Leistungsumfang, Kosten, Erfahrungen mit dem Anbieter und den Grund für den Verzicht auf weitere Angebote enthalten.

Der Prozess lässt sich in fünf Schritten ordnen. Das hilft im Rahmen der Beschlussfassung, den Beschluss belastbar zu machen:

Bei größeren Sanierungen bleibt der Vergleich von Angeboten der sicherste Weg. Das gilt besonders, wenn die Maßnahme Teil einer längeren Instandhaltungsplanung ist oder die Mittel aus der Erhaltungsrücklage kommen. Wer Maßnahmen aufschiebt, zahlt oft mehr, wie der Beitrag Was Warten kostet zeigt.

Vergleichsangebote bei der Bestellung eines WEG-Verwalters: Was gilt?

Das Urteil von 2026 betrifft Erhaltungsmaßnahmen. Für die Verwalterbestellung gilt nach bisheriger BGH-Rechtsprechung weiter: Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sollen Angebote mehrerer Verwalter vorliegen.

Das hat der BGH mit Urteil vom 01.04.2011 (V ZR 96/10) entschieden. Danach müssen die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters im Grundsatz Angebote mehrerer Verwalter einholen. Der Grund liegt auf der Hand: Die Verwalterbestellung ist eine Personalentscheidung für mehrere Jahre, und Eigentümer sollen Leistung und Honorar vergleichen können.

Eine Ausnahme gilt nach derselben Entscheidung bei der Wiederbestellung des bisherigen Verwalters. Sind die Eigentümer aber mit dessen Arbeit nicht zufrieden oder gibt es Anlass, das Honorar zu prüfen, ist der Aufwand für Alternativangebote gerechtfertigt. Ob und wie der BGH diese Linie nach dem Urteil von 2026 fortführt, war dort nicht Gegenstand. Eine Verwalterwahl ohne Vergleichsangebote bleibt deshalb angreifbar. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte gibt es vereinzelt Ausnahmen, etwa das LG Dortmund 2016 bei erheblichen Konflikten in der Gemeinschaft und tatsächlich nicht erreichbaren Alternativen. Das sind Einzelfälle und keine Regel.

Den Ablauf beschreiben die Beiträge Verwalterwechsel in der WEG und Zertifizierter Verwalter. Kommt keine Mehrheit zustande, hilft die Bestellung durch das Gericht.

Vergabe an Rechtsanwälte und Gutachter: Sind Vergleichsangebote nötig?

Auch hier sind Vergleichsangebote nicht erforderlich. Der BGH hat 2025 entschieden, dass die Gemeinschaft vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Gutachters keine Alternativangebote einholen muss; eine Pflicht zur Einholung besteht bei dieser Auftragsvergabe nicht (BGH, Urteil vom 18.07.2025, V ZR 76/24).

Die Begründung: Bei solchen Leistungen zählen fachliche Eignung, Erfahrung und Vertrauen mehr als ein schriftlicher Preisvergleich. Das entlastet Gemeinschaften, wenn schnell gehandelt werden muss, etwa wenn Baumängel bestehen, Ansprüche zu verjähren drohen und ihre Beseitigung ansteht. Das gilt auch für die Auswahl von Kanzleien. Die Rechnung sollte nach der Durchführung dennoch geprüft werden.

Was heißt das für Beirat und Verwalter?

Der Verwalter muss die Eigentümer so informieren, dass sie sachgerecht entscheiden können. Der Beirat unterstützt die Verwaltung dabei und prüft die Beschlussvorlage.

Der Verwalter bereitet die Beschlüsse vor und sorgt für die Durchführung. Eine klare Begründung zur Wirtschaftlichkeit hilft dabei. Er sollte gegenüber den Wohnungseigentümern offen sagen, warum er ein oder mehrere Angebote vorlegt, und Auffälligkeiten beim Preis ansprechen. Der Verwaltungsbeirat kann die Unterlagen gegenlesen und Rückfragen stellen.

Wie gründlich der Beirat Belege prüfen muss, erklärt der Beitrag Belegprüfung ist kein Formalakt. Vergleichsangebote ersetzen diese Sorgfalt nicht, und fehlende Angebote entbinden nicht von ihr.

Fazit: Vergleichsangebote sind ein Werkzeug, keine Pflicht

Vergleichsangebote bleiben ein gutes Mittel, um eine Entscheidung abzusichern, sind für Erhaltungsmaßnahmen aber nicht mehr zwingend. Entscheidend ist, dass die Eigentümer die Entscheidung auf einer nachvollziehbaren Grundlage treffen.

Für die Praxis heißt das: Bei kleinen, dringenden oder fachlich begleiteten Maßnahmen reicht oft ein Angebot. Bei großen Aufträgen wie umfangreichen Sanierungsarbeiten und bei der Verwalterbestellung ist der Vergleich weiterhin der sicherere Weg. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet damit selbst, wie viel Information sie braucht. Prüfen Sie im Zweifel den Einzelfall mit Ihrer Verwaltung oder einer rechtlichen Beratung.

Wie LIKKA bei Angeboten und Beschlüssen begleitet

LIKKA bereitet als WEG-Verwaltung Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen so vor, dass die Eigentümer eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage haben, und holt Angebote ein, wo die Maßnahme es verlangt.

Wir legen Leistungsumfang, Kosten und Anbieter in der Beschlussvorlage offen und begründen, wenn ein Angebot genügt. Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Wenn Ihre Gemeinschaft über einen Verwalterwechsel nachdenkt, finden Sie den Ablauf unter Verwaltung wechseln. Das Erstgespräch ist kostenfrei.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25; BGH, Urteil vom 18.07.2025, V ZR 76/24; BGH, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10; § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1, § 26, § 45 WEG

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