Verwalter gerichtlich bestellen: Wenn sich keine Mehrheit findet

Findet die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Mehrheit für einen Verwalter, können Eigentümer den WEG-Verwalter gerichtlich bestellen lassen. Das Amtsgericht ersetzt den fehlenden Beschluss auf eine Beschlussersetzungsklage hin; bei Dringlichkeit ist ein Notverwalter im Eilverfahren möglich. Dieser Beitrag erklärt, wann Sie einen Anspruch auf einen Verwalter haben, welche Voraussetzungen die Klage hat, wie das Verfahren abläuft und was in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft gilt.

Kann ein Gericht einen WEG-Verwalter bestellen?

Ja. Fasst die Eigentümerversammlung den notwendigen Beschluss nicht, kann jeder Wohnungseigentümer beim Amtsgericht erreichen, dass das Gericht die Verwalterbestellung an die Stelle der Eigentümer setzt.

Grundlage ist der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Das Recht auf Verwaltung richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz.

Zu den Pflichten des Verwalters gehören die Durchführung der Beschlüsse, die Umsetzung des Wirtschaftsplans und die Beachtung der Hausordnung. Fehlt er, leiden Wohnung und Gemeinschaftseigentum, und in jedem Bereich der Verwaltung bleiben Aufgaben offen.

Zur Verwaltung gehören Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlussumsetzung und die Einberufung der Versammlung. Ohne Verwalter bleibt vieles liegen, und die Wohnungseigentümergemeinschaft verliert ihren Vertreter nach außen (§ 9b Abs. 1 WEG).

Bestellt wird der Verwalter grundsätzlich von den Eigentümern selbst, durch Mehrheitsbeschluss (§ 26 Abs. 1 WEG). Das Gericht greift erst ein, wenn dieser Weg nicht zum Ziel führt. Es muss sich nicht von sich aus um einen Verwalter kümmern: Das bleibt zunächst Aufgabe der Eigentümer.

Die Beschlussersetzungsklage: So bestellt das Amtsgericht den Verwalter

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss selbst fassen. Diese Beschlussersetzungsklage regelt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt (§ 43 Abs. 2 WEG). Die Klage richtet sich nicht gegen die anderen Eigentümer einzeln, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG).

Das Urteil wirkt gegenüber allen Wohnungseigentümern, auch wenn sie nicht am Verfahren beteiligt waren (§ 44 Abs. 3 WEG). Der amtierende Verwalter, sofern es einen gibt, muss die Eigentümer über die Klage unverzüglich informieren.

Das Gericht hat bei seiner Entscheidung einen Ermessensspielraum. Es bestellt einen Verwalter, wenn das ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und legt in der Regel auch die Dauer der Bestellung fest. Bei der Ermessensausübung nimmt es eine Prüfung im Einzelfall vor: Im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung fragt es, ob die Entscheidung dem Interesse der Gemeinschaft entspricht. Üblich ist eine begrenzte Zeit, damit die Eigentümer danach selbst entscheiden können.

Nennen Sie im Antrag am besten einen konkreten Kandidaten. Holen Sie dafür Angebote von zwei oder drei Unternehmen der Hausverwaltung ein. Der Kandidat muss zur Übernahme des Verwalteramts bereit sein, und die Eckdaten wie Vergütung und Leistungen sollten vorab geklärt sein. Geben Sie dem Kandidaten Informationen und Daten zur Anlage: Zahl der Einheiten, Baujahr und laufende Verträge. In diesem Fall kann er sein Angebot genau kalkulieren.

Voraussetzungen: Erst die Versammlung, dann das Gericht

In der Regel muss sich die Versammlung zuerst mit der Bestellung befasst haben. Das Gericht soll nur entscheiden, wenn die Eigentümer ihre Aufgabe nicht erfüllt haben.

Fehlt diese Vorbefassung, fehlt meist das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage. Setzen Sie die Bestellung deshalb auf die Tagesordnung und stellen Sie den Antrag in der Eigentümerversammlung. Wie Sie die Versammlung ordnungsgemäß einladen, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Nach der Rechtsprechung kann auf die Befassung nur verzichtet werden, wenn sie eine reine Förmelei wäre, etwa weil eine Mehrheit sicher ausgeschlossen ist. Dass ein Beschluss angefochten werden könnte, genügt dafür nicht.

Bei der Beschlussfassung zählt die einfache Mehrheit; ohne Zustimmung der Mehrheit gilt der Antrag als abgelehnt. Halten Sie die Abstimmung im Protokoll fest. Ein Beschluss, der keine Mehrheit findet, ist ein Negativbeschluss; er belegt, dass sich die Gemeinschaft mit der Frage befasst hat.

Zwei-Personen-Gemeinschaft und Stimmengleichheit

Auch in Gemeinschaften mit nur zwei Eigentümern kann das Gericht einen Verwalter bestellen. Das gilt vor allem, wenn eine Pattsituation jede Entscheidung blockiert.

Bei Stimmengleichheit kommt keine Mehrheit zustande, und keine Seite kann ihre Entscheidung durchsetzen. Kleinstgemeinschaften verwalten sich oft selbst, was gut klappt, solange sich beide Eigentümer einig sind. Streiten sie, bleibt notwendige Verwaltung liegen.

Dann kann ein Eigentümer die gerichtliche Bestellung verlangen, wenn nach den Umständen ordnungsmäßige Verwaltung einen Verwalter erfordert. Das hängt vom Fall ab, etwa von Größe, Konflikt und Aufgaben der Gemeinschaft.

Mehr zur Selbstverwaltung finden Sie im Beitrag WEG-Selbstverwaltung.

Notverwalter: Bestellung im Eilverfahren

Drohen der Gemeinschaft ohne sofortigen Verwalter erhebliche Nachteile, kommt eine Bestellung im Wege der einstweiligen Verfügung in Betracht. Die Eilbedürftigkeit muss der Kläger darlegen. Von Bedeutung ist dabei, dass der Antrag die Dringlichkeit belegt.

Das Eilverfahren folgt den Regeln der Zivilprozessordnung (§§ 935 ff. ZPO). Der Antragsteller muss glaubhaft machen, dass ein Verwalter dringend gebraucht wird und ein normales Klageverfahren zu lange dauern würde.

Typische Beispiele sind Fristen, die ohne Verwalter ablaufen, drohende Schäden am Gebäude, nicht bezahlte Versorger oder eine Gemeinschaft, die keine Beschlüsse mehr umsetzen kann.

Eine Möglichkeit für den Notfall ist der Notverwalter; er ist als Übergangslösung gedacht. Danach sollten die Eigentümer selbst einen Verwalter wählen. Was in der Zwischenzeit gilt, beschreibt der Beitrag Gemeinschaft ohne Verwalter.

Ablauf: Verwalterbestellung durch das Gericht in fünf Schritten

Das Verfahren läuft in fünf Schritten: Antrag in der Versammlung stellen, Ablehnung protokollieren, Kandidaten klären, Klage erheben und das Urteil umsetzen.

Die genauen Fristen hängen vom Gericht ab. Eine gesetzliche Klagefrist gibt es für die Beschlussersetzungsklage nicht, anders als bei der Anfechtung von Beschlüssen, die innerhalb eines Monats erfolgen muss (§ 45 WEG).

Wie lange dauert das Verfahren und was kostet es?

Wie lange eine gerichtliche Verwalterbestellung dauert, lässt sich nicht pauschal sagen. Das Eilverfahren geht schneller als die Klage in der Hauptsache.

Die Verfahrensdauer hängt von Auslastung des Gerichts, Streitstand und Beweisfragen ab. Planen Sie bei einer Beschlussersetzungsklage eher Monate als Wochen ein.

Die Gerichts- und Anwaltskosten richten sich nach dem Streitwert. Wer das Verfahren verliert, trägt in der Regel die Kosten; ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht schätzt das Risiko im Einzelfall ein.

Vergleichen Sie diese Kosten mit dem Schaden, der entsteht, wenn die Gemeinschaft monatelang ohne Verwaltung bleibt. Auch die Kosten des gerichtlich bestellten Verwalters tragen am Ende alle Eigentümer gemeinsam.

Nach der Bestellung: Verwaltervertrag, Amtszeit und Zertifizierung

Mit der Bestellung ist das Amt vergeben, der Verwaltervertrag regelt die Leistungen. Auch der gerichtlich bestellte Verwalter braucht klare Vertragsbedingungen. Den Inhalt des Vertrags sollten die Eigentümer mit dem Kandidaten abstimmen, bevor das Gericht entscheidet. In diesem Fall bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig.

Die Amtszeit darf höchstens fünf Jahre dauern, nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine erneute Bestellung ist möglich und bedarf eines neuen Beschlusses.

Soweit das Grundbuchamt oder eine Bank die Verwaltereigenschaft verlangt, genügt das Protokoll der Bestellung mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG). Eine notarielle Beurkundung der Bestellung selbst ist nicht nötig.

Seit dem 1. Dezember 2023 haben Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Mehr dazu unter Zertifizierter Verwalter.

Wollen die Eigentümer später einen anderen Verwalter, können sie diesen jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Das beschreibt der Beitrag Abberufung des Verwalters.

Wie LIKKA bei fehlendem Verwalter begleitet

LIKKA unterstützt Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben, die keinen Verwalter haben oder wechseln wollen. Wir prüfen die Lage, beraten den Beirat und übernehmen die WEG-Verwaltung, sobald die Gemeinschaft uns bestellt.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Die Klage und rechtliche Vertretung übernimmt ein Rechtsanwalt; wir bereiten Unterlagen und Beschlusslage auf.

Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat, zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2, § 26, § 43 Abs. 2, § 44 WEG; §§ 935 ff. ZPO

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.